Où investir en Hauts-de-France ? Les meilleures villes pour un investissement locatif rentable

Pourquoi investir en Hauts-de-France ?

Les Hauts-de-France s'imposent comme l'un des territoires les plus attractifs pour l'investissement locatif en France. Avec près de 6 millions d'habitants, cette région au carrefour de l'Europe du Nord affiche des prix immobiliers particulièrement accessibles, oscillant entre 1 100 € et 2 500 €/m² dans la majorité des villes.

Cette accessibilité, combinée à des rendements locatifs pouvant dépasser 9% brut, attire de plus en plus d'investisseurs à la recherche de cashflow positif.

La région bénéficie d'une position géographique stratégique, à moins de 400 km de 100 millions de consommateurs européens, ce qui en fait le hub logistique le plus important de France métropolitaine, avec 8% de l'emploi marchand régional concentré dans ce secteur. Le Canal Seine-Nord Europe, dont la mise en service est prévue pour 2030, promet la création de 50 000 emplois et le développement de quatre ports intérieurs à Marquion-Cambrai, Péronne, Nesle et Noyon. La région constitue également la deuxième région ferroviaire de France avec 230 000 usagers quotidiens, et bénéficie d'un plan d'investissement de 516 millions d'euros sur le réseau ferré en 2026.

Alors, quelles sont les villes à privilégier pour maximiser votre rentabilité tout en sécurisant votre investissement ?

Top 10 des villes les plus rentables des Hauts-de-France

La métropole lilloise : rendement et sécurité

La métropole européenne de Lille offre un équilibre intéressant entre rendement et sécurité patrimoniale. Roubaix, ancienne capitale mondiale du textile, affiche le meilleur rapport qualité-prix de l'agglomération avec un rendement de 8,09% pour un prix moyen de 1 732 €/m². La ville bénéficie du métro lillois et d'importants programmes de rénovation urbaine.

Tourcoing, sa voisine, propose un profil similaire avec 7,42% de rendement et une excellente desserte en transports.

Armentières, à l'ouest de l'agglomération, offre 6,23% de rendement pour 2 073 €/m², attirant une population active travaillant sur Lille.

Quant à Lille elle-même, avec 3 459 €/m² et 4,91% de rendement, elle représente un choix patrimonial pour les investisseurs privilégiant la plus-value à long terme.

Le bassin minier : des rendements exceptionnels

L'ancien bassin minier, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, connaît une transformation profonde qui profite aux investisseurs.

Hénin-Beaumont affiche 7,49% de rendement grâce à une demande locative soutenue et des prix contenus à 1 527 €/m².

Lens, dynamisée par le Louvre-Lens et d'importants travaux de rénovation ferroviaire, propose 7,35% de rendement.

Béthune, préfecture du Pas-de-Calais, offre 7,32% de rendement et bénéficie de la présence d'un centre hospitalier majeur assurant une demande locative constante.

Ces villes présentent l'avantage d'un ticket d'entrée inférieur à 100 000 € pour un T2, idéal pour investir dans un appartement déjà loué.

Le littoral et l'Artois : diversification géographique

Le littoral des Hauts-de-France et l'Artois offrent des opportunités complémentaires.

Calais, porte d'entrée vers l'Angleterre, affiche 7,42% de rendement pour 1 608 €/m², avec une demande locative portée par le secteur du transport et de la logistique.

Dunkerque, troisième port de France, propose 6,56% de rendement pour 1 940 €/m² dans un contexte de développement industriel lié aux énergies renouvelables.

Cambrai, avec 7,43% de rendement, bénéficiera directement du futur port intérieur du Canal Seine-Nord Europe.

Le Canal Seine-Nord Europe : l'opportunité à ne pas manquer

Le Canal Seine-Nord Europe constitue le projet d'infrastructure le plus structurant pour la région. Ce canal à grand gabarit de 107 km reliera le bassin de la Seine au réseau fluvial européen, permettant le passage d'embarcations transportant jusqu'à 4 400 tonnes de marchandises, soit l'équivalent de 220 camions. Les travaux, déjà lancés dans l'Oise, s'intensifient avec une mise en service prévue en 2030. Les communes situées sur le tracé ou à proximité des quatre futurs ports intérieurs verront leur attractivité économique considérablement renforcée. Noyon, qui accueillera l'un de ces ports, affiche déjà un rendement de 9,06% pour seulement 1 415 €/m². Cambrai et ses environs, notamment Lambres-lez-Douai (7,33% de rendement), représentent des opportunités à saisir avant la valorisation attendue des biens à proximité des infrastructures.

Les critères essentiels pour choisir une ville rentable en Hauts-de-France

La région présente toutefois des disparités importantes qu'il convient de maîtriser. Le taux de pauvreté régional atteint 18%, le deuxième plus élevé de France métropolitaine après la Corse, avec des situations très contrastées selon les territoires. Les bassins les plus touchés, comme l'Avesnois ou certains secteurs du bassin minier, peuvent présenter des difficultés de location malgré des rendements théoriques élevés. Il est donc essentiel de vérifier la demande locative réelle et la qualité du parc locatif avant d'investir.

Quelle ville choisir selon votre profil d'investisseur ?

• Profil offensif (rendement 7-10%) : privilégiez Maubeuge, Noyon ou Roubaix pour un cashflow immédiat, en acceptant une gestion locative potentiellement plus active

• Profil équilibré (rendement 5-7%) : orientez-vous vers Dunkerque, Amiens ou Armentières, qui combinent rendement correct et stabilité du marché

• Profil patrimonial (rendement 4-5%) : Lille et sa proche périphérie comme La Madeleine ou Marquette-lez-Lille offrent une plus-value potentielle à long terme

• Stratégie étudiante/colocation : Lille, Amiens (ville universitaire) et Valenciennes présentent une demande locative forte pour les petites surfaces

• Investissement anticipation : les communes du tracé du Canal Seine-Nord (Noyon, Cambrai, Péronne) offrent un potentiel de valorisation significatif

Si vous envisagez de vendre un bien déjà loué, sachez que les investisseurs sont nombreux à rechercher des appartements avec locataire en place dans cette région à fort rendement.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif en Hauts-de-France

1. Anticipez les projets d'infrastructure : les communes situées sur le tracé du Canal Seine-Nord ou bénéficiant des rénovations ferroviaires (Lens, Maubeuge, Dunkerque) verront leur attractivité croître

2. Vérifiez la demande locative réelle : dans les villes à très haut rendement, assurez-vous que le marché locatif est effectivement dynamique et que les délais de relocation sont courts

3. Privilégiez la proximité des transports : les villes desservies par le TER vers Lille ou Paris (Amiens à 1h20 de Paris) attirent une population active solvable

4. Adaptez la typologie au marché local : T2 et T3 dans les villes ouvrières, studios et T1 dans les villes universitaires, grands logements dans les communes périurbaines

5. Profitez des dispositifs fiscaux : plusieurs villes des Hauts-de-France sont éligibles au dispositif Denormandie dans l'ancien, permettant une réduction d'impôt significative sur les travaux de rénovation

Les Hauts-de-France offrent ainsi un terrain de jeu idéal pour les investisseurs à la recherche de rendement. Avec des prix d'entrée parmi les plus bas de France et des perspectives de valorisation liées aux grands projets d'infrastructure, la région mérite une place de choix dans toute stratégie de diversification patrimoniale.

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