Peut-on faire de l'investissement locatif quand on a déjà un crédit ?

L’investissement locatif est l'une des plus anciennes manières de faire fructifier son patrimoine. Il reste à ce jour le principal placement pour qui souhaite générer des revenus sans prendre de trop grands risques. Que ce soit un appartement, une maison ou une résidence de services, se lancer dans l'immobilier permet la plupart du temps de vivre plus confortablement. Encore faut-il pouvoir financer ce projet.

Si vous êtes déjà soumis au remboursement des mensualités d'un crédit, est-il possible de souscrire à un deuxième emprunt ? La réponse est oui. Tout comme les banques accordent des crédits sans apport, il est possible qu'elles acceptent de financer votre investissement locatif même si vous avez déjà un prêt en cours. Certaines conditions doivent néanmoins être respectées. Voici comment obtenir un prêt pour un investissement locatif quand on a déjà un crédit.

Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?

Le principe de l'investissement locatif est très simple : il s'agit de devenir propriétaire d'un logement non pas dans le but d'en faire sa résidence principale, mais de le mettre en location pour toucher des loyers. L'investisseur peut choisir d'acheter un logement neuf, ou de faire l'acquisition d'un bien ancien qu'il réhabilitera avant de le mettre en location.

Les avantages de l’investissement locatif

Il y a de nombreux avantages à investir dans l'immobilier locatif. Plus que jamais, il s'agit d'une excellente manière de générer des revenus passifs. Voici pourquoi un projet d'investissement locatif est plus pertinent que jamais.

L'investissement locatif est une forme passive de revenus

Il s'agit d'une forme d'investissement qui ne nécessite que peu d'efforts de la part de l'investisseur. Certes, vous devrez gérer les imprévus, faire intervenir des artisans en cas d'installations défectueuses et vous occuper des entrées et sorties.

Mais l'investissement locatif peut permettre de toucher tous les mois une somme conséquente sans que cela nécessite une attention de tous les instants. Si vous confiez votre investissement locatif à une agence immobilière, cette charge de travail est réduite à 0.

Les propriétés locatives fournissent un flux régulier de revenus

Contrairement à d'autres formes d'investissement, l'investissement locatif présente l'avantage de fournir des revenus réguliers. Les loyers vous sont versés sous forme de mensualités : pas de surprise, tous les mois, vous touchez la même somme. Pour en connaître le montant, utiliser notre calculateur de mensualités gratuit en ligne.

Cette stabilité facilite grandement le calcul de vos finances et de votre rendement locatif et vous permet de piloter votre patrimoine plus sereinement. Elle permet en outre de mettre en place une stratégie d'effet de levier efficace.

L’investissement locatif est un investissement peu risqué

De nouvelles formes d'investissement ont vu le jour récemment, comme la cryptomonnaie. Ces nouveaux types d'investissement sont particulièrement volatils. S'ils permettent à certains de dégager des sommes conséquentes très rapidement, la valeur de ces monnaies peut chuter du jour au lendemain.

Si le marché immobilier est lui aussi soumis à des variations, elles sont moindres et plus diffuses. En outre, à l'heure actuelle, les prix ont tendance à augmenter plutôt qu'à diminuer et ce presque partout sur le territoire français.

L’investissement locatif offre des avantages fiscaux

Autre point intéressant si vous cherchez à investir dans le locatif : vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux. La France a mis en place toute une série de dispositifs pour alléger la fiscalité des investisseurs privés. Cette démarche s'inscrit dans la volonté de dynamiser le parc locatif français.

Statut LMNP ou LMP, dispositif Censi-Bouvard ou encore loi Pinel, ces différents dispositifs vous permettent parfois de réduire à 0 l'imposition sur les loyers que vous toucherez. Les avantages fiscaux doivent impérativement être pris en compte lors du calcul de la faisabilité de votre projet.

Pour aller plus loin :

• Peut-on vivre dans son LMNP ?

• Quels sont les avantages d'investir en LMNP ?

L’investissement locatif offre une grande plus-value en cas de revente

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, ce n'est pas seulement une bonne manière de générer des revenus complémentaires. Acquérir un bien immobilier, pour peu que cette acquisition ait fait l'objet d'une étude préalable minutieuse, offre également une grande plus-value si vous décidez de le revendre ultérieurement.

Dans certaines zones de France, le prix de rachat peut doubler en l'espace d'une ou deux décennies. De quoi rembourser votre emprunt bien plus rapidement que prévu. Cette prise de valeur progressive vous permet également, en cas de perte financière importante, de retrouver rapidement une stabilité en revendant votre logement.

Investir dans l’immobilier locatif quand on a déjà un crédit bancaire : c’est possible

Investir dans l'immobilier locatif alors que l'on a déjà un prêt bancaire n'est pas impossible, mais est difficile. Cela demande de respecter quelques conditions et d'offrir des garanties à votre banque pour qu'elle vous accorde sa confiance.

Attention à ne pas dépasser le taux d’endettement imposé par les banques

Les banques ont la possibilité d'accorder des prêts même si un autre crédit en cours, mais certains critères doivent être vérifiés. Le critère qui aura le plus d'impact lors de l'étude de votre dossier est votre taux d'endettement.

Le taux d'endentement prend en compte l'ensemble de vos revenus, auquel sont soustraites vos charges récurrentes (loyers, remboursement de mensualités, pensions alimentaires, etc.).

Les charges liées à votre consommation énergétique, à votre abonnement téléphonique ou à votre assurance automobile ne sont néanmoins pas prises en compte. Le montant de cet endettement ne doit pas dépasser un certain pourcentage de vos revenus globaux.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a émis, en 2021, une recommandation. Les banques ne devraient pas accorder de crédit à tout emprunteur dont le taux d'endettement est supérieur à 35%. Plus de détails dans notre article sur l'apport à prévoir pour maximiser votre investissement locatif.

Quelles solutions si votre taux d’endettement est trop élevé ?

Votre taux d'endettement est supérieur au maximum recommandé par le HCSF ? Pas de panique. Il ne s'agit que d'une recommandation, pas d'une règle imposée. Les recommandations de cet organisme indiquent également qu'il est possible de déroger à cette recommandation pour environ 20% des dossiers soumis à la banque.

Pour vouy y préparer et avoir en tête les bons ordres de grandeur, utilisez notre calculateur gratuit de capacité d'emprunt.

Si votre taux d'endettement est élevé, obtenir un emprunt est donc toujours possible. Voici comment acquérir un crédit si vous êtes dans cette situation.

Le regroupement de crédits : une excellente solution

Le regroupement de crédits, ou rachat de crédits, est une excellente solution pour les personnes endettées et qui souhaitent obtenir un emprunt. La banque qui accepte de procéder aux rachats de vos crédits en cours va, comme son nom l'indique, procéder au remboursement de tous vos crédits.

Vous n'aurez alors plus qu'un seul créancier et ne rembourserez des mensualités que pour un seul emprunt. Le regroupement de crédits vous permet notamment d'allonger la durée de votre remboursement afin que vos dépenses mensuelles soient amoindries. En fonction des taux pratiqués, le regroupement de crédits pourra aussi vous permettre de profiter de taux plus intéressants qu'au moment où vous avez souscrit à vos autres crédits.

Faire valoir le taux d’endettement différentiel

L'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le louer donne lieu à des recettes presque immédiates. Celles-ci doivent être prises en compte pour calculer votre taux d'endettement. Estimez les revenus locatifs que vous rapportera votre nouvelle acquisition, et déduisez les charges foncières liées à vos revenus locatifs.

Si votre projet est solide, ce solde est forcément positif et jouera donc en votre faveur. Faire valoir le taux d'endettement différentiel est donc un excellent moyen d'obtenir un prêt auprès d'une banque.

Obtenir une dérogation de la banque pour dépasser le taux d’endettement

Certaines banques permettent à leurs clients de dépasser le taux d'endettement s'ils ont des revenus confortables. Pour déterminer votre stabilité financière, la banque ne va pas résonner qu'en termes de taux. Si votre taux d'endettement est supérieur à 35%, mais que vous possédez des revenus conséquents et réguliers depuis des années, vous avez de grandes chances que la banque accepte de procéder au financement de votre projet.

Quelles banque accordent des crédits pour de l'immobilier locatif ?

Cette année, les meilleures banques pour obtenir un crédit immobilier en France, selon un classement basé sur les taux d'intérêt, comprennent la Société Générale, la Banque Populaire, le CIC, le Crédit Mutuel, LCL, le Crédit du Nord, la Banque Postale, la Caisse d’Epargne, HSBC, et Boursorama.

Ce classement est établi en fonction de critères tels que la durée du crédit immobilier, le montant de l’emprunt, et l'âge des emprunteurs. Evidemment ces informations sont indicatives et qu'une simulation est indispensable pour obtenir un taux d'intérêt précis au moment du projet immobilier​​.

Voyons un peu les chiffres proposés par ces banques...

Les taux d'intérêt varient en fonction de la durée du crédit, avec des meilleurs taux observés pour les crédits de plus courte durée. Par exemple, pour un crédit de 10 ans, le meilleur taux d’intérêt observé est de 0,50 %, tandis que pour un crédit de 30 ans, le meilleur taux monte à 2 %.

Petit conseil : toujours comparer les offres de différentes banques, y compris les banques en ligne, pour trouver le meilleur taux. Les comparateurs de crédit immobilier en ligne peuvent être un outil utile pour obtenir rapidement des offres de crédit de divers établissements bancaires.

Enfin, il est important de prendre en compte non seulement le taux d’intérêt mais aussi l'assurance de prêt et les frais de dossier pour évaluer le coût total du crédit immobilier​​. A propos de coût d'acquisition, pensez à inclure les frais de notaire. Au besoin notre calculateur de frais de notaire selon votre commune est là pour vous aider.

Convaincre la banque que vous serez en mesure de rembourser votre prêt

C’est un fait : une banque n'accordera jamais de prêt à quelqu'un qui ne peut pas le rembourser. La banque veut s'assurer qu'elle ne perdra pas d'argent en vous laissant emprunter chez elle. Il existe de nombreuses façons de convaincre la banque de la faisabilité de votre projet et que vous serez en mesure de rembourser votre prêt.

Réaliser un dossier locatif détaillé pour convaincre la banque

La banque doit être convaincue que vous serez en capacité de rembourser le prêt. Avant de vous lancer dans la recherche d'une banque, vous devez donc constituer un dossier locatif le plus exhaustif possible. Il s'agit de la manière la plus efficace de mettre en confiance une banque et d'obtenir un prêt.

Faire confiance à un professionnel, comme un courtier, pour monter votre dossier locatif est une excellente option. Vous vous assurerez que tous les éléments essentiels pour défendre votre projet sont présents.

Mettre en avant tout ce qui peut être pris en compte pour valoriser votre profil auprès de la banque

Votre situation personnelle a une influence sur votre capacité à souscrire ou non à un crédit si vous en possédez déjà un. Nous vous le disions, même si votre taux d'endettement est élevé, la banque acceptera plus facilement un financement si vos revenus sont élevés et réguliers depuis plusieurs années.

Si vous êtes en couple avec une personne stable financièrement, n'hésitez pas également à faire valoir cet atout rassurant pour les banques. Faites l'inventaire de votre patrimoine : tout type de possessions peut avoir de la valeur pour votre dossier, propriétés immobilières, actions, biens de valeur, soyez exhaustif. La banque saura alors qu'il vous saura possible de trouver l'argent nécessaire au remboursement de votre prêt en cas de besoin.

Ne vous arrêtez par à un premier échec

Vous avez essayé de demander un prêt à un établissement bancaire et il vous a été refusé ? Ne baissez pas les bras. Un banquier est avant tout un être humain, tous ne possèdent pas la même ouverture à la prise de risque.

Votre projet peut paraître non viable à un banquier, mais en convaincre un autre. Multipliez ainsi les sollicitations jusqu'à obtenir votre financement. Bien entendu, si vous essuyez un nombre trop élevé de refus, il sera peut-être nécessaire de revoir votre stratégie. Revoir à la baisse votre investissement ou consolider votre dossier, par exemple.

Choisissez d’investir dans un logement déjà loué

Investir dans un logement déjà loué est rassurant pour les banques. D'une part, cela leur prouve qu'il est possible de trouver des locataires pour vivre dans le bien que vous allez acquérir. D'autre part, cela jouera en votre faveur au moment de calculer votre endettement différentiel.

Vous disposerez en effet d'éléments objectifs pour justifier le loyer que vous pourrez espérer gagner chaque mois. Avoir en tête le montant que vous allez dégager mensuellement permettra au banquier de s'assurer de votre capacité à rembourser votre prêt.

Faire confiance aux services d’un courtier en immobilier pour votre recherche de crédit

Le courtier en immobilier peut servir d'intermédiaire entre vous et la banque. Il vous aidera à établir votre budget, à monter votre dossier, vérifiera que vous êtes en règle avec la loi, portera à votre connaissance toutes les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre et négociera un prêt avec un taux d'intérêt attractif. Faire appel à un courtier a un prix, mais vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté.

Optimiser votre investissement immobilier pour payer vos mensualités

Obtenir un prêt sans apport ou avec un crédit en cours est une chose, mais encore faut-il que votre projet soit réellement viable pour que votre investissement vous profite. Voici comme vous assurer que votre achat sera lucratif.

Attendez de trouver une bonne opportunité pour investir dans l’immobilier locatif

Nombreux sont les exemples de personnes s'étant lancées trop rapidement dans l'investissement locatif sans analyser le marché immobilier. La recherche du bien est la partie la plus importante de tout investissement locatif. Vous avez tout intérêt à prendre votre temps et à attendre de tomber sur une affaire.

Le cadre de vie, l'évolution des prix pratiqués, la présence de commerces ou les transports en commun sont autant de critères que vous devez analyser avant d'envisager un achat. En fonction de vos connaissances du marché immobilier, faire confiance à des chasseurs d'appartement peut être une bonne idée. Ils vous aideront à dénicher les meilleures affaires dans le secteur visé.

Privilégiez la location meublée

Actuellement, la location meublée est plus avantageuse que la location nue, et ce pour trois raisons. La première est que, si les baux de location meublée sont souvent plus courts, ils concernent une catégorie de personnes plus fiables. Ciblant principalement des étudiants avec garants ou des personnes de passage pour des raisons professionnelles, le taux d'impayés est statistiquement plus bas que les logements non meublés.

De plus, l'investissement dans le mobilier est très vite rentabilisé par la majoration de loyer demandée pour un logement meublé. Choisir un investissement locatif meublé vous donne enfin accès au statut LMNP, très avantageux au niveau fiscal. Pour toutes ces raisons, il est recommandé de vous orienter vers la location meublée.

Sachez trouver de bons locataires

La responsabilité de trouver un locataire fiable incombe au propriétaire. Le propriétaire doit être vigilant au moment de sélectionner les profils qu'il laissera entrer dans son logement et s'assurer qu'ils sont dignes de confiance. S’ils ne sont pas en mesure de payer le loyer, vous allez au-devant de gros problèmes : il est souvent compliqué d’obtenir l’argent dû.

En outre, le parc locatif étant saturé dans de nombreuses zones, faites attention aux faux dossiers. N'hésitez pas à contacter l'employeur et l'ancien propriétaire de vos futurs locataires. Vous éviterez de mauvaises surprises.

Privilégiez également les dossiers bénéficiant de la garantie Visale : ici, c'est l'Etat qui se porte garant en cas de loyers impayés. Vous avez ainsi l'assurance que vos mensualités seront payées.

Profitez de la loi pour profiter d'une fiscalité avantageuse

De nombreux dispositifs vous permettent d'alléger considérablement votre fiscalité, voire de ne pas être imposable sur vos revenus locatifs. Parmi les dispositifs de défiscalisation mis en place, on compte :

• le statut LMNP ;

• la loi Pinel ;

• le dispositif Censi-Bouvard (édit : annulé depuis la loi finance 2023);

• la loi Malraux ;

• le dispositif Cosse Ancien.

D'autres dispositifs existent. Ici encore, faire appel à un professionnel pour vous aider à préparer votre projet vous permettra d'identifier les aides les plus adaptées à vos ambitions.

Confiez la gestion locative de votre investissement

La gestion locative est une activité à la fois complexe, nécessitant des connaissances dans des domaines variés, et est également chronophage. La moindre erreur peut en outre vous coûter cher. Par conséquent, si vous n'avez pas le temps ou l'expérience requise, confier la gestion de votre investissement locatif est souvent une bonne idée.

En échange de 5 à 10% de vos loyers perçus, les agences immobilières se chargent de tout. Elles réclament les loyers à votre place, assurent les opérations de maintenance des lieux et des équipements, s'occupent des entrées et des sorties et de chercher des locataires. Sachez, en outre, que les honoraires versés à une agence immobilière peuvent être déduits de vos impôts si vous choisissez le régime d'imposition au réel.

Obtenir un emprunt pour un investissement locatif quand on a déjà un crédit n'est pas aisé. Mais, en préparant correctement votre dossier et optimisant au maximum votre projet, vous devriez être en mesure de convaincre votre banque. S'il s'agit d'un pari risqué, investir quand l'on est déjà endetté est monnaie courante chez les personnes habituées à faire fructifier leur patrimoine. Si vous êtes certain de la viabilité de votre projet, vous ne devriez donc pas hésiter !

Pour enrichir votre compréhension, nous vous encourageons à lire nos articles variés, par exemple si vous n'êtes pas encore fixé sur une stratégie, vous pourriez poursuivre avec celui qui traite du capital nécessaire pour atteindre le statut de rentier, ainsi que notre étude comparant les investissements SCPI face à l'immobilier classique.

Nos analyses approfondies incluent également :

• L'analyse de la rentabilité des biens immobiliers en zone montagneuse

• Comparaison des retours sur investissement entre petits et grands biens locatifs

• Évaluation de la profitabilité des investissements en colocation

• Examen de la rentabilité des studios en location

• Exploiter la Valeur Actuelle Nette pour accroître la rentabilité locative

• Rentabilité des tiny houses en tant qu'investissement locatif