Dispositif Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé

À retenir sur le dispositif Jeanbrun

• Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif permet d'amortir de 3 à 5,5 % par an la valeur d'un logement collectif loué nu, avec imputation possible sur le revenu global.

• Éligible dans le neuf (RE2020, DPE A, B ou C) et dans l'ancien avec travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d'achat pour atteindre la classe A, B ou C.

• L'engagement de location est de 9 ans minimum, avec des loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social) et interdiction de louer à un proche.

• Les amortissements déduits seront réintégrés à la plus-value imposable lors de la revente, comme pour le LMNP depuis 2025.

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Successeur du Pinel, ce nouveau cadre fiscal porté par le plan « Relance logement » repose sur l'amortissement du bien immobilier (de 3 à 5,5 % par an) en échange d'un engagement de location nue sur 9 ans avec des loyers plafonnés. L'objectif affiché : remettre 50 000 logements locatifs privés sur le marché dès 2026, dans un contexte où l'offre locative a chuté de 15 % en cinq ans.

Mais entre conditions d'éligibilité strictes, exclusion des maisons individuelles et obligation de travaux lourds dans l'ancien, le dispositif tient-il vraiment ses promesses pour les investisseurs ?

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé), inscrit dans le plan « Relance logement » ?

Une refonte complète du statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun constitue la version finale et renforcée du statut du bailleur privé, présentée par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le 20 janvier 2026 lors des vœux d'Action Logement. Cette nouvelle mouture, validée par Matignon, se veut nettement plus incitative que la version sénatoriale de décembre 2025 qui avait déçu les professionnels de l'immobilier.

Le gouvernement poursuit trois objectifs principaux avec ce dispositif fiscal :

1. Relancer la construction neuve : avec moins de 300 000 logements construits en 2024 contre 435 000 en 2017, le secteur traverse une crise historique. Le dispositif vise la création de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026.

2. Accélérer la rénovation énergétique : en conditionnant l'accès au dispositif dans l'ancien à la réalisation de travaux lourds représentant 30% du prix d'acquisition, le gouvernement cible les passoires thermiques devant atteindre les classes A, B ou C après travaux.

3. Développer le logement intermédiaire : contrairement au parc social HLM, le dispositif Jeanbrun vise les classes moyennes exclues du logement social mais pénalisées par les loyers de marché dans les zones tendues.

Ce qui différencie le dispositif Jeanbrun du Pinel

Le dispositif Jeanbrun ne reproduit pas la mécanique du Pinel disparu fin 2024. La différence fondamentale réside dans la nature de l'avantage fiscal : Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21 % du prix d'acquisition sur 12 ans dans sa version initiale, ramené à 14 % en 2024 pour sa dernière année), le dispositif Jeanbrun repose sur un système d'amortissement des revenus fonciers.

L'innovation majeure du dispositif Jeanbrun réside dans l'imputation de l'amortissement sur le revenu global, une première pour un dispositif d'investissement locatif français. Cette caractéristique change fondamentalement l'efficacité fiscale pour les foyers fortement imposés, car l'avantage ne se limite plus à la seule sphère des revenus fonciers.

Amortissement fiscal : le cœur du nouveau statut

Principe et taux d'amortissement par type de logement

L'amortissement fiscal permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers imposables. Concrètement, si vous achetez un appartement neuf à 200 000 €, le dispositif Jeanbrun vous autorise à soustraire annuellement entre 3,5% et 5,5% de cette somme de vos loyers avant calcul de l'impôt.

La nouveauté majeure du dispositif Jeanbrun est double :

• L'amortissement est déductible des revenus fonciers

• Le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique)

Quels sont les taux d'amortissement dans le neuf ?

Dans l'immobilier neuf, les taux d'amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé :

Le foncier (terrain) est exclu de l'amortissement et estimé forfaitairement à 20% de la valeur du bien. Seuls 80% du prix d'acquisition sont donc amortissables.

Quels sont les taux d'amortissement dans l'ancien ?

L'accès au dispositif Jeanbrun dans l'ancien est conditionné à la réalisation de travaux lourds représentant au minimum 30% du prix d'achat du logement. Ces travaux doivent permettre d'atteindre une classe énergétique A, B ou C au DPE après réalisation.

Les taux dans l'ancien sont plus modérés que dans le neuf, mais le dispositif positionne clairement cette mesure comme un levier de sortie des passoires thermiques.

Exemple de calcul dans le neuf

Prenons l'acquisition d'un appartement neuf à 200 000 € loué en catégorie intermédiaire (taux 3,5%) :

• Base amortissable : 160 000 € (80% de 200 000 €)

• Amortissement annuel : 5 600 € (160 000 € × 3,5%)

• Sur 9 ans d'engagement : 50 400 € de déduction totale

L'économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition :

• À TMI 30% + 17,2% PS : économie de 23 789 € sur 9 ans (soit 2 643 €/an)

• À TMI 41% + 17,2% PS : économie de 29 353 € sur 9 ans (soit 3 261 €/an)

À noter : si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit créé peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Jeanbrun (bailleur privé) ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs, qu'ils soient neufs ou anciens. Les maisons individuelles sont donc exclues.

Premier cas éligible : le logement neuf

Un logement neuf est éligible s'il remplit trois conditions cumulatives. La construction doit être achevée après la date de publication de la loi de finances 2026. Le bien doit respecter la réglementation environnementale RE2020, devenue obligatoire pour les permis de construire déposés depuis janvier 2022. Enfin, le diagnostic de performance énergétique doit afficher une classe C minimum à la livraison.

En pratique, tout programme neuf livré en 2026 ou après répond généralement à ces critères. L'investisseur n'a pas de démarche particulière à effectuer : le promoteur fournit les attestations RE2020 et le DPE à la remise des clés.

Deuxième cas éligible : l'ancien avec rénovation lourde

L'ancien devient éligible à condition d'engager des travaux représentant au minimum 30% du prix d'acquisition du bien. Ce seuil, relevé par rapport aux 20% initialement envisagés, constitue une barrière d'entrée significative mais garantit une rénovation substantielle.

Les travaux doivent permettre d'atteindre au moins la classe C au DPE après réalisation. Sont concernés les travaux de rénovation énergétique au sens large : isolation thermique des murs, planchers et toitures, remplacement du système de chauffage, installation d'une ventilation performante, changement des menuiseries extérieures.

Exemple concret : pour un appartement acheté 200 000 €, le montant minimum de travaux s'élève à 60 000 €. Si le bien est classé F au DPE avant travaux, l'enveloppe doit être suffisante pour atteindre la classe B, ce qui correspond généralement à un gain de 4 classes énergétiques.

Quels sont les biens exclus ?

Trois catégories de biens sont formellement exclues du dispositif, quelle que soit leur qualité intrinsèque.

L'ancien sans travaux significatifs : un appartement déjà rénové récemment ou en bon état général ne peut pas bénéficier du dispositif si le nouveau propriétaire n'engage pas 30% de travaux supplémentaires. Un bien classé D au DPE, même performant, reste exclu faute d'atteindre le seuil C.

La location meublée : le dispositif Jeanbrun est exclusivement réservé à la location nue. Un investisseur souhaitant meubler son bien devra opter pour le statut LMNP classique, avec ses propres règles fiscales. Les deux régimes sont incompatibles et le choix s'effectue dès la mise en location.

Les maisons individuelles : cette exclusion s'explique par la volonté de concentrer l'effort sur l'habitat collectif urbain, où les besoins en logements locatifs sont les plus criants. Un investisseur détenant une maison peut toujours la louer nue au régime classique des revenus fonciers, mais sans bénéficier de l'amortissement.

Quelles contraintes pour le propriétaire bailleur ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun, le bailleur doit respecter plusieurs obligations qui courent sur toute la durée de l'engagement. Ces contraintes reprennent largement celles de Loc'Avantages, avec une durée d'engagement réduite (9 ans contre 6 ans renouvelables pour Loc'Avantages).

En cas de non-respect de l'engagement (vente anticipée, changement de locataire non conforme, passage en meublé), les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année de rupture selon un mécanisme de quotient.

Quel impact pour le LMNP ?

L'amortissement LMNP est maintenu

Contrairement aux premières versions du PLF 2026 qui prévoyaient une réduction de l'amortissement LMNP à 2%, le budget final maintient l'amortissement en location meublée à son niveau actuel. Cette décision représente un soulagement majeur pour les propriétaires en LMNP qui craignaient une refonte fiscale défavorable.

Le gouvernement a fait le choix de créer un nouveau dispositif attractif pour la location nue (Jeanbrun) plutôt que de dégrader le régime de la location meublée. Les deux modes de location conservent donc leurs spécificités fiscales respectives.

Location vide vs meublée en 2026 : quel arbitrage ?

La réforme redessine l'équilibre fiscal entre les deux modes de location. La location vide couplée au dispositif Jeanbrun devient compétitive pour les investisseurs fortement imposés grâce à l'imputation sur le revenu global. En revanche, la location meublée conserve un avantage structurel pour les patrimoines générant plus de 15 000 € de loyers annuels grâce au plafond micro-BIC cinq fois supérieur.

Lisez notre article complet sur le sujet : Statut de bailleur privé vs LMNP

Déficit foncier : prolongation du superdéficit jusqu'en 2027

Le dispositif de déficit foncier majoré, permettant de déduire jusqu'à 21 400 € de travaux par an de votre revenu global (contre 10 700 € en régime de droit commun), est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce mécanisme fiscal cible exclusivement les travaux de rénovation énergétique :

• Isolation thermique des murs, toitures et planchers

• Remplacement de systèmes de chauffage vétustes

• Changement des menuiseries pour du double ou triple vitrage

La prolongation jusqu'en 2027 s'articule avec l'échéance d'interdiction de location des passoires thermiques classées F au 1er janvier 2028. Les propriétaires de ces logements disposent donc d'une fenêtre de 2 ans pour engager et déduire fiscalement les travaux nécessaires.

Stratégie possible : utiliser le superdéficit pour financer les travaux de rénovation, puis basculer vers le dispositif Jeanbrun une fois le bien rénové et loué sous plafonds.

A lire : Tout savoir sur le micro foncier en 2026

Faut-il investir avec le dispositif Jeanbrun ?

Les avantages du dispositif

Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs atouts significatifs :

• Innovation fiscale majeure : l'imputation sur le revenu global représente une première pour un dispositif d'investissement locatif. Les contribuables fortement imposés peuvent désormais réduire leur impôt sur le revenu (et non plus seulement leurs revenus fonciers).

• Absence de zonage : contrairement au Pinel qui excluait de nombreux territoires, le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France, y compris dans les villes moyennes où la tension locative s'étend désormais.

• Ouverture à l'ancien : la possibilité d'investir dans l'ancien rénové (avec 30% de travaux) offre des opportunités absentes du Pinel, notamment sur des biens à fort potentiel de valorisation.

• Durée réduite : l'engagement de 9 ans (contre 12 ans initialement prévus) offre plus de flexibilité patrimoniale.

Les limites à considérer

Le dispositif comporte toutefois des contraintes significatives :

• Seuil de travaux élevé : le minimum de 30% du prix d'achat en travaux pour l'ancien représente une barrière financière importante. Sur un bien à 200 000 €, il faut investir 60 000 € minimum en rénovation.

  • Plafonds de loyers contraignants : les loyers sont plafonnés selon la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social). En zone tendue, l'écart entre le plafond intermédiaire et le loyer de marché peut représenter une décote significative sur la rentabilité brute. L'équation financière doit être calculée avec précision en comparant le loyer plafonné applicable à votre zone avec les loyers réellement pratiqués sur le marché local.

• Immeubles collectifs uniquement : l'exclusion des maisons individuelles limite les opportunités dans certains marchés locaux.

• Complexité déclarative : le basculement obligatoire au régime réel impose une gestion comptable plus lourde qu'en micro-foncier.

• Réintégration des amortissements à la revente : comme pour le LMNP depuis 2025, les amortissements déduits seront ajoutés à la plus-value imposable lors de la cession du bien. Sur 50 400 € amortis en 9 ans, le surcoût fiscal peut atteindre 18 245 € (taux forfaitaire de 36,2 %). Un paramètre à intégrer dès l'étude de rentabilité.

FAQ

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le LMNP ?

Non, ce sont deux dispositifs distincts et incompatibles. Le dispositif Jeanbrun concerne exclusivement la location nue (vide), tandis que le LMNP s'applique à la location meublée. L'amortissement LMNP est maintenu dans le budget 2026, contrairement aux craintes initiales de réduction à 2%.

Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec une SCI ?

Oui, sous conditions. La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et non à l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers et l'amortissement s'applique au niveau de la société, réparti entre associés selon leurs parts sociales.

Quand le dispositif entre-t-il exactement en vigueur ?

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi de finances. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre cette date et le 31 décembre 2028. Pour les logements neufs, sont éligibles les biens en état futur d'achèvement ou dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2026. .

Faut-il obligatoirement passer par une agence de gestion locative ?

Non, la gestion en direct est autorisée. Cependant, le respect des plafonds de loyers et la vérification des ressources locataires demandent une rigueur administrative que la délégation à un professionnel peut faciliter.

Les propriétaires déjà bailleurs peuvent-ils bénéficier du dispositif ?

Le dispositif Jeanbrun cible les nouvelles acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un propriétaire déjà bailleur ne peut pas appliquer l'amortissement Jeanbrun sur un bien qu'il détient déjà. En revanche, s'il acquiert un nouveau logement éligible pendant cette période, il peut en bénéficier sur ce bien. Pour les propriétaires de passoires thermiques, une stratégie alternative existe : réaliser les travaux de rénovation lourde (30 % minimum du prix d'acquisition) puis basculer le bien rénové dans le dispositif, sous réserve que l'ensemble des conditions soient remplies.

Quelle différence avec le logement social traditionnel ?

Le dispositif Jeanbrun relève du secteur privé avec des plafonds de loyers environ 15% sous le marché. Le logement social HLM propose des loyers 30 à 50% sous le marché pour un public très modeste. Les deux offres sont complémentaires et répondent à des segments de demande différents.

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