La location d'un logement classé G au DPE est-elle interdite ?

Oui, les logements classés G au DPE sont strictement interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction de location, prévue par la loi Climat et Résilience de 2021, concerne 600 000 logements français considérés comme passoires thermiques. L'interdiction de louer s'applique aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements et aux reconductions tacites, excluant définitivement ces biens du marché locatif.

Réforme d'assouplissement : une échappatoire en cours d'adoption

​Le Sénat a adopté le 1er avril 2025 une proposition de loi d'assouplissement portée par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste), visant à "clarifier les obligations de rénovation énergétique et sécuriser leur application en copropriété". Cette réforme propose des dérogations majeures : exemption pour contraintes techniques, sursis de 5 ans pour copropriétés en travaux, dérogation si coûts "manifestement disproportionnés" à la valeur du bien.

L'échéance de l'été 2025 détermine l'activation des dérogations. Pour les propriétaires concernés, cette fenêtre représente un arbitrage patrimonial décisif entre cession immédiate des actifs DPE G ou pari sur l'adoption de la réforme pour maintenir temporairement leur exploitation locative.

source : https://www.senat.fr/travaux-parlementaires/textes-legislatifs/la-loi-en-clair/proposition-de-loi-visant-a-clarifier-les-obligations-de-renovation-energetique-des-logements-et-a-securiser-leur-application-en-copropriete.html

Quelles exceptions permettent de maintenir l'exploitation locative d'un bien classé G au DPE malgré l'interdiction de 2025 ?

Contrairement aux idées reçues, aucune exception n'existe pour les logements meublés - l'interdiction s'applique intégralement. Les véritables échappatoires résultent exclusivement de la nouvelle proposition de loi : impossibilité technique attestée par expert, opposition d'assemblée générale en copropriété, coûts manifestement disproportionnés (>50% valeur vénale), et sursis de 5 ans pour copropriétés en travaux ou 3 ans pour maisons individuelles. Ces dérogations conditionnent l'adoption parlementaire de l'été 2025, créant une fenêtre d'arbitrage patrimonial critique pour les investisseurs concernés.

Quels logements sont concernés par l'interdiction ?

L'interdiction de location vise spécifiquement tous les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, constituant l'échelon le plus défaillant des passoires thermiques françaises. Un logement à consommation énergétique obtient cette classification lorsqu'il dépasse 420 kWh/m²/an en énergie primaire ou émet plus de 100 kg CO2eq/m².an , signalant des défaillances structurelles majeures.

Cette interdiction de location concerne indifféremment appartements et maisons individuelles, meublés ou vides, en propriété individuelle ou en copropriété. Ces passoires thermiques présentent systématiquement : isolation thermique inexistante, systèmes de chauffage obsolètes (souvent au fioul), menuiseries vétustes, absence de ventilation contrôlée. Les 600 000 logements concernés représentent 8% du parc locatif français, concentrés majoritairement dans l'habitat ancien rural et les centres-villes dégradés.

Dates clés du calendrier d'interdiction

Le calendrier d'interdiction s'inscrit dans la stratégie globale de la loi Climat et Résilience d'éradication progressive des passoires thermiques du marché locatif français :

• 1er janvier 2025 : Interdiction effective des logements DPE G (600 000 biens exclus)

• 1er janvier 2028 : Extension aux logements DPE F (1 million de biens supplémentaires)

• 1er janvier 2034 : Interdiction finale des logements DPE E (6 millions de biens concernés)

Ces dates du calendrier s'appliquent rigoureusement à tous les nouveaux contrats de location signés, aux renouvellements de baux et aux reconductions tacites. L'interdiction de louer entre en vigueur dès la date pivot, sans période de grâce. Pour les investisseurs expérimentés, ces échéances constituent des points de rupture stratégiques nécessitant une anticipation patrimoniale précise.

Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs ?

L'interdiction de location génère des répercussions patrimoniales immédiates et durables pour les propriétaires bailleurs. La perte de rentabilité atteint 100% instantanément, transformant des actifs productifs en charges pures. La dévaluation de ces passoires thermiques oscille entre 25% et 35% selon les études de référence, les acquéreurs intégrant systématiquement les coûts de rénovation énergétique dans leurs calculs d'investissement.

Les conséquences pour les locataires actuels varient selon la situation contractuelle : maintien des droits pour les baux en cours jusqu'à échéance, mais impossibilité de reconduction tacite ou renouvellement. Cette rupture forcée du contrat de location crée une tension locative artificielle, générant une baisse de loyer mécanique sur ces biens devenus inlouables légalement.

Les sanctions judiciaires pour infraction incluent amendes administratives, réduction forcée des loyers, obligation de travaux sous contrainte, et poursuites pénales en cas de récidive. Le renforcement des contrôles de conformité par les services de l'État intensifie la répression de ces infractions à la réglementation énergétique.

Comment éviter l'interdiction de location ?

La seule solution durable pour maintenir la mise en location consiste en une rénovation thermique d'ampleur permettant d'atteindre au minimum la classe F, idéalement E ou D pour sécuriser l'investissement à long terme. Cette réalisation de travaux exige une intervention globale : isolation thermique complète, remplacement intégral du système de chauffage, installation de ventilation mécanique contrôlée.

L'audit énergétique préalable (800-1500€) identifie précisément les travaux de rénovation énergétique nécessaires et hiérarchise les interventions selon leur efficacité énergétique. Cette étude technique constitue le préalable obligatoire pour optimiser l'investissement et maximiser les aides financières disponibles.

Les solutions possibles temporaires incluent les dérogations de la réforme en cours : contraintes techniques insurmontables attestées par expert, coûts manifestement disproportionnés à la valeur du bien (seuil généralement fixé à 50% de la valeur vénale), opposition d'assemblée générale en copropriété. Ces échappatoires restent exceptionnelles et temporaires, ne dispensant pas de la stratégie de rénovation à moyen terme.

Impacts environnementaux de l'interdiction

Cette interdiction s'inscrit dans la stratégie nationale de transition écologique visant la réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre d'ici 2030. L'éradication des passoires thermiques du parc locatif génère une diminution significative de la consommation énergétique excessive, ces 600 000 logements DPE G représentant une surconsommation estimée à 3 TWh annuels.

L'impact environnemental positif se matérialise par la réduction des émissions de CO₂ (environ 600 000 tonnes/an évitées), la diminution de la dépendance énergétique nationale, et l'amélioration de la qualité de l'air urbain. Cette transition écologique forcée accélère la modernisation du parc immobilier français, alignant les performances énergétiques sur les standards européens.

Pour les propriétaires bailleurs avertis, ces enjeux environnementaux créent simultanément une contrainte réglementaire et une opportunité de valorisation "verte" de leur patrimoine, les biens rénovés bénéficiant d'une prime environnementale croissante sur le marché locatif.