Nouvelle loi loyers impayés 2026 : ce qui change pour les propriétaires bailleurs

Les loyers impayés représentent la première crainte des investisseurs locatifs en France. Deux décrets publiés le 12 février 2026 redéfinissent les seuils de déclenchement d'un impayé pour les locataires percevant une aide au logement, tandis que les effets de la loi Kasbarian-Bergé de 2023 se font pleinement sentir avec un record historique de 30 500 ménages expulsés en 2025. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir pour protéger ses revenus locatifs en 2026 et anticiper les règles de 2027.

Que changent les décrets du 12 février 2026 sur la définition d'un impayé de loyer ?

Jusqu'à présent, la CAF ou la MSA considérait un impayé comme établi lorsque la dette cumulée d'un locataire atteignait deux fois le montant du loyer mensuel net (charges comprises, après déduction de l'aide au logement). Ce mode de calcul, jugé peu lisible, pouvait retarder le déclenchement des démarches.

Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 introduisent une nouvelle définition, applicable aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027. Un impayé sera désormais reconnu dès que l'un des deux critères suivants est atteint : une dette cumulée supérieure à 450 euros (loyer et charges) ou trois mois de défaut de paiement, y compris si le total reste inférieur à 450 euros.

Ce double seuil présente un avantage concret pour les bailleurs : il rend le déclenchement plus rapide et plus prévisible, surtout pour les petits loyers où l'ancien calcul proportionnel pouvait laisser la dette s'accumuler sans qu'un seuil officiel ne soit franchi.

Quelles nouvelles obligations de signalement pour le propriétaire ?

Le propriétaire dispose de deux mois pour signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA une fois le seuil franchi. Ce délai n'a pas changé, mais il prend une importance accrue avec les nouveaux seuils qui déclenchent le signalement plus tôt.

En cas de non-signalement, le bailleur s'expose à une amende pouvant atteindre 8 010 euros. La CAF ou la MSA peut également s'auto-saisir si elle a connaissance d'un impayé non déclaré.

Le signalement doit être effectué de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit mentionner le nom du locataire, son adresse, le montant de la dette et la période concernée. Cette étape déclenche ensuite la mise en place d'un plan d'apurement entre le bailleur et le locataire, sous le contrôle de la CAF.

Pour un investisseur en bien déjà loué, cette obligation représente un point de vigilance essentiel. L'acquéreur d'un bien occupé doit immédiatement vérifier l'historique de paiement du locataire en place et s'assurer qu'aucune situation d'impayé préexistante n'a été omise.

Comment fonctionne le versement direct des APL au bailleur en cas d'impayé ?

La réforme touche aussi le mécanisme de « tiers payant ». Lorsque l'aide au logement est versée directement au locataire (et non au propriétaire), la CAF ou la MSA doit proposer au bailleur de recevoir cette aide à sa place, une fois l'impayé signalé.

Avec des seuils de détection plus bas et un signalement plus précoce, le basculement vers le versement direct peut désormais intervenir plus tôt. Le bailleur sécurise ainsi au minimum la part correspondant à l'aide au logement.

Point important : le versement des APL restera possible pour le locataire en défaut, même en cas de résiliation du bail, à condition qu'il ne soit pas à l'origine de troubles constatés par décision judiciaire et que sa mauvaise foi financière ne soit pas établie. L'objectif affiché est préventif : maintenir l'aide pour éviter que la dette ne devienne irrécouvrable.

Pourquoi les expulsions locatives ont-elles atteint un record en 2025 ?

Ces décrets interviennent dans un contexte de tension sans précédent sur le marché locatif. Les expulsions locatives ont atteint un niveau record en 2025 avec 30 500 ménages contraints de quitter leur logement après décision de justice, soit une hausse de 27 % par rapport à 2024.

Les impayés sont également en légère progression de 2,4 %, avec 175 000 commandements de payer délivrés à des locataires en 2025. C'est la première étape juridique avant une procédure pouvant aboutir à l'expulsion.

Les expulsions ont ainsi presque doublé depuis 2022, passant de 16 200 à 30 500 en trois ans.Selon la Chambre nationale des commissaires de justice, cette hausse s'explique principalement par le durcissement des procédures judiciaires lié à la loi Kasbarian-Bergé de 2023, et non par une explosion du nombre d'impayés. La proportion d'impayés reste relativement faible au regard des 15 millions de logements en location en France.

Le rapport annuel de la Banque de France sur le surendettement confirme l'ampleur du problème : près d'un dossier de surendettement sur deux traité en 2025 comportait une dette de logement, pour un encours total de 362 millions d'euros.

Quelle est la procédure d'expulsion pour loyers impayés en 2026 ?

La procédure légale en cas de loyer impayé reste encadrée par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023. Voici les étapes clés.

• La relance amiable. Dès le premier mois d'impayé, le bailleur doit agir par écrit (lettre recommandée, courriel). Cette démarche vise à tenter une résolution amiable et à constituer la preuve du défaut de paiement.

• Le commandement de payer. Il est délivré par un commissaire de justice et signifié à tous les titulaires du bail. Depuis la réforme de 2023, le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régulariser (contre deux mois auparavant), pour les baux conclus après le 29 juillet 2023. Les baux antérieurs restent soumis au délai de deux mois.

• La saisine du juge. Si le locataire n'a pas régularisé dans le délai imparti, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement de l'arriéré. Le juge peut accorder des délais de paiement s'il constate la bonne foi du locataire.

• L'expulsion effective. Un délai incompressible de deux mois doit être respecté après le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution des expulsions, sauf exceptions (squats, relogement proposé, arrêté de péril).

• Durée totale estimée : la procédure complète dure en moyenne entre 6 et 18 mois. Un délai qui explique l'intérêt croissant des investisseurs pour les biens déjà occupés par un locataire solvable, dont l'historique de paiement est vérifiable avant l'achat.

Comment se protéger efficacement contre les loyers impayés ?

Plusieurs outils existent pour sécuriser ses revenus locatifs face au risque d'impayé.

• L'assurance garantie loyers impayés (GLI) couvre les loyers et charges impayés pendant toute la durée de la procédure, les dégradations locatives et les frais de procédure. Elle ne peut généralement pas être cumulée avec une caution solidaire. Le bailleur doit respecter des délais de déclaration stricts (15 à 30 jours après le premier impayé).

• Le dispositif Visale, géré par Action Logement, offre une garantie gratuite contre les impayés pour les locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle). Ce dispositif prend en charge jusqu'à 36 mois d'impayés.

• La sélection rigoureuse du locataire reste la meilleure prévention. Vérifier la solvabilité (le ratio charges/revenus ne doit pas dépasser 33 %), demander les trois derniers bulletins de salaire et le dernier avis d'imposition permet de limiter considérablement le risque.

Pour un investisseur qui souhaite acheter un bien déjà loué, l'avantage est justement de disposer d'un historique de paiement vérifiable sur plusieurs mois. Un locataire en place depuis longtemps, avec des loyers toujours réglés, représente un risque nettement inférieur à une mise en location neuve.

Quels recours pour le propriétaire si le préfet refuse le concours de la force publique ?

Même avec un jugement d'expulsion en main, le propriétaire n'est pas toujours au bout de ses peines. Le préfet peut refuser d'accorder le concours de la force publique pour des motifs d'ordre public. Ce refus engage la responsabilité de l'État et ouvre droit à des dommages-intérêts.

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a clarifié les préjudices indemnisables : loyers et charges impayés pendant la période d'attente, frais de procédure engagés, dégradations constatées et préjudice en cas de vente précipitée. Cette clarification était attendue par les bailleurs, qui pouvaient auparavant se retrouver sans recours concret face à l'inaction de l'État.

Que retenir pour vos investissements locatifs ?

Les nouvelles règles de 2026-2027 vont dans deux directions complémentaires. D'un côté, la détection des impayés devient plus précoce avec des seuils clairs (450 euros ou trois mois de retard), ce qui permet au propriétaire d'agir plus vite. De l'autre, les procédures d'expulsion sont devenues plus sévères sous l'effet de la loi Kasbarian-Bergé, comme en témoigne le record de 30 500 expulsions en 2025.

Pour un investisseur, la meilleure protection reste la prévention : choisir un bien avec un locataire solvable déjà en place, vérifier l'historique de paiement et souscrire une GLI ou exiger une caution solide. Sur Trackstone, chaque bien est analysé avec l'historique de paiement des loyers sur 12 mois, ce qui réduit considérablement ce risque avant même la signature.

Questions fréquentes

Quand entre en vigueur la nouvelle définition de l'impayé de loyer ?

Les nouveaux seuils (450 euros de dette cumulée ou trois mois de défaut de paiement) s'appliqueront aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027, conformément aux décrets du 12 février 2026.

Quel est le délai du commandement de payer en 2026 ?

Pour les baux conclus après le 29 juillet 2023, le délai est de six semaines. Pour les baux antérieurs, le délai de deux mois prévu dans les clauses contractuelles continue de s'appliquer.

Combien coûte une procédure d'expulsion pour loyers impayés ?

Le commandement de payer coûte entre 150 et 300 euros. Les honoraires d'avocat oscillent entre 1 500 et 4 000 euros selon la complexité du dossier. Une GLI prend généralement en charge l'ensemble de ces frais.

L'APL du locataire est-elle supprimée en cas d'impayé ?

Non. L'aide au logement est maintenue dans la plupart des cas. Elle peut même être versée directement au propriétaire pour sécuriser le paiement du loyer. Seuls les cas de mauvaise foi avérée ou de troubles constatés par décision de justice peuvent entraîner sa suppression.