Quels types de logements sont éligibles à Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt. Anciennement nommé "Louer abordable" (loi Cosse), il devait prendre fin au 31 décembre 2024. Bonne nouvelle, il est reconduit jusqu'en décembre 2027. Trackstone vous dévoile les atouts de ce dispositif pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif.

Quelles sont les conditions générales d'éligibilité des logements au dispositif Loc’Avantages ?

Les logements doivent respecter des critères de localisation, de performance énergétique et de plafonds de loyers. Tour d’horizon des conditions à respecter pour vous assurer de bénéficier du dispositif.

• Fixer un montant de loyer inférieur au prix du marché local.

• Vous devez louer un logement décent devenant la résidence principale du locataire.

• Le locataire doit respecter un plafond de revenus. Le plafonnement des ressources dépend du montant du loyer, de la situation personnelle du locataire et de la zone géographique dans laquelle se situe du logement.

• Le logement doit être vide.

• Louer durant au moins 6 ans et signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat).

• Ne pas louer à un membre de la famille.

• Ne pas louer une passoire énergétique (F ou G). Pour mémoire, un propriétaire bailleur ne peut plus, depuis le 1er janvier 2025, louer un logement avec un DPE G (diagnostic de performance énergétique). La location de logements F sera interdite dès 2028 (puis E en 2034).

Bon à savoir : avec Trackstone, vous achetez des biens déjà loués. Vous n'avez pas à vous poser de questions quant aux critères d'éligibilité au dispositif Loc'Avantages. Faites une recherche de biens à vendre, utilisez les filtres et sélectionnez les logements éligibles. Vous obtiendrez la liste des biens immobiliers vous permettant de réduire votre imposition.

Pourquoi un tel dispositif ?

Loc'Avantages vise à lutter contre les logements vacants. Grâce à une déduction fiscale, l'État souhaite favoriser la mise en location de logements à loyer modéré. Les logements sociaux ne sont pas assez nombreux aujourd'hui pour répondre à la demande des locataires. Un logement conventionné permet d'offrir un meilleur accès à la location.

Quel loyer pour bénéficier de la réduction d'impôt ?

Trois niveaux de loyer peuvent être sélectionnés :

• Loc 1 : loyer intermédiaire inférieur à 15 % par rapport aux prix du marché ;

• Loc 2 : loyer social inférieur à 30 % par rapport aux prix du marché ;

• Loc 3 : loyer très social inférieur à 45 % par rapport aux prix du marché.

Un logement ancien est-il éligible à Loc’Avantages ?

Oui, vous pouvez louer un logement ancien en respectant les normes de performance énergétique et les critères du dispositif.

Ce type de logement est souvent mal isolé. Or, pour signer un conventionnement avec l'Anah, vous devez proposer à la location un logement avec un DPE de A à E. La plupart du temps, des travaux de rénovation énergétique seront à prévoir avant la signature du bail.

Par ailleurs, ces travaux offrent une plus-value à votre logement. En clair, vous obtenez un avantage fiscal immédiat avec l'ancien dispositif Cosse tout en augmentant la valeur de votre bien immobilier pour une revente à moyen terme.

Un logement neuf est-il éligible à Loc’Avantages ?

Oui, les logements neufs sont éligibles s’ils respectent les plafonds de loyers et les conditions de location imposées par le dispositif.

L'avantage fiscal est identique entre un logement neuf ou ancien. Loc'Avantages permet de bénéficier d'une réduction d'impôt entre 15 et 65 %.

Grâce à ce dispositif et la réduction d'impôt sur le revenu offerte, vous augmentez la rentabilité de votre investissement locatif.

Une maison individuelle peut-elle bénéficier de Loc’Avantages ?

Oui, les maisons sont éligibles, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et les conditions du dispositif.

Maison ou appartement, l'avantage fiscal est là encore identique, le taux de réduction d'impôt dépend essentiellement du montant du loyer. Aussi, le choix d'une maison dans le cadre de Loc'Avantages dépend de votre objectif et de la demande locative locale. La maison est plus attractive pour beaucoup de locataires à la recherche d'espace. Toutefois, l'investissement est plus élevé. Avec un loyer plus cher, certains locataires préfèrent louer un appartement.

Souvenez-vous, avec Trackstone, les biens à vendre sont déjà loués et les locataires sont vérifiés. Maison ou appartement, vous vous assurez de percevoir vos loyers dès votre acquisition avec des locataires en place fiables. Par ailleurs, vous gagnez un temps précieux en vous épargnant les démarches de mise en location.

Un appartement est-il éligible au dispositif Loc’Avantages ?

Oui, les appartements sont éligibles sous les mêmes conditions que les maisons.

Le choix d'un appartement peut se révéler judicieux pour une acquisition en centre-ville afin de répondre à une demande forte. Il reste toutefois important de bien étudier les particularités de la copropriété. Charges annuelles, charges déductibles, gestion locative, faites un comparatif des coûts pour déterminer le meilleur type de bien le plus rentable.

Lorsque vous faites appel à l'intermédiation locative pour votre appartement, à savoir la délégation de la gestion locative de votre logement à un intermédiaire (une agence immobilière ou à une association agréée par l'État), cela impacte la défiscalisation à laquelle vous avez droit.

La réduction d'impôt est calculée selon le montant du loyer et du type de gestion.

Un logement meublé est-il éligible à Loc’Avantages ?

Non, Loc’Avantages concerne uniquement les logements loués vides. La location d'un bien meublé offre d'autres avantages.

• Marché libre sans condition de ressources pour les locataires.

• Démarche simplifiée sans convention avec l'Anah.

• Amortissement possible du bien immobilier et des biens mobiliers.

• Abattement de 50 % sur les loyers perçus.

Vous avez donc le choix de privilégier la LMNP (location en meublé non professionnel) ou tout simplement de ne plus louer votre bien meublé.

Un logement non meublé est-il compatible avec Loc’Avantages ?

Oui, la location nue est la seule option autorisée par le dispositif. La location vide vous offre tous les avantages du dispositif pour votre projet de location. En revanche, vous êtes contraint de louer votre bien durant au moins 6 ans pour bénéficier de l'aide accordée par l'Anah.

Prenons un exemple pour comprendre l'avantage fiscal en fonction de votre location. Vous louez un logement avec un loyer de 500 € par mois en Loc1. Vous percevez 6 000 euros par an. Le montant de votre réduction sans intermédiation locative est de 15 %, soit 900 euros à déduire. Vous réduisez de manière importante l'impact du revenu foncier sur votre revenu imposable.

Attention, il s'agit bien d'une déduction d'impôt et non d'un crédit d'impôt. La réduction d'impôt vient en déduction de l'impôt sur le revenu calculé. Avec un crédit d'impôt, pour un montant supérieur à votre imposition, le surplus donne lieu à un remboursement.

Optimisez la rentabilité de votre investissement en bénéficiant d'une réduction d'impôt plus importante. Pour cela, faites le choix de la gestion locative. Cette opération vous permet en outre de gagner un temps précieux.

Un logement avec travaux peut-il bénéficier de Loc’Avantages ?

Oui, mais les travaux doivent améliorer la performance thermique et respecter les critères du dispositif.

L'objectif est de proposer un bien immobilier avec un DPE de A à E. Aussi, vous devez réduire la consommation d'énergie primaire du logement. Cela peut passer par :

• un remplacement de fenêtres pour du double vitrage ;

• l'isolation thermique des murs et de la toiture ;

• le changement de mode de chauffage (par exemple en privilégiant un chauffage au bois) ;

• l'installation d'une pompe à chaleur air/eau ;

• l'installation d'un système de production d'eau chaude ou de chauffage solaire ;

• la dépose d'une cuve à fioul pour un chauffage plus écologique.

Pour le financement de vos travaux, n'oubliez pas que des aides à l'image de MaPrimeRénov' existent. Vous pouvez obtenir une prime selon le type de travaux réalisés et les revenus de votre foyer fiscal.

Quels sont les autres critères excluant un logement de Loc’Avantages ?

Au-delà des biens meublés, les logements ne permettant pas de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages sont les passoires énergétiques.

Cette exclusion concerne les logements non décents, comme pour toute location, mais aussi les logements classés F et G.

Selon le ministère de l'Aménagement du territoire et de la transition écologique, sur les 30,6 millions résidences principales en France au 1er janvier 2024, 4,2 millions sont des passoires énergétiques. L'objectif aujourd'hui est de lutter contre ces logements pour deux raisons :

• un logement énergivore a un impact très négatif sur l'environnement ;

• un ménage modeste n'est aujourd'hui plus en mesure d'assumer des factures d'électricité ou de gaz trop importantes.

Loc’Avantages a pour mission d’améliorer la qualité du parc immobilier français tout en préservant le budget des ménages.

Les logements pour lesquels vous avez signé un engagement en loi Pinel sont eux aussi exclus (idem pour la loi Denormandie). Notez par ailleurs qu'un propriétaire ne peut plus investir en loi Pinel depuis le 1er janvier 2025.

Lorsqu'au moins une condition n'est pas remplie pour bénéficier de Loc'Avantages, envisagez des alternatives. La loi Denormandie consiste à acheter un bien à rénover. En améliorant les performances énergétiques de votre logement, vous obtenez une réduction d'impôt dont le taux peut atteindre 21 % sur 12 ans. Signez un bail en location meublée est également très intéressant pour profiter de tous les avantages de la LMNP (amortissement, déficit foncier, abattement sur les loyers perçus, etc.)

Vous êtes convaincu par l'avantage fiscal offert par Loc'Avantages ? Si ce dispositif répond à vos objectifs d'investissement, consultez notre site pour découvrir toutes nos annonces de biens éligibles. Avec Trackstone, vous achetez des biens immobiliers déjà loués et vérifiés. Le loyer est déjà fixé, vous connaissez votre rendement et pouvez estimer le montant de votre réduction d'impôt. Vous avez un bien en location et souhaitez connaître la fiscalité lors de la vente d’un bien loué ? Contactez nos conseillers.