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Quels sont les avantages du dispositif Loc'Avantages ?

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Le dispositif Loc'Avantages est un dispositif intĂ©ressant pour les propriĂ©taires bailleurs qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂŽt tout en contribuant Ă  la location abordable. Mais avant de s'engager, il est essentiel de bien comprendre les conditions, les obligations et les avantages fiscaux associĂ©s. Dans cet article, nous allons passer en revue tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Loc’Avantages afin d'optimiser votre investissement locatif.

Que vous soyez dĂ©jĂ  propriĂ©taire ou que vous envisagiez de le devenir, ce guide vous aidera Ă  dĂ©terminer si ce dispositif est adaptĂ© Ă  votre situation. Nous couvrirons notamment les critĂšres d’éligibilitĂ©, les dĂ©marches administratives, et le calcul de la rĂ©duction fiscale.

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages et quels en sont les objectifs ?

En résumé, le dispositif Loc'Avantages permet aux bailleurs d'avoir une réduction d'impÎt pendant 6 ans à deux conditions : fixer un loyer en dessous des prix du marché et avoir un locataire remplissant certaines conditions de ressources. Maintenant, entrons dans le détail...

Pourquoi le dispositif Loc'Avantages a-t-il été mis en place ?

Le dispositif Loc’Avantages est nĂ© d’un double constat : le besoin d’amĂ©liorer l’accĂšs au logement des mĂ©nages modestes tout en incitant les propriĂ©taires Ă  proposer des loyers plus abordables. Ce dispositif remplace d’ailleurs l’ancienne Loi Cosse, avec des conditions plus flexibles et des taux de rĂ©duction d’impĂŽt plus attractifs.

L'objectif principal du Loc'Avantages est de rĂ©duire les inĂ©galitĂ©s sur le marchĂ© locatif en permettant aux familles Ă  revenus modestes d'accĂ©der Ă  des logements dĂ©cents. En parallĂšle, il s’agit d’une mesure de soutien aux propriĂ©taires qui rencontrent des difficultĂ©s Ă  louer leur bien et/ou qui cherchent Ă  bĂ©nĂ©ficier d'un avantage fiscal.

À noter : La signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est un prĂ©requis obligatoire pour accĂ©der au dispositif.

Quels sont les diffĂ©rents types de Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages se décline en plusieurs catégories selon les objectifs du propriétaire et les spécificités de chaque logement :

  • Loc’Avantages intermĂ©diaire, pour les biens dont le loyer est environ 15 % plus bas que le loyer de marchĂ©.Ce type de location vise des locataires dont les revenus dĂ©passent les plafonds du logement social, mais restent modestes.

  • Loc’Avantages social, destinĂ© aux locations avec un loyer infĂ©rieur de 30 % au prix du marchĂ©.

  • Loc’Avantages trĂšs social, rĂ©servĂ© aux logements louĂ©s jusque 40 % en dessous des loyers de marchĂ©. Ce type est particuliĂšrement pertinent pour les mĂ©nages en situation de prĂ©caritĂ©. Attention, pour ce niveau de convention, une intermĂ©diation locative est obligatoire.

Chaque type permet d’obtenir un taux de rĂ©duction spĂ©cifique, allant de 15 % Ă  65 %. Le choix du type de Loc’Avantages dĂ©pend du profil du bien, de la zone gĂ©ographique, et des objectifs fiscaux du propriĂ©taire.

Les propriĂ©taires peuvent vĂ©rifier leur Ă©ligibilitĂ© aux diffĂ©rents niveaux de loyer grĂące au simulateur Loc’Avantages. Cela permet de connaĂźtre avec prĂ©cision le montant de la rĂ©duction d’impĂŽt applicable selon la dĂ©cote pratiquĂ©e.

NB : L’option de l’intermĂ©diation locative via une association agrĂ©Ă©e ou une agence immobiliĂšre sociale permet aussi de bĂ©nĂ©ficier d'une majoration de la rĂ©duction d’impĂŽt tout en sĂ©curisant la gestion du bien.

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Comment bĂ©nĂ©ficier du dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages prĂ©sente un cadre prĂ©cis pour les propriĂ©taires bailleurs souhaitant optimiser leurs revenus tout en participant Ă  la location solidaire. BĂ©nĂ©ficier du dispositif implique de respecter des critĂšres stricts et d’effectuer certaines dĂ©marches administratives. Nous vous synthetisons tout ce qu’il faut savoir pour ĂȘtre Ă©ligible au dispositif, dĂ©terminer le montant de la rĂ©duction d’impĂŽt et s’assurer du respect des obligations fiscales.

Quelles sont les conditions d’éligibilitĂ© pour le propriĂ©taire et le logement ?

Pour bĂ©nĂ©ficier du dispositif Loc’Avantages, le propriĂ©taire bailleur doit remplir plusieurs conditions relatives Ă  la nature du logement, au montant du loyer, et aux ressources du locataire. En voici les principales :

  • Type de location : Le logement doit ĂȘtre louĂ© nu et il doit ĂȘtre destinĂ© Ă  une rĂ©sidence principale. Attention : Le bien doit ĂȘtre mis en location pour une durĂ©e de six ans minimum dans le cadre d’une convention signĂ©e avec l’Agence nationale de l’habiat (Anah).

  • Diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE): Le logement doit disposer d’un DPE en rĂšgle et atteindre un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique c'est Ă  dire infĂ©rieur ou Ă©gal Ă  E. Un logement Ă©tiquetĂ© F ou G est exclu du dispositif.

  • Montant du loyer : Le plafond de loyer est dĂ©terminĂ© en fonction de la localisation gĂ©ographique du bien et du type de convention signĂ©e avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le loyer doit se situer en dessous du prix de marchĂ© pour inciter Ă  la location abordable.

  • Ressources du locataire : Les ressources des locataires ne doivent pas excĂ©der les seuils dĂ©finis selon le type de location (intermĂ©diaire, social, ou trĂšs social) et la composition du mĂ©nage. Par exemple, pour un couple sans personne Ă  charge, le plafond de ressources peut varier en fonction de la ville (notamment dans des zones tendues comme la ville de Paris).

  • Travaux de rĂ©novation : Dans certains cas, des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique peuvent ĂȘtre nĂ©cessaires pour respecter les critĂšres de performance du logement. Bon Ă  savoir : Loc’Avantages ouvre Ă©galement droit Ă  une subvention pour des travaux si vous souhaitez rĂ©nover votre logement avant de le mettre en location. Le montant de l'aide varie selon la nature des travaux.

  • Enfin, vous ne pouvez pas louer le bien Ă  un membre de votre famille ou Ă  un associĂ© de la SCI si vous dĂ©tenez le bien en SCI.

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Quels types de logements peuvent entrer dans le dispositif ?

Le dispositif Loc’Avantages est ouvert Ă  un large Ă©ventail de biens immobiliers :

  • Ancien rĂ©novĂ© : Les logements anciens rĂ©novĂ©s peuvent ĂȘtre Ă©ligibles Ă  condition d’effectuer des travaux de rĂ©novation notamment Ă©nergĂ©tiques.

  • Neuf : Les logements neufs sont Ă©galement Ă©ligibles, ce qui les distingue de certains autres dispositifs comme la Loi Pinel ou Denormandie.

  • Logements en intermĂ©diation locative : Dans le cadre d’une gestion locative via une association agrĂ©Ă©e ou une

    agence immobiliĂšre sociale, les propriĂ©taires peuvent bĂ©nĂ©ficier d’un bonus supplĂ©mentaire de rĂ©duction d’impĂŽt. NB : Vous pouvez en effet louer votre bien en direct (bail classique) ou alors en intermĂ©diation locative. LĂ , deux choix s'offrent Ă  vous :

  • Soit via un mandat de gestion confiĂ© Ă  une agence immobiliĂšre sociale (c'est le mĂȘme fonctionnement que via une agence classique).

  • Sois via de la "sous-location" : C’est une association agrĂ©e par l’état qui sera directement locataire du bien. Vous signez donc un bail avec l’association, qui vous verse un loyer (que le bien soit occupĂ© ou non), et que le locataire paye son loyer ou non. Vous n'avez donc aucune vacance, le loyer est garanti ainsi que tout dĂ©gradation. Dans tous les cas, la mise en place du dispositif nĂ©cessite la signature d’une convention avec l’Anah, prĂ©cisant le montant de la rĂ©duction d’impĂŽt et le plafond de loyer applicable. Ce document doit ĂȘtre conservĂ© en copie pour toute dĂ©claration fiscale ultĂ©rieure.

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Quelles dĂ©marches administratives pour entrer dans le dispositif Loc’Avantages ?

Le processus d’éligibilitĂ© au dispositif Loc’Avantages est marquĂ© par plusieurs dĂ©marches administratives Ă  respecter scrupuleusement :

  • Signature de la convention avec l’Anah : Cette convention dĂ©finit le type de loyer applicable, la durĂ©e de l’engagement, et les travaux Ă  rĂ©aliser si nĂ©cessaire.

  • Respect de la durĂ©e minimale d’engagement : Le propriĂ©taire doit s’engager pour une durĂ©e de 6 ans minimum (9 ans si l’option de l’intermĂ©diation locative est choisie).

  • DĂ©claration fiscale : Le propriĂ©taire doit inclure les revenus locatifs dans sa dĂ©claration de revenus fonciers, avec le montant des rĂ©ductions d’impĂŽt appliquĂ©es. Il est important de bien renseigner les informations pour Ă©viter tout risque de contrĂŽle.

  • Mise Ă  jour annuelle : Le propriĂ©taire doit tenir Ă  jour les informations concernant le locataire et les conditions de location auprĂšs de l’Anah, notamment en cas de changement de locataire ou de modification du bail.

Information complĂ©mentaire : Le non-respect des conditions de durĂ©e, de loyers, ou de travaux peut entraĂźner la perte de la rĂ©duction d’impĂŽt et des sanctions fiscales. En cas de doute, il est conseillĂ© de faire appel Ă  un conseil juridique ou un conseiller fiscal.

Quels sont les avantages du dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif présente de nombreux atouts pour les porpriétaires de biens locatifs.

  • RĂ©duction d’impĂŽt significative : GrĂące Ă  des taux de rĂ©duction atteignant 65 %, ce dispositif est l’un des plus avantageux pour les propriĂ©taires souhaitant louer Ă  un loyer modĂ©rĂ©.

  • SĂ©curisation des revenus locatifs : Le recours Ă  l’intermĂ©diation locative ou Ă  un mandat de gestion via une association agrĂ©Ă©e garantit un paiement rĂ©gulier des loyers. De surcroit, des loyers en dessous des prix du marchĂ© assurent une vacance trĂšs limitĂ©e voire inexistante .

  • Aide Ă  la rĂ©novation : L’Anah peut octroyer des subventions pour les travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, amĂ©liorant ainsi la valeur du bien tout en rĂ©pondant aux exigences du DPE.

  • Encadrement par des professionnels : Les conventions signĂ©es permettent de bĂ©nĂ©ficier d’un accompagnement par des professionnels de la gestion locative et d’une sĂ©curisation supplĂ©mentaire contre les risques de dĂ©gradation.

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En résumé, les avantages sont nombreux, notamment si vous investissez dans un bien ancien pour le garder ou le mettre en location. Vous pouvez ainsi réaliser des travaux subventionnés, qui augmentent la valeur de votre bien et défiscaliser vos revenus locatifs tout en limitant le risque de vacance ou d'impayés.

Quels sont les risques et inconvénients potentiels du dispositif ?

Cependant, le dispositif Loc’Avantages prĂ©sente Ă©galement des inconvĂ©nients Ă  considĂ©rer avant de s’engager :

  • Des contraintes de loyer : Les plafonds de loyer peuvent ĂȘtre significativement infĂ©rieurs aux prix du marchĂ©, ce qui limite le rendement brut.

  • La durĂ©e d’engagement : La durĂ©e minimale d’engagement (6 ans minimum) est contraignante, et tout non-respect peut entraĂźner la perte de l’avantage fiscal avec rattrapage sur les annĂ©es prĂ©cĂ©dentes.

  • Des travaux de rĂ©novation possibles : Certains logements nĂ©cessitent des travaux de rĂ©novation pour atteindre les seuils Ă©nergĂ©tiques imposĂ©s par l’Anah, ce qui peut reprĂ©senter un coĂ»t supplĂ©mentaire pour le propriĂ©taire. Cependant, ce point est Ă  nuancer car de nombreuses subventions existent.

  • Gestion locative rigide : L’intermĂ©diation locative impose parfois des contraintes de gestion spĂ©cifiques. Par exemple, le recours Ă  un mandat de gestion avec une agence immobiliĂšre sociale peut ĂȘtre imposĂ© pour certains profils de locataires.

  • Contraintes administratives : Les dĂ©marches auprĂšs de l’Anah, la gestion du dossier et la tenue Ă  jour des informations peuvent s’avĂ©rer contraignantes, notamment en cas de changement de locataire.

Avant de s’engager, il est essentiel d’analyser chaque Ă©lĂ©ment du projet immobilier et d’évaluer si les avantages fiscaux compensent les contraintes du dispositif.

Dans la prochaine partie, nous aborderons les avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages, le calcul de la réduction d'impÎt et les stratégies pour maximiser votre rentabilité.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages offre des incitations fiscales attractives aux propriĂ©taires qui acceptent de louer un logement Ă  un loyer modĂ©rĂ©, favorisant ainsi l’accĂšs Ă  un logement abordable pour les mĂ©nages modestes. Ces avantages sont calculĂ©s en fonction du type de location et du niveau de loyer, avec des taux de dĂ©duction variant selon le choix de la convention signĂ©e avec l’Anah.

Comment est calculĂ©e la rĂ©duction d’impĂŽt ?

Le montant de la rĂ©duction d’impĂŽt est dĂ©terminĂ© par plusieurs critĂšres : le type de logement, la catĂ©gorie de location (sociale, intermĂ©diaire ou trĂšs sociale), et la zone gĂ©ographique. Le dispositif propose trois niveaux de rĂ©duction, augmentant en fonction de l’effort consenti par le propriĂ©taire en termes de baisse de loyer :

Type de Convention

RĂ©duction d’ImpĂŽt

Conditions

Loc’Avantages intermĂ©diaire (Loc 1)

15 %

Loyer environ 15 % en dessous du prix du marché.

Loc’Avantages social (Loc 2)

30 %

Loyer environ 30 % en dessous du prix du marché.

Loc’Avantages trùs social (Loc 3)

65 %

Loyer environ 40 % en dessous du prix du marché.

Les propriĂ©taires qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction doivent s’engager sur une durĂ©e minimale de 6 ans, voire 9 ans si l’intermĂ©diation locative est choisie. Durant cette pĂ©riode, le bailleur est tenu de respecter le plafond de loyer et de veiller Ă  ce que le locataire remplisse les conditions de ressources exigĂ©es. En contrepartie, il peut dĂ©duire les charges liĂ©es au logement de ses revenus fonciers et profiter d’une dĂ©fiscalisation attractive.

Ces taux de rĂ©duction peuvent ĂȘtre majorĂ©s dans certains cas. En effet, si vous optez pour l'intermĂ©diation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, vous pouvez bĂ©nĂ©ficier d'une prime de 1 000 euros en cas de recours Ă  la location/sous-location et 2 000 euros en cas de recours Ă  un mandat de gestion. Exemple concret : Vous disposez d'un 35 m2 Ă  Lyon dans le 3e arrondissement. Voici les rĂ©sultats de votre simulation.

Convention Loc'Avantages

Loyer

Avantage fiscaux

Loc 1

521,50€

938,7€ par an (sans intermĂ©diaire) 1251,6€ par an avec intermĂ©diaire locative

Loc 2

429,80€

1805,16€ sans intermĂ©diaire 2063,04 avec intermĂ©diaire

Loc 3

337,75€

2634, 45 avec intermédiaire

Et voici les plafonds de ressources pour votre locataire (revenu fiscal de référence à l'année N-2)

Une simulation des plafonds de revenu pour le dispositif loc'avantages

Peut-on cumuler le Loc’Avantages avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Il est possible de cumuler le dispositif Loc’Avantages avec d’autres avantages fiscaux, sous certaines conditions :

  • Dispositif Denormandie : Le cumul n'est pas autorisĂ©.

  • Loi Pinel : Les deux dispositifs ne peuvent ĂȘtre appliquĂ©s simultanĂ©ment sur le mĂȘme logement. Cependant, il est possible de choisir le dispositif le plus avantageux selon la situation.

  • Dispositif Cosse (ancien Loc’Avantages) : Le nouveau Loc’Avantages remplace le dispositif Cosse, mais les propriĂ©taires ayant conventionnĂ© sous l’ancienne formule peuvent conserver leurs avantages jusqu’à la fin de la pĂ©riode d’engagement.

Puis-je acheter un bien déjà sous dispositif Loc'Avantages ?

Oui, il est possible de transférer une convention Anah liée au dispositif Loc'Avantage d'un propriétaire à un autre lors de la vente du bien immobilier. Cependant, ce transfert n'est pas automatique et nécessite des démarches spécifiques.

Conditions pour le transfert :

  • Engagement du nouvel acquĂ©reur : Le nouveau propriĂ©taire doit s'engager Ă  respecter les termes de la convention initiale, notamment les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et la durĂ©e restante de la convention.

  • Information Ă  l'Anah : Il est impĂ©ratif d'informer l'Anah du changement de propriĂ©taire. Le nouvel acquĂ©reur doit contacter l'agence locale de l'Anah pour formaliser le transfert et s'assurer qu'il remplit toutes les conditions requises.

  • Clause dans l'acte de vente : Il est recommandĂ© d'inclure une clause dans l'acte de vente mentionnant la prĂ©sence de la convention Anah et l'engagement du nouveau propriĂ©taire Ă  la reprendre. Il y a plusieurs dĂ©marches Ă  suivre : - Avant la vente : Le vendeur doit informer le potentiel acheteur de l'existence de la convention et des obligations qui y sont liĂ©es. - AprĂšs la vente : Le nouvel acquĂ©reur doit envoyer un dossier Ă  l'Anah comprenant les documents nĂ©cessaires pour le transfert, comme l'acte de vente et une lettre d'engagement.

Enfin, le transfert de la convention concerne uniquement la durée restante de la convention initiale. Par exemple, si la convention était prévue pour 6 ans et qu'il reste 4 ans au moment de la vente, le nouvel acquéreur reprend les engagements pour les 4 années restantes.

En rĂ©sumĂ©, Loc’Avantages est une opportunitĂ© de dĂ©fiscalisation intĂ©ressante pour les propriĂ©taires souhaitant combiner rentabilitĂ© immobiliĂšre et solidaritĂ© sociale. C'est une opĂ©ration encore plus intĂ©ressante lorsque le bien achetĂ© est dĂ©jĂ  sous ce dispositif avec moins d'administratif et un dossier dĂ©jĂ  validĂ©.

En conclusion, le Loc’Avantages se distingue par son approche solidaire et ses bĂ©nĂ©fices fiscaux considĂ©rables. Avant de s’engager, il est essentiel de bien comprendre les modalitĂ©s, de simuler le montant de la rĂ©duction applicable et de vĂ©rifier les conditions d’éligibilitĂ© auprĂšs de l’Anah ou d’un conseiller en gestion. Pour en savoir plus, consultez le site internet de l’Anah ou faites appel Ă  un conseil fiscal spĂ©cialisĂ©.

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