DPE F que faire ? Spécificités et conseils

‼️ Échéance critique 2028 : il vous reste moins de 2 ans avant l'interdiction de location des logements classés F. Voici la feuille de route opérationnelle.

Votre logement est classé F au DPE et vous avez moins de 2 ans pour décider de votre stratégie. Au 1er janvier 2028, l'interdiction de mise en location des logements F entrera en vigueur en France métropolitaine. Votre bien rejoint actuellement les 1,8 million de logements classés F selon les chiffres du Service des Données et Études Statistiques (SDES) au 1er janvier 2025.

Sans action, trois échéances vont vous frapper en cascade. Le gel des loyers est déjà effectif depuis le 24 août 2022, vous ne pouvez ni augmenter le loyer ni l'indexer sur l'IRL lors d'un renouvellement de bail. La décote à la vente atteint 15 % en moyenne nationale et grimpe à 22 % en zone détendue. L'interdiction de relouer en 2028 ferme définitivement la porte des nouveaux baux et des renouvellements tacites. Au-delà de 2028, votre seule option de mise en location passe par une rénovation énergétique préalable.

A retenir :

• Pour passer de F à D, comptez 25 000 à 45 000 € bruts, soit 12 000 à 22 000 € nets après MaPrimeRénov Parcours Accompagné, éco-PTZ et CEE

• La décote vente d'une maison classée F atteint -15 % en moyenne nationale, jusqu'à -22 % en zone détendue

• L'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison F depuis le 1er avril 2023

Voici la feuille de route opérationnelle pour sortir de la classe F en 2026 : ce que la réforme peut vous apporter gratuitement, les travaux à réaliser dans le bon ordre, le coût net réel après aides, le délai pour tenir 2028, et les options si la rénovation n'est pas votre choix.

Réforme du DPE 2026 : votre logement classé F peut-il devenir E sans travaux ?

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 est la première bonne nouvelle réglementaire pour les propriétaires de logements F depuis la loi Climat et Résilience de 2021. Le coefficient d'énergie primaire appliqué à l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette baisse de 17,4 % traduit dans le calcul du DPE la réalité du mix électrique français, largement décarboné.

Pour un propriétaire d'un logement classé F chauffé à l'électricité, l'impact peut être spectaculaire. Selon les estimations du Ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements basculent automatiquement vers une meilleure classe au DPE en 2026, dont une part significative passe de F à E ou de G à F. Une maison classée F avec une consommation d'énergie primaire de 380 kWh/m²/an avant la réforme se retrouve à environ 314 kWh/m²/an, soit une bascule en E. Une maison de 420 kWh/m²/an passe à 347 kWh/m²/an, toujours en E mais à la frontière du F.

La marche à suivre pour vérifier si votre logement est concerné dépend de votre situation actuelle. Si votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 avec l'ancienne méthode, vous pouvez demander la régénération automatique de votre étiquette énergie sur l'observatoire DPE de l'Ademe. Cette procédure gratuite ne nécessite aucun déplacement de diagnostiqueur. Si votre DPE est plus ancien ou n'existe pas, faites réaliser un nouveau diagnostic par un diagnostiqueur certifié inscrit sur l'annuaire de l'Ademe. Comptez 100 à 250 € selon la surface et la complexité du bâti.

Attention, la réforme ne concerne pas tous les logements F. Si votre bien est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, l'étiquette énergie ne change pas. Vous restez en classe F et l'interdiction de location 2028 s'applique pleinement. Pour ces propriétaires, seule une rénovation énergétique permet de sortir du statut de passoire thermique. Pour le détail complet des changements introduits par la nouvelle réglementation, consultez notre guide dédié à la réforme du DPE 2026.

Quels travaux pour passer de F à E ou D : feuille de route opérationnelle

Sortir un logement de la classe F demande une intervention coordonnée sur plusieurs postes. Contrairement à un logement classé E ou D où un seul geste de rénovation peut suffire à gagner une classe, le F nécessite généralement deux à trois travaux combinés pour passer en D, ou une rénovation globale pour viser le C. L'ordre d'intervention est critique : isolation d'abord, chauffage ensuite, ventilation pour finir.

Isolation des combles ou de la toiture. La toiture cause 25 à 30 % des pertes de chaleur. C'est le poste le plus rentable du marché : 30 à 80 € par mètre carré pour des combles perdus, 100 à 150 € par mètre carré pour des combles aménagés. Pour une maison de 100 mètres carrés, comptez 3 000 à 8 000 € pour un gain immédiat d'une classe au DPE dans la majorité des cas. Le retour sur investissement se fait en 3 à 5 ans uniquement par les économies de chauffage.

Isolation des murs. Deuxième poste de déperdition à 20-25 %, l'isolation des murs se fait par l'extérieur (ITE) à 100-200 € par mètre carré, ou par l'intérieur (ITI) à 50-100 € par mètre carré. L'ITE est plus performante et n'empiète pas sur la surface habitable, mais elle modifie l'aspect extérieur. L'ITI est plus accessible mais réduit la surface intérieure de 5 à 10 cm par mur. Pour une maison de 100 mètres carrés avec 120 mètres carrés de murs extérieurs, l'ITE représente 12 000 à 24 000 €, l'ITI 6 000 à 12 000 €.

Remplacement des fenêtres. Les fenêtres représentent 10 à 15 % des pertes de chaleur. Le passage au double vitrage performant (Uw inférieur à 1,3 W/m².K) coûte 500 à 1 000 € par fenêtre standard. Pour une maison équipée de 8 à 10 fenêtres, comptez 4 000 à 10 000 €. Le triple vitrage est pertinent en zone très froide ou pour les baies orientées au nord.

Remplacement du système de chauffage. C'est le poste qui apporte le plus gros gain au DPE pour un logement F équipé d'une chaudière fioul, d'une chaudière gaz ancienne ou de convecteurs électriques d'ancienne génération. Les options en 2026 :

• Pompe à chaleur air/eau

  : 12 000 à 18 000 €. Coefficient de performance autour de 4. Compatible avec radiateurs basse température et plancher chauffant. Aides MaPrimeRénov jusqu'à 10 000 € pour les ménages très modestes, 5 000 € pour les modestes

• Chaudière à granulés bois

  : 15 000 à 22 000 €. Très performante en zone rurale, nécessite un espace de stockage

• Pompe à chaleur air/air (climatisation réversible)

  : 6 000 à 10 000 €. Moins puissante mais moins coûteuse, aides limitées

• Chaudière à condensation gaz

  : 4 000 à 6 000 €. Solution transitoire, non éligible MaPrimeRénov à partir de 2027

Ventilation mécanique contrôlée (VMC). Une VMC simple flux hygroréglable coûte 800 à 2 000 €. Une VMC double flux récupère jusqu'à 90 % de la chaleur de l'air extrait, pour 4 000 à 7 000 € installée. La ventilation est obligatoire dans toute rénovation globale et pèse 5 à 10 % du DPE final.

Pour passer de F à D, la combinaison la plus efficace en termes de coût et de gain de classes est généralement : isolation des combles + remplacement de la chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur + VMC simple flux hygroréglable. Cette feuille de route représente un investissement de 20 000 à 32 000 € bruts pour une maison individuelle de 100 mètres carrés. Pour viser le C, ajoutez l'isolation des murs ou des fenêtres. Pour aller plus loin sur la priorisation des travaux, consultez notre guide dédié à l'amélioration du DPE.

Combien coûte la rénovation F vers D ou E en 2026 : fourchettes nettes

Les coûts de rénovation pour sortir d'un logement de la classe F varient selon la surface, l'état du bâti et l'objectif visé. Pour rester dans le cadre légal de location après 2028, le minimum est de passer en E. Pour sécuriser durablement la valeur du bien et ne pas se retrouver bloqué en 2034 avec l'interdiction des E, viser le D est l'option la plus rationnelle.

Le coût médian d'une rénovation F vers D pour une maison individuelle s'établit autour de 38 000 € bruts selon les remontées des artisans RGE en 2025. La dispersion est large car elle dépend de l'état initial du bâti, de la complexité d'accès, du type de chauffage à remplacer et de la zone climatique. Le coût au mètre carré pour gagner une classe se situe entre 200 et 300 € selon la nature des travaux.

MaPrimeRénov Parcours Accompagné, éco-PTZ et CEE : montants nets 2026

Pour un logement classé F, l'accès à MaPrimeRénov passe obligatoirement par le Parcours Accompagné depuis 2024. Ce dispositif impose un saut minimum de deux classes au DPE et le recours à un Mon Accompagnateur Rénov agréé pour tous les chantiers supérieurs à 5 000 €. Cette contrainte garantit la cohérence des travaux mais ajoute 1 500 à 3 000 € au budget total pour la prestation d'accompagnement, en partie prise en charge par MaPrimeRénov à hauteur de 75 %.

MaPrimeRénov Parcours Accompagné 2026 propose des plafonds de travaux selon le gain de classes :

• Gain de 2 classes (F vers D) : 30 000 € HT de travaux éligibles

• Gain de 3 classes (F vers C) : 40 000 € HT

• Gain de 4 classes (F vers B) : 50 000 € HT

• Bonus sortie de passoire thermique : +10 % sur le plafond

Le taux de prise en charge varie selon les revenus du foyer :

• Ménages très modestes (revenus annuels inférieurs à 22 461 € pour une personne en Île-de-France, 17 173 € hors Île-de-France) : 80 % des travaux éligibles, soit jusqu'à 24 000 € pour un gain de 2 classes

• Ménages modestes : 60 %, soit jusqu'à 18 000 €

• Ménages intermédiaires : 45 %, soit jusqu'à 13 500 €

• Ménages supérieurs : 30 %, soit jusqu'à 9 000 €

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance le reste à charge après MaPrimeRénov sans conditions de revenus. Plafond de 50 000 € pour une rénovation globale, 30 000 € pour un bouquet de travaux, remboursable sur 20 ans maximum. Distribué par les banques partenaires de l'État, il se cumule avec MaPrimeRénov, les CEE et les aides locales.

Les certificats d'économies d'énergie (CEE) sont versés par les fournisseurs d'énergie. Pour l'isolation des combles d'un logement F situé en zone H1, la prime CEE atteint 11 à 22 € par mètre carré pour les ménages modestes via le Coup de Pouce isolation. Pour le remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur, la prime monte à 4 000 à 5 000 € pour les très modestes. Pour une rénovation globale, le Coup de Pouce rénovation peut atteindre 5 000 à 10 000 €.

TVA à taux réduit 5,5 % au lieu des 20 % habituels sur tous les travaux d'amélioration de la qualité énergétique. Économie immédiate de 14,5 % sur les factures d'artisans et de matériaux.

Cumul possible des quatre dispositifs sans plafonnement global, dans la limite de 100 % du coût des travaux. Pour un ménage modeste réalisant une rénovation F vers D à 35 000 € sur une maison de 100 mètres carrés, le reste à charge net peut descendre à 7 000-10 000 € après cumul de MaPrimeRénov (60 %), CEE (3 000-5 000 €) et TVA réduite. Les aides locales versées par les régions, départements ou intercommunalités peuvent compléter le dispositif. Renseignez-vous auprès de France Rénov, le service public gratuit de la rénovation énergétique.

Délai réaliste pour rénover avant 2028 : planning étape par étape

Au 28 avril 2026, il vous reste exactement 1 an et 8 mois avant l'interdiction de mise en location des classes F au 1er janvier 2028. Ce délai paraît confortable mais il l'est moins qu'on ne le pense. Une rénovation énergétique F vers D pour un logement standard demande entre 8 et 14 mois de calendrier global, depuis le diagnostic jusqu'à la fin des travaux. Si vous voulez sécuriser la possibilité de relouer dès le 1er janvier 2028, l'engagement du projet doit intervenir avant l'été 2026.

Voici un planning étape par étape pour une rénovation F vers D engagée en mai 2026 et finalisée avant fin 2027 :

Les principaux risques de retard à anticiper sont la disponibilité des artisans RGE qualifiés (saturation forte sur les pompes à chaleur depuis 2023), les délais de livraison du matériel (3 à 6 mois pour certaines PAC haut de gamme), et les aléas de chantier (découverte d'amiante, problèmes structurels). Un projet engagé après septembre 2026 a une probabilité réelle de ne pas être terminé à temps pour le 1er janvier 2028.

Pour les projets engagés trop tard, deux options se présentent. Laisser courir le bail en cours sans renouvellement avant la fin des travaux. Ou se positionner sur la dérogation envisagée par le projet Lecornu (engagement de travaux dans un délai de 3 ans pour une maison), qui pourrait permettre de continuer à louer pendant la période des travaux si la loi est adoptée. Pour le calendrier complet des interdictions de location, consultez notre dossier dédié à l'interdiction de location des DPE F.

DPE F en copropriété : ce que vous pouvez décider seul ou en AG

Le cas de la copropriété mérite un traitement spécifique car la majorité des appartements classés F dépendent d'un immeuble dont les performances énergétiques sont collectives. Selon les chiffres du SDES, environ 45 % des logements F en France sont des appartements en copropriété. Pour ces propriétaires, l'arbitrage entre travaux individuels et travaux collectifs change radicalement le calendrier et le budget.

Travaux que vous pouvez décider seul dans votre lot privatif : remplacement des fenêtres et menuiseries (sous réserve de ne pas modifier l'aspect extérieur, votant en AG), remplacement du système de production d'eau chaude sanitaire, remplacement du chauffage si individuel (chaudière, radiateurs, climatiseur), isolation des murs par l'intérieur (ITI), VMC dans le logement.

Travaux qui nécessitent un vote en assemblée générale de copropriété : isolation thermique par l'extérieur (ITE) de l'immeuble, isolation de la toiture-terrasse ou des combles communs, remplacement du chauffage collectif, isolation des planchers bas (caves, garages), travaux modifiant l'aspect extérieur (volets, fenêtres visibles depuis la rue dans les zones protégées).

Le vote en AG suit des règles précises depuis la loi Climat et Résilience. La majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) suffit pour les travaux d'amélioration énergétique imposés par la loi, le plan pluriannuel de travaux (PPT) et le DPE collectif. La majorité absolue de l'article 25 reste nécessaire pour les travaux modifiant l'aspect extérieur. Cette simplification facilite la prise de décision mais ne supprime pas les blocages quand la copropriété est divisée.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans depuis le 1er janvier 2025 (calendrier différent selon la taille de la copropriété). Il identifie les travaux à réaliser sur 10 ans pour maintenir le bâti et améliorer la performance énergétique. Il alimente le fonds travaux ALUR, abondé chaque année à hauteur de 2,5 % du budget prévisionnel minimum, qui finance ces travaux sans cotisation supplémentaire.

Le DPE collectif d'immeuble est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et le 1er janvier 2026 pour les autres. Il devient potentiellement opposable selon le projet de loi en discussion, ce qui pourrait avoir un impact majeur. Si le DPE collectif de votre immeuble est meilleur que le DPE individuel de votre lot, vous pourriez bénéficier de l'étiquette collective pour vos obligations de location.

Notre recommandation pour les copropriétaires de logements F : ne pas attendre l'AG annuelle pour engager vos travaux individuels. Faites les fenêtres et le chauffage individuel dès maintenant, vous gagnerez une classe au DPE indépendamment de la copropriété. Pour les travaux collectifs, mobilisez votre conseil syndical pour inscrire la rénovation énergétique à l'ordre du jour de la prochaine AG et demandez un audit énergétique de copropriété.

Vendre un F sans rénover : décote -15 %, acheteurs cibles et calcul ROI

Vendre un logement classé F sans engager de travaux est une option viable en 2026, à condition d'accepter une décote significative et de cibler les bons acquéreurs. Les biens classés F représentent 5,8 % du parc résidentiel français et environ 8 à 10 % des transactions selon les régions. Le marché existe, mais le profil de l'acheteur est très différent de celui d'un bien classé C ou D.

Les chiffres de la décote en 2025, selon les Notaires de France et l'étude valeur verte des Notaires :

Trois profils d'acheteurs ciblent les logements classés F sans travaux. Les investisseurs marchands de biens et opérateurs de la rénovation qui achètent en gros pour transformer et revendre, avec un horizon court de 12 à 24 mois. Les investisseurs locatifs longs qui acceptent la décote pour bénéficier d'un meilleur rendement brut, en tablant sur une rénovation post-acquisition financée par les loyers et les aides. Les primo-accédants budget serré, principalement en zone tendue, qui priorisent l'accès à la propriété sur la qualité énergétique.

Le calcul du retour sur investissement entre rénover puis vendre, ou vendre tel quel, dépend de plusieurs paramètres. Sur une maison de 250 000 € en zone moyennement tendue, la décote F vs D représente 37 500 €. Le coût net d'une rénovation F vers D pour une maison de 100 mètres carrés s'établit entre 15 000 et 26 000 € pour un ménage intermédiaire, et descend à 7 000 - 12 000 € pour un ménage modeste. Dans la majorité des cas, rénover puis vendre génère un gain net positif de 15 000 à 25 000 €, à condition d'avoir 8 à 12 mois devant soi pour mener les travaux.

Cas où vendre sans travaux est gagnant : besoin de trésorerie immédiat, bien situé en zone très tendue (décote inférieure à 10 %), héritage en indivision avec urgence de partage, propriétaire âgé ne souhaitant pas piloter un chantier, bien situé dans une zone à forte demande pour la rénovation (Paris intra-muros, métropoles).

Cas où rénover avant de vendre est gagnant : durée disponible supérieure à 12 mois, bien situé en zone moyennement tendue ou détendue, accès aux aides MaPrimeRénov majorées (revenus modestes ou très modestes), souhait de capter la valeur verte progressive jusqu'à 2028.

Pour estimer précisément la décote attendue sur votre bien selon sa classe, sa surface et sa localisation, demandez une estimation Trackstone. Notre équipe utilise les données réelles de transactions sur votre commune pour calculer la valeur de votre bien classé F sans biais marketing. Pour les acquéreurs intéressés par votre bien classé F, notre guide sur l'interprétation du DPE leur donne les repères pour bien valoriser leur achat.

Loi Gacquerre et projet Lecornu : la dérogation qui peut vous donner 3 à 5 ans de plus

L'environnement réglementaire des logements classés F est en pleine évolution depuis le début 2025 et plusieurs textes en cours de discussion peuvent modifier directement votre calendrier. Le suivre de près peut vous éviter d'engager des travaux précipités si une dérogation devait être adoptée avant 2028.

La proposition de loi Gacquerre, portée par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste), a été adoptée en première lecture au Sénat le 1er avril 2025. Elle vise à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété. Le texte prévoit principalement quatre dispositions :

• Une exemption à l'interdiction de location pour les logements présentant des contraintes architecturales, patrimoniales ou techniques avérées

• Une exemption pour coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien

• Un délai de grâce de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés sous condition d'engagement de travaux contractualisé

• L'opposabilité du DPE collectif d'immeuble en copropriété

Le texte est bloqué en commission à l'Assemblée nationale depuis avril 2025. Son adoption pure et simple paraît peu probable à court terme dans le contexte politique actuel.

Le projet de loi Lecornu, annoncé par le gouvernement le 23 avril 2026 dans le cadre du plan de relance du logement, reprend plusieurs dispositions de la loi Gacquerre dans un véhicule législatif gouvernemental. Le texte prévoit une dérogation à l'interdiction de location pour les classes F et G sous condition d'engagement formel de travaux dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour une copropriété. La signature d'un contrat de rénovation avec un Mon Accompagnateur Rénov vaudrait engagement et permettrait la poursuite de la location pendant la période des travaux.

Au 28 avril 2026, le projet de loi Lecornu n'est pas encore promulgué. Son adoption avant la fin du premier semestre 2026 reste incertaine. Si le texte est voté, il modifie radicalement la donne pour les propriétaires F : la rénovation reste obligatoire mais peut s'étaler sur 3 à 5 ans après l'échéance 2028, sans interruption de location.

Notre recommandation : ne pas attendre la dérogation Gacquerre/Lecornu pour engager votre projet de rénovation. Trois raisons. D'abord, l'incertitude juridique : un texte annoncé en avril 2026 peut ne jamais être voté, ou être amputé de ses dispositions clés en cours de navette. Ensuite, l'engagement de travaux requis par la dérogation suppose de toute façon de réaliser un audit énergétique, de signer avec un Mon Accompagnateur Rénov et de planifier les chantiers. Autant le faire dès maintenant. Enfin, les aides MaPrimeRénov sont à leur niveau le plus généreux en 2026 et leurs barèmes pourraient être revus à la baisse en 2027 ou 2028 si le déficit budgétaire impose des arbitrages.

Pour comparer votre situation avec celle des propriétaires de logements G (interdiction de location effective depuis 2025) ou de logements E (interdiction prévue en 2034), consultez nos analyses dédiées à ce que faire d'un DPE G et ce que faire d'un DPE E. Pour le détail réglementaire complet de l'interdiction qui pèsera sur votre bien à partir de 2028, notre dossier sur l'interdiction de location des DPE F reprend tous les textes en vigueur.