La location d'un logement classé F au DPE est-elle interdite ?

Oui, les logements classés F au DPE seront strictement interdits à la location dès le 1er janvier 2028. Cette échéance légale, fixée par la loi du 6 juillet 2021 (loi Climat et Résilience), concerne 1 million de logements en France - soit 8% du parc immobilier locatif. Contrairement aux DPE E interdits en janvier 2034, cette deadline rapprochée impose une action immédiate aux propriétaires bailleurs pour maintenir la conformité de leurs biens immobiliers et éviter leur exclusion définitive du marché locatif.

Impact immédiat sur les propriétaires bailleurs : gel des loyers et dévaluation

Depuis le 24 août 2022, ces passoires thermiques subissent déjà un gel total des loyers selon l'article de la réglementation en vigueur : aucune révision annuelle autorisée, aucune augmentation lors du renouvellement du bail, aucun complément de loyer applicable. Cette restriction réduit mécaniquement la rentabilité locative de 2% à 4% par année selon les marchés immobiliers locaux. Les études de référence du ministère de la Transition écologique attestent une décote de 15% à 25% sur la valeur vénale de ces biens énergivores, les acquéreurs anticipant les coûts de rénovation énergétique obligatoire. À compter du 1er janvier 2028, ces logements à consommation énergétique excessive deviennent totalement inlouables sous peine de sanctions judiciaires et d'amendes, compromettant définitivement leur mise en location.

source : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques

Définition technique : qu'est-ce qu'une passoire thermique DPE F ?

Un logement obtient la classe énergétique F selon la méthode de calcul du nouveau DPE lorsqu'il dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire ou émet plus de 70 kg de gaz à effet de serre par m²/an. Ces seuils définissent officiellement les passoires thermiques - bâtiments à consommation énergétique excessive présentant des défaillances structurelles multiples selon les critères de décence énergétique.

L'étiquette énergétique F signale systématiquement des défauts récurrents : isolation thermique déficiente des murs et toitures, système de chauffage vétuste et gourmand (souvent chaudières au fioul), fenêtres simple vitrage générant de fortes déperditions, ventilation inadéquate impactant la qualité de l'air intérieur.

Cette classification concerne indifféremment les appartements et maisons individuelles, meublés ou vides, dès lors que le diagnostic de performance énergétique atteste cette consommation excessive. Le diagnostiqueur certifié établit cette note énergétique selon des critères précis, déterminant si l'habitation répond aux exigences de décence énergétique du logement décent réglementaire.

Logements concernés par l'interdiction : périmètre d'application

L'interdiction de 2028 vise spécifiquement tous les logements classés F au DPE, s'inscrivant dans le plan global d'éradication des passoires thermiques du parc immobilier français. Concrètement, sont concernés les logements DPE F et G (ces derniers déjà interdits depuis janvier 2025), représentant l'ensemble des biens à consommation énergétique dépassant les seuils réglementaires. Tout appartement ou maison présentant une consommation d'énergie finale supérieure à 330 kWh/m²/an ou des émissions de gaz à effet de serre excédant 70 kg CO₂eq/m²/an tombe sous le coup de cette réglementation environnementale.

Cette mesure d'état concerne également les baux en cours, puisque l'interdiction s'applique lors de la reconduction tacite des contrats de location existants. Les propriétaires bailleurs ne pourront plus proposer ces logements énergivores dans leurs annonces immobilières dès cette date, transformant ces biens en actifs non productifs s'ils ne sont pas rénovés.

Calendrier réglementaire et transition énergétique du parc locatif

La loi Climat et Résilience établit un calendrier strict d'éradication progressive des passoires thermiques :

• Janvier 2023 : Interdiction des logements dépassant 450 kWh/m²/an

• Janvier 2025 : Logements classés G exclus du marché locatif

• Janvier 2028 : Logements classés F interdits à la location

• Janvier 2034 : Logements classés E interdits

Pour les territoires d'outre-mer, l'interdiction des DPE F est décalée au 1er janvier 2034, tenant compte des contraintes locales. Cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location signés comme aux baux reconduits tacitement, excluant définitivement ces biens du marché locatif sous peine de voir le propriétaire poursuivi en justice.

Solutions de rénovation énergétique : travaux prioritaires

La transformation d'un logement DPE F en logement décent exige une démarche de rénovation d'ampleur ciblant les principales sources de gaspillage énergétique. L'isolation thermique des bâtiments (murs, toiture, planchers) constitue la priorité absolue, générant 60% du gain énergétique nécessaire pour atteindre la classe D minimum et améliorer l'efficacité énergétique globale.

La modernisation du système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire représente le deuxième poste d'intervention : remplacement des chaudières vétustes par des équipements performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation), installation de systèmes utilisant les énergies renouvelables pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. L'amélioration des menuiseries par l'installation de double vitrage performant et la mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée complètent cette réalisation de travaux d'envergure.

Cette rénovation énergétique globale permet généralement de réaliser un gain de 2 à 3 classes énergétiques, transformant une passoire thermique en logement à basse consommation conforme aux exigences réglementaires.

Financement optimisé : dispositifs d'aide et prêts avantageux

Le dispositif MaPrimeRénov', accessible via le service France Rénov', constitue l'aide principale pour financer ces travaux de rénovation énergétique. Prolongée jusqu'au 31 décembre 2025 pour les propriétaires de passoires thermiques, cette prime d'état finance jusqu'à 90% des travaux selon les revenus du demandeur, avec bonus de sortie substantiel pour les rénovations d'ampleur générant un gain énergétique supérieur à 2 classes.

L'Éco-PTZ (prêt à taux zéro) permet d'emprunter jusqu'à 50 000€ sans intérêts pour financer la réalisation de travaux, accessible à tous les propriétaires occupants comme bailleurs sans condition de ressources. Ce prêt public se cumule parfaitement avec MaPrimeRénov' pour constituer un plan de financement complet de la transition énergétique.

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) complètent ce dispositif via des primes versées par les fournisseurs d'énergie, dont le montant dépend de l'amélioration de la performance énergétique obtenue après travaux. Les aides locales des collectivités territoriales enrichissent encore ces possibilités de financement selon votre commune d'implantation.

Dérogations exceptionnelles et recours temporaires

Trois exceptions principales permettent d'échapper temporairement à l'interdiction selon l'article réglementaire : risques techniques pour le bâti attestés par un expert qualifié, contraintes patrimoniales incompatibles avec le caractère architectural du bâtiment (monuments historiques), coût disproportionné des travaux excédant 50% de la valeur vénale du bien immobilier.

Les assouplissements votés par le Sénat en 2025 accordent un sursis exceptionnel : 5 ans pour les copropriétés engagées dans des travaux de rénovation énergétique, 3 ans pour les maisons individuelles dont le propriétaire lance effectivement des travaux d'amélioration. Ces nouvelles dérogations visent à tenir compte des contraintes pratiques tout en maintenant l'objectif d'éradication des passoires thermiques.

Droits des locataires et sanctions pour les propriétaires

Les locataires occupant un logement DPE F disposent de recours spécifiques : possibilité de demander au propriétaire bailleur la réalisation de travaux d'amélioration énergétique, et en cas de refus, saisine de la justice pour obtenir une réduction ou suspension du loyer. Les APL sont maintenues pendant 18 mois si des travaux sont effectivement entrepris, sécurisant la situation financière des occupants.

Louer un logement F après janvier 2028 expose le propriétaire à des sanctions judiciaires lourdes : obligation de réaliser des travaux sous contrainte, réduction forcée du loyer, amendes administratives. Les modalités de contrôle se précisent progressivement, mais l'état renforce les moyens de vérification de la conformité énergétique des logements mis en location.

Stratégie patrimoniale : transformer la contrainte en opportunité d'investissement

Cette interdiction représente un levier d'optimisation patrimoniale décisif pour les investisseurs immobiliers expérimentés. Anticiper la rénovation énergétique permet de maintenir la conformité légale de vos biens, maximiser les aides financières publiques disponibles, et transformer une contrainte réglementaire en avantage concurrentiel durable sur le marché immobilier.

Les propriétaires bailleurs proactifs sécurisent leur rentabilité locative tout en valorisant significativement leurs actifs immobiliers. Cette démarche d'amélioration énergétique des bâtiments s'inscrit parfaitement dans la transition écologique du parc immobilier français, positionnant ces investissements sur un marché locatif de plus en plus exigeant en performance énergétique et décence du logement.