Fiscalité du local commercial : tous les impôts et taxes à connaître en 2026

Acquérir ou louer un local commercial ne se résume pas à négocier un loyer ou un prix au mètre carré. La fiscalité du local commercial représente un poste de charges structurant qui pèse directement sur la rentabilité de l'investissement. Taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, taxe sur les bureaux, TVA, imposition des loyers, plus-values : chaque étape de la vie du bien génère des obligations fiscales distinctes, selon que l'on soit propriétaire ou locataire, personne physique ou société. Ce guide fait le point sur le cadre fiscal applicable en 2026, avec les dernières évolutions issues de la loi de finances 2025 et du projet de loi de finances 2026.

Quelles taxes s'appliquent aux locaux commerciaux ?

Quatre grandes taxes pèsent sur un local commercial. Leur répartition entre propriétaire et exploitant, leur assiette de calcul et leurs conditions d'application varient sensiblement.

La taxe foncière reste la charge la plus lourde pour le propriétaire des murs. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 %, puis multipliée par le taux voté par la collectivité territoriale. Les taux communaux varient considérablement d'une ville à l'autre. À l'approche des élections municipales de 2026, plusieurs communes ont maintenu leurs taux, mais les pressions budgétaires laissent planer un risque de hausse à moyen terme.

La CFE est due par l'exploitant du local. Certaines activités bénéficient d'exonérations permanentes ou temporaires, notamment en zones franches urbaines et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

La CVAE, associée à la CFE, forme la contribution économique territoriale (CET). Le PLF 2026 accélère sa suppression progressive. Le taux maximal passe de 0,28 % à 0,19 % en 2026, puis 0,09 % en 2027, avec une abolition totale prévue en 2028. Une contribution additionnelle temporaire de 47,4 % de la CVAE due reste en vigueur pour compenser cette baisse.

La taxe annuelle sur les bureaux et locaux commerciaux s'applique en Ile-de-France et depuis 2023 dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes. Pour quiconque envisage d'investir dans des bureaux, cette taxe doit être intégrée dès le calcul de rentabilité. Elle concerne trois catégories de locaux :

• Les bureaux de plus de 100 m²

• Les locaux commerciaux de plus de 2 500 m²

• Les locaux de stockage de plus de 5 000 m²

Les tarifs 2026 sont revalorisés de +1,3 % (arrêté du 10 décembre 2025). La loi de finances 2025 a introduit une exonération pour les locaux vacants engagés dans une transformation en logements, sous condition de dépôt de permis et d'achèvement sous quatre ans.

La TVA vient compléter ce cadre fiscal. Son application dépend de la nature de l'opération :

• Achat d'un local neuf auprès d'un professionnel : TVA à 20 %

• Achat d'un local ancien : droits d'enregistrement à 5,09 %

• Loyers d'un local nu : exonérés de TVA par défaut, sauf option expresse du bailleur

• Loyers d'un local équipé (mobilier ou matériel d'exploitation) : soumis d'office à la TVA

Comment est calculée la valeur locative ?

Pour un investisseur qui souhaite investir dans un local commercial, vérifier la valeur locative cadastrale figurant sur l'avis de taxe foncière est un réflexe essentiel. En cas de surévaluation manifeste, une réclamation contentieuse auprès du service des impôts peut permettre d'obtenir une réduction.

Le calcul repose sur trois éléments :

• La catégorie du local (boutique, bureau, atelier, entrepôt, etc.), attribuée par l'administration fiscale

• Le tarif au mètre carré propre au secteur d'évaluation dans lequel se situe le bien, censé refléter le niveau de loyer réel du marché local

• La surface pondérée du local, multipliée par ce tarif pour obtenir la valeur locative

Des coefficients de localisation et de pondération peuvent ensuite majorer ou minorer le résultat selon l'emplacement précis du bien, son état d'entretien et ses caractéristiques physiques. En pratique, la valeur locative cadastrale reste souvent en décalage avec les loyers réels du marché. C'est ce qui explique les écarts de taxation entre des locaux pourtant comparables.

Pour un investisseur, vérifier la valeur locative cadastrale figurant sur l'avis de taxe foncière est un réflexe essentiel. En cas de surévaluation manifeste, une réclamation contentieuse auprès du service des impôts peut permettre d'obtenir une réduction.

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Quelles sont les charges d'un local commercial ?

Les charges d'un local commercial se répartissent entre le bailleur et le locataire selon les termes du bail commercial 3 6 9. Depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit obligatoirement mentionner un inventaire précis des charges, impôts et taxes refacturables, avec une répartition claire.

Les charges locatives supportées par le locataire incluent généralement l'entretien courant et les réparations locatives, les charges de copropriété courantes, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les consommations d'eau et d'énergie. Le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil (murs, toiture, structure), l'impôt foncier (sauf clause contraire) et les travaux de mise en conformité liés à la vétusté.

La taxe foncière peut être refacturée au locataire, en totalité ou en partie, si une clause du bail le prévoit expressément. Sans cette clause, le bailleur reste seul redevable. Il en va de même pour la taxe sur les bureaux en Ile-de-France et en PACA. La cotisation foncière des entreprises, en revanche, est toujours à la charge de l'exploitant, qu'il soit propriétaire ou locataire. Pour compenser le poids de ces charges, le bailleur peut aussi augmenter le loyer d'un bail commercial dans le cadre de la révision triennale ou de l'indexation annuelle.

Pour estimer correctement la rentabilité d'un local commercial, il est indispensable d'intégrer l'ensemble de ces charges dans le calcul du prix de revient, au-delà du seul loyer facial.

Quelle est la fiscalité des loyers commerciaux ?

La fiscalité des loyers commerciaux varie selon le statut juridique du bailleur et la nature de la location.

Un particulier (ou un associé de SCI non soumise à l'IS) percevant des loyers d'un local nu est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier (abattement de 30 % si les revenus bruts restent sous 15 000 euros par an) et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière non refacturée). Le régime réel est généralement plus avantageux en phase de financement, lorsque les intérêts d'emprunt sont élevés. Ce choix entre micro-foncier et régime réel rappelle l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel en LMNP, où la logique de déduction des charges est similaire.

Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque le local est loué équipé, lorsque l'immeuble est inscrit à l'actif d'une entreprise commerciale, ou lorsque le bailleur participe à la gestion de l'activité du locataire. Sous le régime BIC, tous les loyers échus au titre d'un exercice sont imposables, même s'ils n'ont pas été encaissés.

Pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (SA, SARL, SAS, ou SCI ayant opté pour l'IS), les loyers sont intégrés au résultat imposable au taux de 25 %. L'avantage principal est la possibilité d'amortir le bien, ce qui réduit le résultat pendant de nombreuses années. Le PLF 2026 prolonge la déductibilité fiscale des amortissements de fonds commerciaux acquis jusqu'au 31 décembre 2029.

Du côté du locataire, les loyers versés sont une charge déductible du résultat imposable, à condition que le loyer soit conforme à la valeur locative réelle. Un loyer jugé excessif par l'administration fiscale peut voir sa fraction anormale réintégrée dans le résultat du preneur.

Quel est le régime fiscal des baux commerciaux ?

Le bail commercial génère des conséquences fiscales spécifiques qui vont au-delà de la seule imposition des loyers.

Les droits d'enregistrement s'appliquent lors de la cession d'un droit au bail. Le cessionnaire supporte en principe ces droits, calculés selon un barème progressif (0 % jusqu'à 23 000 euros, puis 3 % et 5 % au-delà). Les charges déductibles pour le locataire comprennent les loyers, les charges locatives refacturées, les primes d'assurance, les frais de réparations courantes et les droits d'entrée (pas-de-porte) lorsqu'ils sont qualifiés de supplément de loyer.

Le pas-de-porte versé au bailleur lors de la conclusion du bail peut être qualifié fiscalement soit de supplément de loyer (imposable pour le bailleur en revenus fonciers ou BIC, et déductible pour le locataire sur la durée du bail), soit d'indemnité compensatrice (non imposable pour le bailleur, non déductible pour le locataire). La qualification retenue dans le bail a des conséquences fiscales directes pour les deux parties.

Pour un investisseur en SCI, l'option pour l'assujettissement à la TVA sur les loyers est un levier d'optimisation classique. Elle permet de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition (en cas d'achat neuf) et sur l'ensemble des dépenses d'entretien, ce qui améliore la rentabilité nette de l'opération.

Comment vendre un local commercial ?

La cession d'un local commercial suit un processus en plusieurs étapes et génère une fiscalité spécifique sur la plus-value réalisée.

Côté processus, la vente passe généralement par une estimation des murs commerciaux (tenant compte de la rentabilité locative, de l'emplacement et de l'état du bien), puis par la signature d'un compromis de vente sous conditions suspensives (financement, diagnostics, droit de préemption de la commune dans certaines zones). L'acte définitif est signé devant notaire, qui procède à la publication et au recouvrement des droits de mutation.

Côté fiscalité, pour un particulier ou un associé de SCI à l'IR, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement. L'exonération totale d'IR intervient après 22 ans de détention, et l'exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une société soumise à l'IS, la plus-value est intégrée au résultat de l'exercice de cession, sans abattement pour durée de détention. Les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable et augmentent mécaniquement la plus-value imposable, un effet de "rattrapage" à anticiper dès l'acquisition.

Comment optimiser la fiscalité d'un local commercial ?

L'optimisation fiscale d'un investissement en local commercial repose sur trois leviers principaux.

Le choix du véhicule juridique est déterminant. Une acquisition en nom propre ou via une SCI à l'IR oriente vers le régime des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire les charges réelles et de bénéficier d'abattements pour durée de détention à la revente. Une acquisition via une SCI à l'IS ou une société commerciale permet l'amortissement du bien et la déduction de toutes les charges d'exploitation, mais expose à une plus-value fiscale plus lourde lors de la cession.

Le régime de TVA mérite une analyse au cas par cas. Opter pour l'assujettissement à la TVA sur les loyers est avantageux lorsque le locataire est lui-même assujetti (la TVA sur les loyers est neutre pour lui) et que le bailleur souhaite récupérer la TVA sur ses dépenses d'investissement et d'entretien.

Enfin, la rédaction des clauses de refacturation dans le bail commercial 3 6 9 (taxe foncière, taxe sur les bureaux, charges de copropriété) impacte directement la rentabilité nette pour le bailleur. Chaque ligne de charge transférée au locataire améliore le rendement net, à condition de rester dans le cadre légal fixé par la loi Pinel.

Pour un investissement immobilier d'entreprise, qu'il s'agisse d'investir dans un local commercial ou d'investir dans des bureaux, le montage financier et l'estimation de la rentabilité doivent intégrer l'ensemble de ces paramètres fiscaux pour refléter le rendement réel du projet.