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Quelle rentabilité locative pour un studio ?

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Vous avez pour projet d'acheter un studio pour le louer ? Lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier, c'est en effet le type d'achat qui semble le plus rentable. Quels sont les avantages à louer un studio ? Faut-il l'acheter meublé ? Quels sont les inconvénients à louer à des étudiants ? Dans quelle surface faut-il investir et quelle ville apporte le meilleur rendement pour un studio ? On vous donne tous nos conseils pour obtenir le meilleur rendement locatif pour votre studio !

La rentabilité locative, c'est quoi ?

La rentabilité locative représente le montant que vous rapporte votre investissement locatif. Elle se calcule à différentes étapes de l'investissement. Lorsque vous cherchez un studio à acheter, la rentabilité brute va vous aider à trier les offres, tandis que la rentabilité nette vous aide à connaître le rendement approximatif du logement.

Lorsque vous êtes certain de vouloir acheter un appartement, vous calculer alors la rentabilité nette-nette, qui vous indique exactement le montant apporté par le studio.

Quelle est la durée idéale pour rentabiliser un investissement dans un studio ?

La durée nécessaire pour rentabiliser un studio dépend fortement de la localisation, du type de bien, du marché locatif dans le secteur, et des avantages fiscaux disponibles.

En moyenne, on peut s'attendre à une période de 5 à 10 ans pour une rentabilisation, mais cette durée peut varier considérablement en fonction de ces facteurs.

Notez qu'il vous faut cibler vos investissement car certaines parties de cet investissement se rentabilisent plus rapidement que d'autres. Par exemple meubler un studio locatif se rentabilise au bout de 19 mois en moyenne grâce à l'augmentation du prix du loyer.

Enfin sachez que les estimations varient énormément selon la conjoncture du march immobilier actuelle. Par exemple selon Meilleurs Agents selon il faut désormais 12 ans pour rentabiliser l’achat d’un 50 m2 soit près de 10 ans de plus qu'en 2021.

Comment calculer le taux de rentabilité locative du logement ?

Calcul de la rentabilité brute : (Loyer annuel) / (Coût total d'achat) ×100

Calcul de la rentabilité nette : (Loyer annuel - Charges et frais divers) / (Coût total d'achat) ×100

Concernant les charges à déduire pour estimer la rentabilité nette, on estime le montant des charges de copropriété à environ 50 euros par an et par m². Sachant que la la surface moyenne d'un logement en France est d'environ 90m² cela représente environ 4500 euros par an en moyenne.

Pour connaître le taux de rendement net-net, cela dépendant de votre situation, vous devez prendre en compte votre fiscalité.

Quel prix pour acheter un studio ?

Le studio est le placement le plus rentable sur le marché de l'immobilier de manière générale.

Sauf exception dans certaines villes par exemple pour les locations en bord de mer où les T2 peuvent l'emporter, c'est le studio qui vous rapportera le plus.

En effet, dans la plupart des villes, la demande est élevée au niveau de ce type de logement, notamment dans les villes étudiantes de France : Paris, Lyon, Nantes, ou encore Toulouse.

Le quartier où se trouve le studio

La zone où se trouve le bien est extrêmement important pour déterminer son prix. Un quartier dit "à risque" et mal desservi connaîtra une décote forte par rapport à un bien dans le centre de Bordeaux, proche de toute commodité par exemple.

C'est encore plus vrai dans les villes où le contraste entre les quartiers est élevé comme à Montpellier ou Marseille.

La surface

Bien sûr, plus la surface de votre bien est grande, plus le prix sera élevé. Puisqu'il n'a qu'une seule pièce, un studio de taille moyenne vous coûtera tout de même moins cher qu'un appartement avec deux pièces de la même surface.

Prix d'un studio au m2 selon la la ville

Ville

Prix d'achat au m2

Loyer moyen

Loyer moyen par m²

1. Paris

4 758 €

808 €

29,1 € (23 € à 39 €)

2. Nice

9 686 €

509 €

21,3 €

3. Lyon

4 758 €

499 €

21 €

4. Bordeaux

4 544 €

456 €

22,2 €

5. Lille

3 714 €

433 €

19,6 €

6. Marseille

3 528 €

427 €

17,7 €

7. Toulouse

3 587 €

422 €

18,1 €

8. Montpellier

3 584 €

421 €

18,5 €

9. Nantes

3 552 €

392 €

16,6 €

10. Grenoble

2 960 €

390 €

16,6 €

11. Rennes

3 989 €

384 €

18,8 €

12. Clermont-Ferrand

2 200 €

344 €

14,6 €

Comment augmenter la rentabilité de son studio ?

Lorsqu'on a pour projet d'investir dans l'immobilier, le besoin d'augmenter sa rentabilité questionne les investisseurs. Voilà quelques astuces pour améliorer votre rendement, peu importe l'emplacement ou la superficie de votre bien :

Augmenter le loyer

Les + : votre rentabilité est directement impactée puisque le montant de vos revenus augmente. Cela permet de couvrir des frais et des charges liées à votre investissement.

Les - : Plus votre loyer est élevé, moins les locataires intéressés seront nombreux. Bien sûr, si le loyer reste raisonnable et dans les prix du marché, vous pourrez trouver un locataire sans trop de difficulté et sans vacance locative, surtout si le bien se trouve dans une ville rentable, à la tension locative forte. Notez aussi qu'il existe des lois dans certaines villes pour plafonner les loyers, vous n'êtes donc pas libre de le fixer à n'importe quel montant.

Louer en tant que meublé

Les + : En louant un appartement meublé, vous bénéficiez du statut LMNP, ce qui présente de réels avantages fiscaux. Par exemple, si vous louez en meublé un logement d’une valeur de 200 000€ pour un loyer de 600 € par mois, le bien vous rapporte 7.200 € à l’année.. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 2.700 € d'intérêts d'emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. Vous serez imposés sur ces 3500€ et non sur les 7200€. Nous revenons en détail sur ces aspects dans notre article sur les rendements de l'investissement en LMNP.

Les - : Pour bénéficier du statut de loueur de meublé non professionnel, vous devez évidemment meubler votre bien, ce qui représente un certain coût et du temps. Cependant, opter pour ce choix est particulièrement rentable. Consultez notre dossier suivant pour en savoir plus sur les éventuels inconvénients de l'investissement en LMNP.

Effectuer des travaux dans l'appartement

Les + : Les travaux sont un excellent moyen d'augmenter la valeur de votre bien et donc l'intérêt des personnes pour votre location. Si votre studio est particulièrement petit, les travaux peuvent permettre

Les - : les travaux vont impacter votre rendement en réduisant vos revenus et s’ils prennent du temps, ils vont également allonger la durée où votre appartement restera vide.

Louer votre studio en courte durée

Les + : La location saisonnière présente de nombreux avantages, notamment financier. En effet, elle permet de louer pendant de courtes périodes (une nuit, un week-end, une semaine...) votre logement pour des vacanciers par exemple. Le prix est donc bien plus élevé à la nuitée que lorsque vous louez sur des longues périodes ce qui donne un rendement beaucoup plus intéressant. Vous pouvez choisir de louer un bien à la mer ou bien à la montagne, selon votre lieu de résidence.

Les - : La location saisonnière est très chronophage et demande une organisation très pointue. De plus, elle est intéressante seulement dans les villes très touristiques, au risque de n'arriver à louer votre bien qu'une petite partie de l'année.

Attention à la réglementation locale sur les locations de courte durée

La réglementation locale sur les locations de courte durée peut avoir un impact notable sur l'investissement dans un studio, particulièrement en ce qui concerne la rentabilité, la flexibilité de location, et la conformité réglementaire.

Dans le cadre de la Loi Alur de 2014, les villes de plus de 200 000 habitants imposent un plafond de 120 jours par an pendant lesquels un bien peut être loué en courte durée. D'autres exigent une autorisation pour transformer une résidence principale en location saisonnière.

Il est important pour les propriétaires de bien comprendre et prévoir les changements réglementaires et de s'assurer que leur investissement reste conforme. Cela peut impliquer des démarches administratives supplémentaires, l'obtention de licences ou le paiement de taxes spécifiques.

Par exemple, sous certaines réglementations, les propriétaires doivent s'inscrire auprès de la municipalité et payer une taxe de séjour. De plus, les assurances pour les locations de courte durée peuvent être plus onéreuses que celles pour les locations traditionnelles, augmentant ainsi les coûts d'exploitation.

Les montages financiers divers

Pour finir, il est enfin possible d'opter pour un montage financier avantageux pour l'investissement locatif avec par exemple dans les plus courants :

  • Création d'une SCI (Société Civile Immobilière),

  • Le statut de LMNP ou LMP,

  • Le Crédit-bail Immobilier,

  • L'investissement en Nue-Propriété,

  • Loi pinel,

  • Activer un levier financier via l'emprunt...

Imaginons que vous achetez un studio pour 200 000 € éligible à la loi Pinel. Si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans, vous pourriez bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% du prix d'achat, soit 36 000 €. Cela représente une économie d'impôt de 4 000 € par an pendant 9 ans.

Autre exemple, supposons que vous achetiez un studio pour 100 000 € que vous louez 500 € par mois (6 000 € par an). En tant que LMNP, vous pouvez déduire les frais d'acquisition et de gestion (disons 1 000 €), l'amortissement du bien (par exemple 2 % par an, soit 2 000 €), et les intérêts d'emprunt si vous avez contracté un crédit immobilier.

En supposant que ces déductions s'élèvent à 4 000 €, vos revenus imposables seraient de 2 000 € (6 000 € - 4 000 €). Cela réduit votre base imposable et, par conséquent, l'impôt dû sur ces revenus.

Evidemment, pour bénéficier de ces avantages, certaines conditions doivent être respectées, comme l'emplacement du bien dans certaines zones géographiques, le respect des plafonds de loyer, ou les normes de performance énergétique...

Quelles sont les villes les plus rentables pour investir dans un studio ?

Vous l'avez compris, le studio est le type de logement qui est, en règle générale, le plus rentable. Mais pour maximiser vos chances de rentabilité, le lieu de votre investissement est essentiel.

Alors dans quelle ville devez vous acheter votre bien pour obtenir un maximum de revenus ? Nous avons dressé la liste des 10 villes principales où il fait bon investir en France :

  1. Nantes - 5,89% de rendement locatif

  2. Toulouse - 6% de rendement locatif

  3. Rennes - 8,2% de rendement locatif

  4. Le Mans - 7,1% de rendement locatif

  5. Montpellier - 5,7% de rendement locatif

Notez qu'il s'agit ici de grandes villes qui sont souvent très intéressantes pour leur population étudiante. En revanche certaines plus petites villes conservent un intérêt certain pour les appartements, voici quelques exemples :

Ville

Rentabilité brute en % d'un appartement

Prix moyen au m² pour un appartement

Revin

17,51%

581

Nouzonville

15,30%

790

Vierzon

15,15%

778

Le Blanc

15,01%

761

Hirson

14,57%

720

Rambervillers

13,92%

757

Châtillon-sur-Seine

13,81%

820

Lavelanet

13,60%

786

Commercy

13,50%

735

Jeumont

13,35%

846

Thiers

13,19%

816

Luxeuil-les-Bains

13,08%

798

Decize

13,08%

825

Gauchy

12,89%

1053

Montluçon

12,79%

838

Saint-Quentin

12,67%

1004

Domérat

12,59%

861

Saint-Claude

12,58%

885

Notez que de part leur taille réduite, les données sont moins nombreuses et donc moins précises !

Si vous êtes à la recherche d'un bien afin d'investir et compléter vos revenus, l'achat d'un studio est un excellent moyen d'y parvenir. C'est le type de placement qui rapporte le meilleur rendement en règle générale.

Pour décupler les avantages financiers, vous pouvez le louer en courte durée ou alors à de jeunes étudiants pour profiter d'une gestion plus facile. Alors, prêt à investir ?

Est-il plus avantageux d'acheter un studio neuf ou ancien pour le louer ?

L'achat d'un studio neuf ou ancien pour la location présente chacun des avantages et des inconvénients distincts :

Critère

Studio Neuf

Studio Ancien

Prix d'achat

Plus élevé (environ 15 à 20% plus cher que l'ancien)

Moins élevé, offre des opportunités de rendement élevé

Localisation

Parfois en périphérie, moins recherchées par les locataires

Souvent en centre-ville, proximité des services et commodités

Frais de notaire (vous pouvez calculer vos frais de notaires gratuitement ici)

Réduits (2 à 3% du prix d'achat)

Plus élevés (7 à 8% du prix de vente)

Travaux

Peu ou pas de travaux nécessaires, garanties constructeur (biennale, décennale)

Potentiellement importants, augmentation des coûts et charges d'entretien

Charges courantes

Moins élevées grâce aux normes environnementales récentes

Plus élevées, notamment dans les copropriétés anciennes

Potentiel de plus-value

Moins immédiat en raison du prix d'achat plus élevé

Plus élevé en raison du prix d'achat plus bas et du potentiel de rénovation

Défiscalisation

Avantages avec dispositifs comme la loi Pinel ou Censi-Bouvard

Avantages avec lois Denormandie et Malraux (sous conditions de travaux)

Rendement locatif

Souvent plus bas mais compensé par les économies d'impôt

Potentiellement plus élevé en raison du prix d'achat inférieur et de la demande

En termes de défiscalisation, le neuf bénéficie de dispositifs tels que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, tandis que l'ancien peut profiter des lois Denormandie et Malraux, selon les travaux de rénovation entrepris et la localisation du bien.

En réalité, le choix entre un studio neuf ou ancien pour la location dépend de vos objectifs et de votre budget.

Un studio neuf offre des avantages en termes de confort, de normes environnementales et de garanties, tandis qu'un studio ancien peut être plus abordable et situé dans des emplacements plus centraux, avec un potentiel de plus-value à long terme.

Il n'y a pas vraiment de réponse tranchée et il est essentiel d'évaluer les deux options en fonction de vos besoins spécifiques et de votre stratégie d'investissement.

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