Congé pour vente : quelles obligations pour le propriétaire ?

Vous êtes propriétaire d'un logement et vous souhaitez le vendre mais un locataire habite les lieux ? Quel que soit le motif de cette vente, il vous faudra adresser un congé de vente à votre locataire.

Peut-on mettre fin au bail avant la date prévue ? Quel délai de préavis ? Quelles conditions respecter pour pouvoir vendre le logement ? De quels droits jouit le locataire ? Peut-on le remettre en location immédiatement si l'on renonce à vendre ? On vous dit tout sur le congé de vente !

Le congé de vente, c'est quoi ?

En France, il est possible de vendre un bien loué. Lorsque le bailleur souhaite vendre son bien qui est occupé par un locataire, deux solutions s'offrent à lui :

• Vendre son logement occupé, avec le locataire présent. Il y a plusieurs avantages à vendre son appartement en location. Par exemple, le logement ne connaîtra pas de vacances locatives et le propriétaire n'a pas la contrainte de la durée de préavis. Il peut vendre son appartement, avec une décote qui s'applique rapidement et facilement.

• Le propriétaire peut également demander à son locataire de quitter le logement pour vendre son bien. A condition de lui notifier, par une lettre, que l'on appelle "congé" respectant certaines formalités sous peine de reconduction du bail à échéance. Le délai de préavis doit être d'une date de 6 mois avant l’expiration du bail pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé.

Comment est déterminé le prix de vente à proposer au locataire lors d'un congé pour vente ?

Le prix de vente à proposer au locataire lors d'un congé pour vente est généralement basé sur l'évaluation du marché immobilier actuel pour des biens similaires dans la même zone.

Ce prix doit être juste et réaliste, reflétant la valeur marchande du bien. Il est souvent conseillé de faire appel à un expert immobilier pour une évaluation précise.

Ce prix doit être clairement indiqué dans la lettre de congé pour vente, avec les détails des conditions de la vente. Il est important que le prix proposé au locataire soit identique à celui qui serait proposé à un acheteur externe, pour respecter le droit de préemption du locataire.

Les règles à suivre pour que le congé soit valable :

Les conditions sont plus strictes si le propriétaire veut vendre un logement qui était déjà occupé lorsqu’il l’a acheté.

Le propriétaire ne peut alors donner congé au locataire qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

Sinon, le congé de vente doit toujours répondre aux mêmes règles :

1. Un délai de préavis est à respecter. Le congé doit être donné au locataire à la date suivante : 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, et 3 mois pour un logement meublé.

2. Pour être valable, le courrier de congé de vente doit indiquer certaines informations comme le motif de congé. Ainsi, le propriétaire a l'obligation d'expliquer au locataire pourquoi il n'y aura pas de renouvellement de bail puisqu'il doit quitter les lieux.

3. Le congé doit être délivré à chaque locataire signataire du contrat. S'il s'agit d'un couple, les deux personnes doivent donc être notifiées de l'acte de congé de vente.

4. Le propriétaire doit respecter le droit de préemption du locataire. Le droit de préemption c'est le droit de priorité : le congé vaut offre de vente. En effet, si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, le locataire est prioritaire pour l'achat. Dans la lettre, vous devez donc préciser le prix proposé et les conditions de vente et de paiement. Le propriétaire doit obligatoirement reproduire sur le congé les 5 premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A compter de la réception, le locataire dispose de 2 mois pour vous apporter une réponse quant à l'offre. Sans réponse de ce dernier, ce silence vaut refus. S'il est intéressé et qu'il accepte votre offre, il a 2 mois pour concrétiser la signature de l'acte de vente, ou quatre mois s'il a recours à un prêt.

Bon à savoir : La vente de votre logement au locataire est très avantageux, pour lui comme pour vous. En effet, puisque ce dernier a habité la location, il connaît déjà les lieux : c'est du temps de gagné pour vous, et pas de mauvaise surprise possible de son côté.

Si le locataire prend la décision de ne pas acheter le bien, il a l'obligation de payer son loyer jusqu'à son départ. Par exemple, s'il reçoit le congé de vente durant le mois de septembre, il peut décider de quitter le logement avant les six mois.

Dans ce cas, s'il part en décembre, il devra vous régler le loyer des mois de septembre, octobre, novembre et décembre mais pas des mois suivants. Il bénéficie donc du droit de partir sans préavis, ce qui peut avoir une conséquence sur vos finances puisque vous n'allez pas récupérer le montant du loyer des trois mois suivants.

Pour cette raison, il est essentiel d'anticiper la mise en vente de votre bien dès réception de la réponse du locataire quant au potentiel achat. Ainsi, vous trouverez rapidement un acheteur.

L'ensemble des éléments compris dans le bail est obligatoire dans la lettre de congé. Toutes les mentions relatives au logement et ses annexes doivent figurer de manière précise.

Quelles obligations avez-vous par rapport à votre locataire ?

Au delà des droits du locataire comme le droit de préemption qui donne priorité à l’achat de votre bien au locataire, certaines personnes ont également des droits supplémentaires.

Si la personne qui habite votre bien est un locataire dit “protégé” (personne handicapée, ou âgée de plus de 65 ans aux moyens modestes), ce dernier jouit du droit de relogement.

Comment faire parvenir le congé de vente ?

Il y a trois possibilités pour prévenir votre locataire de votre volonté de vendre votre bien occupé :

• Lettre recommandée avec accusé de réception, par voie postale

• L'acte d'huissier. Ce dernier se rend à l'adresse de la location afin de faire lui-même la remise du courrier.

• Remise en main propre. Dans ce cas, il faut porter vous-même la lettre au locataire. Vous ne pouvez pas demander à un tiers de prendre en charge ce dépôt. C'est une bonne solution si vous connaissez bien votre locataire et que vous habitez la même région.

La lettre recommandée envoyée avec accusé de réception reste l'option la plus simple et la plus courante. Après l'envoi, vous devez vous assurer que le locataire ait bien signé l'accusé.

C'est qu'à partir de cette date que le congé prendra effet officiellement. C'est pour cette raison que nous vous conseillons de compter un délai supplémentaire et d'envoyer la lettre 7 mois avant, pour avoir le temps de contacter un huissier si le locataire ne prend pas connaissance de la notification de vente.

Le congé de vente est donc une procédure obligatoire pour informer votre locataire de votre volonté de vendre votre bien immobilier. Vous devez respecter les échéances pour que celui-ci soit valable : date de fin de bail, délai de préavis...

Si l'option du congé de vente est souvent choisie par les propriétaires, notez qu'il peut être très intéressant de vendre votre bien déjà loué. Selon le type de votre bien et le sérieux de votre locataire, cette option peut intéresser nombreux acquéreurs.

Le locataire peut-il contester un congé pour vente ?

Un locataire peut contester un congé pour vente s'il estime que les formalités légales n'ont pas été respectées. La contestation doit être réalisée devant un tribunal et dans un délai généralement limité à 6 mois suivant la réception du congé.

Des motifs valables incluent :

• non-respect du délai de préavis,

• absence de proposition de relogement pour les locataires protégés,

• irrégularités dans le congé lui-même.

Concernant les irrégularités elles peuvent être de tout type mais par exemple sachez que les locataires âgés de plus de 65 ans et ceux de plus de 70 ans bénéficient de protections supplémentaires en cas de congé pour vente.

Le propriétaire doit, dans ces cas, proposer un relogement conforme aux besoins et aux possibilités financières des locataires concernés. Si cette condition n'est pas remplie, le congé peut être jugé abusif.

Cette disposition est destinée à protéger les locataires vulnérables, et le non-respect de cette obligation peut entraîner l'invalidation du congé.

Quelle est la validité de l'offre de vente faite au locataire ?

L'offre de vente faite au locataire dans le cadre d'un congé pour vente est valide pour une période précise. Après la réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour accepter l'offre, si celle-ci est conforme à la description et au prix fixé dans la notice de congé.

Si le locataire signe un accord pour acheter, il bénéficie d'une période supplémentaire pour finaliser l'achat. Il est crucial que le propriétaire bailleur respecte ces modalités, notamment en fournissant une notice détaillée et un prix conforme aux conditions du marché locatif.

Le locataire dispose-t-il d'un droit de préemption si l'appartement est vendu à un prix plus bas que celui proposé initialement ?

Le droit de préemption du locataire est une garantie clé en droit français, spécialement si l'appartement est vendu à un prix plus bas que celui proposé initialement.

Dans une telle situation, le locataire a priorité pour acheter le bien à ce nouveau prix.

Toutefois, attention : si le propriétaire baisse le prix après avoir envoyé la notice de congé, il doit

Ce processus légitime vise à éviter des pratiques frauduleuses et assure que le locataire ait une chance équitable d'acheter le logement à son échéance.

Cependant, le locataire doit rester attentif et valider sa demande dans le délai prescrit après avoir reçu la nouvelle offre, sinon, il est réputé avoir refusé l'opportunité d'achat.

Existe-t-il des exceptions où le droit de préemption du locataire n'est pas applicable ?

Concernant les exceptions au droit de préemption du locataire, plusieurs situations légales le rendent inapplicable.

Par exemple, si la vente concerne une résidence principale destinée à être habitée par le propriétaire bailleur ou ses proches, le droit de préemption ne s'applique pas.

De même, dans le cadre de la vente d'un logement meublé, ce droit est écarté. Autre situation notable, le droit de préemption n'est pas valide dans le cas d'une vente à un membre de la famille du propriétaire (époux, ascendant, descendant).

Il est important pour le locataire de bien comprendre ces exceptions pour éviter tout contentieux ou situation de confusion et pour s'assurer que toute remise des clés ou changement de propriétaire se déroule conformément au cadre juridique en vigueur.

Est-ce possible de remettre le logement en location après un congé pour vente ?

Oui, cependant, il y a des conditions strictes. Après avoir donné un congé pour vente, si le propriétaire décide de remettre le logement en location, il doit d'abord proposer ce dernier au locataire précédent. Cette proposition doit être faite aux mêmes conditions de loyer que celles appliquées au précédent locataire.

Le délai pour proposer la relocation au locataire initial dépend du type de bien. En général, la loi stipule un délai de deux à trois ans après la fin du bail. A ce sujet la loi Alur du 24 mars 2014 est souvent citée en matière de réglementation sur les baux et les congés pour vente.

Notez qu'échouer à suivre ces obligations peut entraîner des sanctions légales. De plus en cas de non-respect, le locataire a le droit de demander la nullité de la nouvelle location et peut exiger des dommages et intérêts.

Quels sont les droits du locataire si la vente ne se réalise pas après le congé pour vente ?

Si un propriétaire donne congé à son locataire pour vendre le logement et que la vente ne se concrétise pas, le locataire dispose de certains droits.

Selon le droit français, si le propriétaire souhaite relouer le même bien, il doit d'abord le proposer à l'ancien locataire, sous réserve de certaines conditions. Cette règle vise à protéger le locataire de pratiques potentiellement abusives.

Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager des démarches judiciaires pour contester le congé donné de manière anticipée et obtenir une réparation pour le préjudice subi.

Comment se rétracter après avoir donné un congé pour vente ?

Après avoir envoyé une notification de congé pour vente à un locataire, le propriétaire peut décider de se rétracter.

Il doit en informer le locataire par écrit, de préférence via un acte d'huissier ou un courrier recommandé avec accusé de réception.

Une fois le courrier envoyé et reçu, le congé initial est considéré comme nul et le bail continue selon ses termes originaux. En plus des obligations légales, il est important de consulter les clauses spécifiques du contrat de location pour assurer une rétractation en bonne et due forme.

Quelle est la marche à suivre si le locataire accepte l'offre mais ne procède pas à l'achat ?

Si le locataire accepte l'offre mais ne procède pas à l'achat dans les délais impartis, il libère de facto le propriétaire de son obligation de vente.

Dans ce cas, le locataire doit continuer à payer son loyer jusqu'à la fin du préavis ou jusqu'à son départ effectif, et rendre les clés au propriétaire en réalisant un état des lieux.

Le propriétaire peut alors remettre le logement en location ou poursuivre la vente du bien à d'autres parties intéressées. Toutefois, il est essentiel que toutes ces démarches respectent le cadre légal et les délais juridiques en vigueur pour éviter tout litige.

Vos questions fréquentes :

Quelle est la différence entre un congé pour vente et un congé pour reprise personnelle ?

Un congé pour vente est donné par le propriétaire bailleur lorsqu'il souhaite vendre le logement occupé, tandis qu'un congé pour reprise personnelle est utilisé lorsqu'il envisage de reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou pour un proche.

Dans le cas d'une reprise personnelle, le propriétaire doit fournir un motif légitime et sérieux, tel que le souhait de résider dans le logement ou le loger à un membre de sa famille.

Chaque type de congé suit des règles juridiques spécifiques et doit être signé et délivré selon des modalités précises pour être valable.

Comment le locataire peut-il s'assurer de la bonne foi du propriétaire dans l'intention de vente ?

Pour s'assurer de la bonne foi du propriétaire, le locataire doit examiner attentivement la notice de congé. Ce document doit inclure une description précise du bien, le prix de vente, et toutes les modalités juridiques.

Si le locataire suspecte une intention frauduleuse, comme un prix de vente injustifié ou des motifs de congé flous, il peut contester le congé en saisissant la commission départementale de conciliation ou, en cas de contentieux, un tribunal.

De plus, si la vente ne se réalise pas suite au congé donné, le locataire peut demander des preuves de la mise en œuvre de la vente pour valider la légitimité de la démarche du propriétaire.

Le locataire a-t-il un droit à l'indemnisation en cas de vente du logement ?

Dans le cadre juridique français, un locataire ne bénéficie pas automatiquement d'un droit à indemnisation en cas de vente du logement qu'il occupe.

Toutefois, si le propriétaire bailleur met fin au bail pour des motifs non légitimes ou frauduleux, le locataire pourrait intenter une action en justice pour demander des dommages et intérêts.

Par exemple, si le propriétaire donne un congé pour vente mais ne vend finalement pas l'habitation ou la remet en location, le locataire pourrait exiger une indemnisation pour le préjudice subi. Il est important de noter que pour valider ce type de situation, le locataire doit fournir des preuves solides, souvent dans le cadre d'un contentieux.

Peut-on vendre un bien avec un bail rural ou professionnel différemment d'un bail d'habitation ?

La vente d'un bien soumis à un bail rural ou professionnel diffère significativement de celle d'un bien en location d'habitation.

Ces types de baux sont régis par des règles juridiques spécifiques. Par exemple, dans le cas d'un bail rural, le locataire en place peut bénéficier d'un droit de préemption.

Quant au bail commercial, il impose souvent des conditions plus strictes en termes de notice de congé et de droits du locataire.

Dans les deux cas, les modalités de vente doivent respecter le cadre légal propre à chaque type de bail, avec une attention particulière aux éventuelles clauses signées initialement entre les parties.

Les bails ruraux ou commerciaux sont-ils soumis à l'obligation de congé pour vente ?

Les bails ruraux et commerciaux sont effectivement soumis à l'obligation de congé pour vente, mais les modalités diffèrent de celles d'un bail d'habitation.

Pour les baux commerciaux, par exemple, le propriétaire doit respecter un délai de préavis plus long et suivre des procédures spécifiques pour notifier le congé.

Dans le cadre des baux ruraux, des règles spéciales s'appliquent également, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du locataire et les conditions de reprise du terrain pour une utilisation différente.

Il est crucial pour le propriétaire bailleur de se conformer scrupuleusement aux réglementations en vigueur pour chaque type de bail afin d'éviter tout litige ou contentieux ultérieur.

Pour aller plus loin :

Vous n'êtes pas sûr de vouloir vendre un bien hérité ? Consultez les autres possibilités !