Modèle de Lettre de Congé pour Vente (Lettre Type)

Vous souhaitez vendre votre logement loué. La première étape : envoyer une lettre de congé pour vente à votre locataire. Le problème, c'est que cette lettre doit contenir des mentions légales précises. Un oubli, et le congé est nul et le bail est reconduit automatiquement, repoussant la vente de 3 ans pour un logement vide.

Avec un modèle conforme et les bonnes pratiques, la procédure reste simple. Voici deux modèles de lettre de congé pour vente (logement vide et meublé), les mentions obligatoires à respecter, et les 5 erreurs qui entraînent la nullité.

L'essentiel:

• les mentions obligatoires sont : prix de vente, conditions, droit de préemption du locataire et notice d'information

• préavis : 6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meuble

• ci-dessous deux modèles de lettre conformes à la loi du 6 juillet 1989, prêts à personnaliser.

Quelles sont les mentions obligatoires d'une lettre de congé pour vente ?

L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les règles. Chaque lettre de congé pour vente doit contenir :

1. Le motif du congé : la vente du logement. Sans motif explicite, le congé est invalide.

2. Le prix et les conditions de la vente projetée : montant en euros, modalités (vente libre, avec ou sans travaux). Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire.

3. La description du bien et de ses annexes : adresse complète, superficie (loi Boutin), étage, nombre de pièces, cave, parking, etc.

4. Le rappel des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 : ces alinéas détaillent le droit de préemption du locataire. Leur reproduction intégrale est obligatoire.

5. La notice d'information : document annexé au décret n°2015-1437, relatif aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Concrètement, en recevant votre courrier, le locataire dispose d'un droit de préemption : il a la priorité pour acheter le logement aux prix et conditions que vous indiquez.

💡Bon à savoir: Si vous vendez ensuite le logement à un acquéreur tiers à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, le locataire bénéficie d'un nouveau droit de préemption à ce prix réduit. Cette règle s'applique même si le locataire avait initialement refusé l'offre.

Au-delà des mentions légales, pensez à inclure ces informations pratiques :

• Nom, prénom et adresse du propriétaire bailleur

• Nom, prénom et adresse du locataire

• Adresse complète du logement (numéro de lot en copropriété)

• Date d'échéance du contrat de bail

• Superficie habitable (obligation loi Boutin)

Modèle de lettre de congé pour vente d'un logement vide

Ce modèle correspond à un contrat de location non meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le délai de préavis est de 6 mois avant la date d'échéance du bail. Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé.

[Nom et Prénom du propriétaire] [Adresse du propriétaire] [Code postal - Ville]

[Nom et Prénom du locataire] [Adresse du logement loué] [Code postal - Ville]

À [Ville], le [Date]

Objet : Congé pour vente - Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom et Prénom], propriétaire du logement situé au [adresse complète], vous notifie par la présente mon intention de ne pas renouveler le contrat de bail à usage d'habitation arrivant à échéance le [date de fin du bail].

Ce congé est motivé par la vente du logement que vous occupez, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application dudit article, ce congé vaut offre de vente à votre profit, aux prix et conditions suivantes :

• Prix de vente : [montant] euros ([montant en lettres] euros)

• Conditions de la vente : [vente libre de toute occupation / conditions particulières]

• Désignation du bien : [type de bien : appartement/maison] de [nombre] pièces principales, d'une superficie habitable de [X] m² (loi Boutin), situé au [étage], [bâtiment/escalier], comprenant [description des pièces], avec les annexes suivantes : [cave, parking, jardin, etc.]

Conformément à la loi, vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la réception du présent congé pour vous porter acquéreur du logement aux prix et conditions indiqués ci-dessus.

En cas d'acceptation, vous bénéficierez d'un délai de deux mois supplémentaires pour la réalisation de l'acte authentique de vente. Ce délai est porté à quatre mois si vous déclarez recourir à un prêt immobilier.

À défaut de réponse ou en cas de refus de votre part à l'expiration du délai de deux mois, vous serez tenu(e) de libérer les lieux au plus tard le [date de fin du bail] et de procéder à la remise des clés ainsi qu'à l'état des lieux de sortie.

Je vous rappelle ci-dessous les dispositions des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

"Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis [...]"[Reproduire intégralement les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 - texte complet disponible sur legifrance.gouv.fr]

Conformément à l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, vous trouverez ci-jointe la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature] [Nom et Prénom du propriétaire]

Pièce jointe : Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (annexe du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015)

Points d'attention:

1. Le prix de vente doit être réel. Indiquer un prix gonflé pour dissuader le locataire d'acheter expose à une contestation et à la nullité du congé pour motif frauduleux.

2. La date d'envoi compte : le délai de 6 mois court à compter de la date de réception par le locataire (date de l'accusé de réception), pas de la date d'envoi.

3. Chaque locataire signataire du bail doit recevoir un exemplaire du congé. Si le logement est loué à un couple marié ou pacsé, les deux époux ou partenaires doivent être destinataires, même si un seul a signé le contrat de bail.

Modèle de lettre de congé pour vente d'un logement meublé

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, le congé pour vente est encadré par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Deux différences majeures avec le logement vide :

La différence clé : en location meublée, le locataire n'a pas de droit de préemption. Le congé ne vaut donc pas offre de vente. Vous n'êtes pas tenu de mentionner le prix ni les conditions de la vente dans la lettre. En revanche, le motif et la notice d'information restent obligatoires.

[Nom et Prénom du propriétaire] [Adresse du propriétaire] [Code postal - Ville]

[Nom et Prénom du locataire] [Adresse du logement loué] [Code postal - Ville]À [Ville], le [Date]

Objet : Congé pour vente d'un logement meublé - Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom et Prénom], propriétaire du logement meublé situé au [adresse complète du logement], vous notifie par la présente mon intention de ne pas renouveler le contrat de bail meublé arrivant à échéance le [date de fin du bail].

Ce congé est motivé par la vente du logement que vous occupez, conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ce congé prend effet à la date d'échéance de votre bail, soit le [date]. Vous êtes tenu(e) de libérer les lieux et de restituer les clés à cette date, après réalisation de l'état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie vous sera restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou dans un délai de deux mois en cas de différences constatées, déduction faite des sommes restant dues.

Conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, vous trouverez ci-jointe la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature] [Nom et Prénom du propriétaire]

Pièce jointe : Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire

‼️ Attention : Même si le droit de préemption ne s'applique pas en location meublée, certains baux peuvent contenir une clause spécifique accordant un droit de priorité au locataire. Vérifiez votre contrat de bail avant d'envoyer le congé.

Comment envoyer votre lettre de congé pour vente ?

La loi du 6 juillet 1989 n'accepte que trois modes de notification pour un congé valable. Un congé envoyé par email, SMS ou lettre simple est juridiquement nul.

Les 3 modes de notification valables

1. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)

Le mode le plus courant. Coût : environ 5 à 7 euros selon le poids du courrier. Le délai de préavis court à compter de la date de première présentation de la lettre au locataire.

‼️ Point de vigilance : si le locataire ne retire pas le courrier, la date de première présentation fait foi, mais un locataire de mauvaise foi peut contester. Conservez l'accusé de réception comme preuve.

2. L'acte de commissaire de justice (ex-huissier)

Le mode le plus sûr sur le plan juridique. Coût : entre 150 et 300 euros selon la localisation. Le commissaire de justice se déplace et remet le congé directement au locataire ou à son domicile.

L'acte fait foi de sa date et de son contenu. En cas de litige, c'est la preuve la plus solide.

3. La remise en main propre contre récépissé ou émargement

Gratuit, mais risqué. Le locataire doit signer un récépissé confirmant la réception du document, avec la date. En pratique, un locataire qui pressent un congé peut refuser de signer.

Ce mode est déconseillé sauf si vous entretenez de bonnes relations avec votre locataire.

Quel délai respecter ?

Le congé doit parvenir au locataire au minimum :

• 6 mois avant la date d'échéance du bail pour un logement vide

• 3 mois avant la date d'échéance du bail pour un logement meublé

Si vous manquez cette échéance, même d'un jour, le bail est automatiquement reconduit. Pour un logement vide, cela repousse la prochaine possibilité de congé de 3 ans. Pour un meublé, d'1 an. Prenez une marge de sécurité d'au moins 2 semaines pour l'acheminement postal.

Que se passe-t-il après l'envoi du congé ?

La réponse du locataire détermine la suite de la procédure. Trois scénarios possibles.

Le locataire accepte l'offre de vente (logement vide uniquement)

Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre. S'il accepte :

• Il dispose de 2 mois supplémentaires pour réaliser l'acte authentique de vente chez le notaire

• Ce délai est porté à 4 mois s'il déclare recourir à un prêt immobilier

• Pendant cette période, il reste dans le logement et continue de payer le loyer

L'acceptation et la décision d'achat doivent être formalisées par écrit (courrier recommandé ou remise en main propre). Un accord verbal ne suffit pas.

Le locataire refuse ou ne répond pas

À défaut de réponse dans le délai de 2 mois, l'offre de vente est caduque. Le locataire doit alors libérer les lieux à la date d'échéance du bail. Concrètement :

• Réalisation de l'état des lieux de sortie

• Remise des clés

• Restitution du dépôt de garantie dans un délai d'1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (dégradations constatées)

Si le locataire ne quitte pas les lieux à l'échéance, vous devrez engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Comptez entre 6 mois et 2 ans selon les juridictions.

Le cas du locataire protégé

Un locataire est considéré comme protégé si les deux conditions suivantes sont réunies :

1. Il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail

2. Ses revenus annuels sont inférieurs aux plafonds de l'allocation logement (plafonds fixés par arrêté)

Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner congé que s'il propose un logement de remplacement correspondant aux besoins et aux moyens du locataire, situé dans le même secteur géographique.

Exception : cette obligation ne s'applique pas si le propriétaire bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds. À noter que le congé pour vente et le congé pour reprise personnelle sont les deux seuls motifs légaux permettant de mettre fin à un bail d'habitation (hors motif légitime et sérieux).

Les 5 erreurs qui rendent un congé pour vente nul

Un congé nul est un congé qui n'a juridiquement aucun effet. Le bail est reconduit comme si rien n'avait été envoyé. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes.

Erreur 1 : oublier le prix de vente

L'article 15-II est formel : le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité. Cette mention est la plus importante car elle déclenche le droit de préemption du locataire. Sans prix, pas d'offre de vente valable, pas de congé valable.

Erreur 2 : ne pas respecter le délai de préavis

Un congé reçu 5 mois et 29 jours avant l'échéance d'un bail vide est nul. Le délai de 6 mois est impératif. Le jour de la réception de la lettre ne compte pas dans le calcul (le délai commence le lendemain). Prévoyez toujours une marge de sécurité.

Erreur 3 : envoyer par email ou lettre simple

Le congé envoyé par email, SMS, lettre simple ou même lettre suivie n'a aucune valeur légale. Seuls les trois modes prévus par la loi sont valables : LRAR, commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature. C'est une condition de forme, pas de fond, mais elle est tout aussi contraignante.

Erreur 4 : oublier la notice d'information

Depuis la loi ALUR de 2014, la notice d'information est obligatoire pour tout congé donné par le bailleur. Son absence entraîne la nullité du congé. Le document est disponible en annexe du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, téléchargeable sur le site service-public.fr.

Erreur 5 : donner congé en cours de bail

Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat de bail. Un congé pour vente envoyé en plein milieu d'un bail de 3 ans est sans effet. Le locataire n'a aucune obligation d'y répondre. La seule exception : un accord amiable entre les deux parties pour une résiliation anticipée, formalisée par écrit.

💡 À retenir : En cas de congé frauduleux (le propriétaire donne congé pour vente mais ne met pas le logement en vente dans les mois suivant le départ du locataire), le locataire peut saisir le tribunal et demander des dommages et intérêts. Le montant accordé correspond généralement à 6 à 24 mois de loyer.