Statut du Bailleur Privé 2026 : ce qui change pour les investisseurs

L'article en bref

Le statut du bailleur privé introduit deux mécanismes fiscaux majeurs : un amortissement de 2% à 5,5% par an selon le type de logement (neuf ou ancien rénové) et la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social), couplé à un micro-foncier renforcé à 50% d'abattement plafonné à 15 000 € de revenus annuels (vs 30% actuellement). Contraintes majeures : location vide obligatoire avec engagement 12 ans, travaux de rénovation représentant minimum 20% du prix sur l'ancien, plafonds de loyers 15% sous le marché. Réforme parallèle : amortissement LMNP réduit à 2% pour favoriser la location nue. Débats Sénat (décembre 2025) : extension possible à l'ancien sans gros travaux, ajustement des plafonds.

Le 14 novembre 2025, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture le nouveau statut du bailleur privé dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Cette réforme fiscale marque un tournant majeur pour l'investissement locatif en France, deux ans après la fin progressive du dispositif Pinel qui avait structuré le marché pendant une décennie.

Le contexte est celui d'une crise du logement persistante : construction en chute libre (moins de 300 000 logements neufs en 2024 contre 435 000 en 2017), tensions locatives accrues dans les zones denses, et un parc locatif privé en retrait face à la multiplication des contraintes réglementaires. Face à cette situation, le gouvernement mise sur ce nouveau dispositif fiscal pour relancer simultanément la construction neuve et la rénovation énergétique du parc ancien.

Mais ce statut du bailleur privé tient-il réellement ses promesses ? Entre amortissement fiscal sur 12 ans, plafonds de loyers contraignants et conditions d'éligibilité restrictives, le nouveau cadre fiscal suscite autant d'espoirs que de réserves parmi les professionnels de l'immobilier. Les taux d'amortissement annoncés (de 2% à 5,5% selon le type de logement) compensent-ils la disparition de la réduction d'impôt directe du Pinel ? L'obligation de gros travaux sur l'ancien n'exclut-elle pas la majorité du parc existant ?

Nouveau statut du bailleur privé : définition et parcours législatif

Un dispositif fiscal pour relancer la location privée

Le statut du bailleur privé constitue un nouveau cadre fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent leur bien en location nue. Ce dispositif remplace progressivement le Pinel, dont les avantages fiscaux reposaient sur une réduction d'impôt directe pouvant atteindre 18% du prix d'acquisition sur 12 ans. Contrairement à son prédécesseur, le nouveau statut privilégie l'amortissement des revenus fonciers plutôt que la diminution de l'impôt sur le revenu global.

Le gouvernement poursuit trois objectifs distincts à travers cette réforme fiscale.

• Premier axe : relancer la construction neuve et l'investissement locatif dans un contexte de chute historique de la production de logements. Les mises en chantier ont reculé de 31% entre 2017 et 2024, passant de 435 000 à moins de 300 000 unités annuelles. Le statut du bailleur privé vise à compenser partiellement la disparition du Pinel en offrant un avantage fiscal étalé sur la durée plutôt qu'une défiscalisation immédiate.

• Deuxième objectif : accélérer la rénovation énergétique du parc locatif ancien. En conditionnant l'accès à l'amortissement fiscal à la réalisation de travaux représentant au minimum 20% du prix d'acquisition, le dispositif cible directement les passoires thermiques classées F et G. Cette approche s'inscrit dans le calendrier d'interdiction progressive de location de ces logements, effective pour les classes G depuis 2025 et prévue pour les F en 2028.

• Troisième ambition : développer une offre de logements à loyers modérés pour répondre à la demande locative intermédiaire, segment délaissé entre le parc social HLM et le marché libre. Valérie Létard, ministre du Logement, a porté ce dispositif au Parlement en soulignant l'objectif de développer une offre de logements intermédiaires entre le parc social et le marché libre. ciblant particulièrement les jeunes actifs et classes moyennes exclus du logement social traditionnel.

État d'avancement législatif : où en est le projet ?

Le parcours législatif du statut du bailleur privé s'étale sur plusieurs mois avec des étapes clés successives. En juin 2025, le rapport parlementaire Daubresse-Cosson a posé les fondements du dispositif en préconisant un système d'amortissement dégressif inspiré du modèle allemand. Le 14 novembre 2025, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture l'amendement n°582 rectifié intégrant le statut dans le projet de loi de finances 2026. L'examen au Sénat est programmé pour décembre 2025, étape cruciale où de nombreux amendements sont attendus. L'entrée en vigueur effective est prévue pour janvier 2026, avec une période d'éligibilité s'étendant jusqu'en 2028.

Le texte reste non définitif tant que la loi de finances n'a pas été promulguée, généralement fin décembre. Plusieurs modifications substantielles peuvent encore intervenir lors des débats sénatoriaux.

Points non finalisés à ce stade

Trois zones d'incertitude majeures subsistent dans le dispositif actuel. Les plafonds de loyers définitifs par zone géographique ne sont pas encore publiés, seuls des ordres de grandeur indicatifs (15% sous le marché) figurent dans l'amendement voté. Les modalités déclaratives précises restent à définir par décret d'application, notamment le contenu exact du formulaire 2044-EB d'engagement. Enfin, la question de l'application aux biens LMNP existants demeure en suspens : les propriétaires actuels pourront-ils basculer vers le statut de bailleur privé ou le dispositif est-il strictement réservé aux nouveaux investissements entre 2026 et 2028 ? Cette dernière interrogation concentre l'attention des professionnels du secteur, car elle détermine l'ampleur réelle du dispositif.

Amortissement fiscal : le cœur du nouveau statut

Principe et taux d'amortissement par type de logement

L'amortissement fiscal permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers imposables. Concrètement, si vous achetez un appartement 200 000 €, le dispositif vous autorise à soustraire annuellement entre 2% et 5,5% de cette somme (soit 4 000 € à 11 000 €) de vos loyers avant calcul de l'impôt. Cette déduction vient s'ajouter aux charges classiques déjà déductibles comme la taxe foncière, les intérêts d'emprunt ou les frais de gestion locative. Contrairement au Pinel qui réduisait directement votre impôt sur le revenu, l'amortissement diminue uniquement la base imposable des revenus fonciers.

Les taux d'amortissement varient selon deux critères cumulatifs : le type de bien (neuf ou ancien rénové) et la catégorie de loyer appliquée (intermédiaire, social ou très social). Le logement neuf bénéficie systématiquement de taux supérieurs de 0,5 point par rapport à l'ancien rénové.

Trois limites encadrent strictement l'avantage fiscal accordé. Seuls 80% de la valeur totale du bien sont amortissables, la part correspondant au terrain étant exclue du calcul. Un plafond annuel de 8 000 € maximum s'applique par foyer fiscal, indépendamment du nombre de biens détenus. Enfin, le dispositif se limite à 2 logements maximum par foyer fiscal, empêchant les stratégies d'accumulation patrimoniale extensive.

Exemple de calcul d'amortissement

Prenons l'acquisition d'un appartement neuf de 200 000 € loué en catégorie intermédiaire (taux 3,5%). La base amortissable s'établit à 160 000 € (80% de 200 000 €). L'amortissement annuel déductible atteint 5 600 € (160 000 € × 3,5%). Sur 12 ans d'engagement, vous déduirez 67 200 € de vos revenus fonciers bruts. L'économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition : à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux, l'avantage total représente 31 720 € (47,2% de 67 200 €), soit 2 643 € économisés par an. À 41% de TMI, le gain grimpe à 39 158 € sur la durée totale.

Micro-foncier amélioré : 50% d'abattement en 2026

Le régime micro-foncier évolue simultanément avec un doublement de l'abattement fiscal, passant de 30% à 50% des revenus locatifs bruts déclarés. Cette mesure s'applique automatiquement aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 15 000 €, sans formalité particulière. L'abattement couvre forfaitairement l'ensemble des charges (entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion), simplifiant considérablement les obligations déclaratives puisqu'aucun justificatif n'est requis.

Mais ce plafond de 15 000 € représente la principale faiblesse du dispositif. Il correspond à un loyer mensuel moyen de 1 250 € maximum, ce qui exclut de facto une large part du marché locatif dans les zones tendues. À Paris, Lyon ou Bordeaux, un simple deux-pièces dépasse fréquemment ce seuil. Le micro-foncier renforcé ne concerne donc que les "petits bailleurs" détenant un ou deux logements en province, segment insuffisant pour répondre aux enjeux de production massive de logements.

L'écart avec le régime micro-BIC applicable au LMNP est frappant : le plafond de revenus en location meublée atteint 77 700 €, soit plus de 5 fois le seuil du micro-foncier. Cette différence maintient un avantage structurel massif pour la location meublée malgré la réforme parallèle du LMNP. Un investisseur détenant 3 appartements générant chacun 20 000 € de loyers annuels (60 000 € au total) peut conserver le micro-BIC en meublé, mais bascule obligatoirement au régime réel en location nue. Le micro-foncier amélioré ne résout donc pas le déséquilibre fiscal historique entre les deux modes de location, défavorisant durablement la location vide que le statut du bailleur privé est censé promouvoir.

Conditions d'éligibilité : un cadre très restrictif

Types de biens et travaux obligatoires

Le statut du bailleur privé ne s'applique qu'à deux catégories de logements strictement délimitées.

Premier cas éligible : le logement neuf, défini comme une construction achevée après le 1er janvier 2026 et respectant la réglementation environnementale RE2020.

Deuxième cas : l'ancien avec rénovation lourde. Le bien doit avoir fait l'objet de travaux de rénovation énergétique représentant au minimum 20% de son prix d'acquisition. Sur un appartement acheté 200 000 €, il faut donc investir 40 000 € minimum en travaux éligibles (isolation, changement de système de chauffage, menuiseries). Cette exigence vise à améliorer significativement la performance énergétique du parc existant, mais constitue une barrière financière considérable pour de nombreux investisseurs.

Exclusions majeures du dispositif

Trois catégories de biens sont formellement exclues. L'ancien sans gros travaux représente le principal point de friction avec les professionnels de l'immobilier : un appartement rénové il y a 5 ans avec un DPE correct mais sans 20% de travaux récents n'est pas éligible. La location meublée reste incompatible avec le statut, celui-ci étant exclusivement réservé à la location nue. Enfin, les passoires thermiques classées F et G ne peuvent bénéficier du dispositif, même après travaux si le seuil de 20% n'est pas atteint.

Critères techniques du bien

Le DPE minimum requis varie selon le type de logement : classe A ou B pour le neuf RE2020, classe D minimum visée pour l'ancien rénové (bien que ce seuil précis reste à confirmer par décret). Aucune restriction de surface ou de typologie n'est imposée : studios, appartements familiaux et maisons individuelles sont tous éligibles dès lors qu'ils respectent les critères énergétiques. Les zones géographiques éligibles couvrent l'ensemble du territoire national, avec une attention particulière portée aux zones tendues définies par le zonage ABC (Paris et première couronne en zone A bis, grandes agglomérations en zone A, villes moyennes en zone B).

Plafonds de loyer et ressources locataires

Le statut du bailleur privé s'inspire directement du système de plafonnement de Loc'Avantages, dispositif de réduction d'impôt existant pour loyers modérés. Les loyers autorisés se situent environ 15% en dessous du prix du marché locatif libre dans la zone concernée. Cette décote obligatoire vise à créer une offre accessible aux ménages intermédiaires, exclus du logement social mais pénalisés par les loyers de marché dans les zones tendues.

Les plafonds varient selon deux paramètres cumulatifs : la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et la catégorie de loyer choisie par le propriétaire (intermédiaire, social ou très social). Plus le loyer pratiqué est bas, plus le taux d'amortissement fiscal est élevé. Un appartement en loyer très social bénéficie d'un amortissement de 5,5% en neuf contre 3,5% en loyer intermédiaire, créant une incitation financière directe à proposer des loyers modérés.

Le dispositif impose également des plafonds de ressources aux locataires, condition cumulative au plafond de loyer. Le bailleur doit vérifier que les revenus annuels du ménage locataire ne dépassent pas les seuils définis par zone et composition familiale, sous peine de perdre le bénéfice fiscal. L'engagement de location s'étend sur 12 ans minimum obligatoires, durée non fractionnable. Toute rupture anticipée (vente, reprise du logement, changement de locataire non conforme) entraîne la reprise fiscale de l'ensemble des amortissements déduits.

Cadre fiscal et régime déclaratif applicable

Revenus fonciers et intégration dans l'imposition

L'option pour l'amortissement fiscal entraîne automatiquement le basculement au régime réel simplifié, rendant le micro-foncier inaccessible même si vos revenus locatifs restent sous le seuil de 15 000 €. Ce choix fiscal, irrévocable pendant toute la durée d'engagement de 12 ans, nécessite une déclaration détaillée de l'ensemble des revenus et charges liés au bien.

Les revenus locatifs perçus s'intègrent dans votre revenu global imposable après déduction des charges et de l'amortissement. L'imposition s'effectue selon votre TMI personnelle (de 0% à 45% selon vos revenus totaux), majorée des prélèvements sociaux de 17,2% applicables à tous les revenus fonciers. Un investisseur dans la tranche à 30% supporte donc une fiscalité globale de 47,2% sur ses revenus locatifs nets, avant application de l'amortissement qui vient réduire la base imposable.

Charges déductibles en complément de l'amortissement :

• Taxe foncière

• Intérêts d'emprunt

• Frais de gestion (7-10% ou 20 € forfaitaires)

• Travaux d'entretien

• Assurance PNO

• Charges de copropriété

Formalités

Formulaire 2044-EB : engagement initial précisant les caractéristiques du bien.

Déclaration 2044 : chaque année, détail des revenus, charges et amortissement.

Justificatifs à conserver 15 ans : DPE, baux, quittances, factures de travaux, avis fiscaux.

Conseil : accompagnement expert-comptable recommandé (300-600 €/an, déductible).

Impact sur les autres dispositifs d'investissement immobilier

LMNP et location meublée : amortissement réduit à 2%

Une réforme parallèle du statut LMNP a été adoptée le même jour que le statut du bailleur privé, modifiant profondément l'équilibre fiscal entre location nue et meublée. L'amortissement applicable aux biens loués en meublé au régime réel passe d'une moyenne de 4 à 5% actuellement à un taux fixe de 2% à partir du 1er janvier 2026. Cette baisse drastique vise à réduire l'avantage fiscal historique de la location meublée et à rééquilibrer l'offre locative vers la location nue, jugée plus stable et accessible

Déficit foncier "superdéficit" : prolongation jusqu'en 2027

Le dispositif de déficit foncier majoré, communément appelé "superdéficit", bénéficie d'une prolongation de deux ans jusqu'au 31 décembre 2027. Ce mécanisme fiscal permet de déduire jusqu'à 21 400 € de travaux par an de votre revenu global (contre 10 700 € en déficit foncier classique), offrant un levier fiscal puissant pour financer des rénovations lourdes. Les 10 700 € supplémentaires déductibles représentent une économie fiscale immédiate pouvant atteindre 5 000 € par an pour un contribuable dans la tranche à 41% plus prélèvements sociaux.

Le superdéficit cible exclusivement les travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements anciens : isolation thermique des murs, toitures et planchers, remplacement de systèmes de chauffage vétustes par des équipements performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation), changement des menuiseries pour du double ou triple vitrage. Ces dépenses doivent permettre au logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques pour accéder au minimum à la classe E, idéalement D.

La prolongation jusqu'en 2027 s'articule avec l'échéance d'interdiction de location des passoires thermiques classées F au 1er janvier 2028. Les propriétaires de ces logements disposent donc d'une fenêtre de 2 ans pour engager et déduire fiscalement les travaux nécessaires, avant que leur bien ne devienne légalement inlouable. Cette mesure complémentaire au statut du bailleur privé reconnaît que tous les propriétaires ne peuvent pas immédiatement atteindre les 20% de travaux requis pour le nouveau dispositif.

Stratégie possible : utiliser le superdéficit pour les travaux, puis basculer vers le statut bailleur une fois le bien rénové et loué.

Comparaison avec d'autres dispositifs fiscaux

Comparaison Pinel vs Statut bailleur

Exemple : sur un neuf à 200 000 €, le Pinel offrait 36 000 € de réduction directe, le statut bailleur génère environ 31 700 € d'économie (TMI 30%).

Avantage principal : ouverture à l'ancien rénové, absent du Pinel.

Les propriétaires détenant des biens Pinel arrivant en fin d'engagement ou des LMNP anciens s'interrogent sur la stratégie à adopter face à ces réformes. Plusieurs options s'offrent selon votre situation :

• Conserver et basculer vers le nouveau statut (si éligible)

• Vendre pour réinvestir dans un dispositif plus avantageux

• Maintenir en location classique sans dispositif fiscal

Si vous envisagez de vendre un bien en fin de dispositif fiscal (Pinel, LMNP, Denormandie), Trackstone vous permet de le céder sans donner congé au locataire, conservant vos revenus locatifs jusqu'à la signature de l'acte.

Location vide vs meublée en 2026 : quel arbitrage ?

La réforme simultanée du LMNP et la création du statut du bailleur privé redessinent l'équilibre fiscal entre location nue et meublée. La location vide couplée au statut bailleur devient compétitive pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € annuels grâce au micro-foncier à 50% d'abattement et à l'amortissement potentiel de 2 à 5,5%. Au-delà de ce seuil, le basculement obligatoire au régime réel réduit l'attractivité relative.

La location meublée conserve un avantage structurel malgré l'amortissement réduit à 2% : le plafond micro-BIC à 77 700 € permet de continuer à bénéficier de 50% d'abattement sur des volumes locatifs cinq fois supérieurs au micro-foncier. Pour les gros patrimoines générant 40 000 à 70 000 € de loyers annuels, le LMNP reste fiscalement plus avantageux que la location nue, même avec un amortissement divisé par deux.

Lisez notre article complet sur le sujet : Statut de bailleur privé vs LMNP

FAQ

Le statut du bailleur privé remplace-t-il le LMNP ?

​Non, ce sont deux dispositifs distincts et incompatibles. Le statut bailleur concerne la location nue (vide), le LMNP la location meublée. Réforme parallèle : amortissement LMNP réduit à 2% pour favoriser la location nue. Chaque propriétaire choisit son mode de location selon sa stratégie fiscale.

Peut-on cumuler ce statut avec une SCI ?

​Oui, sous conditions. La SCI doit être à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers. L'amortissement s'applique au niveau de la société, réparti entre associés selon leurs parts sociales.

Quand le dispositif entre-t-il exactement en vigueur ?

​Vote Assemblée nationale : 14 novembre 2025. Examen Sénat : décembre 2025. Application prévue : investissements réalisés entre 2026 et 2028. Texte non définitif tant que loi de finances non promulguée (janvier 2026). Prudence avant signature définitive d'achat.

Faut-il obligatoirement passer par une agence de gestion locative ?

​Non, la gestion en direct est autorisée. Avantages agence : respect plafonds loyers, sélection locataires éligibles, sécurité juridique. Inconvénient : frais de gestion (7-10% loyers). Choix selon expérience propriétaire bailleur et complexité du dispositif (vérification ressources locataires).

Le statut concerne-t-il les propriétaires déjà bailleurs ?

​Point non clarifié. Débat : dispositif réservé aux nouveaux investissements 2026-2028 ou éligibilité biens déjà loués ? Amendement en discussion au Sénat. Propriétaires existants : attendre version définitive avant réorganisation fiscale. Risque de modification rétroactive des engagements.

Quelle différence avec le logement social traditionnel ?

Statut bailleur = secteur privé avec plafonds de loyers (15% sous marché). Logement social = organismes HLM, loyers très modérés (30-50% sous marché), public très précaire. Rôle complémentaire pour demande locative intermédiaire : classes moyennes exclues du social mais pénalisées par marché libre.