Où investir en Pays de la Loire ? Les meilleures villes pour un investissement locatif rentable

Pourquoi investir en Pays de la Loire ?

Les Pays de la Loire s'imposent comme l'une des régions les plus attractives de l'Ouest français pour l'investissement locatif. La région reste l'un des marchés les plus convoités de l'Ouest, avec une vitalité économique rare, un pouvoir d'attraction croissant et des villes qui se modernisent à un rythme soutenu. Entre Nantes et son dynamisme métropolitain, Le Mans et sa connexion TGV vers Paris, le littoral vendéen prisé des vacanciers et des villes moyennes en plein essor, le territoire offre une diversité d'opportunités rarement égalée.

La région bénéficie d'une croissance démographique soutenue avec un solde migratoire positif, attirant familles en quête d'espace, jeunes actifs fuyant les loyers parisiens et retraités séduits par la qualité de vie. Le tissu économique diversifié, entre chantiers navals de Saint-Nazaire, pôle aéronautique, secteur numérique nantais et agriculture, garantit un bassin d'emplois solide et une demande locative pérenne.

En 2024-2025, le marché des Pays de la Loire s'est montré plus résilient que la moyenne nationale. Les prix moyens de la région, autour de 2 463€/m² pour les appartements selon la FNAIM, restent sensiblement inférieurs à la moyenne nationale tout en offrant des rendements attractifs pouvant dépasser 7% dans certaines communes.

Top 10 des villes les plus rentables des Pays de la Loire

La Sarthe : le meilleur rapport rendement-accessibilité

La Sarthe constitue incontestablement le département le plus rentable des Pays de la Loire pour les investisseurs recherchant du cashflow.

Le Mans, avec ses 143 847 habitants, offre un rendement brut moyen de 6,26% pour un prix au mètre carré de seulement 1 860€. Autrefois discrète, la ville attire désormais les primo-accédants et les investisseurs grâce à ses prix extrêmement bas. Le TGV place Paris à seulement 55 minutes, ce qui dynamise fortement les quartiers proches de la gare et de l'hypercentre.

Allonnes, commune limitrophe du Mans, affiche le rendement le plus élevé de la région avec 7,31% brut pour un prix d'entrée de 1 493€/m². Cette ville de plus de 11 000 habitants bénéficie de la dynamique mancelle tout en proposant des prix très accessibles, idéaux pour un premier investissement locatif. L'agglomération mancelle dispose d'un pôle universitaire attractif et d'un tissu économique diversifié entre industrie automobile, assurances et services, garantissant une demande locative constante.

Le Maine-et-Loire : l'équilibre entre rendement et sécurité

Le Maine-et-Loire propose un excellent compromis entre rentabilité et stabilité du marché. Saumur, célèbre pour son château et son école de cavalerie, offre 6,49% de rendement brut avec un prix moyen de 1 685€/m². La ville attire touristes, étudiants et familles, assurant une demande locative diversifiée tout au long de l'année.

Angers, capitale du département avec 155 850 habitants, constitue une valeur sûre avec 4,28% de rendement pour 3 200€/m². La ville universitaire accueille plus de 40 000 étudiants et bénéficie d'une excellente desserte ferroviaire vers Paris et Nantes. Si vous envisagez d'investir dans un appartement déjà loué, Angers offre un marché mature avec une rotation locative maîtrisée.

Sèvremoine, commune nouvelle créée en 2015, affiche 6,18% de rendement. Cette fusion de plusieurs communes a créé un territoire dynamique de plus de 25 000 habitants au sud de l'agglomération angevine, avec des prix encore attractifs à 1 848€/m².

La Vendée et la Mayenne : opportunités ciblées

La Vendée offre un marché dual entre littoral premium et intérieur accessible. Chantonnay, dans le bocage vendéen, propose 6,53% de rendement pour 1 714€/m².

Les Herbiers, au cœur du bassin industriel vendéen réputé pour son dynamisme entrepreneurial, offre 5,33% pour 2 330€/m².

La Roche-sur-Yon, préfecture de Vendée avec 55 147 habitants, propose un rendement de 5,23% pour 2 355€/m². La ville bénéficie d'un tissu économique solide et d'une position centrale dans le département.

En Mayenne, Laval se distingue avec 5,86% de rendement pour 2 000€/m². Cette préfecture de près de 50 000 habitants offre un excellent rapport qualité/prix, avec un marché immobilier encore accessible et une demande locative soutenue par les administrations et entreprises locales.

Le métro de Nantes et le développement de l'agglomération : l'opportunité à ne pas manquer

À l'ouest de Nantes, le quartier populaire du Grand Bellevue engage une métamorphose record de 350 millions d'euros : 900 logements neufs, 1 300 rénovés et dix nouveaux parcs d'ici 2030. L'agglomération nantaise poursuit son développement avec des projets d'infrastructure majeurs qui impactent directement la valorisation immobilière des communes environnantes. Le 4 avril 2025, le Conseil métropolitain de Nantes a décidé de demander l'application de l'encadrement des loyers dans cinq communes (Nantes, Rezé, Saint-Herblain, Orvault et La Chapelle-sur-Erdre). Cette mesure, si elle entre en vigueur, pourrait réorienter les investisseurs vers les communes périphériques non concernées.

Les communes de première couronne comme Sainte-Luce-sur-Loire (3 662€/m², 3,75% de rendement) ou les communes plus éloignées comme Châteaubriant au nord du département constituent des alternatives intéressantes pour anticiper la valorisation future. Le développement des transports en commun et l'amélioration des liaisons routières continuent de rapprocher ces territoires de la métropole nantaise.

Les critères essentiels pour choisir une ville rentable en Pays de la Loire

La région se caractérise par des écarts de prix significatifs entre la métropole nantaise et les villes moyennes. À Nantes, comptez 4 114€/m² pour un rendement de 3,92%, tandis qu'au Mans vous obtiendrez 6,26% pour 1 860€/m². Cette différence de plus de 2 000€ au mètre carré se traduit par un écart de rendement de plus de 2 points, à considérer selon votre stratégie patrimoniale ou de cashflow.

Quelle ville choisir selon votre profil d'investisseur ?

Pour les investisseurs patrimoniaux, Nantes reste incontournable avec ses 318 808 habitants et son statut de métropole régionale. Nantes offre de nombreux atouts : un bassin d'emploi dynamique, des infrastructures de transport bien développées, et une vie culturelle riche, avec de nombreux festivals, musées et événements artistiques.

Pour ceux qui privilégient le rendement, les villes "de report" comme Le Mans ou Cholet devraient continuer à monter en puissance, offrant des opportunités d'achat à prix maîtrisé avec des perspectives de valorisation intéressantes.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif en Pays de la Loire

• Privilégiez les villes connectées : la proximité d'une gare TGV ou TER performante (Le Mans, Angers, Saumur) garantit une demande locative stable et des perspectives de valorisation. Paris à moins d'une heure en train constitue un argument décisif pour les locataires.

• Étudiez le marché locatif local : les profils d'investisseurs se diversifient : étudiants à Nantes et Angers, jeunes actifs à Saint-Nazaire, familles à La Roche-sur-Yon et investisseurs "Paris → Le Mans". Adaptez votre bien au profil dominant de la ville choisie.

• Anticipez les évolutions réglementaires : avec l'arrivée potentielle de l'encadrement des loyers à Nantes, les communes périphériques non concernées pourraient gagner en attractivité pour les investisseurs.

• Vérifiez la performance énergétique : les passoires thermiques (DPE F et G) ne peuvent plus être louées. Intégrez le coût d'une éventuelle rénovation énergétique dans votre calcul de rentabilité, ou ciblez des biens déjà performants.

• Considérez le dispositif Loc'Avantages : ce dispositif fiscal permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un loyer modéré. Particulièrement pertinent dans les villes moyennes où les loyers de marché restent accessibles. Si vous êtes déjà propriétaire bailleur, découvrez également les options pour

  vendre un bien loué et optimiser votre patrimoine.

Les Pays de la Loire offrent un éventail complet de stratégies d'investissement, du cashflow immédiat dans les villes moyennes à la constitution d'un patrimoine solide dans les métropoles. Pour les investisseurs, la région offre un éventail large de stratégies : étudiant, classique, LMNP, saisonnier… Avec des rendements souvent supérieurs à la moyenne nationale et une qualité de vie reconnue, la région constitue une destination de choix pour diversifier son portefeuille immobilier.

Consultez nos analyses détaillées par région pour identifier les meilleures opportunités selon vos objectifs.

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