Le dispositif Loc'Avantages est un dispositif intĂ©ressant pour les propriĂ©taires bailleurs qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier dâune rĂ©duction dâimpĂŽt tout en contribuant Ă la location abordable. Mais avant de s'engager, il est essentiel de bien comprendre les conditions, les obligations et les avantages fiscaux associĂ©s. Dans cet article, nous allons passer en revue tout ce que vous devez savoir sur le dispositif LocâAvantages afin d'optimiser votre investissement locatif.
Que vous soyez dĂ©jĂ propriĂ©taire ou que vous envisagiez de le devenir, ce guide vous aidera Ă dĂ©terminer si ce dispositif est adaptĂ© Ă votre situation. Nous couvrirons notamment les critĂšres dâĂ©ligibilitĂ©, les dĂ©marches administratives, et le calcul de la rĂ©duction fiscale.
En résumé, le dispositif Loc'Avantages permet aux bailleurs d'avoir une réduction d'impÎt pendant 6 ans à deux conditions : fixer un loyer en dessous des prix du marché et avoir un locataire remplissant certaines conditions de ressources. Maintenant, entrons dans le détail...
Le dispositif LocâAvantages est nĂ© dâun double constat : le besoin dâamĂ©liorer lâaccĂšs au logement des mĂ©nages modestes tout en incitant les propriĂ©taires Ă proposer des loyers plus abordables. Ce dispositif remplace dâailleurs lâancienne Loi Cosse, avec des conditions plus flexibles et des taux de rĂ©duction dâimpĂŽt plus attractifs.
L'objectif principal du Loc'Avantages est de rĂ©duire les inĂ©galitĂ©s sur le marchĂ© locatif en permettant aux familles Ă revenus modestes d'accĂ©der Ă des logements dĂ©cents. En parallĂšle, il sâagit dâune mesure de soutien aux propriĂ©taires qui rencontrent des difficultĂ©s Ă louer leur bien et/ou qui cherchent Ă bĂ©nĂ©ficier d'un avantage fiscal.
Ă noter : La signature dâune convention avec lâAgence nationale de lâhabitat (Anah) est un prĂ©requis obligatoire pour accĂ©der au dispositif.
Le dispositif Loc'Avantages se décline en plusieurs catégories selon les objectifs du propriétaire et les spécificités de chaque logement :
LocâAvantages intermĂ©diaire, pour les biens dont le loyer est environ 15 % plus bas que le loyer de marchĂ©.Ce type de location vise des locataires dont les revenus dĂ©passent les plafonds du logement social, mais restent modestes.
LocâAvantages social, destinĂ© aux locations avec un loyer infĂ©rieur de 30 % au prix du marchĂ©.
LocâAvantages trĂšs social, rĂ©servĂ© aux logements louĂ©s jusque 40 % en dessous des loyers de marchĂ©. Ce type est particuliĂšrement pertinent pour les mĂ©nages en situation de prĂ©caritĂ©. Attention, pour ce niveau de convention, une intermĂ©diation locative est obligatoire.
Chaque type permet dâobtenir un taux de rĂ©duction spĂ©cifique, allant de 15 % Ă 65 %. Le choix du type de LocâAvantages dĂ©pend du profil du bien, de la zone gĂ©ographique, et des objectifs fiscaux du propriĂ©taire.
Les propriĂ©taires peuvent vĂ©rifier leur Ă©ligibilitĂ© aux diffĂ©rents niveaux de loyer grĂące au simulateur LocâAvantages. Cela permet de connaĂźtre avec prĂ©cision le montant de la rĂ©duction dâimpĂŽt applicable selon la dĂ©cote pratiquĂ©e.
NB : Lâoption de lâintermĂ©diation locative via une association agrĂ©Ă©e ou une agence immobiliĂšre sociale permet aussi de bĂ©nĂ©ficier d'une majoration de la rĂ©duction dâimpĂŽt tout en sĂ©curisant la gestion du bien.
Trackstone dispose de nombreux biens Ă©ligibles au dispositif Loc'avantages
Le dispositif LocâAvantages prĂ©sente un cadre prĂ©cis pour les propriĂ©taires bailleurs souhaitant optimiser leurs revenus tout en participant Ă la location solidaire. BĂ©nĂ©ficier du dispositif implique de respecter des critĂšres stricts et dâeffectuer certaines dĂ©marches administratives. Nous vous synthetisons tout ce quâil faut savoir pour ĂȘtre Ă©ligible au dispositif, dĂ©terminer le montant de la rĂ©duction dâimpĂŽt et sâassurer du respect des obligations fiscales.
Pour bĂ©nĂ©ficier du dispositif LocâAvantages, le propriĂ©taire bailleur doit remplir plusieurs conditions relatives Ă la nature du logement, au montant du loyer, et aux ressources du locataire. En voici les principales :
Type de location : Le logement doit ĂȘtre louĂ© nu et il doit ĂȘtre destinĂ© Ă une rĂ©sidence principale. Attention : Le bien doit ĂȘtre mis en location pour une durĂ©e de six ans minimum dans le cadre dâune convention signĂ©e avec lâAgence nationale de lâhabiat (Anah).
Diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE): Le logement doit disposer dâun DPE en rĂšgle et atteindre un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique c'est Ă dire infĂ©rieur ou Ă©gal Ă E. Un logement Ă©tiquetĂ© F ou G est exclu du dispositif.
Montant du loyer : Le plafond de loyer est dĂ©terminĂ© en fonction de la localisation gĂ©ographique du bien et du type de convention signĂ©e avec lâAgence nationale de lâhabitat (Anah). Le loyer doit se situer en dessous du prix de marchĂ© pour inciter Ă la location abordable.
Ressources du locataire : Les ressources des locataires ne doivent pas excéder les seuils définis selon le type de location (intermédiaire, social, ou trÚs social) et la composition du ménage. Par exemple, pour un couple sans personne à charge, le plafond de ressources peut varier en fonction de la ville (notamment dans des zones tendues comme la ville de Paris).
Travaux de rĂ©novation : Dans certains cas, des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique peuvent ĂȘtre nĂ©cessaires pour respecter les critĂšres de performance du logement. Bon Ă savoir : LocâAvantages ouvre Ă©galement droit Ă une subvention pour des travaux si vous souhaitez rĂ©nover votre logement avant de le mettre en location. Le montant de l'aide varie selon la nature des travaux.
Enfin, vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille ou à un associé de la SCI si vous détenez le bien en SCI.
Le dispositif LocâAvantages est ouvert Ă un large Ă©ventail de biens immobiliers :
Ancien rĂ©novĂ© : Les logements anciens rĂ©novĂ©s peuvent ĂȘtre Ă©ligibles Ă condition dâeffectuer des travaux de rĂ©novation notamment Ă©nergĂ©tiques.
Neuf : Les logements neufs sont Ă©galement Ă©ligibles, ce qui les distingue de certains autres dispositifs comme la Loi Pinel ou Denormandie.
Logements en intermĂ©diation locative : Dans le cadre dâune gestion locative via une association agrĂ©Ă©e ou une
agence immobiliĂšre sociale, les propriĂ©taires peuvent bĂ©nĂ©ficier dâun bonus supplĂ©mentaire de rĂ©duction dâimpĂŽt. NB : Vous pouvez en effet louer votre bien en direct (bail classique) ou alors en intermĂ©diation locative. LĂ , deux choix s'offrent Ă vous :
Soit via un mandat de gestion confiĂ© Ă une agence immobiliĂšre sociale (c'est le mĂȘme fonctionnement que via une agence classique).
Sois via de la "sous-location" : Câest une association agrĂ©e par lâĂ©tat qui sera directement locataire du bien. Vous signez donc un bail avec lâassociation, qui vous verse un loyer (que le bien soit occupĂ© ou non), et que le locataire paye son loyer ou non. Vous n'avez donc aucune vacance, le loyer est garanti ainsi que tout dĂ©gradation. Dans tous les cas, la mise en place du dispositif nĂ©cessite la signature dâune convention avec lâAnah, prĂ©cisant le montant de la rĂ©duction dâimpĂŽt et le plafond de loyer applicable. Ce document doit ĂȘtre conservĂ© en copie pour toute dĂ©claration fiscale ultĂ©rieure.
Le processus dâĂ©ligibilitĂ© au dispositif LocâAvantages est marquĂ© par plusieurs dĂ©marches administratives Ă respecter scrupuleusement :
Signature de la convention avec lâAnah : Cette convention dĂ©finit le type de loyer applicable, la durĂ©e de lâengagement, et les travaux Ă rĂ©aliser si nĂ©cessaire.
Respect de la durĂ©e minimale dâengagement : Le propriĂ©taire doit sâengager pour une durĂ©e de 6 ans minimum (9 ans si lâoption de lâintermĂ©diation locative est choisie).
DĂ©claration fiscale : Le propriĂ©taire doit inclure les revenus locatifs dans sa dĂ©claration de revenus fonciers, avec le montant des rĂ©ductions dâimpĂŽt appliquĂ©es. Il est important de bien renseigner les informations pour Ă©viter tout risque de contrĂŽle.
Mise Ă jour annuelle : Le propriĂ©taire doit tenir Ă jour les informations concernant le locataire et les conditions de location auprĂšs de lâAnah, notamment en cas de changement de locataire ou de modification du bail.
Information complĂ©mentaire : Le non-respect des conditions de durĂ©e, de loyers, ou de travaux peut entraĂźner la perte de la rĂ©duction dâimpĂŽt et des sanctions fiscales. En cas de doute, il est conseillĂ© de faire appel Ă un conseil juridique ou un conseiller fiscal.
Le dispositif présente de nombreux atouts pour les porpriétaires de biens locatifs.
RĂ©duction dâimpĂŽt significative : GrĂące Ă des taux de rĂ©duction atteignant 65 %, ce dispositif est lâun des plus avantageux pour les propriĂ©taires souhaitant louer Ă un loyer modĂ©rĂ©.
SĂ©curisation des revenus locatifs : Le recours Ă lâintermĂ©diation locative ou Ă un mandat de gestion via une association agrĂ©Ă©e garantit un paiement rĂ©gulier des loyers. De surcroit, des loyers en dessous des prix du marchĂ© assurent une vacance trĂšs limitĂ©e voire inexistante .
Aide Ă la rĂ©novation : LâAnah peut octroyer des subventions pour les travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, amĂ©liorant ainsi la valeur du bien tout en rĂ©pondant aux exigences du DPE.
Encadrement par des professionnels : Les conventions signĂ©es permettent de bĂ©nĂ©ficier dâun accompagnement par des professionnels de la gestion locative et dâune sĂ©curisation supplĂ©mentaire contre les risques de dĂ©gradation.
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En résumé, les avantages sont nombreux, notamment si vous investissez dans un bien ancien pour le garder ou le mettre en location. Vous pouvez ainsi réaliser des travaux subventionnés, qui augmentent la valeur de votre bien et défiscaliser vos revenus locatifs tout en limitant le risque de vacance ou d'impayés.
Cependant, le dispositif LocâAvantages prĂ©sente Ă©galement des inconvĂ©nients Ă considĂ©rer avant de sâengager :
Des contraintes de loyer : Les plafonds de loyer peuvent ĂȘtre significativement infĂ©rieurs aux prix du marchĂ©, ce qui limite le rendement brut.
La durĂ©e dâengagement : La durĂ©e minimale dâengagement (6 ans minimum) est contraignante, et tout non-respect peut entraĂźner la perte de lâavantage fiscal avec rattrapage sur les annĂ©es prĂ©cĂ©dentes.
Des travaux de rĂ©novation possibles : Certains logements nĂ©cessitent des travaux de rĂ©novation pour atteindre les seuils Ă©nergĂ©tiques imposĂ©s par lâAnah, ce qui peut reprĂ©senter un coĂ»t supplĂ©mentaire pour le propriĂ©taire. Cependant, ce point est Ă nuancer car de nombreuses subventions existent.
Gestion locative rigide : LâintermĂ©diation locative impose parfois des contraintes de gestion spĂ©cifiques. Par exemple, le recours Ă un mandat de gestion avec une agence immobiliĂšre sociale peut ĂȘtre imposĂ© pour certains profils de locataires.
Contraintes administratives : Les dĂ©marches auprĂšs de lâAnah, la gestion du dossier et la tenue Ă jour des informations peuvent sâavĂ©rer contraignantes, notamment en cas de changement de locataire.
Avant de sâengager, il est essentiel dâanalyser chaque Ă©lĂ©ment du projet immobilier et dâĂ©valuer si les avantages fiscaux compensent les contraintes du dispositif.
Dans la prochaine partie, nous aborderons les avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages, le calcul de la réduction d'impÎt et les stratégies pour maximiser votre rentabilité.
Le dispositif Loc'Avantages offre des incitations fiscales attractives aux propriĂ©taires qui acceptent de louer un logement Ă un loyer modĂ©rĂ©, favorisant ainsi lâaccĂšs Ă un logement abordable pour les mĂ©nages modestes. Ces avantages sont calculĂ©s en fonction du type de location et du niveau de loyer, avec des taux de dĂ©duction variant selon le choix de la convention signĂ©e avec lâAnah.
Le montant de la rĂ©duction dâimpĂŽt est dĂ©terminĂ© par plusieurs critĂšres : le type de logement, la catĂ©gorie de location (sociale, intermĂ©diaire ou trĂšs sociale), et la zone gĂ©ographique. Le dispositif propose trois niveaux de rĂ©duction, augmentant en fonction de lâeffort consenti par le propriĂ©taire en termes de baisse de loyer :
Type de Convention | RĂ©duction dâImpĂŽt | Conditions |
LocâAvantages intermĂ©diaire (Loc 1) | 15 % | Loyer environ 15 % en dessous du prix du marchĂ©. |
LocâAvantages social (Loc 2) | 30 % | Loyer environ 30 % en dessous du prix du marchĂ©. |
LocâAvantages trĂšs social (Loc 3) | 65 % | Loyer environ 40 % en dessous du prix du marchĂ©. |
Les propriĂ©taires qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction doivent sâengager sur une durĂ©e minimale de 6 ans, voire 9 ans si lâintermĂ©diation locative est choisie. Durant cette pĂ©riode, le bailleur est tenu de respecter le plafond de loyer et de veiller Ă ce que le locataire remplisse les conditions de ressources exigĂ©es. En contrepartie, il peut dĂ©duire les charges liĂ©es au logement de ses revenus fonciers et profiter dâune dĂ©fiscalisation attractive.
Ces taux de rĂ©duction peuvent ĂȘtre majorĂ©s dans certains cas. En effet, si vous optez pour l'intermĂ©diation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier d'une prime de 1 000 euros en cas de recours Ă la location/sous-location et 2 000 euros en cas de recours Ă un mandat de gestion. Exemple concret : Vous disposez d'un 35 m2 Ă Lyon dans le 3e arrondissement. Voici les rĂ©sultats de votre simulation.
Convention Loc'Avantages | Loyer | Avantage fiscaux |
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Loc 1 | 521,50⏠| 938,7⏠par an (sans intermédiaire) 1251,6⏠par an avec intermédiaire locative |
Loc 2 | 429,80⏠| 1805,16⏠sans intermédiaire 2063,04 avec intermédiaire |
Loc 3 | 337,75⏠| 2634, 45 avec intermédiaire |
Et voici les plafonds de ressources pour votre locataire (revenu fiscal de référence à l'année N-2)
Il est possible de cumuler le dispositif LocâAvantages avec dâautres avantages fiscaux, sous certaines conditions :
Dispositif Denormandie : Le cumul n'est pas autorisé.
Loi Pinel : Les deux dispositifs ne peuvent ĂȘtre appliquĂ©s simultanĂ©ment sur le mĂȘme logement. Cependant, il est possible de choisir le dispositif le plus avantageux selon la situation.
Dispositif Cosse (ancien LocâAvantages) : Le nouveau LocâAvantages remplace le dispositif Cosse, mais les propriĂ©taires ayant conventionnĂ© sous lâancienne formule peuvent conserver leurs avantages jusquâĂ la fin de la pĂ©riode dâengagement.
Oui, il est possible de transférer une convention Anah liée au dispositif Loc'Avantage d'un propriétaire à un autre lors de la vente du bien immobilier. Cependant, ce transfert n'est pas automatique et nécessite des démarches spécifiques.
Conditions pour le transfert :
Engagement du nouvel acquéreur : Le nouveau propriétaire doit s'engager à respecter les termes de la convention initiale, notamment les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et la durée restante de la convention.
Information à l'Anah : Il est impératif d'informer l'Anah du changement de propriétaire. Le nouvel acquéreur doit contacter l'agence locale de l'Anah pour formaliser le transfert et s'assurer qu'il remplit toutes les conditions requises.
Clause dans l'acte de vente : Il est recommandé d'inclure une clause dans l'acte de vente mentionnant la présence de la convention Anah et l'engagement du nouveau propriétaire à la reprendre. Il y a plusieurs démarches à suivre : - Avant la vente : Le vendeur doit informer le potentiel acheteur de l'existence de la convention et des obligations qui y sont liées. - AprÚs la vente : Le nouvel acquéreur doit envoyer un dossier à l'Anah comprenant les documents nécessaires pour le transfert, comme l'acte de vente et une lettre d'engagement.
Enfin, le transfert de la convention concerne uniquement la durée restante de la convention initiale. Par exemple, si la convention était prévue pour 6 ans et qu'il reste 4 ans au moment de la vente, le nouvel acquéreur reprend les engagements pour les 4 années restantes.
En rĂ©sumĂ©, LocâAvantages est une opportunitĂ© de dĂ©fiscalisation intĂ©ressante pour les propriĂ©taires souhaitant combiner rentabilitĂ© immobiliĂšre et solidaritĂ© sociale. C'est une opĂ©ration encore plus intĂ©ressante lorsque le bien achetĂ© est dĂ©jĂ sous ce dispositif avec moins d'administratif et un dossier dĂ©jĂ validĂ©.
En conclusion, le LocâAvantages se distingue par son approche solidaire et ses bĂ©nĂ©fices fiscaux considĂ©rables. Avant de sâengager, il est essentiel de bien comprendre les modalitĂ©s, de simuler le montant de la rĂ©duction applicable et de vĂ©rifier les conditions dâĂ©ligibilitĂ© auprĂšs de lâAnah ou dâun conseiller en gestion. Pour en savoir plus, consultez le site internet de lâAnah ou faites appel Ă un conseil fiscal spĂ©cialisĂ©.