Locataire protégé : conditions, droits du bailleur et impact sur la vente d'un bien loué

Un locataire protégé est un occupant de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs aux plafonds légaux et qui bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux à l'échéance du bail. Pour le bailleur, ce statut restreint considérablement les possibilités de congé : ni vente libre ni reprise ne sont possibles sans proposer une solution de relogement ou remplir soi-même des conditions d'âge et de ressources. Défini par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et renforcé par la loi ALUR de 2014, ce dispositif concerne aussi bien les locations vides que meublées dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Voici ce que tout propriétaire-bailleur doit savoir.

Qui est considéré comme locataire protégé ?

Le statut de locataire protégé s'applique de plein droit lorsque trois conditions cumulatives sont réunies à la date d'échéance du bail.

Le locataire doit être âgé de plus de 65 ans. Avant la loi ALUR de 2014, ce seuil était fixé à 70 ans. L'abaissement à 65 ans a élargi significativement le nombre de bénéficiaires. L'âge du locataire est apprécié à la date de la fin du bail, et cette réforme a été adoptée en réponse à l'augmentation des situations de précarité parmi les retraités.

Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés pour l'attribution de logements sociaux (catégorie PLUS). Le locataire protégé plafond de ressources dépend de la composition du foyer fiscal et de la localisation du logement. Ces plafonds sont revalorisés chaque année par arrêté ministériel. Pour 2026, ils ont été fixés par l'arrêté du 19 décembre 2025 (JO du 24 décembre 2025). À titre indicatif, le seuil pour une personne seule en Île-de-France avoisine 26 900 euros annuels. En régions, il se situe aux alentours de 21 000 euros. Les montants exacts dépendent de la composition du ménage et de la zone géographique du logement.

Point de vigilance : depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024 (n° 23-18.067), les ressources à prendre en compte sont celles perçues au titre des 12 mois précédant la délivrance du congé, et non le revenu fiscal de référence de l'année antérieure. Si vous donnez congé le 15 mai 2026, les revenus du locataire à prendre en compte sont ceux perçus de la mi-mai 2025 à la mi-mai 2026.Un propriétaire qui se baserait sur une période de référence erronée s'exposerait à l'annulation du congé.

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Cette condition a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2015 (n° 14-16.084). Un locataire qui occupe le bien à titre secondaire ou saisonnier ne peut pas prétendre à cette protection.

La protection s'étend également aux locataires de moins de 65 ans qui hébergent une personne de plus de 65 ans rattachée à leur foyer fiscal, sous réserve que les ressources cumulées du foyer restent inférieures aux plafonds. Si au sein du même foyer plusieurs membres remplissent les conditions, il suffit que l'un d'entre eux respecte les exigences légales pour que le propriétaire ne puisse pas donner congé.

Quelles protections s'appliquent à l'échéance du bail ?

Le locataire protégé droit au maintien dans les lieux constitue le pilier de ce dispositif. Concrètement, le bail se renouvelle automatiquement à son échéance et le bailleur ne peut pas s'y opposer, sauf exceptions strictement encadrées par la loi.

Le statut de locataire protégé entraîne le droit au maintien dans les lieux. Cela signifie que le bailleur ne peut pas lui donner congé y compris à la fin du bail.Cette règle s'applique indifféremment aux trois motifs de congé habituels : congé pour vente, congé pour reprise et congé pour motif légitime et sérieux. Tant qu'aucun congé valable n'est délivré, le locataire reste en place aux mêmes conditions que celles prévues par le bail initial.

Pour le propriétaire qui envisage de récupérer son bien, les implications sont considérables. Il est essentiel de comprendre les droits du locataire lorsqu'un propriétaire veut récupérer son bien avant d'engager toute démarche de congé. Un congé délivré sans respecter les conditions légales est nul de plein droit.

Si le bailleur ne respecte pas les procédures légales pour donner congé à un locataire protégé, il risque une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 30 000 euros pour une personne morale.Il peut également être contraint de verser une indemnisation au locataire.

Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé ?

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas absolu. La loi prévoit des exceptions qui permettent au bailleur de donner congé, à condition de remplir au moins l'une des conditions suivantes.

Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans. Dans ce cas, la protection du locataire cède devant la situation personnelle du propriétaire. Le bailleur peut alors donner congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux sans obligation de relogement.

Les ressources du bailleur sont inférieures aux plafonds légaux. Les mêmes seuils que ceux applicables au locataire s'appliquent au propriétaire. Un bailleur dont les revenus sont modestes peut récupérer son bien sans avoir à proposer de solution de relogement.

Le bailleur propose une solution de relogement. Si le propriétaire ne remplit ni la condition d'âge ni celle de ressources, il peut tout de même donner congé à condition de proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. Le logement de substitution doit être situé dans le voisinage, dans la limite de cinq kilomètres de distance.L'offre doit être réelle et sérieuse : la simple transmission d'annonces immobilières ne suffit pas. Le bailleur doit s'assurer de l'accord du propriétaire du logement proposé.

Le locataire manque gravement à ses obligations. Des impayés de loyers répétés, des troubles de voisinage caractérisés ou une dégradation significative du logement constituent des motifs légitimes et sérieux de résiliation. Le locataire protégé peut à tout moment perdre son statut s'il manque à ses engagements. Dès lors, le propriétaire est en droit de donner congé pour ce motif.

Dans tous les cas, le congé doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. La notification s'effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.

Quelles contraintes pour le bailleur qui souhaite vendre ?

La situation du locataire protégé en cas de vente constitue l'un des cas les plus fréquents et les plus contraignants pour le bailleur-investisseur. Deux scénarios sont possibles.

Premier scénario : le bailleur donne congé pour vendre. Le propriétaire souhaite vendre le logement libre. Il doit alors délivrer un congé pour vente en respectant les conditions spécifiques aux locataires protégés (âge, ressources ou relogement). La lettre adressée au locataire protégé en cas de vente doit impérativement préciser le motif du congé, les conditions de vente et l'offre de vente faite au locataire.Le locataire dispose d'un droit de préemption : il est prioritaire pour se porter acquéreur du bien pendant les deux premiers mois suivant la réception du congé.

Si le bailleur ne remplit aucune des conditions d'exception (âge, ressources, offre de relogement), le congé est nul et le bail se renouvelle. Le propriétaire ne peut pas vendre libre. Il devra attendre que les conditions changent ou trouver un relogement adapté.

Il faut aussi noter une restriction temporelle importante. Le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre si le logement a été acheté depuis moins de trois ans. Dans ce cas, le congé ne pourra prendre effet qu'à la fin du premier renouvellement du bail.Pour connaître les délais de préavis applicables à la vente d'un bien loué, chaque situation doit être analysée au regard de la date d'acquisition et de l'échéance du bail en cours.

Deuxième scénario : le bailleur vend le logement occupé. Le propriétaire peut à tout moment vendre son bien loué sans donner congé au locataire. Le bail en cours est alors transféré au nouvel acquéreur, qui reprend l'ensemble des droits et obligations du bailleur initial. Le locataire protégé reste en place aux mêmes conditions. Cette option évite toute la complexité liée au congé et au relogement. Elle est d'ailleurs souvent privilégiée par les investisseurs qui revendent à d'autres investisseurs, le locataire en place constituant un gage de revenus immédiats.

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Quelles décisions récentes faut-il connaître en tant que bailleur ?

La jurisprudence locataire protégé a précisé plusieurs points essentiels au fil des décisions rendues par les juridictions civiles. Les bailleurs qui ignorent ces évolutions s'exposent à des annulations de congé coûteuses.

Appréciation des ressources. La Cour de cassation a clarifié dans son arrêt du 24 octobre 2024 (n° 23-18.067) que les ressources à prendre en compte sont celles perçues au titre des 12 mois précédant la délivrance du congé. Ce point est déterminant car il modifie la période de référence pour évaluer si le locataire remplit les conditions de ressources. Jusqu'à cette décision, de nombreux bailleurs se fondaient sur le revenu fiscal de référence de l'année antérieure, une pratique désormais invalidée.

Obligation de relogement. Les tribunaux apprécient strictement la qualité de l'offre de relogement. Le bailleur ne peut justifier son congé par une offre de relogement si celle-ci ne correspond pas aux possibilités financières du locataire. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé ce principe dans une décision du 16 février 2024 (n° 22/03004) en annulant un congé assorti d'une proposition de relogement dont le loyer dépassait largement les capacités du locataire. En pratique, l'offre doit porter sur un logement à loyer comparable, de surface équivalente et situé à moins de 5 km.

Résidence principale. L'arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2015 (n° 14-16.084) a confirmé que la protection ne s'applique qu'aux locataires occupant le bien à titre de résidence principale, que le bail soit vide ou meublé. Un local occupé à titre secondaire ou professionnel n'ouvre pas droit au statut protecteur.

Ces décisions rappellent que le formalisme entourant le congé d'un locataire protégé ne tolère aucune approximation. Le moindre manquement (mauvaise période de référence, offre de relogement inadaptée, notification tardive) entraîne la nullité du congé.

Quel impact sur la valeur d'un bien loué ?

Pour un investisseur, la présence d'un locataire protégé dans un bien loué a des conséquences directes sur la liquidité et la valorisation du bien.

Un bien occupé par un locataire protégé est plus difficile à vendre libre, ce qui peut entraîner une décote à la revente si l'acquéreur visé est un occupant (résidence principale). En revanche, pour un investisseur qui cherche un bien déjà loué avec un locataire stable, la situation peut être perçue comme un avantage : le turnover est quasi nul et les revenus locatifs sont prévisibles sur longue durée.

La question de la durée d'occupation et des droits du locataire après 10 ans mérite une attention particulière. Un locataire en place depuis longtemps, même s'il n'est pas encore protégé au sens de la loi, le deviendra mécaniquement en atteignant 65 ans si ses ressources sont modestes. L'investisseur doit anticiper cette évolution dans son business plan et intégrer le scénario d'un renouvellement automatique du bail sur très longue durée.

Le propriétaire qui souhaite revendre a donc tout intérêt à vendre le bien occupé plutôt que de tenter un congé complexe et incertain. Sur Trackstone, la vente de biens occupés permet de toucher un réseau d'investisseurs qualifiés qui valorisent précisément la stabilité locative et l'absence de vacance.

Questions fréquentes

À quel âge un locataire devient-il protégé ?

Le locataire doit avoir au moins 65 ans à la date d'échéance du bail. Ce seuil a été abaissé de 70 à 65 ans par la loi ALUR de 2014. Ses ressources annuelles doivent également être inférieures aux plafonds fixés pour l'attribution de logements sociaux PLUS.

Un propriétaire peut-il vendre un bien occupé par un locataire protégé ?

Oui. Le propriétaire peut vendre le bien occupé sans donner congé. Le bail est transféré au nouvel acquéreur. S'il souhaite vendre libre, il doit donner congé en respectant les conditions strictes de relogement, d'âge ou de ressources.

Le locataire protégé peut-il perdre son statut ?

Oui. En cas de manquements graves et répétés (impayés de loyers, troubles de voisinage, dégradations), le locataire perd sa protection. Le bailleur peut alors donner congé pour motif légitime et sérieux.

Quels sont les plafonds de ressources en 2026 ?

Les plafonds correspondent à ceux applicables pour l'attribution de logements PLUS, fixés par l'arrêté du 19 décembre 2025. Pour une personne seule, le seuil avoisine 26 900 euros annuels en Île-de-France et environ 21 000 euros en régions. Les montants varient selon la composition du foyer et la zone géographique.

Le bailleur doit-il payer le relogement du locataire protégé ?

Non. Le bailleur doit proposer une offre de relogement correspondant aux besoins et aux moyens du locataire, située à moins de 5 km du logement actuel. Il n'a pas à financer directement le relogement mais doit s'assurer que l'offre est réelle, effective et acceptée par le propriétaire du logement proposé.

Le statut de locataire protégé impose au bailleur un cadre juridique contraignant qui ne tolère ni l'improvisation ni l'approximation. Toute tentative de congé sans respecter les conditions légales expose le propriétaire à des sanctions financières et à la nullité de la procédure. Pour les investisseurs qui détiennent un bien occupé par un locataire protégé, la stratégie la plus fluide reste souvent la vente du bien occupé à un autre investisseur. Elle évite la procédure de congé, préserve la continuité des revenus locatifs et permet de valoriser la stabilité du bail en place.