Lorsqu'on se lance dans un investissement immobilier, calculer le taux de rentabilitĂ© de lâappartement est essentiel.
Avant d'acheter, il est important de comparer chaque bien et de connaĂźtre le rendement le plus prĂ©cis de celui dont vous souhaitez ĂȘtre propriĂ©taire.
Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la rentabilité brute pour avoir une gestion exacte de votre investissement.
En immobilier, on distingue trois types de rendement locatif différents : le rendement locatif brut, net et net-net.
Nous allons Ă©tudier le rendement locatif brut : la mĂ©thode pour le calculer, son intĂ©rĂȘt et les risques Ă s'arrĂȘter Ă ce type de calcul.
Définition : Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport au prix d'achat et de revient de ce logement. Exprimé en pourcentage, il se calcule sur une base annuelle.
Pour obtenir le rendement brut, il faut calculer le rapport entre le montant de lâacquisition et le loyer payĂ© par le locataire. Il faut donc le calculer sans prendre en compte les charges du bailleur.
Calcul : ((loyers mensuels x 12) x100 / prix d'achat
Exemple de calcul du rendement brut :
Si un investisseur met en location son bien Ă un loyer de 800 euros (charges comprises) et qu'il a achetĂ© son bien pour une somme de 120 000 euros, le calcul de son rendement brut est : (800Ă12/200.000) x 100 = 4,80%.
Son rendement locatif brut est donc de 4,80%
Bon Ă savoir : La rentabilitĂ© brute enregistrĂ©e la premiĂšre annĂ©e est souvent plus faible que les annĂ©es suivantes car elle comporte les premiĂšres dĂ©penses nĂ©cessaires causĂ©es par lâopĂ©ration immobiliĂšre (par exemple les frais de crĂ©dit, les frais de notaire, etc.). Quand on parle de bon rendement locatif, souvent soit on lisse cette premiĂšre annĂ©e avec les autres soit on l'oublie.
D'aprÚs les études et analyses récentes, voici quelques villes notables avec une rentabilité locative brute élevée :
Vierzon (Cher, 18) se distingue avec un rendement locatif brut moyen trÚs élevé de 13,70 %.
Grigny et ChĂątellerault sont des villes moyennes affichant respectivement des rendements locatifs bruts de 10,58 % et 17,39 %.
Denain, Laon et Beaupréau-en-Mauges sont des petites villes offrant des rendements attractifs de 10,65 %, 13,65 % et 16,62 %.
Parmi les grandes villes, Sevran, Le Blanc-Mesnil, Dijon, Poitiers et Villeneuve-dâAscq sont recommandĂ©es.
Pour les villes moyennes, Clichy-sous-Bois, Stains, Villiers-le-Bel, Castres et Gonesse sont des choix intéressants.
En ce qui concerne les petites communes, Romorantin-Lanthenay, Givors, Saint-Ouen-lâAumĂŽne, Saint-Cyr-lâEcole et Joinville-le-Pont offrent des rendements locatifs attractifs.
Evidemment, les rentabilitĂ© ne sont pas les mĂȘmes selon le type de bien (appartement vs maison) et la diffĂ©rence peut parfois ĂȘtre trĂšs Ă©levĂ©e !
Ville | Rentabilité locative brute moyenne d'un appartement | Rentabilité locative brute moyenne d'une maison |
---|---|---|
Revin | 17,51% | 10,50% |
Nouzonville | 15,30% | 9,04% |
Vierzon | 15,15% | 10,67% |
Le Blanc | 15,01% | 9,81% |
Hirson | 14,57% | 12,84% |
Ville | Rentabilité locative brute moyenne d'un appartement | Rentabilité locative brute moyenne d'une maison |
---|---|---|
Hirson | 14,57% | 12,84% |
Luxeuil-les-Bains | 13,08% | 12,22% |
Bohain-en-Vermandois | Aucune donnée | 11,59% |
Decazeville | 12,49% | 11,29% |
Gueugnon | 12,45% | 11,24% |
Le rendement brut est souvent le premier indicateur consulté lors de l'évaluation de la rentabilité d'un bien immobilier. Cependant, il présente plusieurs limites à connaßtre pour une analyse complÚte et précise.
Le rendement brut se base uniquement sur les loyers perçus et ne tient pas compte des charges et des coûts associés à la propriété. Par exemple, pour un projet immobilier à Paris, le rendement brut peut paraßtre intéressant en raison des loyers élevés perçus.
Cependant, cela ne correspond pas nécessairement à une rentabilité nette forte, car il faut ajouter les charges de copropriété, les frais d'agence, les coûts de maintenance, et les impayés éventuels.
Le rendement brut ne prend pas en compte la fiscalité, qui peut considérablement affecter la rentabilité d'un investissement.
Selon le profil fiscal de l'investisseur, les impÎts sur le revenu et les prélÚvements sociaux peuvent diminuer significativement les flux de trésorerie disponibles.
Des dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel en France, peuvent offrir des avantages fiscaux qui ne sont pas reflétés dans le calcul du rendement brut.
Le rendement brut est calculé sur l'hypothÚse que le bien est constamment occupé et génÚre des loyers.
Dans la réalité, l'absence de locataire pendant une période, due à une forte rotation des occupants ou à des périodes de vacance, peut réduire le revenu effectivement perçu.
Cette vacance locative change selon la ville et la région et il est nécessaire de se renseigner sur les taux actuels avant d'investir en location courte durée.
Dans certains cas, un projet immobilier peut rapporter davantage grùce à l'augmentation de sa valeur sur le marché, plutÎt que par les loyers perçus. Cette considération est particuliÚrement pertinente dans des zones à fort potentiel de développement ou des quartiers en rénovation dans des capitales comme Paris.
C'est pour toutes ces raisons que Trackstone vous indique toujours le rendement brut mais aussi la rentabilité nette de chaque bien :
Le rendement brut est le plus simple Ă rĂ©aliser puisqu'il ne dĂ©pend pas de l'imposition du bailleur. Il nĂ©cessite seulement le montant du loyer auquel vous louer votre bien ainsi que le coĂ»t de l'appartement. En effet, il ne prend pas en compte les charges de location payĂ©es par le bailleur, sa fiscalitĂ© ou le montant de son prĂȘt.
Le calcul du rendement locatif a donc surtout une fonction d'indicateur de rentabilité. D'autres critÚres sont à prendre en compte pour évaluer la qualité de votre investissement : risque de vacances locatives (qui va dépendre de la ville du bien, de son emplacement, et du rapport offre/demande du type de votre bien), travaux de réparation et rafraßchissement effectués etc...
Il faut donc faire attention : le calcul du rendement brut n'est pas le meilleur moyen de connaßtre la valeur de votre rendement locatif ; il ne donne qu'une idée de cette rentabilité. Une partie de votre taux de rentabilité dépend de vos taxes et charges. Il est assez éloigné de la réalité. En effet, avec le calcul du rendement locatif brut, vous obtiendrez un résultat plus optimiste que réel.
Pour aller plus loin, les investisseurs doivent donc sâintĂ©resser Ă la rentabilitĂ© de leur location en tenant compte des frais et des charges, comme la taxe fonciĂšre par exemple. Dâautant plus que le prix dâachat retenu pour le calcul du rendement accroĂźt le coĂ»t du crĂ©dit immobilier contractĂ© pour financer lâinvestissement.
Toujours dans l'optique de vous guider vers les choix les plus rentables, Trackstone vous propose une visualisation simple de votre rentabilité dans le temps selon différent facteur. Consultez notre catalogue de biens pour l'essayer !
Le rendement net, quant à lui, s'obtient en divisant les loyers annuels (en retirant les frais, charges de copropriété et autres dépenses) par le prix du bien.
Formule: (Montant du loyer x 12Â mois) x 100Â - (les charges locatives)/par le prix d'achat.
Reprenons notre exemple dâun investisseur qui met en location son bien Ă un loyer de 800 euros (charges comprises) et qui a achetĂ© son bien pour une somme de 200 000 euros. Au niveau des charges et des frais, il compte : 1000 euros de charges de copropriĂ©tĂ© annuelles non rĂ©cupĂ©rables, 700 euros de taxe fonciĂšre, 400 euros de frais d'entretien, 900 euros d'honoraires d'agent immobilier, 600 euros de travaux et 200 euros de frais d'assurance.
Le calcul de son rendement net est : (800*12) - (1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200) / (200 000) Ă100
= 4,78
Le rendement locatif net de cet investisseur est de 4,78%.
Enfin, le rendement net dâimpĂŽts ou net-net, vous permet dâaffiner encore plus le dernier indicateur en y intĂ©grant lâeffet de votre fiscalitĂ© locative. Son calcul se fait au cas par cas. Les impĂŽts que vous allez payer sur les loyers que vous percevez vont dĂ©pendre de deux choses : votre tranche marginale dâimposition ainsi que votre rĂ©gime dâimposition.
En touchant 800 euros de loyer par mois, lâinvestisseur perçoit 9600 euros de loyer par an (en location vide qui permet un abattement de 30% sur les loyers. Le loyer imposable est donc de 6720 euros. Il faut ensuite penser Ă retirer le taux marginal dâimposition. Ici, imaginons que lâinvestisseur est imposable Ă 30%. On multiplie le montant du loyer imposable par ce pourcentage.
6720 x 30% = 2016
Ce montant de 2016 euros doit donc ĂȘtre retirĂ© lors du calcul de la rentabilitĂ©.
Reprenons notre calcul :
9600 (loyer annuel) - 3800 (charges) - 2016 (impĂŽt sur les loyers) = 3784
3784/200 000 x 100 = 1,89
La rentabilitĂ© locative nette nette est donc dâun montant de 1,89%.
Du rendement locatif brut Ă net net, lâinvestisseur est donc passĂ© de 4,80% Ă 1,89%. Ce calcul, mĂȘme sâil est plus complexe et demande beaucoup dâinformations, est donc essentiel pour pouvoir anticiper correctement votre rentabilitĂ©.
Bien sûr, plus votre rentabilité locative est élevée, plus votre investissement a de la valeur.
L'objectif est de viser un rendement au moins dans la moyenne, tout en minimisant les risques immobiliers pour que votre investissement soit qualitatif dans le temps.
Pour que votre investissement immobilier se passe comme vous l'avez prĂ©vu, il est crucial d'ĂȘtre trĂšs attentifs Ă vos calculs afin d'anticiper le plus prĂ©cisĂ©ment possible votre taux de rendement locatif. Charges, vacances locatives, avantages fiscaux, travaux et entretiens... Quand on parle rentabilitĂ©, il n'y a pas de petite erreur.
Bien sûr, vous ne pouvez pas anticiper chaque élément puisqu'il peut arriver certains imprévus, mais en évitant les erreurs citées dans ce top, vous allez réduire cette marge d'imprévus. Pas de mauvaises surprises, vous connaßtrez la valeur de votre bien pour pouvoir anticiper votre rendement locatif.
Le calcul du rendement immobilier brut d'un portefeuille de biens en location est essentiel pour évaluer la performance globale de vos investissements immobiliers. Ce calcul fournit une premiÚre indication de la rentabilité de vos investissements avant de prendre en compte les charges et les frais supplémentaires.
Pour chaque bien dans votre portefeuille, déterminez le revenu locatif annuel (le loyer mensuel multiplié par 12).
Additionnez les revenus locatifs annuels de tous les biens pour obtenir le revenu locatif total annuel du portefeuille.
Estimez la valeur actuelle de marché de chaque bien immobilier. Vous pouvez utiliser les prix d'achat ajustés selon l'évolution du marché, ou faire appel à une évaluation professionnelle si nécessaire.
Additionnez les valeurs de tous les biens pour obtenir la valeur marchande totale du portefeuille.
Le rendement immobilier brut est calculé en divisant les revenus locatifs annuels totaux par la valeur marchande totale du portefeuille, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Rendement locatif brut (en %) = (Total des revenus locatifs annuels / Valeur marchande totale) * 100
Imaginons que votre portefeuille se compose de trois appartements :
Appartement A : Revenu locatif annuel = 12 000 âŹ, Valeur marchande = 200 000 âŹ.
Appartement B : Revenu locatif annuel = 10 000 âŹ, Valeur marchande = 180 000 âŹ.
Appartement C : Revenu locatif annuel = 8 000 âŹ, Valeur marchande = 150 000 âŹ.
Calcul du rendement brut :
Revenu locatif total annuel = 12 000 ⏠+ 10 000 ⏠+ 8 000 ⏠= 30 000 âŹ.
Valeur marchande totale = 200 000 ⏠+ 180 000 ⏠+ 150 000 ⏠= 530 000 âŹ.
Rendement Brut = (30 000 ⏠/ 530 000 âŹ) Ă 100 = environ 5.66%.
Ce rendement brut de 5.66% donne une idée initiale de la performance de votre portefeuille immobilier avant de prendre en compte les coûts supplémentaires.
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