Quel rendement pour investissement LMNP locatif ?

Vous avez pour projet d'investir dans un appartement LMNP, en tant que loueur d'un bien meublé non professionnel et vous souhaitez connaître le rendement de ce type de bien ? Le statut LMNP présente de nombreux avantages par rapport à une location nue classique, au niveau de la fiscalité et de la rentabilité. Quel taux de rendement pouvez-vous en espérer ? Comment obtenir le meilleur taux et comment faire votre calcul ? Quel régime d'impôt choisir ? Découvrez dans cet article tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif et obtenir le meilleur rendement possible pour votre bien LMNP.

Logement LMNP, de quoi s’agit-il ?

Lorsqu’on parle de bien LMNP, il s’agit de logements loués meublés mais non professionnels. Il peut s’agir d’appartements loués à l’année, de locatif saisonnier pour le tourisme, de logements dans une résidence de services ou résidence étudiante ou pour les seniors en EHPAD. Le logement LMNP peut donc prendre différentes formes mais pour pouvoir être considéré comme une location meublée et profiter des avantages du statut, votre bien doit répondre à certains points comme les critères de décence ou encore un équipement précis. Parmi tous ces points pour être aux normes, on peut citer :

• Etre équipé de chauffage ;

• Avoir une installation en eau potable ;

• Disposer d’un espace réservé à la cuisine et un réservé aux sanitaires (qui doivent absolument être séparés de la cuisine) ;

• Avoir une surface minimum de 9m2.

• Etre équipé d’un mobilier de base ; literie avec une couette pour la chambre, une table et des chaises, des luminaires, un équipement de cuisine complet avec vaisselle et ustensiles.

Lorsqu’on loue un appartement en LMNP, l’objectif est que le locataire n’ait plus qu’à installer ses affaires et puisse débuter sa vie dans le bien librement. C’est pour cette raison que celui-ci doit être équipé de tout le nécessaire pour vivre au quotidien confortablement.

Les avantages fiscaux de l’investissement LMNP

L'investissement immobilier meublé sous un statut non professionnel présente de nombreux avantages, notamment au niveau de la fiscalité. Que la location soit annuelle ou saisonnière, les avantages peuvent être appliqués. C'est un des points forts de ce type d'investissement, qui rend rentable ces placements immobiliers.

En effet, la location LMNP dépend du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les recettes que l'investisseur va réaliser sont donc déduites des charges. Le bien peut atteindre un amortissement, avec un déficit déduit des bénéfices locatifs pendant 10 années. Notez en plus que cet amortissement n’est pas pris en compte dans les niches fiscales. Nous avons un dossier complet sur le calcul de l'amortissement en LMNP si besoin.

Ensuite, plusieurs stratégies s'offrent à vous en ce qui concerne l'abattement forfaitaire, selon le montant perçu grâce à votre acquisition. Par exemple, si vous ne dépassez pas 32.900 euros, votre situation vous permet d'opter pour un abattement de 50%.

Attention, si le montant obtenu grâce à votre investissement locatif est plus important, vous pouvez uniquement opter pour le régime réel simplifié. En fonction de vos revenus, le pourcentage de réduction est donc plus ou moins élevé, mais ces différents régimes restent bien plus intéressants que le régime des revenus fonciers pour une location vide.

Pour augmenter votre rentabilité, d'autres solutions que le LMNP existent : pensez au dispositif Pinel, dont la réduction sur le montant imposé dépend de la durée d'engagement. L'investissement reste généralement plus rentable en LMNP, mais ce dispositif reste une hypothèse si vous souhaitez profiter de réductions d'impôts sur le court terme.

Quel taux de rendement viser en LMNP ?

Comme pour toutes les catégories d'investissement immobilier, le rendement locatif dépend de plusieurs critères. Il faut évaluer l'emplacement du bien, calculer le montant du loyer, la surface de l'appartement, les travaux réalisés etc.

La question de l'ancien et du neuf est également très importante pour pouvoir donner un indicateur de ce que serait un bon rendement locatif pour votre LMNP. Par exemple, concernant le lieu de l'emplacement, notez que la rentabilité dans les grandes agglomérations est souvent moins élevée.

En effet, l'offre est importante, le prix d'achat et les frais de l'investisseur plus élevés, ce qui rend la rentabilité moins intéressante. Cependant, d'autres critères doivent être pris en compte : le risque de vacance locative est bien moindre, et la revente est souvent facilitée, grâce à la forte demande locative.

Pour vous donner une idée, la moyenne du rendement locatif en France pour les biens en LMNP se situe entre 4 et 5%. En plus de ce taux intéressant, ce sont des des logements qui connaissent souvent une plus-value intéressante. Dans le cadre d'une mise en vente, il est recommandé d'attendre entre 15 ans avant la remise sur le marché du bien. Avec les travaux nécessaires, le propriétaire obtient en général une belle plus-value après cette durée.

Bien sûr, plutôt que la revente, il est également possible de conserver le bien pour loger votre enfant pendant ses études ou un membre de votre famille, ou pour votre propre patrimoine. Selon plusieurs critères comme la valeur de l'apport que vous mettez dans votre achat, la ville du placement ou encore votre cible, le rendement peut bien sûr varier mais on estime le taux moyen à 4%. Si toutes les conditions sont réunies pour maximiser la rentabilité de votre bien (il est placé dans une ville dynamique où la demande est en hausse, les meubles sont de qualité etc), il peut atteindre un taux jusqu'à 8%.

Faut-il investir dans du neuf ou de l’ancien pour votre LMNP ?

Le rendement locatif de votre investissement immobilier LMNP dépend de plusieurs points, notamment le type de bien et d'immeuble dans lequel vous achetez : s'agit-il d'un bien dans l'ancien ou plutôt un appartement neuf ? Les deux options ont des répercussions directes sur votre rendement brut.

Investir dans l'ancien en LMNP

En choisissant un appartement dans l'ancien, vous profiterez :

• D'un prix plus intéressant au m2 plus intéressant que dans le neuf ;

• D'une fiscalité avantageuse car tous les frais liés comme les travaux, les charges ou encore les frais de notaire ont la possibilité d'être imputés sur les revenus locatifs imposables.

Cependant, l'état ancien de l'appartement présente aussi certains inconvénients qui ont un impact négatif sur le rendement locatif :

• Les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf (entre 7 % et 8 %) ;

• Le montant investi dans les travaux et rénovations est bien plus important. Les dépenses pour l'entretien et le rafraîchissement du bien sont inévitables. Selon l'état du bien, l'opération rénovation peut représenter une perte plus ou moins importante sur le rendement.

Investir dans le neuf en LMNP

Si vous préférez investir dans le neuf, cela représente plusieurs avantages :

• Les travaux à prévoir sont faibles voire inexistants, surtout sur le court et moyen terme ;

• Les frais de notaire sont réduits à un montant maximum de 3,5 % ;

• Il s'agit généralement de studio ou d'appartement 2 pièces. C'est la surface idéale pour un rendement maximum, et une gestion facilitée. En effet, à moins d'investir dans un bien destiné à la colocation de locataires, il vaut mieux acheter des surfaces plus petites.

Malgré l'absence de travaux ou avantages financiers, investir dans du neuf présente également des points négatifs concernant votre rendement locatif :

• Le prix au m2 est plus élevé que dans l'ancien ;

• Vous pouvez seulement mettre les frais d’acquisition notariés dans les revenus déduits imposables en location meublée LMNP.

Le coût du comptable, obligatoire ?

Ajouter le coût d'un comptable réduit évidemment le rendement locatif de votre bien. Est-il possible d'échapper à ce coût ? Si vous êtes un particulier sous le régime réel, vous êtes dans l'obligation de tenir une comptabilité. Vous avez le choix ; la confier à un comptable ou la tenir vous-même. Cette dernière solution sera la plus économique. Cependant, notez que suivre sa comptabilité peut être très chronophage. Cela peut-être avantageux de vous en occuper vous-même au départ et par la suite la confier à un professionnel pour gagner du temps et de l'énergie. Dans tous les cas, vous devez tenir une comptabilité précise, dans les règles.

Comment calculer le rendement locatif de votre LMNP locatif ?

En immobilier, on distingue le rendement locatif brut, net et net-net. Le rendement locatif brut étant le premier calcul à effectuer pour avoir une idée de la rentabilité d'un bien.

Le rendement net est assez simple à calculer, il prend en compte les dépenses liées à l'investissement (taxe foncière, crédit, assurance etc) pour vous donner une idée plus précise de la qualité du rendement, par rapport à un appartement spécifique.

La rentabilité nette-nette, elle, prend en compte votre fiscalité et votre imposition pour anticiper la rentabilité du bien, dans votre cas particulier. Pour la simulation de votre rendement, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne qui vous permettront d'estimer facilement la rentabilité du bien que vous souhaitez acheter.

Le rendement locatif d'un bien dépend toujours de critères tels que le montant du loyer, de vos charges, de l'emprunt que vous avez auprès de la banque, ou encore l'emplacement de l'appartement. Le bien LMNP est reconnu dans le secteur de l'immobilier pour apporter un rendement locatif maximisé aux propriétaires. Par rapport à un logement LMP, seule la fiscalité varie. Mais par rapport à un logement vide, les intérêts du LMNP sont nombreux.

La rentabilité de votre bien ne vous convient pas et vous souhaitez opter pour une nouvelle stratégie ? Découvrez pourquoi et comment quitter le statut LMNP.