Rendement locatif : guide complet pour investisseur ambitieux

Le terme de "rendement locatif" est dans la bouche de tous les investisseurs. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, vous avez forcément entendu parler de cette notion. Mais qu'est-ce que ça signifie exactement ? Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif et comment savoir si le bien dans lequel vous souhaitez investir est rentable ? On vous dit tout sur la rentabilité locative !

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un indicateur de réussite d’un investissement immobilier. Il s’exprime en pourcentage et mesure le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant investi au départ, qui comprend le prix d’achat du bien et les éventuels frais qu’il a pu engendrer.

Pour obtenir ce taux, vous devez donc connaître les chiffres de votre investissement (loyer, cashflow, charges…). On distingue trois types de rendement locatif : brut, net et net-net. On vous explique !

Le rendement locatif brut prend en compte seulement le montant du loyer et le prix d’achat du bien.

Le rendement net, quant à lui, comptabilise les charges et les frais du bailleur.

Puis, le rendement net-net ajoute à tout cela l’imposition du bailleur.

Comment calculer son rendement locatif ?

Pour obtenir le rendement brut, net, et net-net vous devez effectuer ces calculs :

Calcul de la rentabilité brute

Pour obtenir le rendement brut, il faut calculer le rapport entre le montant de l’acquisition et le loyer annuel perçu (en brut).

Calcul :(montant du loyer annuel) / (prix de revient du logement) x 100

Bon à savoir : Le prix de revient du bien immobilier doit inclure son prix d’achat, les éventuels frais d’agence, les frais de notaire et les travaux prévus. Le prix de revient équivaut au coût réel d’achat du logement locatif.

Calcul : ((loyers mensuels x 12) / (montant de l’acquisition)) x 100

Ce calcul est utile pour vous faire une idée du marché. Son résultat reste très vaste, il ne vous donnera pas d’idée précise pour un appartement dans lequel vous souhaitez investir. Pour cela, le calcul du taux de rendement net et net net seront les bienvenus.

Calculer sa rentabilité nette

C'est la rentabilité calculée après impôts et les dispositifs liés au logement (Loi Pinel par exemple).

Le rendement net, s'obtient en divisant les loyers annuels (en retirant les charges et les dépenses) par le prix du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles et tous les frais annexes.

Calcul : (Loyer annuel - Charges et frais divers) / (Coût total d'achat) ×100

Ce calcul est utile pour faire un premier tri dans vos recherches d’appartement. Cependant, il ne suffira pas lorsque vous souhaitez connaître l’exact montant du rendement locatif d’un bien précis.

Déduire sa rentabilité nette-nette

C'est la formule qui donne une idée la plus précise mais comme elle dépend de la fiscalité du bailleur, c'est la plus complexe à calculer. Zoom sur cette notion indispensable à votre investissement.

Le rendement locatif net-net, définition :

En plus du calcul des charges, le rendement locatif net-net prend en compte la fiscalité du bailleur. Il vient donc ajouter une précision capitale au calcul pour estimer la réelle rentabilité de votre appartement. Il se calcule donc au cas par cas.

Connaître son taux d'imposition de bailleur

Les impôts sur les loyers que vous percevez dépendent de deux choses :

• Votre tranche marginale d'imposition

• De votre régime d'imposition (revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel)

Calcul du taux de rendement net net :

(montant du loyer annuel) - (montant des charges) -(emprunt)- (montant imposition) / prix d’achat du bien x 100

Ainsi, vous obtenez le taux de rendement le plus fidèle à la réalité. Vous devez cependant prendre également en considération le risque de vacance locative et la demande avant de vous lancer.

Ce calcul est à effectuer lorsque vous avez repéré un appartement que vous êtes sur le point d’acheter. En effet, étant très précis, il prend plus de temps que le calcul du taux de rendement brut ou net, il est donc utile de le réaliser seulement si vous êtes réellement intéressé par un appartement précis, dont le rendement a déjà été pré validé à l’étape du calcul net.

Pour réaliser vos calculs de rendement, des outils de simulation gratuite sont disponibles. Vous devez vous munir des informations nécessaires citées ci-dessus. Le résultat vous indiquera le taux de rendement locatif simulé. L’outil prend même en compte le contexte de votre investissement (rapport offre/demande, risque de vacances locatives etc). Vous obtiendrez donc un résultat précis, qui vous aidera dans la prise de décision pour votre bien.

Vous pouvez également installer une extension qui calculera automatiquement le rendement brut des appartements que vous trouverez pendant vos recherches sur les sites immobiliers. Cela vous permettra de faire un premier tri dans vos recherches, en gagnant un temps crucial.

Comment savoir si un logement est rentable ?

Misez sur la qualité de votre investissement immobilier

Un bon investissement immobilier ne s'évalue pas seulement grâce au rendement locatif. C'est d'abord un investissement qui permettra d'atteindre vos objectifs, en vous apportant un excédent financier plus ou moins important, tout en minimisant les risques.

Que vous souhaitiez investir pour votre patrimoine, c'est aussi un projet qui vous. Investir demande donc de la réflexion. Pour maîtriser votre investissement et éviter les mauvaises surprises, consultez nos articles sur le calcul du TRI immobilier et de la VAN d'un investissement immobilier.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

En général, on conseille un rendement locatif entre 5% et 10%. Bien sûr, le taux de rentabilité de votre investissement immobilier varie selon certains critères comme le lieu d’investissement, les risques en matière de vacances locatives ou encore la durée de votre crédit. Selon la ville, la différence est notable.

Dans une ville peu risquée, le taux de rendement locatif se rapproche plutôt des 3 %. Dans les petites villes où les prix de l’immobilier sont bas, le taux de rendement locatif peut avoisiner les 6 %.

Lorsque vous investissez, il est normal de viser la meilleure rentabilité locative possible. Cependant, il faut savoir que pour l'immobilier, la qualité du rendement locatif doit primer sur les chiffres et la performance pure.

Pour guider votre investissement, il est tout de même important de connaître les indicateurs du secteur. Pour vous donner une idée, on considère qu'un bon rendement locatif se situe en moyenne entre 5% et 10%. Mais gardez en tête que le meilleur rendement locatif est celui qui vous permet d'atteindre vos objectifs tout en minimisant les risques de votre investissement.

Les règles d'un bon rendement locatif

Couvrir vos sorties de trésorerie

Votre investissement doit couvrir les dépenses d'argent que vous placez dans votre location :

• Les sorties liées à l'emprunt de banque : remboursement de crédit, intérêts etc...

• Les dépenses liées à l'entretien et à la gestion du bien : assurance, taxe foncière, travaux etc.

Votre achat doit vous permettre à minima de couvrir ces dépenses, en vous apportant un revenu. Dans un premier temps, il peut s'agir d'un faible excédent, qui agit seulement comme preuve du bon fonctionnement de votre investissement. En effet, pour qu'un investissement soit efficace, il suffit qu'il s'autofinance.

Plus l'excédent est élevé, plus vous générez des revenus complémentaires. Avec le temps et les bonnes stratégies de location, et éviter les erreurs dans vos calculs, vous pourrez atteindre des revenus intéressants. Dans tous les cas, votre investissement doit être positif et assurer a minima la couverture des frais investis.

De quoi dépend la qualité de votre rendement locatif ?

Certains critères sont à prendre en compte pour un ratio de rentabilité :

• La ville de votre investissement. Sur le marché de l'immobilier, on note de grands écarts suivant les régions, vous devez donc vous renseigner sur les villes les plus rentables et leurs différentes zones avant d’investir. Prendre en compte le retour sur investissement pour ce critère est essentiel. En général, un bien ancien dans une petite ville ou dans des quartiers moins prisés sont ceux qui offrent un ROI plus élevé. Le besoin de travaux, fréquents pour ce type d'appartement est compensé par le faible risque de vacances locatives ou par la plus-value qu'ils apportent. Évidemment, le prix est bien moins élevé que dans des villes très prisées comme Paris, ce qui en fait un placement idéal pour les investisseurs.

• Les travaux à réaliser dans l'appartement que vous souhaitez louer. Un appartement ancien sans travaux ne se louera pas de la même manière qu'un bien refait à neuf. Veillez donc à effectuer les travaux nécessaires pour rendre votre bien plus rentable à la location (électricité, ...)

Le rendement locatif ne doit pas être le seul critère à prendre en compte lors de l’investissement. En effet, même lorsqu’un bien bénéficie d’une faible rentabilité, il permet tout de même de se constituer un patrimoine.

Le rendement locatif peut éventuellement présenter d’autres avantages comme le fait de pouvoir devenir une résidence secondaire ou bien d’y faire résider sa famille ou ses proches. Enfin, la rentabilité ne peut pas prendre en compte la plus value pouvant être réalisée lors de la revente du logement.

Il faut donc prêter attention au marché de l’immobilier et à ses tendances. En effet, un logement peut obtenir une plus value très rapidement et rapportera beaucoup lors d’une éventuelle revente. Tandis qu’un autre bien peut faire perdre de l’argent lors de la revente selon son emplacement, son environnement et les prix du marché actuel.

Quels éléments peuvent heurter le rendement locatif ?

1 - Les charges du propriétaire

Toutes les charges du propriétaire et les frais liés à l’appartement ont un impact direct sur la rentabilité de l’investissement. C’est pour cette raison que le calcul du rendement locatif brut est une étape pour un premier tri dans les annonces immobilières.

Pour calculer le taux de rendement d’un appartement en particulier, ce calcul ne suffit pas : vous devez calculer le taux de rendement net, puis net-net.

Voici une liste non exhaustive des charges à prendre en compte pour le calcul de votre rendement locatif :

• La taxe foncière ;

• Les dépenses liées aux différents travaux et entretiens ;

• L’impôt sur les revenus fonciers ;

• Les frais de gestion locative ;

• Les charges de copropriété (s’il s’agit d’un immeuble d’appartements) ;

• Les frais des assurances (comme la garantie contre les loyers impayés ou GLI, assurance Propriétaire non occupant).

2 - Les vacances locatives

La vacance locative désigne la période entre le moment où un locataire quitte son logement et le moment où le suivant vient le remplacer. La période varie selon les critères de votre bien : emplacement, ville, surface etc.

Pour anticiper au maximum ce risque, nous vous conseillons de calculer votre taux de rendement locatif à 10 ou 11 mois, selon la ville où vous avez investi.

S’il se trouve dans une ville où le taux de vacance locative est faible, un calcul sur une année a 11 mois suffira. S’il s’agit d’un studio dans une ville étudiante, retirez la période d’été pour faire votre calcul.

Même si l’objectif du calcul de rendement locatif est d’être le plus proche de la réalité, un calcul légèrement pessimiste sera toujours moins risqué qu’un calcul trop optimiste.

Faut-il déléguer la gestion immobilière ?

Lorsqu’il s’agit de déléguer la gestion immobilière de sa location, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Cela dépend de votre situation et de vos objectifs. S’il s’agit de votre premier investissement, confier votre location à une équipe professionnelle peut vous soulager et vous faciliter le passage à l’action. En effet, l’investissement immobilier demande une rigueur administrative qui peut être compliquée à gérer seul.

Également, vos objectifs aideront à vous orienter : si vous investissez uniquement pour des raisons financières et que votre objectif est d’atteindre le taux de rendement le plus haut possible, nous vous conseillons de gérer votre investissement sans passer par un médium.

Si vous souhaitez compléter vos revenus tout en construisant votre patrimoine, et surtout, que vous manquez de temps, vous entourer semble idéal.

Quel rendement locatif viser ?

En France, la moyenne du rendement locatif est évaluée à 5,9%. Cependant, il faut noter que d’importants écarts existent selon l’appartement (surface, type de location, ville…). En effet, certaines villes sont très rentables, lorsque d’autres atteignent une rentabilité très faible. Dans une même ville, le taux de rendement peut également varier selon l’emplacement du bien (quartier où la demande est plus ou moins forte).

Parmi les villes avec les meilleurs rendements, on retrouve :

• Saint-Etienne : 10,12%

• Le Mans : 9,26%

• Angers : 7,44%

• Reims : 7,31%

• Marseille : 6,64%

• Montpellier : 6,10%

• Toulouse : 5,99%

• Rennes : 5,99%

• Nantes : 5,89%

• Lille : 5,88%

Alors que dans certaines villes le rendement locatif possible est très faible, il atteint des taux entre 9 et 11% dans d’autres villes de France comme à Saint-Etienne ou Le Mans. Ce taux peut-être encore valorisé grâce à des montages financiers et des astuces pour augmenter sa rentabilité locative.

Un taux de plus de 10% est donc possible mais vous devez garder en tête les autres conditions pour qu’un appartement soit réellement rentable. Au-delà du rendement locatif, il faut prendre en compte le risque de vacances locatives, l’investissement en temps et énergie (pour des locations courte durée par exemple, qui ont un excellent rendement mais qui demandent d’y consacrer beaucoup plus de temps qu’une location longue durée).

Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Calcul seuil de rentabilité immobilier

Le seuil de rentabilité correspond au minimum à atteindre pour que votre investissement devienne rentable. C’est donc le moment à partir duquel vos revenus locatifs couvrent l'ensemble des frais de celui-ci. Au-delà de ce seuil, vos revenus seront les bénéfices tirés de votre bien.

Il est primordial d’assurer ce seuil de rentabilité lors de votre investissement. Si votre rendement locatif net-net indique que votre bien n’est pas rentable (que le chiffre est donc négatif à la fin du calcul), il faut cependant prendre le reste en compte. En effet, si vous avez la capacité à compléter votre rendement mensuel grâce à votre trésorerie et ne pas vous endettez pour cet investissement sans changement dans vos habitudes de vie, l’investissement peut tout de même valoir le coup.

Encore une fois, cela dépend aussi de vos objectifs (compléments de revenus, patrimoine etc). De manière générale, il est tout de même conseillé de viser ce seuil de rentabilité.

Quel rendement locatif pour chaque type de bien ?

Selon le bien dans lequel vous investissez, le rendement locatif brut possible n’est pas le même.

• rendement location appartement T1/T2 : entre 5% et 7% ;

• rendement location studio : entre 6% et 10% ;

• rendement location garage : jusqu’à 9% ;

• rendement location immeuble : entre 8% et 12% ;

• rendement location colocation : jusqu’à 12% ;

• rendement locatif bail commercial : entre 5% et 8% ;

• rendement locatif entrepôt : entre 7% et 10% ;

• rendement locatif pierre et vacances : entre 3% et 6% ;

• rendement locatif lmnp : jusqu’à 7% ;

• rendement locatif saisonnier : jusqu’à 12%.

Les taux indicatifs ci-dessus font référence au rendement locatif brut. Les charges ne sont donc pas comptabilisées. En plus de ces frais supplémentaires, la notion de vacances locatives est toujours à prendre en compte.

Par exemple, le taux de rentabilité pour du locatif saisonnier est très élevé mais le risque de vacance locative l’est aussi. De plus, la location saisonnière est très chronophage et demande des frais comme l’entretien régulier du bien, qui fera diminuer votre rendement brut.

Gardez toujours en tête que le taux de rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte pour estimer la rentabilité réelle de votre investissement.

Location meublée ou location nue ?

Une location meublée se loue en moyenne 20 à 30% plus cher qu’une location vide. Ce type de location permet au propriétaire d’obtenir le statut LMNP (location meublée non professionnelle) qui présent de nombreux avantages (et quelques inconvénients) tel que l'imputation des déficits locatif.

Grâce à lui, vous aurez droit à des avantages fiscaux, et il vous permettra également d’augmenter le coût du loyer que votre locataire vous versera. Cela sera donc bénéfique à votre rendement locatif mais aussi lors d'une éventuelle revente car la valeur d'un bien va dépendre en partie du loyer.

Cependant, le turn-over de locataires est plus important pour les locations meublées. Si ce type de location est donc beaucoup plus rentable, elle vous demandera plus de temps et d’énergie. D’autant plus que le préavis est d’un mois contre trois pour les locations vides (sauf dans certains cas où il est fixé à un mois également).

Bien déjà loué : est-ce- rentable ?

Acheter un bien déjà loué séduit de plus en plus d’investisseurs. Et pour cause ! En plus de la démarche simplifiée d’investissement (parce que oui, chercher un locataire peut faire peur si c’est votre premier investissement, et ça prend de l’énergie et du temps), d’autres avantages existent :

• Un rendement locatif brut plus élevé

Un appartement avec locataire connaît une décote qui peut aller jusqu’à 15%. Cette décote aura donc un impact direct sur votre rendement locatif brut puisqu’il vous permettra d’acheter votre bien moins cher.

• Un taux de rendement connu

Qui dit locataire en place, dit rentabilité sans surprise. Puisque le loyer est déjà versé et que les charges pour le bail déjà existant sont payées par le vendeur, vous pouvez avoir accès à ces informations et ainsi connaître votre taux de rentabilité. Pour connaître la rentabilité nette-nette du bien, celle-ci dépendant de votre fiscalité, vous devrez cependant faire vos propres calculs.

Acheter un bien déjà loué est donc un investissement idéal si vous souhaitez investir sans risque, par exemple pour votre premier investissement dans l’immobilier. Si ce type d’achat vous garantit une sécurité financière, il faut également noter que vous prenez la suite d’un bail déjà existant, qui n’est pas modifiable à votre guise tant que le locataire actuel reste en place.

Acheter un bien à rénover, bonne idée ?

L'achat d’un logement avec travaux présente plusieurs avantages :

• La différence de prix avec un appartement neuf est non négligeable. En plus, vous avez toujours une marge de négociation possible, ce qui vous permet d’augmenter considérablement votre rendement locatif brut.

• Un logement aménagé selon les tendances, pour pouvoir plaire au plus grand nombre de visiteurs.

• Une plus-value importante en cas de revente du bien.

Acheter un bien à rénover est une excellente idée si votre frein premier est la finance, mais que vous êtes prêt à investir du temps et de l’énergie pour rendre le bien habitable et tendance.

Dans l’objectif d’une location, votre rendement locatif pourra être très intéressant car un logement neuf, qui correspond aux tendances du moment intelligemment aménagé peut se louer beaucoup plus cher qu’un logement rénové il y a déjà plusieurs années.

Comment augmenter sa rentabilité locative ?

Quel type d'imposition choisir ?

Régime réel

En choisissant le régime réel, vous faites l’économie de 2 300 euros sur vos revenus imposables. Attention : il ne s’agit pas d’une économie de 2 300 euros d’impôt puisque le montant d’impôt à payer dépend de votre tranche marginale d’imposition calculée à partir de l’ensemble de vos revenus, crédit d’impôt, quotient familial, etc.

Avec le régime réel, notez tout de même qu’il n’est pas rare d’avoir besoin d’un expert comptable pour vous aider. En effet, ce cadre implique un amortissement des composants du bien, qui vient compliquer les calculs. Cette sollicitation du professionnel viendra donc ajouter des coûts supplémentaires à vos comptes.

Micro BIC

C’est le régime par défaut si votre bien est meublé. Il s’agit d’un abattement de 50 % pour les biens meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés (ou si vous louez en chambre d’hôtes).

Pour bénéficier de ce régime, vos revenus de l’année précédente ne doivent pas dépasser 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme.

Si le gap de BIC imposable est supérieur à 3 500 euros, nous vous conseillons d’opter plutôt pour le régime réel, qui sera plus avantageux pour vous.

Régime forfaitaire

Il permet de déduire 30% pour une location vide et 50% pour un meublé. C’est le régime le plus simple, idéal si l’administratif vous fait peur. Par contre, le taux pour la location nue est particulièrement faible, ce qui ne le rend pas souvent avantageux. D’autant plus que l’abattement ne concerne pas les dépenses (frais et charges en tout genre). Pourtant, ils représentent souvent plus de 30 % du montant de vos loyers. Dans ce cas, évitez le régime forfaitaire qui sera désavantageux.

Régime réel

Contrairement au régime forfaitaire, le régime réel permet de déduire de ses revenus locatifs un plusieurs types de charges comme les intérêts d’emprunt ou les taxes foncières.

C’est le régime à privilégier si vos frais et charges (intérêts d'emprunt, vos charges de copropriété, primes d'assurances ou travaux) dépassent 30 % de vos loyers. Cela vous permet de diminuer votre bénéfice foncier, voire de créer un déficit foncier, ce qui impactera positivement votre impôt sur le revenu.

Bon à savoir : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Avant de vous lancer, vous devez donc vous assurer de son intérêt pendant les trois prochaines années.

Quel emprunt pour un investissement locatif ?

Pour vous prêter de l’argent, la banque va calculer votre endettement actuel et post-investissement et votre capacité d’emprunt, en prenant en compte les loyers que vous toucherez grâce à votre bien. Pour cela, elle ajoute à vos revenus environ 70 % du montant de ces loyers et estimer vos charges de manière à avoir une idée de votre revenu locatif net.

Bon à savoir : vous ne pouvez pas emprunter plus de 35 % de vos ressources financières stables même avec plusieurs emprunts immobiliers. Consultez notre calculateur de mensualités gratuit et notre calculateur de capacité d'emprunt pour vous aider !

Quelle durée d’emprunt choisir ?

L’objectif d’un emprunt est de trouver le bon équilibre entre la réduction du coût du crédit et la capacité d’emprunt selon votre endettement actuel et futur. En effet, plus le crédit est sur une longue période, plus le taux d’intérêt est élevé.

Mais pour ne pas avoir des mensualités trop importantes, il est parfois indispensable d’allonger son crédit. Notez qu’il vous faudra donc plusieurs années de cotisations d’assurance emprunteur à régler.

Si vous souhaitez investir pour la location, on vous recommande de ne pas emprunter sur plus de 15 ans, pour conserver un rendement intéressant.

Il vous faut bien définir votre stratégie et vos objectifs d’investissement pour prendre les bonnes décisions et anticiper votre situation financière lorsque vous passerez à l’acte d’achat.

Notez que vous serez peut-être amenés à faire des concessions sur certains points pour emprunter si vous avez déjà un emprunt.

Quelles assurances prendre ?

Investir dans l’immobilier peut faire peur. Même en évitant les erreurs de calcul de rentabilité, d’autres situations peuvent mettre en danger votre rendement locatif. Pour contrer ce risque, plusieurs garanties vous sont proposées :

• Garantie loyers impayés

La GLI (Garantie Loyers Impayés) vous rembourse les loyers et les charges impayés de votre locataire, ainsi que les dégradations potentielles. Elle peut même prendre en charge la procédure et les frais de contentieux engagés.

• Garantie dégradation immobilière

Option de l’assurance loyers impayés, l’assurance dégradation locative vous protège des dégradations causées par votre locataire. Vous pouvez donc ensuite entamer les travaux nécessaires pour remettre en état votre bien et le louer rapidement par la suite, pour ne pas perdre en rentabilité.

• Garantie propriétaire non occupant

L’assurance PNO vise à assurer les murs et garantit votre responsabilité civile vis-à-vis des tiers. Si un accident a lieu et que votre locataire se blesse, vous serez protégé.

La PNO est particulièrement recommandée en cas de longue période de vacance locative. Par exemple, si les canalisations cèdent à cause du gel dans votre bien vide, vous serez indemnisé pour l’ensemble des dégâts.

Quelle surface privilégier pour obtenir le meilleur rendement ?

Pour le meilleur rendement locatif possible, nous vous conseillons d'investir dans un studio, ou un appartement type T1 ou T2. Pour un studio, la rentabilité est comprise, en moyenne, entre 6% et 10%. Pour un T1 ou T2, la location peut générer entre 5% et 7%.

Pour un studio, la vacance locative doit être prise en compte puisqu’il s’agit souvent de locataires étudiants. Pour les mêmes raisons, le turn-over peut-être régulier, il faut donc prévoir le coût du rafraîchissement de votre bien entre chaque locataire.

Loi Pinel, bonne ou mauvaise option pour investir ?

La loi Pinel fait partie des lois incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière. Pour être éligible, un logement Pinel doit être situé dans une ville et zone au marché immobilier tendu.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage sur plusieurs points : louer le bien en respectant un plafond de loyer (le but étant de les rendre plus accessibles), et louer à des locataires sous conditions de ressources.

Plusieurs options s’offrent à l’acheteur :

• Une réduction de 12% pour une durée de location de 6 ans

• Une réduction de 18% pour une durée de location de 9 ans

• Une réduction de 21% pour une durée de location de 12 ans

Les loyers étant plafonnés, la rentabilité brute sera plus faible avant la réduction des impôts mais sera compensée lors du calcul du taux de rendement net. Nous vous conseillons donc de calculer directement le taux net pour réfléchir à votre achat.

Loi Censi-Bouvard

Cette loi vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 33 000 euros sur 9 an (jusqu’à 11% de la valeur du bien). En plus, vous récupérez la TVA 20% sur votre investissement et vos loyers sont sécurisés pendant 11 ans par le gestionnaire, même s’il n’est pas occupé.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard en 2022 ?

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard en 2022, vous devez acheter un bien meublé situé dans une EPHAD ou résidence étudiantes (vous n’avez pas la possibilité de louer votre bien à un proche).

Concernant le logement, il doit respecter certaines règles :

• Il doit être loué meublé (contrairement à la loi Pinel)

• Il doit être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison

• Son prix de revient ne doit pas dépasser 300.000 euros par an

Pour pouvoir investir sous Censi-Bouvard, vous devez avoir le statut LMNP. Il existe aussi des conditions à vos recettes locatives, qui ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50% de la totalité de vos revenus. Les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC.

Loi cosse

Ce dispositif, appelé aussi “Louer Abordable”, a pour but de favoriser l'accès à la location des ménages aux revenus modestes. C’est pour cette raison qu’il offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent leur bien à un prix inférieur au marché.

Son but est de réduire les tensions du marché locatif dans les grandes et moyennes de villes de France principalement, à savoir  là où la demande est forte mais les loyers élevés. En somme : réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande sur des marchés qualifiés de tendus. L'objectif est ainsi de permettre aux ménages disposant de revenus modestes d'avoir accès à un logement dans des conditions tarifaires abordables.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la Loi Cosse ?

Cette loi regroupe plusieurs conditions de plafonnement de loyer et de ressources financières de vos locataires.

• Le bien doit être non meublé ;

• Il doit être conforme à un niveau de performance énergétique minimum ;

• être récent ou ancien avec ou sans travaux ;

• être affecté à l’habitation principale du locataire ;

• être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Cosse ?

La déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais également de la zone où se situe le bien. Ce sont les mêmes zones définies que pour la Loi Pinel

Dans les zones A bis, A, B1 :

• 30 % des revenus bruts pour le logement loué dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;

• 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ;

• 85% des revenus bruts dans le cas d'une intermédiation locative (vous confiez votre bien à un tiers : agence immobilière à vocation sociale ou organisme agréé).

En zone B2 :

• 15 % des revenus bruts du logement loué dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;

• 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ;

• 85% des revenus bruts dans le cas d'une intermédiation locative.

En zone C :

• 50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social (vous devez effectuer en contrepartie des travaux d’amélioration) ;

• 85% des revenus bruts dans le cas d'une intermédiation locative.

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