Comment s'impute un déficit en LMNP ?

Vous avez l’intention d’investir dans le locatif sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Vous avez raison, car vous avez l’opportunité de profiter d’avantages fiscaux. 

Toutefois, qu’arrive-t-il si vos recettes sont inférieures à vos frais ? Quelle est la meilleure stratégie pour gérer ce déficit en LMNP ? Trackstone vous explique comment adopter les bons réflexes.

Ce qu'il faut retenir sur le report deficit LMNP en 2025 :

• Le déficit LMNP est reportable sur 10 ans maximum

• Plafond annuel : 10 700€

• Imputation uniquement sur les revenus BIC de même nature

• Régime réel obligatoire pour créer un déficit

• Réforme 2025 : réintégration des amortissements dans les plus-values

Quel est l’intérêt du statut LMNP ?

La principale raison incitant à opter pour ce statut est de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. 

Vous avez le choix d’opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC

La condition pour disposer de ce régime fiscal Micro-BIC en LMNP concerne le plafond de vos revenus locatifs. Le montant ne doit pas dépasser 72 600 euros pour les logements classiques et 176200 euros pour les logements meublés de tourisme.

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs :

• 50% pour les logements classiques (plafond : 72 600€)

• 71% pour les meublés de tourisme (plafond : 176 200€)

⚠️ Basculement automatique en LMP si vos loyers dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer.

Le régime réel

Le régime réel simplifié est automatiquement mis en place si vos recettes locatives dépassent le plafond des 72 600 euros par an.

Si ces revenus sont inférieurs, vous avez quand même la possibilité de choisir le régime réel qui permet de déduire les frais et les charges de votre location meublé en LMNP.

Vous pouvez faire la déduction des charges et de certains frais de vos revenus locatifs :

• Taxe foncière ;

• Assurance habitation ;

• Intérêts du prêt immobilier ;

• Frais d’entretien ;

• Frais de notaire ;

• Honoraires de votre cabinet d’expert-comptable ;

• Charges de copropriété, etc.

En additionnant ces charges déductibles, vous pouvez entièrement annuler les impôts sur vos revenus locatifs. C’est tout l’intérêt du régime réel simplifié qui favorise la génération de revenus élevés sans prendre de risque grâce à un rendement locatif plus performant. Vous devez toutefois bien calculer les montants à déduire pour estimer au mieux cet avantage fiscal.

Régime réel et le mécanisme d'amortissement

Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel en LMNP présente un autre atout : la possibilité de défiscaliser ses revenus locatifs grâce au principe d’amortissement. L’idée est facile à comprendre : répercuter la dépréciation de valeur de son logement et des meubles pour réduire son impôt global.

Cette perte est considérée comme une charge déductible du total imposable de ses revenus locatifs. Par exemple, si vous concluez l’achat d’un bien immobilier en LMNP d’une valeur de 300 000 euros amortissable à 90 % de sa valeur sur 30 ans, le montant total de l’amortissement s’élève à 270 000 euros, soit 9000 euros par an.  

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• Trackstone vérifie l’historique de paiement des loyers. Cela instaure une relation de confiance et limite le risque d’impayés.

• Des biens vérifiés : Trackstone réalise une analyse du bien (PV d’AG, titre de propriété, Bail, etc..)

• Pas de frais de recherche de locataire car le bien est déjà loué

• Pas de travaux obligatoires après l’acquisition

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• Trackstone ne prend aucune commission sur l’investissement. Le service est entièrement gratuit pour l’investisseur.)

Comment fonctionne un déficit foncier en LMNP ?

Avec le régime réel simplifié, vous avez la possibilité d’imputer votre déficit en LMNP et le reporter sur une période de dix ans au maximum afin de réduire la pression fiscale.

Qu’est-ce qu’un déficit en foncier LMNP ?

Si vous souhaitez avoir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez respecter deux conditions de revenus :

• Le montant total des loyers perçus durant l’année civile ne doit pas excéder 23 000 euros;

• Le montant total des recettes locatives collectées ne doit pas représenter plus de 50 % du montant total des revenus de votre foyer fiscal.

Le montant total des revenus locatifs sert de référence pour calculer un déficit foncier en LMNP. Ce dernier traduit simplement le fait que vos revenus sont inférieurs à vos dépenses. Vous êtes dans le rouge. Parmi les dépenses comptabilisées, vous pouvez additionner tous les frais et les charges de la location non vide. 

Il vous est ensuite possible de retrancher l’éventuel abattement forfaitaire, le montant des charges déductibles et l’amortissement. Si vous êtes dans le négatif, alors vous présentez un déficit.

Quelles dépenses sont éligibles pour créer un déficit en LMNP ?

Pour créer un déficit en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), plusieurs types de dépenses sont éligibles. Ces dépenses doivent être engagées dans le cadre de l'activité de location et peuvent comprendre :

1. Frais de réparation et d'entretien : Cela inclut les coûts liés à la maintenance courante du bien, comme la peinture, le remplacement des installations sanitaires, ou la réparation des équipements.

2. Travaux de rénovation : Ces travaux peuvent être plus substantiels que de simples réparations, tels que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, ou même une réhabilitation complète du bien.

3. Charges financières : Les intérêts d’emprunts pour l’acquisition ou la rénovation du bien loué sont déductibles. Cela inclut également les frais liés aux crédits, comme les frais de dossier ou les garanties bancaires.

4. Amortissements : L'amortissement du prix d’achat du bien, ainsi que celui des équipements et du mobilier, peut être comptabilisé. Cette déduction permet de refléter la perte de valeur du bien et de son contenu au fil du temps.

5. Charges de copropriété : Les charges non récupérables auprès des locataires, souvent liées aux parties communes de l'immeuble, sont déductibles.

6. Taxes et impôts : Certains impôts et taxes, comme la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères), sont déductibles.

7. Assurances : Les primes d’assurance pour le bien loué, telles que l’assurance propriétaire non-occupant, sont éligibles.

8. Frais de gestion et comptabilité : Les frais liés à la gestion du bien, y compris les honoraires de comptabilité, peuvent être déduits.

9. Autres frais : Cela peut inclure des dépenses diverses directement liées à l’activité de location, comme les frais d’annonce pour trouver des locataires ou les frais de correspondance.

Ces dépenses, une fois déduites des recettes locatives, peuvent créer un déficit. Ce déficit est reportable sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, permettant ainsi de diminuer l'imposition des revenus locatifs futurs.

Quelles sont les conditions pour imputer un déficit en LMNP ?

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), l'imputation de déficit est soumise à certaines conditions. Les déficits générés par cette activité, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature. 

Cela signifie que les charges dépassant les recettes locatives ne peuvent être déduites que des bénéfices futurs de la même activité. 

Comme nous l'avons vu plus haut, les charges peuvent inclure les frais de réparation, d'entretien, les charges financières, ou encore les travaux de rénovation. Il est important de noter que le déficit généré ne peut pas être reporté sur le revenu global du contribuable.

Comment calculer le déficit en LMNP ?

En tant que loueur meublé non professionnel, voici les charges qui entrent en compte dans le calcul du déficit reportable :

• la taxe foncière ;

• les charges de copropriété ;

• les frais d’assurance ;

• les travaux et la rénovation.

Le mécanisme de déficit imputable en LMNP se calcule en appliquant la formule suivante :

Revenus locatifs bruts - frais et charges - intérêts de votre emprunt = déficits (ou bénéfices).

Si le résultat est positif, votre activité a généré un bénéfice imposable au titre de vos revenus. Si le résultat est négatif, vous êtes déficitaire. Vous avez le droit de reporter cette somme la ou les années suivantes.

Comment reporter le déficit LMNP imputable ?

Rassurez-vous ce déficit en LMNP n’est pas perdu, mais reportable. Dans le cadre de votre investissement locatif déficitaire, vous avez la possibilité d'obtenir le report durant les dix prochaines années à condition d’avoir adopté le régime réel comptable simplifié.

Le mécanisme d'imputation du déficit foncier concerne uniquement les recettes locatives. Surtout, le déficit en LMNP est plafonné à 10 700 euros chaque année (N). Si votre déficit est par exemple supérieur à ce chiffre, vous avez la possibilité d’imputer la différence l’année suivante (N+1). Cette procédure s’appelle : l’imputation d’un déficit foncier antérieur.

Bon à savoir : le déficit reportable n’intervient pas dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente, car le statut de propriétaire investisseur LMNP relève du régime des plus-values privées des particuliers.

La déclaration de l’imputation du déficit en LMNP nécessite de remplir le formulaire 2042 -C-PRO au moment de déclarer vos revenus globaux. Le report du déficit sur dix ans doit être notifié dans les cases 5GA et 5 GJ.

Cases déclaration 2042 C-PRO :

Mise à jour : réforme de la loi de finances 2025

La loi de finances 2025 a introduit des modifications significatives pour le statut LMNP:

• Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente

• Réduction des abattements du régime micro-BIC

• Maintien du mécanisme de report du déficit pour les charges déductibles

Conséquences pratiques :

Ces évolutions rendent le régime réel plus attractif face au micro-BIC, particulièrement pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité sur le long terme

Vos questions fréquentes sur le déficit en LMNP

Peut-on imputer un déficit LMNP sur le revenu global du contribuable ?

Non, dans le cas de la LMNP, le déficit généré par cette activité ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable. Cette limitation est due à la nature de l'activité de location meublée exercée en LMNP, qui est classée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ainsi, le déficit issu de cette activité est uniquement imputable sur les bénéfices de même nature, c'est-à-dire les revenus provenant d'autres locations meublées, dans les exercices futurs. Cette règle reflète la gestion distincte des différentes catégories de revenus dans le système fiscal français.

Comment la durée de report du déficit affecte-t-elle la rentabilité en LMNP ?

En LMNP, la durée de report du déficit joue un rôle important dans la gestion fiscale. Un déficit généré en location meublée non professionnelle peut être reporté sur les bénéfices de la même catégorie, les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), pendant une durée maximale de 10 ans. 

Cette capacité à reporter le déficit affecte directement la rentabilité de l'investissement. En effet, en différant l'imposition sur les excédents futurs, le contribuable diminue l'imposition globale liée à son activité de location meublée. 

Cette mesure permet de mieux gérer les périodes moins rentables ou les années où des charges importantes, telles que des travaux de rénovation, sont engagées. Ainsi, la durée de report du déficit offre une flexibilité et une optimisation fiscale intéressante pour les loueurs en meublé.

Y a-t-il une limite annuelle pour l'imputation du déficit en LMNP ?

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), il existe une limitation annuelle concernant l'imputation des déficits sur les revenus globaux. 

Dans le cadre de la gestion de la location meublée exercée en LMNP, le déficit créé ne peut être imputé que sur les revenus de la même catégorie, c'est-à-dire les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non sur le revenu global du contribuable. Cette limite annuelle signifie que le déficit généré par l'activité LMNP ne peut servir à diminuer l'imposition globale du contribuable au-delà des revenus de la même nature. 

En pratique, cela peut limiter l'effet de levier fiscal de la location meublée non professionnelle, surtout si le déficit est principalement lié à des charges importantes comme les travaux de réparation ou d'agrandissement.

Le déficit LMNP est-il différent pour les biens anciens et neufs ?

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), la nature du déficit généré peut être différente selon qu'il s'agit d'un bien ancien ou neuf. Pour un bien ancien, les déficits proviennent souvent des travaux de rénovation ou de réhabilitation engagés pour rendre le bien attractif ou conforme aux normes. Ces travaux, ainsi que d'autres charges liées à la gestion du bien, sont déductibles et peuvent créer un déficit imputable sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'activité.

En revanche, pour un bien neuf, le déficit est généralement lié aux charges financières, comme les intérêts d'emprunt pour l'acquisition ou la construction du bien. Ces charges peuvent aussi être déduites et générer un déficit. Toutefois, la limitation de durée pour la déduction des déficits est un élément important à considérer dans les deux cas.

En pratique, cela signifie que la fiscalité liée à un bien loué en LMNP peut être différente selon le type de bien (ancien ou neuf) et les charges engagées pour sa mise en exploitation. Cela offre au loueur en meublé une opportunité intéressante pour diminuer son imposition en fonction de la nature de son investissement.

Peut-on reporter un déficit LMNP en cas de cessation d'activité ?

Si un déficit est généré, il peut être reporté sur les bénéfices de même nature des années suivantes. Cependant, en cas de cessation de l'activité, les règles de gestion des déficits subissent une modification significative.

Lors de la cessation de l'activité de location meublée, les déficits non encore imputés ne peuvent pas être reportés sur les revenus globaux du contribuable. Ces déficits restent en suspens. En effet, l'imputation des déficits est strictement limitée aux bénéfices de même catégorie (BIC non professionnels) des exercices suivants. Si l'activité est définitivement arrêtée, ces déficits deviennent non imputables et sont donc perdus pour le contribuable.

La règle générale est que le déficit généré par une activité de LMNP ne peut être utilisé que pour diminuer les bénéfices futurs de cette même activité. Par conséquent, en cas de cessation d'activité, le déficit restant à reporter perd sa capacité à réduire l'imposition du loueur.

Quelle est l'influence de la location saisonnière sur le déficit LMNP ?

La location saisonnière est souvent soumise à des variations de revenus plus importantes que la location traditionnelle, due à sa nature saisonnière. 

Les périodes creuses, où le logement peut rester vide, créent des opportunités pour créer un déficit, surtout si les charges fixes demeurent. 

Ces charges, comprenant les frais de gestion, d'entretien, ou encore de publicité, sont déductibles du revenu locatif. Il est important de rappeler que sous le régime micro BIC, vous pouvez déduire un abattement forfaitaire pour charges, tandis qu’en régime réel, il est possible de déduire les charges réelles engagées en vue de louer le bien. 

Ainsi, en location saisonnière, les fluctuations de revenus peuvent augmenter la probabilité de générer un déficit en LMNP, surtout durant les premières années de location, où les investissements initiaux et les charges sont souvent supérieurs.

Que se passe-t-il si je vends mon bien LMNP avec un déficit ?

Le déficit LMNP est définitivement perdu lors de la vente. Il ne peut pas :

• Réduire la plus-value imposable

• Être transféré à l'acquéreur

• Être imputé sur d'autres revenus

Le calcul de la plus-value reste totalement indépendant du déficit accumulé. Contrairement aux amortissements (réintégrés depuis 2025), les déficits n'impactent jamais la plus-value.

Stratégie : Anticipez la vente 2-3 ans avant pour maximiser l'imputation du déficit sur vos revenus locatifs, sinon vous perdez cet avantage fiscal.

Le déficit LMNP peut-il être imputé en cas de location à un membre de la famille ?

Concernant l'imputation du déficit LMNP lors de la location à un membre de la famille, la réponse est nuancée. L'administration fiscale exige que la location, même à un proche, soit réalisée dans des conditions de marché pour que les revenus soient considérés comme des revenus locatifs imposables. 

Cela implique que le loyer soit fixé de manière réaliste et conforme aux prix du marché. Dans ce contexte, si vous louez à un membre de la famille et respectez ces conditions, vous conservez la qualité de loueur en meublé et pouvez donc créer un déficit en LMNP. 

Les déficits non professionnels ainsi créés peuvent être imputés sur les revenus de même nature (location meublée) des dix prochaines années. Il est essentiel de conserver une documentation précise et de déclarer ces revenus dans la déclaration de revenus annuelle. En revanche, si les conditions de marché ne sont pas respectées, l'administration fiscale peut remettre en cause la déductibilité des charges et, par conséquent, la création de déficits en LMNP.

Pour approfondir ce thème, notre site offre des guides détaillés sur la conversion du micro-foncier en LMNP ainsi que les impacts fiscaux associés, le choix de la structure d'entreprise adaptée et la sélection du secteur d'activité pour un LMNP. Nous traitons aussi des aspects pratiques de la gestion d'investissements en LMNP et les mécanismes de défiscalisation propres au LMNP.

Et pour aller encore plus loin :

• Comment sortir un appartement du statut LMNP ?

• Comment fonctionne la TVA immobilière pour revendre son LMNP ?