Rendement locatif : top 10 des villes les plus rentables (& les pires)

Investir dans l'immobilier demande du temps et de la réflexion : évaluer le marché, calcul du rendement locatif... Beaucoup de critères sont à prendre en compte. Parmi eux, l'emplacement de votre location est primordiale. Il crée une partie de la valeur de votre bien. Où investir ? Quelles sont les villes avec le meilleur taux de rendement ? Découvrez nos conseils pour acheter au bon endroit !

Villes du sud VS Villes du Nord

Il existe une différence de rendement entre les villes du Nord et celles du Sud. Par exemple, des villes comme Tourcoing, Roubaix, Rouen ou encore Metz sont en moyenne moins chères pour l'achat d'un appartement que les villes du sud, comme Aix en Provence ou Perpignan, où le prix a tendance à être relativement plus élevé.

Globalement, plus une ville est petite avec un prix de l'immobilier bas, plus le rendement locatif sera fort.

Au contraire, la rentabilité locative sera moindre pour les grandes villes où le prix de l'immobilier est élevé. Mais il faut prendre en compte les autres critères comme le risque de vacances locatives Le choix de la ville ou de la commune de votre investissement dépendra aussi du type de location : pour un système à courte durée, il est plus judicieux de cibler une ville touristique du Sud comme Nîmes qu'une ville du Nord comme Mulhouse par exemple.

Bon à savoir : Le taux de rendement dans la même ville dépend également de la zone où se trouve le bien : tous les endroits d'une même ville ne se valent pas.

Top 10 des villes au meilleur rendement locatif

Découvrez notre classement des villes les plus rentables en France !

Bon à savoir : Les chiffres communiqués sont des indicateurs des taux de rendement locatif des villes les plus rentables en France. Les taux sont des moyennes. Bien sûr, elle dépend de plusieurs autres critères : qualité du logement, loyers de l'appartement. Il est fortement recommandé de tout étudier avant d'investir. La rentabilité est brute et non nette (donc sans les charges), au besoin consultez notre page pour calculer le rendement net.

1. Nantes

En numéro 1 du top 10 des villes offrant le meilleur rendement locatif, on retrouve la métropole de Nantes. Son emplacement est la principale raison de cette place : située à moins d'une heure de la plage, la ville permet également de rejoindre la capitale en seulement 2h30 en TGV. C'est une ville dynamique qui a tout pour plaire aux investisseurs.

Le plus haut rendement locatif pour la ville de Nantes est un studio avec 5.89%. Un rendement de 5.89% ou un 2 pièces avec une rentabilité locative potentielle de 5.11%.

Rentabilité locative à Nantes : 5,89 % brute

Prix au mètre carré : 3862 euros

Meilleurs quartiers pour acheter un bien à Nantes :

1. Centre ville

2. Quartier de l'Edre

3. Quartier Procé Moncelet

2. Toulouse

Ville étudiante au dynamisme économique particulièrement intéressant, Toulouse est une ville idéale pour investir. Ville d'avenir grâce à ses aménagements urbains et verts, elle offre une qualité de vie très agréable pour ses habitants.

Pour viser le plus haut rendement locatif à Toulouse, tournez vous vers un studio avec une rentabilité locative potentielle de 5.99%. ou un appartement 4 pièces à 5.06%. En plus d’une bonne rentabilité, acheter à Toulouse c’est miser sur une plus-value immobilière importante.

Rentabilité locative brute : 5,99%

Prix au mètre carré : 3775 euros

Meilleurs quartiers pour acheter à Toulouse :

1. La cartoucherie.

2. Lardenne.

3. Compans-Caffarelli.

4. Les Ponts-Jumeaux.

3. Rennes

En troisième position, Rennes est célèbre pour son patrimoine, son dynamisme et sa qualité de vie. Située à une cinquantaine de kilomètres des côtes de la Manche, elle attire chaque année de nouveaux habitants et étudiants grâce à son importante offre culturelle, son faible taux de chômage et ses prix immobiliers raisonnables. De nombreux touristes visitent également la ville pour son authenticité et son patrimoine médiéval. Reliée à Paris en 1h30, c’est un très bon choix pour acheter un bien.

Le meilleur taux de rendement possible à Rennes est de 5,99% avec l’achat d’un studio ou 5,48% avec un 2 pièces avec un rendement locatif de 5.48%.

Rentabilité locative Rennes : 5,99 % brute

Prix au mètre carré : 4143 euros

Meilleurs quartiers pour un investissement à Rennes :

1. Beaulieu

2. Hypercentre

3. Quartier de la gare

4. Sainte Thérèse

5. VilleJean-Beauregard

4. Montpellier

Très touristique et étudiante, Montpellier possède des avantages non négligeables, notamment le climat méditerranéen, la vie culturelle riche et le cadre agréable. Chaque année, plus de 500 000 touristes viennent y séjourner. Axe de communication important reliant l'Italie et l'Espagne, Montpellier est également particulièrement proche de la mer, ce qui participe à en faire un choix idéal pour investir.

Pour Montpellier, la meilleure rentabilité locative possible est un studio à 6.10%. Vous pouvez aussi opter pour un 4 pièces avec un rendement locatif de 5.79%.

Rentabilité locative : 6,10% brute

Prix au mètre carré : 3371 euros

Meilleurs quartiers pour acheter à Montpellier :

1. L’Ecusson

2. Port-Marianne

3. Richter

4. Boutonnet

5. Lille

Lille a de quoi séduire les investisseurs grâce à ses nombreux atouts : très appréciée par les étudiants pour son cadre de vie et sa proximité avec la Belgique, Lille est devenue une vraie métropole européenne dynamique grâce à l’Eurostar qui la relie en quelques heures à des villes comme Londres, Paris ou encore Amsterdam.

Pour viser le taux le plus haut, misez sur un studio avec une rentabilité brute allant jusqu’à 5,88% ou une maison 5 pièces pouvant offrir jusqu’à 5,10% de rentabilité.

Rentabilité locative : 5,88%

Prix au mètre carré : 3563 euros

Meilleurs quartiers pour investir à Lille :

1. Centre.

2. Fives.

3. Wazemmes.

4. Vauban Esquermes.

5. Le Vieux-Lille.

6. Reims

Située à proximité de Paris, Reims est une ville qui séduit de plus en plus d’investisseurs. Et pour cause ! Surnommée “la cité des rois” c’est une au patrimoine historique et culturel important. Elle est aussi au cœur d’axes de communication. Economiquement parlant, Reims est pleine de ressources : reconnue pour son Champagne, elle attire les touristes aussi bien que les habitants.

Le plus haut rendement locatif est un studio avec 7.31%. ou un appartement 2 pièces avec un pour 6.15%.

Rentabilité locative : 7,31%

Prix au mètre carré : 2572 euros

Meilleurs quartiers pour investir à Reims :

1. Jean-Jaurès

2. Clémenceau

3. Barbâtre

4. Centre ville

7. Angers

Depuis quelques temps, Angers connaît une forte demande. La ville mérite grandement sa place dans ce classement grâce à ses nouveaux quartiers, son économie dynamique, et sa forte politique culturelle. Ville étudiante, Angers multiplie les atouts qui séduisent les investisseurs immobiliers. Même si l'on voit les investissements à la hausse depuis plusieurs années, les logements restent abordables et peuvent permettre une bonne rentabilité.

Pour viser le meilleur rendement possible à Angers, choisissez un studio avec un rendement possible de 7.44% ou un 3 pièces pour atteindre 6.79%.

Quartiers les plus attractifs où investir :

1. Justices / Madeleine

2. La Fayette

3. Saint Michel/ Saint-Serge

4. Belle Beille.

Rendement locatif : 7,44% brut

Prix au mètre carré : 3221 euros

8. Marseille

Marseille, climat méditerranéen, proche de la mer et de la montagne, séduit de plus en plus de Français qui s’y installent en grand nombre depuis quelques années. Très riche culturellement, c’est une ville du Sud où le prix reste très abordable par rapport aux villes voisines de la Côte d’Azur. Plus d'information dans nos articles sur les investissements immobiliers à la montagne et à la mer.

Pour obtenir le meilleur rendement locatif à Marseille, vous pouvez acheter un studio afin d’atteindre une rentabilité 6.64%. Notez que la hausse du prix de l’immobilier dans la ville ne cesse d’augmenter. Si le rendement est moins intéressant que pour d’autres villes de ce top, la plus value immobilière est un énorme atout pour investir dans cette jolie ville.

Meilleurs quartiers pour un achat à Marseille

1. La Joliette

2. Baille

3. Chutes-la-vie

4. Noailles

Rendement locatif : 6,64%

Prix au mètre carré : 3388 euros

9. Le Mans

Vous connaissez forcément les 24h du Mans, course automobile mondialement connue, qui fait la renommée de la ville. Grâce à cet évènement et à ses axes de communication, la ville attire de nombreux touristes et de nouveaux habitants chaque année. Très agréable à vivre, elle possède de nombreux espaces naturels et sportifs. Sa côte est en hausse depuis quelques années, ce qui en fait une ville idéale pour investir.

Au Mans, vous devez investir dans un studio pour atteindre une rentabilité potentielle de 9.26% ou un appartement 3 pièces avec un rendement possible de 8.03%.

Rendement locatif : 9,26 %

Prix au mètre carré : 2024€

Meilleurs quartiers pour investir au Mans

1. Vieux Mans

2. Ribay

3. Saint Nicolas

10. Saint Etienne

Située à seulement quelques kilomètres de Lyon, Saint-Etienne est une ville riche culturellement et économiquement. En pleine croissance, c’est une ville étudiante dynamique beaucoup plus accessible que Lyon au niveau des loyers. Particulièrement bien desservie, c’est une ville d’avenir qui attire de plus en plus d’habitants grâce à tous les projets urbains mis en place pour redorer son image.

Quel rendement locatif ?

Le meilleur rendement à Saint Etienne est un studio avec une rentabilité brute possible de 10.12%. Egalement, investir dans un 2 pièces peut-être intéressant, avec un rendement possible de 9.87%.

Meilleurs quartiers pour investir à Saint-Etienne

1. Badouillère

2. Cours Fauriel

3. Manufacture - Plaine Achille

4. L'hyper-centre

5. Bergson

Rendement locatif :10,12%

Prix au mètre carré : 1263€

Un investissement en fonction de vos objectifs

Il est essentiel d'analyser la rentabilité du bien pour la bonne gestion de votre investissement. Certaines villes sont plus rentables que d'autres (certaines ont une tension locative jusqu'à 16x celles d'autres villes) mais il est crucial de faire ce choix selon vos objectifs : une ville comme Saint-Etienne sera plus adaptée à un objectif d'augmentation de revenus tandis qu'un investissement dans un appartement avec vue sur mer correspondra également à un investissement pour constituer un patrimoine.

Vous connaissez désormais les villes les plus rentables pour acheter un bien en France. Complétez votre lecture avec les quartiers les plus attractifs pour les investisseurs immobiliers, notre article sur les villes européennes les plus rentables et le guide des meilleurs pays pour un investissement immobilier. Gardez en tête que vous souhaitez investir dans une ville loin de chez vous, pensez à prendre en compte les frais de transport puisqu'il est possible que vous ayez à faire les déplacements ou moins régulièrement.

Quels critères pour trouver les villes où investir ?

Pour évaluer les villes les plus propices à l'investissement immobilier, il est crucial d'examiner attentivement divers facteurs afin de discerner celles qui offrent les meilleures opportunités et celles qu'il est préférable d'éviter.

Tension locative

L'un des principaux critères à considérer est la tension locative. Cela se réfère à la difficulté pour les individus de trouver des logements à louer dans une ville spécifique. Une forte tension locative, indiquant un déséquilibre entre offre et demande de logements locatifs, peut signifier une augmentation des loyers et une rareté des biens disponibles.

Pour mesurer cette tension, plusieurs approches sont possibles, comme l'exploration du marché local, la consultation des agences immobilières, ou la participation à des visites de biens. Des villes telles que Paris et Lyon sont connues pour leur forte tension locative.

Voici un tableau récapitulatif des villes ayant une tension locative de 20% (le plus élevé en France à notre connaissance). Essayez de déterminer le département le plus commun dans cette liste, êtes-vous surpris ? ;-)

L'évolution démographique

Un autre facteur important est l'évolution démographique. Cette donnée révèle le nombre de résidents dans une ville et sert d'indicateur pour évaluer la facilité de trouver des locataires. Par exemple, une ville comme Saint-Etienne, avec une population en déclin, peut présenter des risques en termes de rentabilité immobilière.

Selon les données de l'INSEE, voici les principales aires urbaines avec la meilleures croissance démographique :

La rentabilité

La rentabilité est évidemment essentielle. Elle doit être envisagée sur le long terme, prenant en compte non seulement les loyers perçus, mais aussi l'évolution potentielle des prix immobiliers dans la ville.

Il est possible qu'une ville comme Saint-Etienne, malgré des loyers attractifs et une proximité avec Lyon, ne soit pas avantageuse sur le long terme en raison de la dévaluation des biens et de sa baisse démographique.

L'évolution des prix immobiliers 

L'évolution des prix immobiliers est un autre critère crucial. Investir dans une ville où les prix sont en hausse est généralement une bonne idée, tandis que les villes avec des prix en baisse peuvent présenter un risque financier.

Tours et Angers se distinguent avec des augmentations de plus de 17 % en un an, Tours passant à 3 197 € par mètre carré et Angers à 3 351 € par mètre carré à partir de 2021 selon SeLoger.

Brest a également connu une augmentation annuelle significative de 14 % en 2021, atteignant environ 2 263 € par mètre carré.

Reims, Grenoble, Orléans et Aix-en-Provence ont connu des augmentations allant de 10 à 12 %.

Pour le début de l'année 2021, Évreux a connu une augmentation de 19,8 %, Tourcoing de 19,4 %, Saint-Quentin de 19,3 % et Laval a enregistré une hausse des prix de l'immobilier de 18,9 %.

En outre, un rapport de Capital mentionne que des villes comme Nice ont connu une augmentation de 11 %, Ajaccio de 10,1 % et Perpignan de 7,4 % au cours des trois derniers mois à partir de la date du rapport en juillet 2022

Les projets d'urbanisme et l'économie locale

Enfin, les projets d'urbanisme et l'économie locale sont des indicateurs de l'attractivité future d'une ville. Les initiatives d'aménagement et le dynamisme économique sont des signes prometteurs pour un investissement locatif.

Ces éléments sont les piliers de votre raisonnement stratégique, mais ils sont connus de tous les investisseurs et s'en contenter peut vous limiter. Approfondissons cela avec des conseils 100% Trackstone ! 

Influence des projets d'urbanisme sur la rentabilité locative :

​Les projets d'urbanisme futurs jouent un rôle crucial dans la détermination de la rentabilité locative d'une ville. Des développements tels que de nouveaux quartiers résidentiels, des infrastructures de transport, ou des zones commerciales peuvent significativement augmenter l'attractivité d'une région, entraînant une hausse de la demande de location et donc des loyers. 

Par exemple, l'arrivée d'une nouvelle ligne de TGV ou la construction d'un port peut rendre une ville plus dynamique et accessible, augmentant son potentiel locatif. En termes de rendement net, cela signifie que les investissements immobiliers dans ces zones peuvent devenir plus rentables.

Exemple chiffré : Un exemple notable de l'impact des projets d'urbanisme sur la rentabilité locative est le projet de relocalisation de l'école EM Lyon qui a fait grimper le prix des biens dans la zone.

Autre exemple, le projet Euratlantique à Bordeaux. Ce grand projet d'aménagement urbain vise à transformer Bordeaux en une métropole européenne majeure. S'étendant sur environ 738 hectares, le projet Euratlantique prévoit la création de nouveaux quartiers résidentiels, de zones d'activités économiques, de commerces, ainsi que d'espaces verts.

Ce développement a un impact significatif sur la demande de logements dans la région, rendant l'investissement immobilier particulièrement intéressant. Avec l'ajout de ces nouvelles infrastructures et la modernisation de la zone, les prix de l'immobilier ont connu une hausse notable. Avant le projet, le prix moyen au mètre carré dans les secteurs concernés était relativement modéré. Cependant, depuis le début du projet et avec la perspective de son achèvement, les prix ont considérablement augmenté.

Par exemple, dans certains secteurs de la zone Euratlantique, les prix au mètre carré ont augmenté de 20% à 30% depuis l'annonce du projet. Si un appartement coûtait auparavant 2 800 euros par mètre carré, il a pu atteindre 3 600 euros ou plus, influençant ainsi positivement la rentabilité brute pour les investisseurs.

Tendances démographiques à considérer avant d'investir :

​Les tendances démographiques sont des indicateurs clés à prendre en compte avant d'investir dans une ville spécifique. Une ville attirant un nombre croissant de jeunes professionnels, d'étudiants, ou de retraités peut offrir de meilleures opportunités de location. 

La présence d'universités, d'entreprises ou de zones de retraite peut influencer la demande de location. Par exemple, une ville universitaire peut offrir un excellent rendement locatif pour les petits appartements ou studios. 

La rentabilité nette dans ces villes est souvent attrayante en raison d'une demande locative constante et d'un faible taux de vacance.

Exemple chiffré : Montpellier, reconnue pour sa population étudiante et son climat agréable, présente un intérêt particulier pour les investisseurs. Avec une population étudiante d'environ 70 000 et un prix moyen au mètre carré autour de 3 400 euros pour les appartements et une tension locative maximale, la ville offre une rentabilité locative nette moyenne de 5%, bien au-dessus de la moyenne nationale.

Quelle est l'influence de la connectivité des transports sur la rentabilité locative dans une ville donnée ?

La connectivité des transports dans une ville joue un rôle crucial dans la rentabilité locative d'un investissement immobilier. Un emplacement proche de moyens de transport efficaces, comme une gare TGV ou une ligne de métro, rend un bien plus attractif pour les locataires. 

Cela se traduit souvent par une demande locative élevée et la possibilité de fixer des loyers plus élevés. Par exemple, dans une grande ville dynamique comme Bordeaux, un appartement proche de la gare Saint-Jean pourrait se louer à un prix au mètre carré nettement plus élevé qu'un bien similaire situé dans un quartier moins bien desservi. 

Cela influe directement sur la rentabilité locative nette et brute. Ainsi, pour un investisseur, choisir des secteurs à cibler proches des transports est un atout majeur pour maximiser le rendement locatif.

Exemple Chiffré :  Prenons l'exemple de Bordeaux, qui a vu ses prix immobiliers grimper de manière significative après la mise en service de la ligne TGV la reliant directement à Paris. Avant le projet, le prix moyen au mètre carré était d'environ 3 500 euros ; après l'achèvement du TGV, ce prix a grimpé à plus de 4 500 euros, augmentant ainsi la rentabilité brute pour les investisseurs.

Quels sont les risques et les opportunités d'investir dans des villes à fort potentiel touristique ?

Investir dans des villes touristiques présente à la fois des risques et des opportunités. 

Du côté des opportunités, ces villes, souvent situées à proximité de la mer ou dans des zones de haute valeur culturelle, attirent un grand nombre de touristes chaque année. Nous y revenons dans notre article dédié aux rendements locatifs des biens sur la cote.

Cela se traduit par une demande locative élevée, surtout en saison, ce qui peut augmenter le taux de rentabilité nette de l'investissement. Par exemple, des villes comme Marseille ou Nice offrent un potentiel de location saisonnière très rentable.

Cependant, il existe des risques associés. La dépendance au tourisme peut rendre le marché locatif volatile, avec des périodes creuses hors saison. De plus, certaines villes peuvent imposer des restrictions sur les locations de courte durée, impactant ainsi le rendement. Il est important de bien analyser la fiscalité locale et les frais de gestion, car ils peuvent varier considérablement d'une commune à l'autre.

En somme, choisir une ville sous-évaluée pour un investissement locatif demande une recherche approfondie et une compréhension des tendances du marché immobilier. L'objectif est de trouver une commune offrant un bon équilibre entre un prix d'achat raisonnable, un potentiel de croissance, et une demande locative stable.

Quelles sont les villes où il ne faut pas investir ?

Pour finir nous nous sommes penchés sur notre data à disposition pour vous livrer les villes avec le pire rendement locatif à ce jour.

Pour faire vos armes en investissement et aiguiser votre oeil, un exercice intéressant est d'aller consulter la page des analyses en question pour essayer de comprendre ce qui peut expliquer cette mauvaise performance économique !