Changement LMNP en 2025 / 2026 : Quelles réformes fiscales pour la location meublée ?

L'article en bref :

Le LMNP subit deux réformes majeures : depuis janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, pénalisant les détentions courtes. Dès janvier 2026, les meublés de tourisme non classés voient leur plafond chuter à 15 000 € avec 30% d'abattement (vs 77 700 € et 71%). Les locations longue durée et meublés classés restent inchangés. Débats 2026 : possible plafonnement de l'amortissement à 1,60% ou suppression totale. Stratégie gagnante : détention longue (>22 ans), classement des meublés touristiques, ou SCI à l'IS pour gros patrimoines.

Le statut LMNP traverse une période de transformation fiscale majeure. Depuis le 1er janvier 2025, les loueurs en meublé non professionnels doivent réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de leur plus-value immobilière lors de la revente. Cette première réforme, issue de la loi de finances 2025, augmente mécaniquement l'impôt dû sur les cessions réalisées après une détention courte ou moyenne.

Pour 2026, une seconde réforme est déjà votée et s'appliquera dès le 1er janvier : les meublés de tourisme non classés voient leur plafond micro-BIC chuter de 77 700 € à 15 000 €, avec un abattement réduit de 71% à 30%. Cette mesure cible spécifiquement les locations Airbnb et saisonnières sans label qualité.

D'autres changements restent en débat parlementaire pour le projet de loi de finances 2026, notamment un plafonnement de l'amortissement à 1,60% par an, voire une suppression totale du mécanisme d'amortissement. Ces mesures ne sont pas votées et leur adoption reste incertaine.

Ce qui reste inchangé : l'amortissement pendant la détention (tant qu'il n'est pas supprimé), la déduction des charges réelles au régime réel, l'exonération totale de plus-value après 30 ans de détention, et le maintien du plafond de 77 700 € pour les locations longue durée et les meublés de tourisme classés.

Cet article est mis à jour régulièrement selon l'évolution des débats parlementaires et des votes définitifs.

Changement appliqué en 2025 : réintégration des amortissements à la revente

Comment fonctionne la nouvelle règle de calcul ?

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention d'un bien en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Concrètement, chaque euro d'amortissement qui a réduit votre revenu imposable pendant la location viendra augmenter votre plus-value taxable au moment de la cession.

Le calcul de la plus-value imposable suit désormais cette formule : Plus-value imposable = Prix de vente - (Prix d'achat - Amortissements déduits)

Autrement dit, les amortissements qui ont neutralisé l'impôt pendant la détention sont "repris" fiscalement à la sortie. Cette mesure vise à éviter une double optimisation fiscale : réduction d'impôt pendant la location, puis plus-value calculée sur un prix d'acquisition non diminué.

Étapes du calcul de plus-value en 2025 :

1. Déterminer le prix d'acquisition corrigé : Prix d'achat initial - Total des amortissements déduits sur la période

2. Calculer la plus-value brute : Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé

3. Appliquer les abattements pour durée de détention : Selon le barème classique des plus-values immobilières

4. Calculer l'impôt dû : Plus-value nette × 19% (impôt sur le revenu) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 36,2% au total

Tableau comparatif avant/après 2025

Exemple concret avec un bien à 200 000 € :

• Avant 2025 : Plus-value = 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €

• Depuis 2025 avec 40 000 € d'amortissements déduits : Plus-value = 250 000 € - (200 000 € - 40 000 €) = 90 000 €

• Surcoût fiscal : (90 000 € - 50 000 €) × 36,2% = 14 480 € supplémentaires

Qui est concerné et depuis quand ?

Toutes les cessions de biens LMNP réalisées depuis le 1er janvier 2025 sont soumises à la nouvelle règle de réintégration des amortissements.

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Biens concernés :

• Tous les logements détenus sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)

• Quel que soit le régime fiscal choisi : seuls les loueurs au régime réel sont impactés, car le micro-BIC ne permet pas de déduire les amortissements

• Tous les types de biens : appartements, maisons, résidences services, meublés de tourisme

Exceptions : Aucune exception n'est prévue. La mesure s'applique uniformément à toutes les situations, quelle que soit la durée de détention ou la date d'acquisition du bien.

Acquisitions antérieures : Les biens achetés avant 2025 ne bénéficient d'aucun régime transitoire. Les amortissements déduits depuis l'origine du bien, même sur des années antérieures à 2025, sont intégralement réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une revente en 2025 ou après.

Cette mesure encourage désormais les détentions longues (au-delà de 22 ans pour l'exonération totale d'impôt sur le revenu, et 30 ans pour l'exonération des prélèvements sociaux), où les abattements pour durée de détention compensent partiellement l'impact de la réintégration.

LMNP 2026 : les changements confirmés

Loi anti-Airbnb : réforme majeure des meublés de tourisme

⚠️ Mesure VOTÉE – Application au 1er janvier 2026

La loi de finances 2026 instaure un durcissement drastique de la fiscalité des meublés de tourisme non classés. Les locations saisonnières type Airbnb, Booking ou locations de vacances sans label qualité voient leur plafond micro-BIC divisé par cinq et leur abattement fortement réduit.

Ce qui change pour les meublés de tourisme NON classés :

Avant 2026, ces locations bénéficiaient d'un régime très favorable : plafond de revenus à 77 700 € avec un abattement de 71%, ne laissant que 29% des loyers imposables. À partir du 1er janvier 2026, ce régime est remplacé par un plafond de 15 000 € avec seulement 30% d'abattement, soit 70% des revenus désormais imposables.

Pour tout dépassement du seuil de 15 000 €, le passage au régime réel devient obligatoire, avec l'ensemble des contraintes comptables associées (tenue d'une comptabilité, liasse fiscale, potentiellement recours à un expert-comptable).

Tableau comparatif : impact fiscal concret

Calculs basés sur une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30% + prélèvements sociaux de 17,2%

Pour un loueur générant 15 000 € de revenus annuels, la réforme représente un quasi-doublement de la fiscalité. Au-delà de 20 000 €, le basculement obligatoire au régime réel impose une gestion comptable professionnelle, avec des coûts supplémentaires de 800 à 1 500 € par an.

Qui est concerné et qui est épargné ?

Locations fortement pénalisées par la réforme 2026 :

Les propriétaires de meublés de tourisme non classés constituent la cible exclusive de cette mesure. Sont concernés les appartements et maisons loués via Airbnb, Booking, Abritel ou tout autre plateforme sans obtention d'un classement officiel en étoiles. Les résidences secondaires louées de manière saisonnière ou ponctuelle, même quelques semaines par an, tombent également sous ce nouveau régime dès lors qu'elles ne disposent pas du label qualité délivré par un organisme agréé. Les locations de courte durée occasionnelles, y compris pour des événements ponctuels, sont incluses dans le périmètre de la réforme.

Locations préservées par la réforme 2026 :

Les meublés de tourisme classés de 2 à 5 étoiles par Atout France ou un organisme accrédité conservent intégralement leurs avantages fiscaux : plafond micro-BIC maintenu à 77 700 € et abattement de 50%. Les locations meublées en longue durée (bail d'un an, bail mobilité de 1 à 10 mois, locations étudiantes de 9 mois) restent totalement inchangées avec le plafond de 77 700 € et l'abattement de 50%. Les résidences de services exploitées sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, affaires, EHPAD) ne sont pas impactées, leur fiscalité demeurant strictement identique à 2025.

Le classement en meublé de tourisme représente l'unique parade fiscale à la réforme 2026 pour les loueurs saisonniers. Cette démarche administrative permet de conserver le régime avantageux : plafond de 77 700 € et abattement de 50% au lieu des nouveaux 15 000 € et 30%.

Les critères d'obtention portent sur la superficie minimale, les équipements de confort (literie, cuisine, sanitaires) et l'état général du logement. Le délai d'instruction varie de 2 à 3 mois, rendant urgent le lancement de la démarche avant fin 2025 pour bénéficier du nouveau régime dès janvier 2026.

Réformes en débat au PLF 2026 (non votées)

⚠️ AVERTISSEMENT : Section mise à jour au 13 novembre 2025 – Mesures en cours de débat parlementaire au Sénat et à l'Assemblée nationale, aucune certitude sur leur adoption définitive

Plafonnement de l'amortissement à 1,60% par an

Probabilité d'adoption : 🟠 Moyenne (estimée à 30%) Statut actuel : Amendement déposé, en cours d'examen en commission des finances, non voté

Cette mesure envisage de plafonner le taux annuel d'amortissement des biens LMNP à 1,60% de leur valeur, contre 2% à 3% actuellement pratiqués selon la méthode des composants. L'amortissement linéaire classique permet aujourd'hui de déduire environ 2,5% par an en moyenne, répartis entre le gros œuvre (80 ans), les installations techniques (15-25 ans) et les équipements (5-10 ans). Un plafonnement à 1,60% allongerait mécaniquement la durée d'amortissement et réduirait la déduction fiscale annuelle.

Tableau d'impact simulé sur différentes valeurs de biens :

Pour un investisseur détenant un bien de 300 000 €, cette mesure représenterait un surcoût fiscal de 810 € par an, soit 8 100 € sur 10 ans de détention. L'impact cumulé réduit sensiblement la rentabilité nette après impôt des investissements LMNP, particulièrement sur les patrimoines de valeur élevée ou les portefeuilles multi-biens.

Suppression totale de l'amortissement LMNP

Probabilité d'adoption : 🔴 Faible (estimée à 15%) mais vigilance maximale requise

Statut actuel : Amendement rejeté en commission des finances en première lecture, peut être réintroduit lors des navettes parlementaires

La mesure la plus radicale envisagée consiste à supprimer purement et simplement le mécanisme d'amortissement pour les loueurs en meublé non professionnels. Cette réforme alignerait totalement la fiscalité LMNP sur celle de la location nue, où seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances) restent déductibles, sans possibilité d'amortir le bien.

Impact potentiel brutal sur la rentabilité :

Prenons l'exemple d'un bien générant 18 000 € de loyers annuels. Actuellement au régime réel, après déduction de 3 000 € de charges courantes (taxe foncière, assurances, frais de gestion) et 5 000 € d'amortissement, le revenu imposable s'établit autour de 10 000 €, souvent ramené à zéro par l'optimisation de l'amortissement. Si la suppression était votée, le même bien génèrerait un revenu imposable de 15 000 € (18 000 € - 3 000 € de charges uniquement). À une tranche marginale d'imposition de 30%, le surcoût fiscal atteindrait 4 500 € par an, auxquels s'ajoutent 2 580 € de prélèvements sociaux (17,2%), soit un total de 7 080 € annuels. Sur 10 ans de détention, cette mesure représenterait un surcoût cumulé de plus de 70 000 €.

L'objectif budgétaire du gouvernement, évoqué lors des débats préparatoires, vise à récupérer environ 800 millions d'euros d'amortissements actuellement déduits chaque année par les loueurs en meublé. Cette mesure reste toutefois minoritaire dans les discussions parlementaires, de nombreux députés et sénateurs soulignant son impact destructeur sur l'investissement locatif meublé.

Calendrier de décision et dates clés

Décembre 2025 : Vote définitif du projet de loi de finances 2026 après les dernières navettes parlementaires entre Assemblée nationale et Sénat. C'est à cette date que la présence ou l'absence de ces mesures sera définitivement tranchée. Les investisseurs doivent surveiller particulièrement la fin décembre pour connaître les arbitrages finaux.

Janvier 2026 : Application immédiate des mesures votées lors du PLF 2026. Toute réforme adoptée en décembre 2025 entre en vigueur dès le 1er janvier 2026, sans période transitoire ni régime dérogatoire pour les biens acquis antérieurement.

Horizon 2027 : Les débats parlementaires évoquent une potentielle fusion des régimes micro-BIC et LMNP dans une réforme plus globale de la fiscalité des revenus locatifs. Cette refonte structurelle pourrait harmoniser les plafonds et abattements entre location nue et meublée, mais aucun projet concret n'est encore formalisé à ce stade.

Ce qui ne change pas sur le LMNP en 2026

Malgré les réformes en cours, le statut LMNP conserve des avantages fiscaux majeurs qui le maintiennent parmi les dispositifs d'optimisation les plus performants de l'investissement locatif. Les mécanismes fondamentaux restent opérationnels et préservent une rentabilité nette après impôt supérieure à la location nue.

Déduction intégrale des charges et travaux au régime réel

Le régime réel simplifié permet de déduire l'ensemble des frais engagés pour l'exploitation du bien meublé, réduisant ainsi le revenu imposable. Cette déductibilité totale, inchangée en 2025 et 2026, couvre dix catégories principales de dépenses. La liste complète des charges déductibles est sur notre article à ce sujet.

Cette déductibilité exhaustive génère souvent un revenu imposable proche de zéro, voire un déficit reportable sur les revenus LMNP des années suivantes (dans la limite de 10 ans). L'économie fiscale annuelle dépasse fréquemment 30% à 45% des charges engagées selon la tranche marginale d'imposition.

Amortissement actif pendant la détention (mécanisme maintenu en 2025-2026)

Le mécanisme d'amortissement comptable, pierre angulaire de l'optimisation LMNP, reste pleinement opérationnel en 2025 et 2026 pour les loueurs au régime réel. Cet amortissement permet de neutraliser fiscalement une grande partie des revenus locatifs pendant toute la durée de détention du bien. Concrètement, la dépréciation annuelle du bien (généralement 2% à 3% de sa valeur) vient en déduction du bénéfice imposable, réduisant ou annulant l'impôt dû sur les loyers perçus. Ce dispositif reste intact malgré la réforme 2025 sur la réintégration à la revente. Vigilance toutefois sur les débats parlementaires du PLF 2026 qui pourraient instaurer un plafonnement ou une suppression, bien que ces scénarios restent incertains à ce stade.

Exonération totale de plus-value après 30 ans de détention

Le barème d'exonération progressive des plus-values immobilières, identique pour le LMNP et la location nue, demeure totalement inchangé par les réformes 2025-2026. Ce mécanisme favorise les stratégies patrimoniales de long terme.

Cette exonération complète après 30 ans compense largement la réintégration des amortissements instaurée en 2025. Un bien conservé trois décennies échappe totalement à la fiscalité de sortie, transformant le LMNP en véhicule patrimonial de transmission intergénérationnelle particulièrement efficace.

Optimiser la détention longue : acheter des biens LMNP déjà loués

Si vous planifiez une détention de 22 à 30 ans pour bénéficier de l'exonération totale, privilégiez l'achat de biens déjà occupés en location meublée. Sur une détention de 25 ans, économiser 6 mois de vacance locative à l'achat représente un gain de trésorerie de 15 000€ à 30 000€ selon le bien.

Fiscalité toujours plus avantageuse que la location nue

Le LMNP conserve une supériorité fiscale structurelle face à la location vide. Au régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50% pour les locations longue durée (77 700 € de plafond) surpasse les 30% de la location nue (15 000 € de plafond). Les loyers d'un meublé excèdent généralement de 20% à 30% ceux d'un bien équivalent loué vide, compensant largement les contraintes de gestion. Au régime réel, la déductibilité des amortissements (inexistante en location nue) et l'exhaustivité des charges admises procurent un avantage fiscal de 3 000 à 8 000 € annuels sur un bien moyen. Enfin, la flexibilité locative du meublé (préavis réduit, rotation facilitée) offre une souplesse de gestion incomparable avec le bail de trois ans minimum de la location vide.

Qui est impacté et comment réagir ?

Loueurs Airbnb et meublés de tourisme non classés

🔴 FORTEMENT IMPACTÉS (mesure confirmée 2026)

Les propriétaires de meublés de tourisme sans classement subissent le durcissement fiscal le plus sévère. Si vos revenus locatifs restent inférieurs à 15 000 € annuels, le micro-BIC demeure accessible mais avec une fiscalité pratiquement doublée : base imposable passant de 29% à 70% des loyers. Au-delà de 15 000 €, le basculement au régime réel devient obligatoire avec toutes ses contraintes comptables.

Investisseurs en résidences services (étudiants, seniors, affaires)

🟢 PEU IMPACTÉS (location longue durée préservée)

Les détenteurs de biens en résidences de services exploitées sous bail commercial conservent l'intégralité de leurs avantages : plafond micro-BIC de 77 700 € et abattement de 50% maintenus. La loi anti-Airbnb ne concerne que les locations touristiques de courte durée. Seule vigilance : les débats sur le plafonnement ou la suppression de l'amortissement au PLF 2026, qui affecteraient tous les LMNP indistinctement.

Propriétaires en location meublée classique (bail mobilité, étudiant)

🟢 PEU IMPACTÉS à court terme

Les locations meublées en longue durée (bail annuel, bail mobilité, location étudiante) échappent totalement à la réforme 2026. Le régime fiscal reste strictement identique : plafond de 77 700 € et abattement de 50% au micro-BIC, ou déduction intégrale des charges et amortissements au régime réel. Le risque se situe à moyen terme avec les éventuelles réformes structurelles envisagées pour 2027.

Nouveaux investisseurs en projet d'acquisition

⚠️ INCERTITUDE MAXIMALE

L'instabilité réglementaire impose une prudence accrue avant tout nouvel investissement LMNP.

Pour les meublés de tourisme sans classement, vous pouvez reporter votre investissement après le vote définitif du PLF 2026 en décembre 2025.

Pour les résidences services, vérifier que la rentabilité reste acceptable même en cas de suppression totale de l'amortissement (hypothèse pessimiste).

Pour les locations longue durée classiques, simuler l'impact des trois scénarios (statu quo, plafonnement 1,60%, suppression) avant validation.

La SCI à l'IS constitue une alternative structurellement protégée des réformes LMNP, à étudier pour les patrimoines multi-biens.

Impact fiscal concret des réformes LMNP 2025 et 2026 par profil

Le tableau suivant illustre l'impact de la réforme 2025 selon la durée de conservation du bien. L'exemple porte sur un appartement acheté 200 000 € et revendu 250 000 €.

La réforme 2025 pénalise fortement les détentions courtes et moyennes. Sur 5 ans, le surcoût fiscal représente 50% de taxation supplémentaire. Sur 10 ans, il double quasiment l'impôt dû. Seules les détentions de plus de 22 ans échappent totalement à l'impact grâce à l'exonération complète.

La réintégration des amortissements modifie profondément les équilibres économiques de l'investissement LMNP. La rentabilité nette après impôt des stratégies de revente rapide (moins de 10 ans) diminue de 2 à 3 points de rendement annuel selon le profil fiscal. L'allongement de la durée optimale de détention devient une contrainte structurelle : le seuil de rentabilité se déplace vers 15-20 ans minimum au lieu de 8-10 ans auparavant. Le calcul du TRI (Taux de Rentabilité Interne) doit désormais intégrer systématiquement la fiscalité de sortie majorée, rendant obsolètes les simulations antérieures à 2025. Les stratégies de revente opportunistes, visant à capter rapidement la plus-value immobilière, perdent leur attractivité fiscale. L'arbitrage entre détention longue et transmission successorale devient central dans la construction patrimoniale, favorisant désormais la conservation jusqu'à exonération complète ou la donation anticipée avec réserve d'usufruit.

Stratégies d'optimisation de l'investissement LMNP

Privilégier la détention longue durée (au-delà de 22 ans)

L'exonération totale après 30 ans de détention compense intégralement la réintégration des amortissements instaurée en 2025. Sur une détention de 10 ans, la rentabilité nette après impôt diminue de 1,5 à 2,5 points annuels selon le montant des amortissements. Au-delà de 22 ans, l'exonération de l'impôt sur le revenu puis des prélèvements sociaux (30 ans) rétablit la rentabilité d'origine, voire l'améliore grâce à la valorisation immobilière. Cette stratégie patrimoniale transforme le LMNP en outil de transmission intergénérationnelle plutôt qu'en placement spéculatif court terme.

Quand choisir le régime réel plutôt que le micro-BIC ?

Le basculement au régime réel devient pertinent au-delà de 25 000 à 30 000 € de loyers annuels, ou lorsque les charges réelles dépassent 50% des revenus locatifs. L'amortissement seul justifie souvent l'option pour le régime réel sur les biens récents.

Faire classer votre meublé de tourisme avant fin 2025

Pour les loueurs saisonniers générant plus de 15 000 € annuels, le classement 2 étoiles (coût 300-500 €) évite le basculement au nouveau régime défavorable 2026. L'économie fiscale annuelle de 3 000 à 6 000 € rentabilise l'investissement en 1 à 2 mois. Le délai d'obtention de 2 à 3 mois impose un lancement immédiat de la démarche auprès d'Atout France ou d'un organisme agréé.

Anticiper avec une SCI à l'IS pour les gros patrimoines

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés devient une alternative crédible pour les patrimoines supérieurs à 3 biens ou en cas de vote d'une suppression de l'amortissement LMNP. L'IS à 15% (jusqu'à 42 500 € de bénéfice) puis 25% offre un taux inférieur aux tranches marginales élevées. L'amortissement reste garanti et non menacé par les réformes LMNP. La transmission par donation de parts sociales facilite l'organisation successorale. Limites majeures : impossibilité de sortir du capital sans fiscalité (dividendes taxés), comptabilité obligatoire (1 500-3 000 € annuels), irréversibilité de l'option IS pendant 15 ans minimum.

FAQ

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non, le statut LMNP n'est pas supprimé. Seuls les meublés de tourisme non classés subissent un durcissement majeur (plafond ramené à 15 000 € dès janvier 2026). Les locations longue durée et résidences services conservent leurs avantages fiscaux intégralement.

La fiscalité du LMNP devient-elle moins avantageuse ?

Oui pour deux profils : les meublés de tourisme non classés (fiscalité doublée en 2026) et toutes les reventes depuis 2025 (réintégration des amortissements dans la plus-value). Les locations longue durée restent inchangées.

Le LMNP reste-t-il un bon investissement après 2025 ?

Oui pour les détentions longues (>22 ans), les résidences services et les meublés classés. Non pour les stratégies de revente rapide (<10 ans) et les Airbnb non classés. La rentabilité dépend désormais fortement de la durée de détention et du type de location.

Faut-il vendre son bien LMNP avant 2026 ?

Non, sauf urgence financière. La réintégration des amortissements s'applique déjà depuis janvier 2025. Vendre maintenant ou en 2026 ne change rien fiscalement. Privilégier une détention jusqu'à exonération complète (22-30 ans) pour maximiser la rentabilité après impôt.

Quelles alternatives au LMNP ?

La SCI à l'IS pour les gros patrimoines (amortissement garanti, IS 15-25%), le statut LMP si revenus >23 000 € (déficit imputable), ou le conventionnement Loc'Avantages pour la location longue durée (réduction d'impôt jusqu'à 35% du loyer, compatible LMNP).