Loi Denormandie 2025 : tout savoir sur cette loi (prolongée jusqu'en 2027)

La loi Denormandie constitue aujourd'hui l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus attractifs pour l'investissement locatif dans l'ancien. Créé en 2019 et prolongé jusqu'en 2027, ce dispositif fiscal permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du montant de leur investissement.

Le principe est simple : acquérir un logement ancien dans une commune éligible, y réaliser des travaux de rénovation représentant au minimum 25% du coût total, puis le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires respectant certains plafonds de ressources.

Chiffres clés 2025 :

• 507 communes éligibles à travers la France

• Réduction d'impôt : 12% (6 ans), 18% (9 ans), 21% (12 ans)

• Plafond d'investissement : 300 000€ par an et par contribuable

• Avantage fiscal maximum : 63 000€ en métropole, 96 000€ outre-mer

• Extension récente aux copropriétés en difficulté depuis avril 2024

Contrairement au dispositif Pinel désormais limité, la loi Denormandie se concentre sur la revitalisation des centres-villes et la transition énergétique du parc immobilier français.

507 communes éligibles au dispositif Denormandie en 2025

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, votre investissement doit impérativement se situer dans l'une des 507 communes éligibles réparties sur l'ensemble du territoire français. Cette sélection géographique répond à une logique de revitalisation urbaine ciblant les centres-villes en difficulté.

L'éligibilité repose sur trois critères principaux :

→ Communes du programme Action Cœur de Ville (244 villes) → Territoires sous convention ORT - Opération de Revitalisation du Territoire → Communes présentant un besoin important de réhabilitation de l'habitat

Le programme Action Cœur de Ville constitue le socle principal avec 244 communes comme Valenciennes, Douai, Troyes, Poitiers, Limoges ou Quimper. Ces petites et moyennes villes offrent des prix d'acquisition modérés et une demande locative soutenue.

Nouveauté 2024 : Depuis le 11 avril 2024, le dispositif s'étend aux copropriétés en grande difficulté financière et aux opérations ORCOD.

Vérification d'éligibilité : Utilisez le simulateur Service-Public.fr pour confirmer l'éligibilité de votre commune avant tout projet d'investissement locatif ou alors → Découvrez la liste complète des villes éligibles Denormandie et nos conseils pour choisir la meilleure commune pour votre investissement.

Calcul et montant de la réduction d'impôt Denormandie 2025

La réduction d'impôt Denormandie se calcule sur le prix total de l'opération (acquisition + travaux) et s'étale sur la durée d'engagement locatif choisie. Ce mécanisme de défiscalisation immobilière offre une prévisibilité fiscale particulièrement appréciée des investisseurs.

Contrairement aux erreurs fréquentes de calcul de rendement, la réduction Denormandie s'applique de manière linéaire et prévisible, constituant un complément de revenus fiscaux stable pendant toute la durée d'engagement.

Taux de réduction selon la durée d'engagement

Le taux de réduction d'impôt dépend directement de la durée d'engagement locatif choisie lors de l'investissement. Plus l'engagement est long, plus le taux de réduction est avantageux.

*Sur la base du plafond de 300 000€ d'investissement

Possibilités de prolongation :

• Engagement initial 6 ans → Prolongation possible 2 × 3 ans (jusqu'à 12 ans)

• Engagement initial 9 ans → Prolongation possible 1 × 3 ans (jusqu'à 12 ans)

• Bénéfice rétroactif

  du taux supérieur en cas de prolongation

Cette flexibilité permet d'adapter sa stratégie d'optimisation de la rentabilité locative selon l'évolution du marché immobilier local.

Plafonds d'investissement et limites

Le dispositif Denormandie encadre strictement les montants éligibles à la réduction d'impôt pour éviter les effets d'aubaine et cibler les investissements de taille raisonnable.

Plafonds 2025 :

→ Montant d'investissement : 300 000€ maximum par an et par contribuable→ Prix au m² : 5 500€/m² plafonné (surface habitable + annexes/2)→ Nombre d'opérations : 2 investissements maximum par année fiscale→ Plafonnement global : 10 000€/an de niches fiscales cumulées

Calcul du plafond au m² :

Surface prise en compte = Surface habitable + (Surface annexes ÷ 2) Prix/m² = Prix total ÷ Surface prise en compte ≤ 5 500€/m²

Ce double plafonnement (montant global et prix au m²) vise à maintenir l'équilibre entre avantage fiscal et réalité des marchés immobiliers locaux dans les communes éligibles.

Exemple de calcul détaillé 2025

Cas pratique : Appartement T3 à rénover à Troyes

Données de l'investissement :

• Prix d'acquisition : 180 000€

• Frais de notaire : 15 000€

• Travaux de rénovation 70 000€ (26% du total)

• Coût total de l'opération : 265 000€

• Surface habitable : 70 m²

• Engagement choisi : 9 ans

Vérifications des plafonds :

• Prix/m² : 265 000€ ÷ 70 m² = 3 786€/m² ✓ (< 5 500€/m²)

• Montant total : 265 000€ ✓ (< 300 000€)

• Travaux : 70 000€ ✓ (> 25% × 265 000€ = 66 250€)

Calcul de la réduction d'impôt :

• Réduction totale : 265 000€ × 18% = 47 700€

• Réduction annuelle : 47 700€ ÷ 9 ans = 5 300€/an

Cette réduction s'ajoute aux revenus locatifs pour améliorer significativement la rentabilité globale de l'investissement immobilier.

Travaux éligibles et critères de rénovation obligatoires

Ce qu'il faut retenir : Les travaux Denormandie doivent représenter au minimum 25% de l'investissement total et améliorer la performance énergétique d'au moins 20-30%, avec obligation de faire appel à des artisans certifiés RGE.

Les travaux de rénovation constituent le cœur du dispositif Denormandie, avec des exigences techniques précises visant l'amélioration énergétique du logement. Ces critères, plus stricts que pour d'autres dispositifs fiscaux, garantissent la qualité des rénovations et leur impact environnemental.

La réalisation de travaux dans un logement Denormandie nécessite une planification rigoureuse et le respect de normes techniques spécifiques pour maintenir l'éligibilité fiscale.

Amélioration de la performance énergétique (20-30% minimum)

L'amélioration énergétique constitue l'objectif prioritaire du dispositif Denormandie, avec des seuils de performance obligatoires selon le type de logement.

Seuils de performance exigés :

• Logements collectifs : Amélioration minimum de 20% de la performance énergétique

• Maisons individuelles : Amélioration minimum de 30% de la performance énergétique

• DPE post-travaux : Classe énergétique E minimum obligatoire

• Interdiction progressive : DPE F (2028) et G (2025) exclus de la location

Obligations techniques :

→ Certification RGE obligatoire : Tous les artisans intervenant sur les travaux énergétiques doivent être Reconnus Garants de l'Environnement → Audit énergétique : Diagnostic avant/après travaux par un professionnel certifié → Justificatifs techniques : Conservation de toutes les factures et certifications pendant la durée d'engagement

Cette exigence énergétique s'inscrit dans la lutte contre les passoires thermiques et répond aux enjeux de transition écologique du parc immobilier français.

Travaux techniques éligibles (2 types minimum parmi 5)

Le dispositif impose la réalisation d'au moins 2 types de travaux parmi une liste de 5 catégories définies réglementairement, garantissant une rénovation substantielle du logement.

Les 5 catégories de travaux éligibles :

✅ Isolation des combles ou toitures

• Isolation thermique par l'intérieur ou l'extérieur

• Résistance thermique R ≥ 7 m².K/W pour les combles perdus

✅ Isolation des murs extérieurs ou intérieurs

• Résistance thermique R ≥ 3,7 m².K/W (extérieur) ou R ≥ 3,2 m².K/W (intérieur)

• Matériaux certifiés et pose par professionnel RGE

✅ Changement de chaudière ou système de chauffage

• Installation de chaudière à condensation gaz ou fioul

• Pompe à chaleur, chaudière biomasse, ou raccordement réseau de chaleur

✅ Isolation des fenêtres et menuiseries

• Remplacement par des fenêtres double ou triple vitrage

• Coefficient Uw ≤ 1,3 W/m².K pour les fenêtres

✅ Modernisation production d'eau chaude sanitaire

• Chauffe-eau thermodynamique, solaire, ou raccordement réseau

• Efficacité énergétique minimale selon normes en vigueur

Important : Les travaux d'embellissement (peinture, carrelage, cuisine) ne sont pas éligibles au calcul des 25% minimum mais peuvent être réalisés en complément.

Création de surfaces habitables nouvelles

Le dispositif Denormandie autorise également la création de surfaces habitables comme alternative ou complément aux travaux énergétiques, permettant de valoriser le potentiel du bien immobilier.

Types d'aménagements éligibles :

→ Aménagement de combles perdus en espace habitable → Transformation de garage en pièce à vivre → Création de balcons ou terrasses accessibles → Extension du logement (véranda, annexe) → Transformation cave/sous-sol en surface habitable

Contraintes techniques :

• Hauteur sous plafond : Minimum 1,80 m pour les combles

• Accès sécurisé : Escalier aux normes pour les espaces créés

• Déclarations administratives : Permis de construire ou déclaration de travaux selon surface

Cette possibilité de création de surface permet d'améliorer significativement la rentabilité en augmentant la surface louable sans acquisition foncière supplémentaire, particulièrement pertinente dans les centres-villes où le foncier est rare.

Conditions d'éligibilité et obligations locatives 2025

Pour maintenir le bénéfice de la réduction d'impôt Denormandie, l'investisseur doit respecter scrupuleusement les conditions de location définies par la réglementation. Ces obligations, similaires aux plafonds appliqués dans d'autres dispositifs, garantissent l'accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires.

Le non-respect de ces conditions peut entraîner une remise en cause fiscale avec obligation de remboursement des réductions d'impôt perçues, majorées d'intérêts de retard et de pénalités.

Plafonds de loyer 2025 par zone géographique

Les plafonds de loyer Denormandie 2025 augmentent de +3,26% par rapport à 2024, suivant l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ces plafonds s'appliquent au loyer hors charges et varient selon le zonage géographique.

Barèmes 2025 (en €/m²/mois hors charges) :

*Avant application du coefficient de surface

Outre-mer (2025) :

• Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte : 12,41€/m²

• Polynésie française, Nouvelle-Calédonie : 14,75€/m²

Calcul du loyer maximal :

Loyer max = (Plafond zone × Surface) × Coefficient de surface Coefficient = 0,7 + (19 ÷ Surface habitable), plafonné à 1,2

Plafonds de ressources des locataires 2025

Les plafonds de ressources 2025 augmentent de +1,1% par rapport à 2024, basés sur l'inflation hors tabac. Ces seuils concernent le revenu fiscal de référence du locataire de l'année N-2.

Barèmes métropole 2025 (revenus 2023 à prendre en compte) :

Vérifications obligatoires :

• Contrôle des revenus N-2 lors de la signature du bail

• Conservation de l'avis d'imposition du locataire

• Respect des plafonds à chaque renouvellement ou nouveau locataire

Ces plafonds visent à réserver les logements Denormandie aux ménages intermédiaires, exclus du logement social mais ayant des difficultés d'accès au marché libre.

Durée et conditions de location

Le dispositif Denormandie impose des obligations locatives strictes pendant toute la durée de l'engagement, avec des sanctions en cas de non-respect.

Engagement de location :

• Durée minimum : 6 ans (modifiable en 9 ou 12 ans)

• Prolongations possibles : Par tranches de 3 ans

• Usage obligatoire : Résidence principale du locataire uniquement

• Type de bail : Location nue (non meublée) exclusivement

Délais à respecter :

• Mise en location : Maximum 12 mois après achèvement des travaux

• Changement de locataire : Respect des nouveaux plafonds en vigueur

• Location familiale : Possible aux ascendants/descendants hors foyer fiscal

Sanctions en cas de manquement :

• Remise en cause de la totalité des réductions d'impôt perçues

• Intérêts de retard calculés au taux légal majoré

• Pénalités fiscales de 40% du montant dû

L'investissement locatif en Denormandie nécessite donc une planification rigoureuse pour respecter ces contraintes réglementaires.

Fonctionnement du dispositif Denormandie étape par étape

Le parcours d'investissement Denormandie suit une chronologie précise avec des échéances administratives à respecter impérativement. Cette timeline permet d'optimiser la gestion du projet et d'éviter les erreurs compromettant l'avantage fiscal.

Contrairement aux investissements classiques, le dispositif Denormandie impose un calendrier contraint mais prévisible, facilitant la planification financière.

Acquisition et travaux (deadline 31 décembre 2027 pour achat)

Phase 1 : Acquisition (avant le 31 décembre 2027)

• Signature compromis : Vérification éligibilité commune + surface

• Financement : Obtention du prêt immobilier et constitution de l'apport

• Signature authentique : Date limite 31 décembre 2027 pour l'acquisition

• Démarrage travaux : Immédiat ou différé selon la stratégie

Phase 2 : Réalisation des travaux (N+2 maximum)

• Devis détaillés : Selection artisans RGE + planification des interventions

• Déclarations administratives : Permis de construire ou déclaration selon ampleur

• Exécution : Réalisation des travaux avec suivi technique

• Réception : Achèvement avant le 31 décembre N+2 après acquisition

Documents à conserver :

• Acte authentique d'acquisition et compromis de vente

• Toutes factures de travaux et certifications RGE

• Diagnostics énergétiques avant/après travaux

• Déclarations administratives et autorisations

Cette phase détermine l'éligibilité définitive au dispositif et conditionne le montant de la réduction d'impôt.

Mise en location et déclaration fiscale

Phase 3 : Commercialisation (12 mois maximum après travaux)

• Diagnostic technique : DPE post-travaux + diagnostics réglementaires

• Fixation du loyer : Calcul selon plafonds de la zone géographique

• Recherche locataire : Vérification plafonds de ressources + constitution dossier

• Signature bail : Contrat conforme + engagement de durée

Phase 4 : Déclarations fiscales annuelles

• Première année : Option pour le dispositif Denormandie (case à cocher)

• Pièces jointes : Justificatifs de travaux + bail + avis d'imposition locataire

• Années suivantes : Déclaration des revenus fonciers + justificatifs de location

• Changement locataire : Mise à jour des plafonds + nouveaux justificatifs

Calendrier fiscal type :

Année N : Acquisition + travaux Année N+1 : Achèvement + première location Année N+2 : Première déclaration avec option Denormandie Années N+3 à N+8/11/14 : Déclarations de suivi

Cette traçabilité administrative garantit le maintien des avantages fiscaux et facilite les contrôles de l'administration.

Nouveautés 2025 : extension aux copropriétés en difficulté

L'extension du dispositif Denormandie aux copropriétés en difficulté constitue une évolution majeure pour 2025, répondant aux enjeux de réhabilitation du parc de logements collectifs anciens. Cette nouveauté ouvre de nouvelles opportunités d'investissement dans des secteurs jusqu'alors exclus.

Cette évolution s'inscrit dans la loi du 9 avril 2024 visant l'accélération de la rénovation de l'habitat dégradé, complétant les dispositifs existants de revitalisation urbaine.

Types de copropriétés éligibles depuis le 11 avril 2024 :

→ Copropriétés sous administration provisoire

• Procédure judiciaire pour dysfonctionnement grave

• Difficultés financières avérées de la copropriété

• Plan de redressement validé par le tribunal

→ Copropriétés ORCOD (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées)

• Périmètre défini par arrêté préfectoral

• Opérations locales ou d'intérêt national (ORCOD-IN)

• Coordination publique des interventions de réhabilitation

Conditions spécifiques :

• Travaux collectifs : Participation aux travaux de la copropriété comptabilisée

• Quote-part : Coût des travaux syndic inclus dans le calcul des 25%

• Échéancier : Étalement possible des appels de fonds sur plusieurs années

• Justificatifs : Procès-verbaux d'AG + factures syndic conservés

Avantages pour l'investisseur :

• Effet de levier : Travaux collectifs financés partiellement par les autres copropriétaires

• Valorisation : Requalification globale de l'immeuble et du quartier

• Sécurisation : Encadrement public des opérations de réhabilitation

Cette extension permet d'investir dans des copropriétés en centre-ville bénéficiant d'un accompagnement public renforcé, avec des perspectives de valorisation importantes après requalification. Les stratégies d'investissement peuvent ainsi intégrer cette nouvelle dimension collective de la rénovation urbaine.

Copropriétés sous administration provisoire

Les copropriétés sous administration provisoire constituent une nouvelle catégorie d'éligibilité Denormandie depuis le 11 avril 2024, ciblant les immeubles collectifs en grave difficulté de gestion.

Conditions d'éligibilité spécifiques :

→ Procédure judiciaire en cours : Désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal judiciaire→ Dysfonctionnements avérés : Défaillance du syndic, impayés massifs, travaux urgent différés→ Plan de redressement : Validation judiciaire d'un programme de remise en état→ Période d'éligibilité : Pendant toute la durée de l'administration provisoire

Particularités de l'investissement :

• Quote-part travaux : Les appels de fonds exceptionnels comptent dans les 25% minimum

• Échelonnement : Possibilité d'étalement des paiements selon décision de justice

• Garanties renforcées : Contrôle judiciaire des dépenses et de l'avancement des travaux

• Valorisation accélérée : Sortie de la procédure synonyme de requalification complète

Cette procédure offre aux investisseurs l'opportunité d'acquérir dans des immeubles à fort potentiel de valorisation, avec un encadrement juridique sécurisant les investissements.

Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD)

Les opérations ORCOD représentent l'outil le plus structurant de requalification des copropriétés dégradées, avec un élargissement significatif de l'éligibilité Denormandie en 2025.

Critères d'éligibilité élargis :

ORCOD classiques (périmètre local) :

• Arrêté préfectoral définissant le périmètre d'intervention

• Copropriétés présentant des désordres techniques majeurs

• Coordination des financements publics et privés

• Accompagnement technique et social des copropriétaires

ORCOD-IN (Intérêt National) :

• Déclaration d'intérêt national par arrêté ministériel

• Enjeux dépassant le cadre local (quartiers emblématiques)

• Moyens financiers et techniques renforcés

• Pilotage par l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU)

Avantages pour l'investisseur Denormandie :

• Subventions publiques : Participation de l'État et collectivités aux travaux collectifs

• Ingénierie technique : Assistance maîtrise d'ouvrage financée publiquement

• Requalification globale : Traitement simultané du bâti et des espaces publics

• Sécurisation financière : Encadrement strict des coûts et des délais

Les perspectives de plus-value dans ces opérations sont particulièrement attractives, la requalification ORCOD transformant durablement l'attractivité du quartier et la valeur patrimoniale des biens.

Avantages fiscaux et cumuls possibles

L'optimisation fiscale Denormandie ne se limite pas à la réduction d'impôt principale. Les cumuls autorisés avec d'autres dispositifs fiscaux et aides publiques permettent de maximiser la rentabilité de l'investissement immobilier.

Cette approche globale de défiscalisation immobilière nécessite une planification précise pour respecter les plafonnements et optimiser les calendriers de versement des aides.

Cumul avec déficit foncier

Le cumul Denormandie + déficit foncier constitue l'une des optimisations fiscales les plus efficaces pour les investisseurs réalisant d'importants travaux de rénovation.

Mécanisme de cumul :

→ Travaux minimum Denormandie : 25% du coût total ouvrent droit à la réduction d'impôt→ Travaux excédentaires : Part dépassant les 25% génère du déficit foncier déductible→ Double avantage : Réduction d'impôt + déduction des revenus fonciers→ Plafond déficit : 10 700€/an de déficit imputable + report possible

Exemple de calcul optimisé :

Investissement total : 300 000€ Travaux réalisés : 100 000€ (33% du total) Denormandie : 300 000€ × 18% = 54 000€ de réduction Déficit foncier : (100 000€ - 75 000€) = 25 000€ déductibles Soit : 10 700€ en N + 14 300€ reportables sur 10 ans

Stratégie de timing :

• Réduction Denormandie : Étalée sur 6-12 ans selon engagement

• Déficit foncier : Déduction immédiate dans la limite de 10 700€/an

• Reports d'excédents : Conservation sur 10 ans des déficits non imputés

Cette combinaison permet de gérer efficacement la fiscalité sur le long terme, particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés.

Aides complémentaires (MaPrimeRénov', TVA réduite)

Les aides publiques cumulables avec Denormandie réduisent significativement le coût des travaux de rénovation énergétique, améliorant la rentabilité globale de l'investissement.

MaPrimeRénov' (sous conditions) :

• Éligibilité : Logements de plus de 15 ans (2 ans pour remplacement chaudière fioul)

• Montants : Variables selon revenus du propriétaire et gain énergétique

• Travaux concernés : Isolation, chauffage, ventilation, audit énergétique

• Cumul autorisé : Avec Denormandie sans limitation spécifique

TVA réduite à 5,5% :

• Travaux éligibles : Rénovation énergétique et amélioration de la performance

• Application automatique : Sur factures des artisans RGE

• Économie substantielle : 14,5 points de TVA sur le coût des travaux

• Conditions : Logement de plus de 2 ans, attestation propriétaire

Autres aides locales :

• Collectivités territoriales : Subventions complémentaires selon région

• Action Logement : Prêts à taux préférentiels pour salariés du privé

• Certificats d'Économie d'Énergie : Primes versées par les fournisseurs d'énergie

Calcul d'impact global :

Travaux énergétiques : 80 000€ HT - TVA 5,5% au lieu de 20% : Économie de 11 600€ - MaPrimeRénov' moyenne : 3 000€ à 8 000€ - Réduction totale : 15 000€ à 20 000€ sur le coût travaux

Cette optimisation multi-dispositifs peut réduire de 20 à 25% le coût réel des travaux de rénovation énergétique.

Loc'avantages ou Denormandie : quel dispositif choisir ?

Le dispositif Loc'avantages, créé en 2022, propose une approche radicalement différente de la défiscalisation immobilière. Contrairement à Denormandie qui impose des travaux représentant 25% de l'investissement dans 507 communes spécifiques, Loc'avantages s'applique sur l'ensemble du territoire français sans obligation de rénovation.

La réduction d'impôt Loc'avantages varie de 15% à 35% selon l'effort de modération du loyer consenti par l'investisseur, contre un taux fixe de 12% à 21% pour Denormandie. Cette flexibilité permet d'adapter la défiscalisation à la situation de chaque bien immobilier.

Ces deux dispositifs sont exclusifs sur un même bien mais peuvent coexister dans un portefeuille diversifié. Denormandie convient aux investisseurs maîtrisant les travaux et visant la valorisation patrimoniale, tandis que Loc'avantages privilégie la simplicité administrative et l'accessibilité géographique.

Quelles différences entre Denormandie la loi Pinel ?

Comparatif Denormandie vs Pinel :

Avantages spécifiques Denormandie :

• Prix d'acquisition généralement inférieurs dans les villes moyennes

• Effet de levier des travaux sur la valorisation du bien

• Impact environnemental positif via la rénovation énergétique

• Diversification géographique dans des marchés moins tendus

La fin du Pinel repositionne l'investissement dans l'ancien comme stratégie prioritaire de défiscalisation immobilière.

La loi Denormandie s'impose ainsi comme le dispositif incontournable de la défiscalisation immobilière jusqu'en 2027, alliant avantages fiscaux, impact environnemental et revitalisation urbaine dans une approche d'investissement responsable et rentable.