28 Avenue Alphonse Baudin, 01000 Bourg-en-Bresse

Habitat partagé seniors de 11 suites au cœur de Bourg-en-Bresse, dans une maison de maître patrimoniale (ancien couvent) entièrement reconfigurée et livrée clé en main. L'exploitation est assurée par Senioryta, opérateur spécialisé, dans le cadre d'un bail commercial de 12 ans ferme. Le risque locatif est porté par l'exploitant, pas par l'investisseur.

Prix et coût de l'opération
Prix du bien : 870 000 € honoraires inclus, à la charge du vendeur.
Travaux de reconfiguration et montage de l'opération : ~800 000 € TTC, dans le cadre de contrats séparés.
Prix global de l'opération : 1 670 000 € TTC, hors frais de notaire.

Rentabilité
Loyer annuel de 110 000 € HT, triple net, indexé.
Les loyers démarrent à la livraison, prévue fin avril 2027.
Aucun revenu n'est perçu pendant la phase travaux.

Emplacement
Centre-ville : gare SNCF à 115 m, commerces, services et équipements culturels à pied, A40 à 5,8 km.

L'actif
420 m², 11 suites privatives avec salle d'eau et WC, espaces communs qualitatifs (cuisine partagée, salle à manger, salon), ascenseur et circulations adaptées PMR. Finitions patrimoniales remarquables : moulures, boiseries, escaliers en pierre. Chauffage par pompe à chaleur, DPE visé après travaux : D ou mieux. Ameublement à la charge du preneur.

Thèse d'investissement
Forte demande structurelle : 26,3 % de la population de Bourg-en-Bresse a 65 ans ou plus. L'offre intermédiaire qualitative reste peu développée, entre les résidences seniors standardisées et les EHPAD médicalisés.

Charges
La taxe foncière est refacturée au preneur. Restent à la charge de l'investisseur l'assurance propriétaire non occupant (environ 2 520 € par an) et les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil, non refacturables au preneur.