Quelle fiscalité sur les revenus locatifs quand on est non résident ?

En brefUn non-résident fiscal qui perçoit des loyers en France est imposé au taux minimum de 20 % sur le revenu net (30 % au-delà de 28 797 € de revenus). Les prélèvements sociaux s'ajoutent : 7,5 % pour les affiliés à un régime social dans l'EEE ou en Suisse, 17,2 % pour les autres. Le choix entre micro-foncier (abattement 30 %) et régime réel (déduction des charges) conditionne directement la base imposable. Déclaration obligatoire chaque année via le formulaire 2042-NR.

Qui est considéré comme non-résident fiscal en France ?

La résidence fiscale en France repose sur quatre critères définis à l'article 4B du Code général des impôts : le foyer ou lieu de séjour principal, l'activité professionnelle principale, le centre des intérêts économiques, ou un séjour en France supérieur à 183 jours par an. Une personne qui ne remplit aucun de ces critères est considérée comme non-résident fiscal français, même si elle conserve la nationalité française.

Ce statut s'applique aux expatriés installés à l'étranger, aux fonctionnaires internationaux (sous certaines conditions), aux retraités résidant hors de France et aux étrangers propriétaires de biens immobiliers en France sans y résider. Le pays de résidence effective est celui qui vous considère comme résident fiscal selon sa propre législation - et c'est la convention fiscale bilatérale entre la France et ce pays qui tranche en cas de conflit.

Point important : être non-résident n'exonère pas de l'obligation de déclarer vos revenus de source française. Dès lors qu'un bien immobilier situé en France génère des revenus locatifs, ces revenus sont imposables en France quelle que soit votre résidence fiscale.

Comment sont imposés les revenus locatifs d'un non-résident ?

Taux minimum de 20 % : le mécanisme détaillé

Les revenus locatifs perçus par un non-résident sont soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % sur la tranche de revenu net imposable allant jusqu'à 28 797 € (seuil 2026, revenus 2025). Au-delà de ce seuil, le taux passe à 30 %. Ce taux s'applique au revenu net, c'est-à-dire après déduction des charges (régime réel) ou application de l'abattement forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC).

Exception : si le non-résident peut démontrer que le taux moyen d'imposition qui résulterait de l'application du barème progressif français à l'ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur à 20 %, c'est ce taux moyen qui s'applique. Cette option, prévue à l'article 197 A du CGI, nécessite de déclarer l'intégralité de ses revenus mondiaux sur le formulaire 2042-NR - revenus étrangers inclus.

Exemple : un expatrié perçoit 12 000 € nets de revenus fonciers en France et 25 000 € de salaire à l'étranger. Si le barème progressif appliqué à 37 000 € de revenus mondiaux donne un taux moyen de 14 %, c'est 14 % qui s'applique aux 12 000 € français, soit 1 680 € d'impôt au lieu de 2 400 € (20 %).

Prélèvements sociaux : 7,5 % ou 17,2 % selon votre pays

En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale :

Cette distinction résulte de l'arrêt De Ruyter (CJUE, 2015) qui a jugé que la CSG et la CRDS, étant des cotisations sociales, ne pouvaient être prélevées sur des personnes affiliées à un régime social d'un autre État membre. Concrètement, un expatrié en Allemagne paie 27,5 % au total (20 % + 7,5 %) tandis qu'un expatrié à Dubaï paie 37,2 % (20 % + 17,2 %) sur le même revenu locatif net.

Attention: Pour bénéficier du taux réduit de 7,5 %, vous devez justifier de votre affiliation à un régime de sécurité sociale dans l'EEE ou en Suisse. Le formulaire 2042-NR prévoit une case dédiée. Sans ce justificatif, l'administration applique d'office le taux de 17,2 %. Si vous avez été prélevé à tort à 17,2 %, vous pouvez demander le remboursement de la CSG-CRDS (9,7 %) par réclamation contentieuse dans un délai de 2 ans.

Revenus fonciers ou BIC : quelle catégorie pour vos loyers ?

La catégorie fiscale de vos revenus locatifs dépend du type de location :

Les règles sont identiques pour les résidents et les non-résidents sur le choix de la catégorie. La différence porte uniquement sur le taux d'imposition (20 % minimum au lieu du barème progressif) et les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % au lieu de 17,2 % pour tous les résidents).

Pour les non-résidents investisseurs, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste particulièrement attractif grâce à la possibilité d'amortir le bien et le mobilier au régime réel BIC. Cette stratégie peut réduire le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années. Consultez notre guide LMNP non résident pour un comparatif détaillé des régimes.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?

Régime micro-foncier : la simplicité avec ses limites

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts (loyers hors charges) ne dépassent pas 15 000 € par an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts - vous êtes imposé sur les 70 % restants.

Conditions d'éligibilité : ne pas détenir de parts de SCI ou SCPI soumises au régime réel, ne pas bénéficier d'un dispositif de défiscalisation type Pinel ou Denormandie. Le micro-foncier ne nécessite qu'une déclaration simplifiée : reporter le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration 2042.

Simulation : pour un loyer brut de 10 000 €/an, le micro-foncier donne un revenu imposable de 7 000 € (après abattement 30 %). Avec un taux de 20 %, l'impôt est de 1 400 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 525 € (7,5 % EEE) ou 1 204 € (17,2 % hors EEE).

Régime réel : plus de travail, souvent plus rentable

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réellement supportées du revenu foncier brut. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, mais peut être choisi sur option en deçà (engagement de 3 ans minimum).

Charges déductibles au régime réel :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire

• Travaux d'entretien, réparation et amélioration (pas les travaux de construction ou d'agrandissement)

• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire)

• Primes d'assurance : PNO, loyers impayés (GLI)

• Frais de gestion locative : honoraires d'agence, frais de comptabilité

• Provisions pour charges de copropriété

• Frais de procédure en cas de litige avec un locataire

Le régime réel devient avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts. En pratique, un bien financé à crédit avec des travaux bascule presque systématiquement en régime réel, car les intérêts d'emprunt seuls représentent souvent 15 à 25 % du loyer brut.

Simulation comparative : micro-foncier vs régime réel

Pour un appartement loué nu à 900 €/mois (10 800 €/an) avec un crédit en cours :

Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 631 € par an par rapport au micro-foncier. Sur la durée du crédit (15-20 ans), l'écart cumulé dépasse 9 000 €. Le calcul est encore plus favorable la première année si des travaux importants sont réalisés.

Les conventions fiscales : comment éviter la double imposition ?

La France a signé plus de 170 conventions fiscales bilatérales. Pour les revenus immobiliers, le principe est quasi universel : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. Un bien en France est donc toujours imposé en France, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire.

La convention fiscale intervient pour éliminer la double imposition dans le pays de résidence. Deux méthodes coexistent selon les conventions :

Dans les deux cas, vous ne payez pas deux fois l'impôt sur les mêmes revenus. Mais le mécanisme diffère : avec le crédit d'impôt, vos revenus français augmentent votre base imposable dans le pays de résidence (et donc potentiellement votre taux marginal), tandis que l'exemption avec taux effectif a un impact plus limité.

À retenirCertains pays comme les Émirats arabes unis ou Singapour n'ont pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Dans ce cas, vous payez uniquement l'impôt français (20 % + prélèvements sociaux), sans mécanisme de crédit ou d'exemption à faire valoir. C'est la contrepartie fiscale de l'absence d'imposition locale : la charge totale en France reste la même.

Cas particulier : la Suisse

La convention fiscale franco-suisse prévoit la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité pour les revenus immobiliers. Les loyers d'un bien en France sont imposés en France et exemptés en Suisse, mais pris en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus suisses. Les prélèvements sociaux sont limités à 7,5 % (prélèvement de solidarité) puisque la Suisse est assimilée à l'EEE pour cette disposition. Consultez notre guide investir en France depuis la Suisse pour les spécificités de ce pays.

IFI : l'impôt sur la fortune immobilière pour les non-résidents

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux non-résidents dès lors que la valeur nette de leur patrimoine immobilier situé en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Seuls les biens immobiliers français sont pris en compte - les biens détenus à l'étranger n'entrent pas dans l'assiette.

Le barème de l'IFI est identique pour les résidents et les non-résidents :

Les dettes déductibles de l'assiette IFI comprennent les emprunts contractés pour l'acquisition ou les travaux sur les biens imposables. Pour un non-résident, l'IFI est déclaré via le formulaire 2042-IFI, à joindre à la déclaration de revenus.

Plus-value immobilière : comment est-elle taxée pour un non-résident ?

La cession d'un bien immobilier situé en France par un non-résident est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières en France. Le régime comporte deux composantes :

• Impôt sur le revenu : 19 % sur la plus-value nette (après abattement pour durée de détention)

• Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon l'affiliation sociale

L'abattement pour durée de détention réduit progressivement la plus-value imposable :

Concrètement, un non-résident est exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et totalement exonéré (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.

Exonération spécifique aux non-résidents

L'article 150 U-II-2° du CGI prévoit une exonération de plus-value pour les non-résidents ressortissants de l'EEE, sous conditions : il doit s'agir de la cession de l'ancienne résidence principale en France, réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, et le bien ne doit pas avoir été mis en location entre le départ et la vente. Cette exonération est limitée à 150 000 € de plus-value nette.

Par ailleurs, tout non-résident (y compris hors EEE) peut bénéficier d'une exonération unique de 150 000 € de plus-value lors de la première cession d'un logement en France, à condition d'avoir été résident fiscal français pendant au moins 2 ans avant la vente.

Comment déclarer ses revenus locatifs en tant que non-résident ?

Les formulaires à remplir

La déclaration des revenus locatifs d'un non-résident implique plusieurs formulaires selon la situation :

• Formulaire 2042-NR : déclaration complémentaire des revenus de source française pour les non-résidents. C'est le formulaire central.

• Formulaire 2044 : déclaration des revenus fonciers (si régime réel pour une location nue). Détaille les recettes et les charges déductibles bien par bien.

• Formulaire 2031 + liasses : si LMNP au régime réel BIC (via un expert-comptable en général).

• Formulaire 2042-IFI : si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 M€.

Calendrier et obligations pratiques

Les non-résidents déclarent en ligne sur impots.gouv.fr, espace "Non-résident". Le calendrier suit celui des résidents : ouverture en avril, date limite variable selon le département du bien (généralement fin mai - début juin). Pour les revenus 2025, la déclaration s'effectue au printemps 2026.

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents sont soumis au prélèvement à la source sur leurs revenus fonciers français, sous forme d'acomptes trimestriels ou mensuels prélevés directement sur un compte bancaire français. Le montant de l'acompte est calculé sur la base de la dernière déclaration de revenus.

ConseilConservez un compte bancaire français même après votre expatriation. Il est indispensable pour le prélèvement à la source des acomptes, le paiement de la taxe foncière et les échanges avec l'administration fiscale. Certaines banques ferment les comptes des non-résidents : vérifiez avec votre établissement avant le départ.

Le représentant fiscal : est-ce encore obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2015, les résidents de l'EEE et de certains États ayant signé une convention d'assistance administrative avec la France ne sont plus tenus de désigner un représentant fiscal. En revanche, les résidents d'États tiers (hors EEE et hors convention) doivent toujours désigner un représentant fiscal agréé pour les cessions immobilières dont le prix dépasse 150 000 €.

Optimiser sa fiscalité immobilière en tant que non-résident

Stratégie 1 : le régime réel avec effet de levier

Financer un investissement locatif à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt du revenu foncier. Combiné aux autres charges (taxe foncière, travaux, gestion), le revenu imposable peut être réduit de 40 à 60 %. Pour un non-résident payant 20 % + 7,5 % de prélèvements, chaque euro de charge déductible économise 27,5 centimes d'impôt. Consultez notre guide crédit immobilier expatrié pour les conditions de financement accessibles aux non-résidents.

Stratégie 2 : le LMNP avec amortissement

Le statut LMNP au régime réel BIC permet d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, générant des charges non décaissées qui réduisent le résultat fiscal sans affecter la trésorerie. Un bien acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain) peut générer environ 4 800 €/an d'amortissement (2,5 % de 160 000 €), en plus des charges classiques. Résultat : un investissement LMNP peut être fiscalement neutre pendant 10 à 15 ans.

Stratégie 3 : le déficit foncier

En location nue au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour un non-résident qui réalise des travaux importants la première année, le déficit foncier permet de neutraliser l'imposition pendant plusieurs années.

Attention : le déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global. Seul le déficit issu des autres charges (travaux, taxe foncière) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an - mais cette imputation sur le revenu global est sans effet pour un non-résident qui n'a que des revenus fonciers en France.

Stratégie 4 : investir via une SCI à l'IS

Créer une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) permet de bénéficier d'un taux d'IS de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice (puis 25 % au-delà), au lieu du taux minimum de 20 % applicable aux non-résidents. La SCI à l'IS permet aussi d'amortir le bien en location nue. Contrepartie : la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui augmente significativement la plus-value imposable. Cette structure convient aux investisseurs qui visent le rendement locatif sur le long terme plutôt que la plus-value à la revente.

Investir en tant que non-résident : simplifier la gestion fiscale

La fiscalité immobilière du non-résident est plus complexe que celle d'un résident : formulaires spécifiques, taux minimum, prélèvements sociaux variables, conventions fiscales à analyser. Trois recommandations pratiques pour garder le contrôle :

Faire appel à un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale. Le coût (500 à 1 200 €/an) est déductible des revenus fonciers au régime réel. Un expert-comptable évite les erreurs de déclaration, optimise le choix du régime fiscal et gère les formulaires spécifiques aux non-résidents.

Choisir un bien déjà loué ou clé en main pour réduire le temps de vacance locative et les démarches à distance. Les plateformes comme Trackstone proposent des biens déjà loués avec historique de rendement vérifié, ce qui simplifie l'analyse fiscale avant l'achat.

Anticiper l'impact fiscal avant l'achat en simulant les deux régimes (micro-foncier et réel) sur 5 à 10 ans, en intégrant le remboursement progressif du crédit (qui réduit les intérêts déductibles). Cette simulation permet d'identifier le moment où le micro-foncier redevient plus avantageux que le régime réel.

La gestion locative à distance ajoute une couche de complexité. Découvrez nos conseils dans le guide gestion locative expatrié pour déléguer efficacement tout en maîtrisant vos obligations fiscales.