Équipements obligatoires location vide : guide complet du propriétaire bailleur

En location vide, les obligations du propriétaire dépassent largement la simple mise à disposition d'un logement décent. Le cadre légal français impose un socle d'équipements indispensables pour garantir la décence du logement et la sécurité du locataire. Ces exigences, renforcées par les évolutions récentes de 2023 et 2025, conditionnent la validité de votre contrat de location vide et votre protection juridique lors de la signature du bail.

Quels sont les équipements obligatoires pour une location non meublée ?

La location non meublée obéit à des règles strictes définies par la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR) et le décret n°2002-120. Contrairement à la location meublée qui nécessite un ameublement complet, la location nue se concentre sur les installations structurelles et les équipements de base garantissant une occupation normale du logement loué. Ce type de location présente des avantages fiscaux spécifiques dans le cadre du déficit foncier et du régime réel d'imposition.

Tableau récapitulatif des équipements obligatoires :

Cuisine et équipements associés : focus sur les obligations

Coin cuisine obligatoire comprenant :

• Évier raccordé à l'eau chaude et froide : élément central de toute cuisine équipée, il doit être fonctionnel et aux normes sanitaires

• Espace prévu pour l'installation d'un appareil de cuisson : contrairement aux idées reçues, le propriétaire n'est pas tenu de fournir les plaques électriques ou à gaz, mais doit prévoir l'emplacement et les raccordements nécessaires. Aucune obligation de fournir four, micro-ondes, réfrigérateur ou lave-vaisselle - ces équipements restent à charge du locataire

• Évacuations pour eaux usées fonctionnelles : système d'évacuation conforme et en état de fonctionnement, facilitant l'entretien et évitant tout reflux

Important : La notion de "cuisine équipée" ne s'applique pas à la location vide. Le bailleur doit uniquement délivrer les raccordements et l'espace, pas les équipements ménagers (vaisselle, literie, meuble). Cette différence fondamentale avec la location meublée impacte le montant du loyer et la condition du bien mis en location.

Installations sanitaires et hydrauliques

Alimentation en eau potable

• Raccordement obligatoire au réseau d'eau potable avec pression et débit suffisants

• Alimentation en eau chaude et froide dans la cuisine et la salle de bain

• Installation conforme aux normes de salubrité du service public

Équipements sanitaires

• Toilettes séparées de la cuisine et de la pièce principale (sauf studios où elles peuvent être externes, mais dans le même bâtiment)

• Douche ou baignoire avec eau chaude et froide, garantissant l'intimité

• Évacuation des eaux usées munie de siphons anti-refoulement

Chauffage et performance énergétique

• Système de chauffage adapté à la surface du logement

• Température minimale : capacité à maintenir 18°C en hiver

• Performance énergétique : depuis 2023, interdiction de louer les logements classés F ou G au DPE (consommation > 450 kWh/m²/an). Cette norme impacte directement la mise en location et peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique.

Électricité et sécurité

Installation électrique sécurisée aux normes NF C 15-100 :

• Éclairage suffisant dans toutes les pièces et accès

• Prises électriques en nombre adapté pour les appareils courants

• Disjoncteur général et protection contre les courts-circuits

• État de fonctionnement optimal pour éviter tout risque d'atteinte à la sécurité

Ventilation et aération

• Dispositifs d'aération obligatoires : fenêtres ouvrantes ou VMC

• Renouvellement d'air suffisant pour éviter humidité et moisissures

• Conformité au décret 2002-120 sur la ventilation fonctionnelle

• Présence de volets ou rideaux pour la protection de l'intimité

Les autres obligations du propriétaire bailleur pour une location non meublée (location vide ou location nue)

Au-delà des équipements, le propriétaire doit respecter plusieurs obligations complémentaires pour la remise en état et l'entretien du logement :

Surface et volume minimums

• Pièce principale d'au moins 9 m² (surface minimum) et 2,20 m de hauteur sous plafond

• Volume habitable minimum de 20 m³

• Surface habitable conforme aux règlements sanitaires départementaux

Documents nécessaires à remettre

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) conforme 2021

• État des lieux d'entrée détaillé mentionnant tous les équipements nécessaires

• Diagnostics techniques (diagnostic amiante, plomb, risques naturels)

• Attestation d'assurance habitation du propriétaire

• Dossier de diagnostic technique complet

Absence de risques et santé

• Logement exempt de risques structurels (fissures, infiltrations)

• Absence de nuisibles (rats, cafards, punaises de lit)

• Menuiseries assurant une étanchéité correcte

• Absence d'atteinte à la santé des occupants

Clauses obligatoires du contrat de bail

• Durée du bail (3 ans minimum pour les particuliers, 6 ans pour les personnes morales)

• Montant du loyer et modalités de paiement du loyer

• Dépôt de garantie (maximum 1 mois de loyer)

• Délai de préavis (3 mois pour le bailleur, 1 mois en zone tendue)

• Information sur l'encadrement des loyers et loyer de référence

Droits du locataire et obligations du bailleur

• Jouissance paisible des lieux loués

• Réparations à charge du propriétaire (gros entretien)

• Respect des règles concernant le préavis et la fin du bail

• Protection contre les congés sans motif légitime

Sanctions en cas de manquement Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à :

• Injonction de réaliser les travaux nécessaires par décision du juge

• Réduction du loyer par décision judiciaire

• Condamnation pénale pour mise en danger

• Invalidation du contrat de location

• Impossibilité de donner congé au locataire sans motif légitime

Évolutions 2025 et fiscalité immobilière Les évolutions 2025 renforcent particulièrement les contrôles sur la performance énergétique, avec l'interdiction définitive de louer les passoires thermiques et l'impact du seuil unique de TVA à 25 000€ pour les bailleurs professionnels. Ces mesures concernent l'ensemble des baux de location et modifient significativement les conditions d'accès au logement. L'abattement forfaitaire et les règles du déficit foncier nécessitent une attention particulière dans votre déclaration fiscale.

Différence location vide/meublée : avantages et inconvénients

• Avantages : fiscalité attractive, régime réel possible, charges d'entretien réduites, liberté d'aménagement pour le locataire

• Inconvénients : loyers inférieurs, préavis plus long (3 mois), vacance locative potentielle

La maîtrise de ces obligations conditionne la réussite de votre investissement locatif. Un logement parfaitement conforme vous protège juridiquement, assure la pérennité de vos revenus fonciers et optimise votre situation vis-à-vis de l'administration fiscale. Attention aux détails du bail et modèle de contrat pour sécuriser votre investissement immobilier.

Pour en savoir plus sur la location vide :

• Location vide : quelle fiscalité pour les loyers

• Louer vide ou meublé : tableau comparatif fiscalité et différences

• Passer de location meublée à location vide