Tous nos conseils pour investir dans un appartement loué

Le marché immobilier français connaît une transformation notable : de plus en plus d'investisseurs privilégient l'achat de logements déjà occupés plutôt que de biens vacants. Cette stratégie d'investissement locatif présente des atouts considérables, notamment l'absence totale de vacance locative et la génération immédiate de revenus locatifs. Pour un propriétaire bailleur, acheter un appartement loué signifie acquérir non seulement un bien immobilier, mais aussi un contrat de location actif et un flux de trésorerie opérationnel dès le premier jour.

Ce guide complet s'adresse aux investisseurs souhaitant comprendre toutes les dimensions de l'achat d'un logement occupé : avantages fiscaux, risques de dégradations, décote sur le prix de vente, et opportunités sur le marché locatif actuel. Que votre projet soit de constituer un patrimoine ou d'optimiser votre rentabilité locative, ce type d'investissement immobilier locatif comporte des spécificités qu'il est essentiel de maîtriser.

Pourquoi investir dans un appartement déjà loué ?

Les avantages d'acheter un bien occupé

L'investissement dans un logement loué présente quatre bénéfices majeurs qui transforment radicalement l'équation financière d'un projet immobilier locatif.

Contrairement à l'achat d'un bien vacant qui nécessite de trouver un locataire, un appartement occupé génère des loyers dès la signature de l'acte authentique. Le nouveau propriétaire bailleur commence immédiatement à percevoir le montant du loyer mensuel, ce qui améliore considérablement le rendement net de l'investissement. Cette continuité de revenus est particulièrement précieuse pour financer le crédit immobilier : les mensualités du prêt sont partiellement ou totalement couvertes dès le premier mois.

La vacance locative représente un coût important dans tout investissement immobilier : elle peut réduire la rentabilité brute de 5 à 10% selon le type de location et le marché locatif local. En achetant un logement occupé, vous éliminez ce risque initial. Vous évitez également les frais de mise en location (honoraires d'agence immobilière, frais de diffusion d'annonces) qui peuvent atteindre un mois de loyer, ainsi que le coût des mois sans perception de revenus pendant la recherche du locataire.

Un bien déjà loué offre une preuve tangible de sa performance financière. L'historique des paiements du loyer sur les 12 derniers mois permet de vérifier l'absence d'impayé et la régularité des revenus. Le montant actuel du loyer, comparé aux prix du marché locatif, indique si le bien est loué à sa juste valeur ou s'il existe une marge d'optimisation. Cette transparence facilite grandement le calcul de rentabilité et réduit l'incertitude inhérente à tout projet d'investissement locatif.

La présence d'un locataire en place confirme que le logement répond aux critères du marché : emplacement, type de bien, surface, équipements. Cette validation par le marché est particulièrement rassurante pour les investisseurs débutants qui souhaitent investir dans la pierre sans expertise approfondie du marché immobilier local. Si le bien se loue aujourd'hui, il continuera vraisemblablement à se louer demain, surtout dans les zones où existe une forte demande locative.

→ Découvrez tous les bénéfices : Tous les avantages d'acheter un bien immobilier déjà loué

Est-ce vraiment rentable ?

La rentabilité d'un appartement loué se calcule différemment d'un bien vacant. La décote sur le prix de vente compense-t-elle réellement les contraintes du bail en cours ? Voici une analyse comparative objective.

Les biens occupés se négocient généralement avec une décote comprise entre 5% et 15% par rapport à un bien équivalent vendu libre. Cette réduction du prix d'achat s'explique par les contraintes imposées au nouveau propriétaire : impossibilité d'habiter immédiatement le logement, limitation des travaux de rénovation possibles, et encadrement strict des augmentations de loyer par la loi.

Pour un appartement valorisé 200 000€ libre, l'achat occupé à 180 000€ (décote de 10%) représente une économie de 20 000€. Sur un financement sur 20 ans à 3,5%, cette économie réduit les mensualités d'environ 120€, améliorant directement le rendement locatif de l'opération.

Pour un appartement acheté 180 000€ (après décote de 10%) et loué 800€/mois :

• Rentabilité brute : (800 × 12) / 180 000 = 5,33%

• Rentabilité nette après charges (taxe foncière, frais de gestion, assurance) : environ 3,8% à 4,2%

Le même bien acheté libre à 200 000€ avec 2 mois de vacance initiale et des frais d'agence :

• Coût total : 200 000 + 1 600€ (loyers perdus) + 800€ (agence) = 202 400€

• Rentabilité brute : (800 × 12) / 202 400 = 4,74%

• Rentabilité nette : environ 3,2% à 3,6%

L'investissement dans un logement occupé affiche généralement un rendement net supérieur de 0,5 à 1 point par rapport à un bien vacant équivalent, particulièrement durant les 3 premières années. Cette surperformance provient de la combinaison de la décote à l'achat, de l'absence de vacance locative, et de l'élimination des frais de mise en location. Pour un investisseur dont le projet est d'optimiser le ratio entre apport personnel et revenus locatifs, l'achat d'un appartement loué constitue souvent le choix le plus efficient.

Certaines situations justifient néanmoins d'acheter un logement libre : lorsque d'importants travaux de rénovation sont nécessaires pour repositionner le bien sur le marché locatif, quand le loyer actuel est significativement inférieur au marché (>15%), ou si vous souhaitez changer le type de location (passer de location vide à location meublée pour améliorer la rentabilité).

→ Analyse détaillée : Est-ce vraiment rentable d'acheter un bien déjà loué ?

Comprendre la décote sur un bien occupé

Quelle décote attendre ?

La décote sur un appartement loué n'est pas un chiffre arbitraire, mais le résultat d'une équation économique qui reflète les contraintes imposées au nouveau propriétaire bailleur. Cette réduction du prix de vente se situe généralement entre 5% et 15% selon plusieurs critères déterminants.

La décote varie significativement selon plusieurs facteurs. La durée restante du bail joue un rôle majeur : plus le bail en cours a de temps restant, plus la décote sera importante. Un bail de 3 ans restant génère une décote supérieure à un bail de 6 mois. Le montant du loyer par rapport au marché influence également le calcul : si le loyer actuel est inférieur de 10-15% au prix du marché locatif, la décote sera réduite car l'acheteur pourra augmenter le loyer. À l'inverse, un loyer déjà optimisé justifie une décote plus élevée.

Le profil du locataire compte aussi : un locataire avec historique de paiement irréprochable et revenus stables rassure l'acheteur et peut réduire la décote. Un risque d'impayé perçu l'augmente. Le type de location influence la flexibilité : une location meublée avec bail de courte durée (1 an) génère moins de décote qu'une location vide avec bail de 3 ans, car elle offre plus de flexibilité au propriétaire. Enfin, dans les zones où existe une forte demande locative, la décote sera plus faible (5-8%) car le bien présente peu de risque.

Pour évaluer si la décote compense réellement les contraintes, comparez l'économie réalisée sur le prix d'achat, les revenus locatifs immédiats durant la période de contrainte, et le coût d'opportunité si vous achetiez libre (vacance + frais de recherche). Un appartement valorisé 250 000€ libre, proposé à 230 000€ occupé (décote de 8%, soit 20 000€), avec un loyer de 950€/mois et un bail de 2 ans restant, vous permet de percevoir 22 800€ de loyers sur ces 2 ans, tout en ayant économisé 20 000€ à l'achat. Le gain cumulé dépasse 40 000€.

→ Calculs et stratégies : Quelle décote pour un appartement loué ?

Comment négocier efficacement ?

La négociation d'un bien occupé suit des règles spécifiques qui diffèrent de l'achat immobilier standard. Votre capacité à argumenter sur les contraintes du bail en cours constitue votre principal levier pour obtenir un prix inférieur.

Utilisez des arguments concrets pendant la négociation.

Mentionnez la durée du bail restant : "Il reste 30 mois de bail, ce qui représente une période où je ne pourrai ni habiter le logement ni réaliser de travaux de rénovation majeurs."

Évoquez les limitations sur l'augmentation du loyer : "Le loyer actuel est proche du plafond de la zone tendue, ma marge de progression est limitée à l'indexation IRL annuelle."

Soulignez le risque locatif assumé : "Je reprends le contrat de location sans période d'observation, avec le risque potentiel de contentieux ou d'impayé."

N'oubliez pas la valeur à la revente : "Un bien occupé sera également plus difficile à revendre, avec une décote similaire à supporter."

Ne mentionnez jamais votre intention de donner congé au locataire pour habiter le logement ou réaliser des travaux, même si c'est votre projet à terme. Le vendeur pourrait considérer que la contrainte du bail est faible pour vous et refuser toute décote. Ne négociez pas uniquement sur la décote sans analyser si le montant du loyer et la qualité du locataire justifient l'investissement locatif.

Les vendeurs de biens occupés ont généralement deux profils : ceux qui souhaitent vendre rapidement sans gérer un congé pour vente, et ceux qui vendent par nécessité (succession, déménagement). Identifier le profil du vendeur vous permet d'adapter votre stratégie. Pour les premiers, insistez sur la rapidité de votre acquisition. Pour les seconds, mettez en avant la sécurité de votre financement et votre capacité à aller au compromis de vente rapidement.

→ Techniques avancées : Comment négocier l'achat d'un bien immobilier déjà loué ?

Les démarches pour acheter un bien occupé

Le processus d'acquisition étape par étape

L'achat d'un logement occupé nécessite des vérifications spécifiques avant la signature du compromis de vente. Ces démarches protègent votre investissement immobilier et sécurisent vos revenus locatifs futurs.

Avant tout engagement, demandez au vendeur l'historique des paiements du loyer sur les 12 derniers mois pour vérifier l'absence d'impayé. Analysez le contrat de location en cours pour identifier la durée restante du bail, le montant du loyer, les clauses particulières, et la date de dernière révision. Vérifiez que le dépôt de garantie a bien été versé et qu'aucun contentieux n'est en cours avec le locataire.

Le vendeur doit vous fournir des documents essentiels : le bail en cours signé, les quittances de loyer des 12 derniers mois, l'état des lieux d'entrée, la preuve du dépôt de garantie, et tout échange écrit avec le locataire (courriers recommandés, mises en demeure). Ces documents permettent d'évaluer le risque locatif et de calculer précisément la rentabilité nette de votre acquisition.

L'achat immobilier d'un bien occupé suit un calendrier similaire à un bien vacant, avec une étape supplémentaire : l'information du locataire. Dès la signature du compromis, le vendeur ou l'acquéreur doit notifier le locataire du changement de propriétaire à venir. À la signature de l'acte authentique, le nouveau propriétaire bailleur devient automatiquement partie au bail en cours, sans interruption du contrat de location. Le locataire conserve tous ses droits et la durée de bail continue normalement.

→ Guide complet : Quelles sont les démarches pour acheter un bien déjà loué ?

Cas particulier : zone tendue

Les zones tendues (définies par décret) imposent un encadrement strict des loyers qui impacte directement votre stratégie d'investissement locatif. Dans ces zones, vous ne pouvez pas augmenter le loyer librement lors du rachat du bien occupé.

La loi impose de respecter le loyer du locataire en place, même si celui-ci est inférieur au marché locatif. Vous ne pourrez l'augmenter qu'à hauteur de l'indexation annuelle sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), sauf si le loyer est manifestement sous-évalué (plus de 20% sous le marché) et sous conditions strictes. Cette contrainte doit absolument être intégrée dans votre calcul de rentabilité avant l'achat.

→ Impact sur votre investissement : Acheter un bien déjà loué en zone tendue : quel impact ?

Gérer le bien après l'achat

Augmentation du loyer possible ?

Contrairement à une idée répandue, acheter un appartement loué ne vous permet pas d'augmenter librement le montant du loyer dès l'acquisition. Le cadre légal protège le locataire en place.

Vous pouvez réviser le loyer une fois par an si une clause d'indexation figure dans le bail, en appliquant la variation de l'IRL. Cette augmentation reste généralement modeste (entre 2% et 4% selon les années). Pour des augmentations supérieures, vous devrez attendre le renouvellement du bail ou le départ du locataire, sauf cas spécifiques (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).

→ Stratégies légales : Comment augmenter le loyer lors du rachat d'un bien occupé ?

Peut-on faire des travaux ?

La réalisation de travaux de rénovation dans un logement occupé est encadrée par la loi et dépend de leur nature.

Vous pouvez réaliser librement les travaux urgents (réparation de fuite, remplacement de chaudière défectueuse) qui concernent la sécurité ou la salubrité. Pour les travaux d'amélioration non urgents (changement de cuisine, rénovation salle de bain), vous devez obtenir l'accord du locataire. Si celui-ci refuse, vous ne pourrez les réaliser qu'à son départ.

Les travaux ne doivent jamais excéder 21 jours consécutifs ni priver le locataire de la jouissance du logement pendant plus de 40 jours par an. Cette contrainte limite considérablement votre capacité à valoriser le bien tant qu'il reste occupé.

→ Droits et procédures : Faire des travaux dans un logement occupé, c'est possible ?

Cas particuliers et situations spécifiques

Acheter pour habiter soi-même

Vous pouvez tout à fait acheter un appartement loué avec l'intention d'y habiter, mais vous devrez respecter un cadre légal strict qui protège le locataire en place. Cette stratégie d'achat immobilier nécessite de la patience et une planification rigoureuse.

Pour récupérer le logement, vous devez délivrer au locataire un congé pour reprise en respectant des délais légaux stricts : 6 mois de préavis pour une location vide, 3 mois pour une location meublée. Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et mentionner obligatoirement le motif (occupation personnelle ou par un proche : conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendants ou descendants).

Si vous achetez un bien avec un bail en cours de 2 ans restant, vous devrez attendre l'échéance du bail pour donner congé. Vous ne pouvez pas interrompre le contrat de location avant son terme, sauf accord amiable avec le locataire. Cette contrainte de temps doit être intégrée dans votre projet : si vous avez besoin du logement rapidement, l'achat d'un bien occupé n'est pas adapté à votre situation.

Vous pouvez négocier une compensation financière avec le locataire pour qu'il libère le logement avant la fin du bail (indemnité de départ). Cette solution, bien que coûteuse, peut réduire votre délai d'attente. Autre option : acheter un bien dont le bail arrive bientôt à échéance (moins de 6 mois restant) pour donner congé rapidement après l'acquisition.

→ Procédures et délais : Puis-je acheter un appartement déjà loué pour l'habiter ?

Comprendre la perspective du vendeur

Comprendre pourquoi un propriétaire choisit de vendre occupé plutôt que libre améliore considérablement votre capacité de négociation et vous aide à identifier les vraies opportunités du marché immobilier.

Les vendeurs optent pour cette stratégie pour éviter la vacance locative durant le processus de vente, qui peut durer plusieurs mois. Ils continuent à percevoir des revenus locatifs pendant la commercialisation du bien. Autre raison fréquente : ils ne souhaitent pas gérer la procédure de congé pour vente (préavis de 6 mois, risque de refus du locataire d'organiser des visites). Dans les successions, les héritiers préfèrent souvent vendre occupé pour simplifier la gestion et accélérer le règlement.

Cette situation de vente crée une opportunité : le vendeur accepte généralement une décote pour compenser la contrainte du bail en cours. Vous bénéficiez d'une preuve tangible de la rentabilité locative (historique de loyers perçus) et d'un locataire déjà installé, ce qui élimine le risque et le coût de la recherche locative. Le vendeur fournit également tous les documents du contrat de location, vous donnant une transparence totale sur la gestion locative passée.

→ Comprendre le marché : Notre guide pour la vente d'un appartement loué

Trouver le bon bien déjà loué

Où chercher des appartements occupés ?

Le marché des biens occupés reste moins visible que celui des biens vacants, car les propriétaires ne communiquent pas toujours sur le statut locatif dans leurs annonces immobilières. Cette opacité nécessite une approche de recherche spécifique.

Les agences immobilières proposent des biens occupés, mais ils représentent rarement plus de 10-15% de leur portefeuille. Les notaires disposent également d'offres, particulièrement dans les successions. Les plateformes généralistes (SeLoger, Bien'ici) contiennent des biens loués, mais le tri reste difficile car le statut "occupé" n'est pas toujours précisé dans les critères de recherche. Cette fragmentation de l'information complique l'accès aux meilleures opportunités d'investissement locatif.

Trackstone a été créée pour résoudre précisément ce problème : offrir aux investisseurs un accès direct à des appartements déjà loués, vérifiés et analysés financièrement. La plateforme centralise exclusivement des biens occupés avec une transparence totale sur le bail en cours, l'historique de paiement des loyers, et le calcul de rentabilité nette. Chaque bien est vérifié (bail, titre de propriété, historique locatif) avant publication, éliminant les risques d'impayé ou de contentieux cachés. Vous accédez à des données que vous ne trouveriez jamais dans une annonce standard : taux de rendement exact, cashflow mensuel, TRI sur 10 ans.

Les critères de sélection essentiels

Tous les appartements loués ne constituent pas des investissements immobiliers pertinents. Quatre critères déterminent la qualité réelle d'une opportunité.

Vérifiez l'historique de paiement sur 12 mois minimum : aucun impayé, aucun retard récurrent. Demandez les revenus du locataire (idéalement 3 fois le montant du loyer) et la stabilité de sa situation professionnelle (CDI, ancienneté). Un bon locataire déjà en place vaut une décote moindre, car il sécurise vos revenus locatifs pour plusieurs années.

Comparez le loyer actuel avec les prix du marché local (en €/m²). Un loyer inférieur de 10-15% au marché représente une opportunité d'optimisation future. Un loyer déjà au plafond du marché limite votre marge de progression mais garantit une rentabilité brute maximale dès l'achat. Méfiez-vous des loyers supérieurs au marché : risque de départ du locataire ou de difficulté à relouer au même prix.

Même occupé, faites réaliser un diagnostic complet (électricité, plomberie, DPE). Les travaux de rénovation urgents impacteront votre rentabilité nette et peuvent être difficiles à réaliser avec un locataire en place. Privilégiez les biens en bon état nécessitant uniquement un entretien standard.

Ne vous contentez jamais de la rentabilité brute. Calculez le rendement net-net en déduisant : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative, assurance PNO, provisions pour travaux. Un appartement affiché à 6% brut peut descendre à 3,5% net-net selon les charges. Cette métrique seule détermine si l'investissement locatif mérite votre apport personnel et votre crédit immobilier.

Aspects fiscaux et financiers

Optimisation fiscale de l'investissement

L'achat d'un appartement loué ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux qu'un bien vacant, avec un atout supplémentaire : vous commencez immédiatement à déduire vos charges puisque les revenus locatifs démarrent dès la signature.

Pour une location meublée, le statut LMNP permet de déduire l'amortissement du bien de vos revenus locatifs, réduisant fortement votre impôt sur le revenu. L'avantage d'acheter occupé : le bien est déjà meublé et loué, vous appliquez immédiatement le régime fiscal. Pour une location vide, le déficit foncier permet de déduire vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) de vos revenus fonciers.

Le dispositif Loc'Avantages s'adapte parfaitement aux appartements déjà loués : vous bénéficiez d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 65% du montant du loyer en échange d'un loyer plafonné. Contrairement à la loi Pinel qui impose un bien neuf, Loc'Avantages s'applique à l'ancien avec locataire en place. Si le loyer actuel respecte déjà les plafonds, vous accédez immédiatement à l'avantage fiscal sans modifier le bail en cours. Cette combinaison (bien occupé + Loc'Avantages) maximise votre rentabilité nette tout en sécurisant vos revenus locatifs.

→ Optimisation fiscale :

• Quels sont les avantages du dispositif Loc'Avantages ?

• Comment fonctionne la défiscalisation LMNP ?

Montage financier optimal

L'achat d'un appartement loué facilite l'obtention de votre crédit immobilier : le bail en cours et l'historique de paiement prouvent la viabilité de l'opération. Les banques acceptent souvent d'intégrer 70% à 100% des revenus locatifs dans votre capacité d'emprunt, contre 50-70% pour un bien vacant.

Présentez un dossier incluant : le bail, les quittances sur 12 mois, et le calcul de rentabilité nette montrant que le loyer couvre la mensualité du prêt immobilier. Cette démonstration de cashflow positif dès le premier mois rassure la banque et améliore vos conditions de financement.