Plus-value immobilière : calcul, taxation et exonérations [À jour 2026]

Vous vendez un bien immobilier et vous interrogez sur le montant d'impôt à payer ? La fiscalité des plus-values immobilières connaît une réforme significative en 2026, avec une bonne nouvelle : le délai pour être totalement exonéré d'impôt sur le revenu passe de 22 à 17 ans de détention. Cette mesure vise à fluidifier le marché de l'ancien et à encourager les propriétaires à vendre leurs résidences secondaires.

Attention toutefois si vous détenez un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) : la réforme 2025 impose désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de votre plus-value imposable. Cette règle spécifique majore significativement l'impôt dû lors de la revente pour les loueurs en meublé. Consultez notre guide complet sur les récentes réformes du LMNP pour comprendre l'impact précis sur votre situation.

Concrètement, lorsque vous vendez un bien immobilier (hors résidence principale), vous êtes redevable de deux taxes distinctes :

• L'impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19%

• Les prélèvements sociaux : 18,6% en 2026 (contre 17,2% en 2025)

Soit un taux global de 37,6% appliqué sur la plus-value réalisée, après application des abattements pour durée de détention. Le notaire se charge automatiquement du calcul et du prélèvement lors de la signature de l'acte de vente – vous n'avez aucune démarche spécifique à effectuer.

Certaines situations permettent toutefois d'échapper totalement à cette taxation : vente de votre résidence principale, détention supérieure à 30 ans, ou montant de transaction inférieur à 15 000€. Ces exonérations représentent des leviers stratégiques pour optimiser votre patrimoine immobilier.

Quelles ventes sont exonérées de plus-value ?

La résidence principale : une exonération systématique

La vente de votre résidence principale est toujours exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, quel que soit le montant de la transaction ou la durée de détention. Cette exonération s'applique dès lors que le bien constitue votre habitation effective et habituelle au moment de la cession, ou dans les 12 mois précédant la vente si vous avez déménagé entretemps.

Pour les retraités ou personnes en situation de handicap, le délai est étendu à 2 ans après le départ en établissement spécialisé (EHPAD, maison de retraite), à condition que le logement soit resté inoccupé pendant cette période. L'exonération s'étend également aux dépendances immédiates (garage, cave, parking) vendues simultanément avec la résidence principale.

Aucune condition de durée minimale de détention n'est requise : vous pouvez revendre quelques mois après l'achat et bénéficier de l'exonération totale. Cette règle favorable explique pourquoi la résidence principale constitue le placement immobilier le plus avantageux fiscalement.

Les autres cas d'exonération totale

Trois autres situations permettent d'échapper totalement à la taxation des plus-values :

Transactions inférieures à 15 000€ – Lorsque le prix de vente n'excède pas ce seuil (rare pour un bien immobilier, plus fréquent pour terrains ou parts de SCI), aucune taxation ne s'applique.

Biens détenus plus de 30 ans – L'exonération devient totale après 30 années de détention, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. Cette durée correspond au délai complet d'abattement des prélèvements sociaux.

Remploi pour acquisition de résidence principale – Si vous vendez un bien et réemployez l'intégralité du produit de la vente pour acquérir votre résidence principale dans les 24 mois, vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes, ou vendre un bien situé en zone tendue).

Ces exonérations s'inscrivent dans une logique d'encouragement à la mobilité résidentielle et à la fluidité du marché immobilier.

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Comment est calculée la taxation de la plus-value ?

Les deux types d'imposition : IR et prélèvements sociaux

La taxation des plus-values immobilières repose sur deux assiettes fiscales distinctes, chacune appliquant son propre barème d'abattement pour durée de détention :

La hausse de 1,4 point des prélèvements sociaux en 2026 (portant la CSG de 9,2% à 10,6%) compense partiellement l'avantage procuré par la réduction du délai d'exonération pour l'impôt sur le revenu. Cette double imposition reflète la distinction entre fiscalité patrimoniale (IR) et financement de la protection sociale (PS).

Les abattements pour durée de détention : ce qui change en 2026

Le principe fondamental reste inchangé : plus vous détenez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Mais les barèmes d'abattement diffèrent entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu (nouveau barème 2026) :

Pour les prélèvements sociaux (barème inchangé) :

Points de vigilance :

• L'exonération d'IR après 17 ans (au lieu de 22 ans) constitue un gain de 5 années

• L'exonération des prélèvements sociaux nécessite toujours 30 ans de détention

• Entre 17 et 30 ans, vous payez uniquement les prélèvements sociaux (avec abattement progressif)

• Après 30 ans, vous êtes totalement exonéré des deux taxes

Délais d'exonération : comparaison 2025 vs 2026

Bilan de la réforme : Vous gagnez 5 années pour l'exonération d'impôt sur le revenu, mais perdez 1,4 point de taxation sur les prélèvements sociaux. L'avantage net dépend de votre durée de détention :

• Détention 10-17 ans : impact positif significatif

• Détention 17-22 ans : gain très important (IR supprimé, PS réduits)

• Détention > 22 ans : léger désavantage (hausse PS non compensée)

Cette réforme vise explicitement à stimuler les transactions dans l'ancien et à inciter les propriétaires de résidences secondaires à mettre leurs biens sur le marché plutôt que de les conserver indéfiniment.

Exemples de calcul de la plus-value immobilière

Cas pratique n°1 : vente d'une résidence secondaire après 15 ans

Situation : Vous avez acheté un appartement 100 000€ en 2010 (2011 en version 2026) et le revendez 200 000€ en 2025 (ou 2026). Durée de détention : 15 ans. Aucun travaux déductibles.

Analyse : Avec la réforme 2026, vous économisez 2 434€ sur cette transaction grâce à l'abattement majoré pour l'impôt sur le revenu (80% au lieu de 60%), malgré la hausse des prélèvements sociaux. Le taux effectif de taxation passe de 22% à 19,3% de la plus-value brute.

Cas pratique n°2 : impact de la durée de détention (régime 2026)

Reprenons le même bien (achat 100 000€, vente 200 000€, plus-value brute 92 500€) avec différentes durées de détention :

Enseignements clés :

• Seuil des 17 ans : suppression totale de l'IR, gain immédiat de 3 515€ par rapport à 15 ans

• Seuil des 22 ans : abattement PS à 28%, taxation réduite à 13,4%

• Seuil des 30 ans : exonération totale, économie de 17 881€ par rapport à 15 ans de détention

La stratégie optimale pour une résidence secondaire consiste donc à :

1. Conserver au moins 17 ans pour échapper à l'IR

2. Viser 30 ans pour une exonération complète

3. Entre 17 et 30 ans, anticiper les prélèvements sociaux résiduels dans votre calcul de rentabilité

La surtaxe sur les plus-values élevées : un impôt additionnel à connaître

Au-delà d'un certain montant de plus-value, une taxe supplémentaire progressive s'applique, indépendamment de la taxation de base (19% + 18,6%). Cette surtaxe concerne les plus-values imposables supérieures à 50 000€ (après abattements pour durée de détention).

Cette taxe additionnelle impacte principalement les transactions de montant élevé ou les ventes anticipées (avant que les abattements réduisent suffisamment l'assiette imposable). Nous avons un article dédié à l'optimisation de cette surtaxe et aux stratégies de fractionnement patrimonial permettant de la minorer.

FAQ

Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?

17 ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu (2026), 30 ans pour échapper également aux prélèvements sociaux. La résidence principale est toujours exonérée sans condition de durée. Entre 6 et 17 ans, des abattements progressifs de 8%/an réduisent l'IR. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement débute à 6 ans (1,65%/an jusqu'à 21 ans, puis 9%/an jusqu'à 30 ans).

Comment calculer ma plus-value immobilière ?

La plus-value brute = prix de vente - (prix d'achat + frais d'acquisition). Vous pouvez majorer forfaitairement le prix d'achat de 7,5% pour les frais d'acquisition ou déduire les frais réels si supérieurs. Les travaux effectués par entreprises avec factures sont également déductibles. Le notaire effectue ce calcul automatiquement lors de la vente.

La résidence principale est-elle toujours exonérée ?

Oui, la vente de votre résidence principale reste totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux en 2026, sans condition de durée de détention. Une proposition de réforme visant à imposer 5 ans d'occupation minimale a été évoquée mais n'est pas encore adoptée. Les dépendances vendues simultanément (garage, cave) bénéficient de la même exonération.

Que change concrètement la réforme 2026 ?

Avantage principal : exonération d'impôt sur le revenu après 17 ans au lieu de 22 ans (gain de 5 années). Contrepartie : hausse des prélèvements sociaux de 17,2% à 18,6% (+1,4 point de CSG). Bilan net favorable pour les détentions de 10 à 22 ans, légèrement défavorable au-delà. Objectif du gouvernement : stimuler les transactions dans l'ancien et réduire les logements vacants.

Qui calcule et paye la plus-value immobilière ?

Le notaire calcule la plus-value lors de la signature de l'acte de vente et prélève automatiquement la taxation (19% IR + 18,6% PS + éventuelle surtaxe) sur le prix de vente. Il reverse ensuite cette somme au Trésor Public dans les 30 jours. Vous n'avez aucune démarche déclarative à effectuer : tout est géré par le notaire qui établit l'imprimé fiscal 2048-IMM.

Sources : Assemblée nationale - Amendement 377 (Adopté le 3 novembre 2025) - Assemblée nationale - PLF 2026 Projet de loi n°1906 déposé le 14 octobre 2025.