Congé pour reprise : quelles obligations pour le propriétaire ?

Vous êtes propriétaire d'un logement loué et vous souhaitez récupérer votre bien pour y habiter ou y loger un proche ? Le congé pour reprise est la procédure légale qui vous permet de mettre fin au bail de votre locataire. Cependant, cette démarche est encadrée par des règles strictes (Article 15 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et nécessite une raison légitime et sérieuse.

Pour reprendre son bien : Quels motifs sont acceptés ? Quel délai de préavis respecter ? Quelles formalités du congé accomplir ? Quels sont les droits du locataire ? On vous explique tout sur le congé pour reprise !

Le congé pour reprise : points essentiels

• Délais impératifs : 6 mois de préavis pour une location vide, 3 mois pour une location meublée, avant l'expiration du bail

• Motif légitime obligatoire : Habiter soi-même le logement ou le loger à un proche (époux, concubin, partenaire de PAC, ascendant, descendant)

• Notification rigoureuse : Courrier recommandé avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, mentionnant précisément le motif et le bénéficiaire de la reprise

• Pas de droit de préemption : Contrairement au congé pour vendre, le locataire n'a pas de droit d'achat prioritaire

• Obligations post-congé : Si la reprise pour habiter n'a pas lieu, le propriétaire doit proposer une nouvelle location au locataire évincé en priorité

Le congé pour reprise, c'est quoi ?

Le congé pour reprise est une procédure légale qui permet au bailleur de récupérer le logement du locataire pour l'habiter lui-même ou y loger un membre de la famille. Cette démarche met fin au contrat de location existant et oblige l'occupant à quitter le logement.

Contrairement au congé pour vente, le congé donné pour reprise ne donne pas de droit de préemption au locataire. Le propriétaire peut donner congé mais doit cependant justifier d'un motif réel et sérieux et respecter des formalités strictes conformément à la loi du 6 juillet 1989.

Retrouvez tous les droits du locataire sur notre article dédié.

Les bénéficiaires autorisés de la reprise

La loi définit précisément quelle personne peut bénéficier d'un congé pour reprise :

• Le propriétaire lui-même pour sa résidence principale

• Son époux (marié ou concubin, partenaire de PAC)

• Ses ascendants (parents, grands-parents)

• Ses descendants (enfants, petits-enfants)

Quelles conditions pour congé pour reprise ?

Le motif légitime et sérieux

Pour être valide, le congé au locataire doit répondre à un motif légitime et sérieux. Ce motif doit être :

• Réel et sincère : la volonté d'habiter le logement doit être authentique

• Précis : il faut indiquer quelle personne va occuper le logement

• Justifié : en cas de contestation, le propriétaire devra prouver la réalité de sa démarche

Les règles de délai et date d'échéance

Pour un logement vide : 6 mois de préavis avant la fin de bail

Pour un logement meublé : 3 mois de préavis avant la fin de bail

Important : Le congé doit être donné pour la date d'échéance du bail. Il ne peut pas être donné en cours de bail, sauf clause contraire dans le contrat de location. Le congé prendra effet à la date fixée dans la notification.

Les conditions particulières et situations protégées

Propriétaire qui vient d'acheté : Si vous venez d'acquérir un bien déjà occupé, vous ne pouvez donner congé qu'à l'issue du premier renouvellement du bail ou de la première reconduction du contrat.

Locataires protégé : Les locataires âgés de plus de 65 ans avec des ressources inférieures à un plafond déterminé bénéficient de protections supplémentaires. Le bailleur peut donner congé mais doit leur proposer une solution de relogement adaptée dans la commune ou une commune limitrophe.

Situation particulière en zone tendue : Dans certaines communes où l'offre de logement est limitée, des règles spécifiques peuvent s'appliquer selon la loi ALUR.

Comment faire parvenir le congé pour reprise ?

Les modes de notification autorisés pour adresser la lettre

1. Courrier recommandé avec accusé de réception : C'est la voie la plus courante et la plus simple. Le congé prend effet à la date de réception par le locataire. L'accusé doit être reçu par le destinataire pour que la notification soit valide.

2. Acte de commissaire de justice : Solution plus formelle mais plus coûteuse. Le commissaire se déplace pour remettre personnellement le courrier au domicile du locataire.

3. Remise en main propre : Le propriétaire remet lui-même la lettre au locataire contre émargement du signataire. Aucun tiers ne peut effectuer cette remise.

Conseil pratique sur l'envoi

Nous recommandons d'envoyer le congé 7 mois avant la date souhaitée pour anticiper d'éventuels retards de réception ou la nécessité de recours à un commissaire de justice. L'adresse de la lettre doit correspondre exactement au logement avant la fin du bail.

Le locataire peut-il contester le congé ?

Un locataire peut contester le congé devant le tribunal judiciaire et saisir le juge dans un délai de 6 mois après réception de la notification.

Motifs valables pour contester le congé :

• Motif non légitime : la raison invoquée n'est pas sérieuse

• Bénéficiaire non autorisé : la personne désignée ne fait pas partie des proches autorisés

• Vice de forme : non-respect des délais ou des formalités

• Mauvaise foi : intention détournée (par exemple, revendre rapidement)

Protections spéciales et recours

Locataires âgés ou handicapés : Ils bénéficient de protections renforcées selon leurs ressources et le propriétaire doit proposer un relogement adapté dans la même commune ou une commune limitrophe.

Période hivernale : Les expulsions sont interdites entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale). Cette règle s'applique même si la décision de justice a été délivrée.

Est-ce possible de remettre le logement en location après un congé pour reprise ?

Oui, mais avec des conditions strictes définies par le code civil.

Si le propriétaire remet le logement en location sans avoir réalisé la reprise annoncée, il doit :

1. Proposer en priorité le logement à l'ancien locataire

2. Appliquer les mêmes conditions de loyer qu'auparavant

3. Respecter un délai généralement de 3 ans après la fin du bail selon la durée du contrat

Sanctions en cas de non-respect et nullité :

• Dommages et intérêts au profit de l'ancien locataire

• Nullité du nouveau bail si la faute est prouvée

• Amende pouvant aller jusqu'à 6 000 € selon le montant des préjudices

Évolutions jurisprudentielles : le contrôle renforcé post-congé

La jurisprudence récente montre un renforcement du contrôle judiciaire sur la réalité des congés pour reprise. Les juges peuvent désormais tenir compte d'éléments postérieurs à la délivrance du congé pour établir l'intention réelle du bailleur.

La Cour de cassation a précisé que la justification du caractère réel et sérieux n'est pas prescrite à peine de nullité, mais reste nécessaire pour éviter tout risque de fraude. Les tribunaux examinent avec une attention accrue la matérialité de l'occupation après le départ du locataire.

Les sanctions incluent :

• nullité du congé considéré comme n'ayant jamais existé

• dommages-intérêts pour réparation du préjudice matériel et moral

• reconduction du bail selon ses termes originaux.

Cette évolution impose aux propriétaires une vigilance accrue dans la documentation de leur projet de reprise et le respect scrupuleux de l'occupation annoncée. L'accompagnement par un professionnel du droit immobilier devient un investissement préventif face à ces risques contentieux renforcés.

Modèle de lettre de congé pour reprise

Copiez ce modèle et personnalisez-le avec vos informations :

[Vos nom et prénom] [Votre adresse] [Code postal et ville] [Téléphone] [Email]

[Nom et prénom du locataire] [Adresse du bien loué] [Code postal et ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [numéro]

[Ville], le [date du congé]

Objet : Congé pour reprise du logement situé au [adresse complète du bien]

Madame, Monsieur,

Je vous informe par la présente de ma décision de reprendre le logement que vous occupez actuellement en qualité de locataire, situé au [adresse complète du bien, avec toutes les annexes].

Conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur, je vous donne congé pour la fin du bail en cours, soit le [date de fin du bail], avec un préavis de 6 mois [ou 3 mois pour un meublé].

Motif de la reprise : Je souhaite reprendre ce logement pour [préciser le motif : habitation personnelle / logement de mon époux(se) / logement de mon fils/ma fille, etc.]

Bénéficiaire de la reprise : [Nom, prénom et lien de parenté avec le bénéficiaire]

Cette reprise répond à un motif légitime et sérieux au sens de la loi applicable.

Je vous demande donc de bien vouloir quitter le logement à la date indiquée ci-dessus. Vous continuez à devoir le loyer jusqu'à votre départ effectif ou jusqu'à la date d'échéance du congé si vous partez avant.

Un état des lieux de sortie sera organisé en votre présence ou celle de votre représentant.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature] [Nom et prénom du signataire]

Découvrez aussi notre modèle de lettre pour vendre sans donner congé.

Nos conseils pour les propriétaires en cas de congé pour reprise

Constitution du dossier probatoire dès J-0

Anticipez systématiquement la contestation. Documentez votre projet d'occupation avec factures de déménageurs pressenties, devis de travaux d'aménagement, attestations d'employeur en cas de mutation professionnelle. Cette preuve préventive décourage 80% des contestations et renforce considérablement votre position devant le juge.

Analyse fiscale préalable : l'angle mort coûteux

Avant toute notification, évaluez l'impact sur vos dispositifs de défiscalisation en cours (Pinel, Denormandie, Malraux). Une reprise prématurée peut générer une reprise fiscale de 10 000 à 50 000€. Confrontez le coût d'opportunité à l'alternative de la vente occupée avec décote maîtrisée.

Stratégie de notification : timing et forme

Envoyez votre congé 8 mois avant l'échéance (et non 6) pour anticiper les aléas postaux et permettre un recours éventuel au commissaire de justice. Privilégiez systématiquement l'acte de commissaire pour les biens de valeur supérieure à 300 000€ - le surcoût de 150€ élimine tout risque de vice de forme.

Gestion du risque contentieux

Créez une traçabilité irréprochable : échanges écrits exclusivement, conservation des preuves d'intention sur 3 ans minimum, documentation photographique de l'état du bien. En cas de remise en location ultérieure, respectez un délai de 24 mois minimum pour éviter toute présomption de fraude.

Vos questions fréquentes sur le congé pour reprise

Quelle est la différence entre un congé pour reprise et un congé pour vente ?

Un congé pour reprise vise à récupérer le logement pour l'habiter soi-même ou y loger un proche, tandis qu'un congé pour vente permet de vendre le bien libre. Le congé pour reprise nécessite un motif légitime mais ne donne pas de droit de préemption au locataire, contrairement au congé pour vente du logement qui ouvre une offre de vente prioritaire.

Peut-on donner congé pour reprise à tout moment ?

Non, le congé pour reprise ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, avec le préavis requis (6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé). Il existe une exception si une clause du bail le prévoit expressément. La date du congé doit respecter ces délais.

Que se passe-t-il si le motif de reprise s'avère faux ?

Si le locataire prouve que le motif était fictif, le propriétaire risque de payer des dommages et intérêts et peut être condamné à une amende. Le locataire peut également saisir le juge pour demander sa réintégration dans les lieux et la nullité de la procédure.

Un propriétaire peut-il reprendre pour loger ses beaux-parents ?

Non, la loi limite la reprise aux ascendants et descendants directs, ainsi qu'au conjoint ou partenaire. Les beaux-parents ne font pas partie des membres de la famille autorisés selon le code applicable.

Comment prouver la réalité de la reprise ?

Le propriétaire doit pouvoir justifier de l'occupation effective du logement par le bénéficiaire déclaré. En cas de contestation, des éléments comme un changement d'adresse, des factures, ou des témoignages peuvent être demandés au titre de preuve.

Que faire si le locataire refuse de partir malgré le congé ?

Si le locataire ne quitte pas les lieux à l'échéance, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision d'expulsion. Il ne peut pas procéder lui-même à l'expulsion. La procédure peut prendre plusieurs mois selon l'encombrement des tribunaux.

Le congé pour reprise est-il valable pour un logement meublé ?

Oui, mais le préavis est réduit à 3 mois au lieu de 6 mois pour un logement vide. Les autres conditions restent identiques. Le statut de location meublée ne change pas les formalités de fond.

Peut-on reprendre un logement pour créer une résidence secondaire ?

Cela dépend de l'interprétation du "motif légitime et sérieux". Une résidence secondaire occasionnelle pourra ne pas être considérée comme suffisamment légitime par le juge. Il est recommandé de consulter un professionnel avant d'engager la procédure.