La location d'un logement classé E au DPE est-elle interdite ?

La réglementation concernant les logements classés E au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évolue dans le cadre de la transition énergétique en France. Non, les biens avec un DPE E ne sont pas encore interdits à la location en 2025, mais ils le seront à partir du 1er janvier 2034 selon le calendrier établi par la loi Climat et Résilience.

Cette échéance concernera 24% du parc immobilier français, représentant la deuxième classe énergétique la plus répandue après la classe D. Pour le propriétaire bailleur, anticiper cette échéance est crucial pour maintenir la valeur locative et vénale de son bien.

Qu'est-ce qu'un logement DPE E ?

Un logement classé E au diagnostic énergétique présente une performance énergétique moyenne mais insuffisante selon les critères de décence énergétique actuels. Ce bien énergivore se caractérise par :

• Une consommation d'énergie primaire entre 250 et 330 kWh/m² annuelle

• Des émissions de gaz à effet de serre comprises entre 50 et 70 kg CO₂ eq/m² par an

• Une étiquette énergie qui indique une consommation énergétique excessive

Contrairement aux classes F et G, ces biens ne sont pas officiellement considérés comme "passoires thermiques", mais leur consommation reste élevée. Le diagnostiqueur certifié identifie généralement ces faiblesses :

• Isolation thermique déficiente (murs, toiture, planchers)

• Systèmes de chauffage gourmands (souvent au fioul ou électriques)

• Fenêtres simple vitrage générant des pertes thermiques

• Absence de système de ventilation efficace impactant la qualité de l'air

Est-ce déjà interdit de louer un logement au DPE E en 2025 ?

Non. En 2025, les propriétaires bailleurs peuvent encore légalement effectuer la mise en location d'un appartement ou d'une maison classée E. La loi du 6 juillet 2023 établit ce calendrier d'interdiction progressive :

• Depuis le 1er janvier 2023 : logements dépassant 450 kWh/m²/an interdits

• Depuis le 1er janvier 2025 : biens classés G exclus du marché locatif

• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction des biens classés F

• À partir du 1er janvier 2034 : fin des locations pour les biens DPE E

Contrairement aux propriétaires de logements F et G soumis au gel des loyers, les bailleurs de biens E peuvent encore augmenter le loyer lors de la reconduction tacite du contrat de location. Cette situation pourrait toutefois évoluer, le législateur pouvant ajouter de nouvelles contraintes avant 2034 pour encourager la rénovation.

Le calendrier d'interdiction des passoires énergétiques

La loi Climat et Résilience établit un calendrier strict pour l'interdiction progressive des logements énergivores en France :

Pour les territoires d'outre-mer, un délai supplémentaire est accordé :

• Lettre G : interdiction au 1er janvier 2028

• Lettre F : interdiction au 1er janvier 2031

Cette interdiction de louer s'appliquera aux nouveaux contrats de location, mais également lors de la reconduction tacite des baux existants. Les propriétaires ne pourront plus proposer ces biens sur le marché locatif sous peine de voir infliger une amende. Le service public France Rénov' accompagne les propriétaires dans cette transition écologique.

Quelles conséquences pour un bien au DPE E ?

Pour les propriétaires bailleurs concernés, un DPE E entraîne plusieurs répercussions :

Impact sur la valeur du logement :

• Perte progressive de valeur sans rénovation énergétique

• Difficultés à trouver un acquéreur au prix souhaité

• Décote estimée entre 5% et 15% selon les études de référence

Impact locatif :

• Annonces immobilières moins attractives (mention obligatoire du DPE)

• Location possible jusqu'au 1er janvier 2034, mais les locataires informés deviennent plus exigeants

• Risque que le logement ne réponde plus aux critères de décence énergétique si la réglementation évolue

Impact financier :

• Obligation future de réaliser des travaux ou voir le bien devenir inlouable

• Opportunité d'optimisation fiscale via les aides à la rénovation

• Investissement nécessaire, mais compensé par la hausse de valeur du bien et l'amélioration du confort thermique

Comment se conformer à la réglementation DPE ?

Pour les propriétaires de biens classés E, nos conseils d'experts :

1. Réaliser un audit énergétique complet pour identifier les faiblesses thermiques du bâtiment et scénariser les travaux à réaliser. Montant : entre 800 et 1500€, partiellement finançable par MaPrimeRénov'. La durée de validité du DPE étant de 10 ans, vérifiez que votre diagnostic DPE est bien valide.

2. Établir un dossier technique avec plusieurs scénarios de rénovation permettant d'atteindre au minimum la classe D, idéalement C pour une valorisation supérieure. L'ADEME recommande une approche globale plutôt que des interventions parcellaires.

3. Faire appel uniquement à des professionnels certifiés RGE pour garantir la qualité des travaux et bénéficier des aides financières. Les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) sont conditionnés à ce critère.

4. Ne pas attendre le délai de 2034 pour éviter la hausse des coûts et des délais d'intervention. Les propriétaires réactifs obtiendront une prime à l'anticipation sur le marché immobilier.

Quels travaux sont nécessaires pour un DPE E ?

Pour améliorer un logement classé E et atteindre au minimum la classe D, plusieurs interventions sont généralement requises :

Isolation thermique :

• Isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur

• Isolation des combles et de la toiture (source majeure de déperditions)

• Isolation des planchers bas

Système de chauffage :

• Remplacement des chaudières anciennes par des modèles à condensation

• Installation d'une pompe à chaleur

• Passage à des énergies renouvelables (bois, solaire thermique)

Menuiseries et ventilation :

• Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage

• Amélioration de l'étanchéité à l'air

• Installation d'un système de ventilation performant (VMC)

Quelles aides pour financer la rénovation énergétique ?

Les dispositifs financiers suivants permettent d'obtenir jusqu'à 90% de financement pour vos travaux de rénovation énergétique :

MaPrimeRénov' (aide principale) :

• Accessible à tous les propriétaires (occupants comme bailleurs)

• Montant variable selon les revenus du ménage et les gains énergétiques

• Deux parcours disponibles via France Rénov' :

  • Rénovation par geste : pour les travaux d'isolation de votre habitation ou changement de système de chauffage

  • Rénovation d'ampleur : prime bonifiée pour un gain d'au moins deux classes DPE

Éco-prêt à taux zéro (complément) :

• Prêt sans intérêts pouvant financer jusqu'à 50 000€ de travaux

• Accessible à tous les propriétaires sans condition de ressources jusqu'au 31/12/2027

• Cumul possible avec toutes les autres aides pour financer le reste à charge

Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) :

• Prime versée par les fournisseurs d'énergie sous condition de recours à des professionnels certifiés

• Montant variable selon la nature des travaux et la zone climatique du bien

• Procédure de demande à effectuer avant la signature des devis

La combinaison optimale de ces aides peut réduire considérablement votre investissement tout en maximisant le gain de valeur du logement.