Le calendrier officiel d'interdiction de location DPE en métropole et outre mer

Vous êtes propriétaire bailleur d'un logement énergivore classé F, G ou E au DPE et vous voulez savoir précisément ce qui s'applique, à quelle date et avec quelles exceptions. Le sujet a été brouillé par trois années d'amendements, de propositions de loi rejetées et d'effets d'annonce. Résultat : beaucoup de propriétaires confondent le calendrier d'interdiction de location lui-même, le gel des loyers déjà en vigueur sur les passoires thermiques, et la nouvelle réglementation issue de la réforme du DPE.

En résumé :

• Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034.

• En outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034.

• La réforme du DPE applicable au 1er janvier 2026 fait sortir près de 850 000 logements du statut de passoire thermique sans aucun travaux.

Le calendrier officiel d'interdiction de location DPE en métropole

Le calendrier d'interdiction de location découle d'un texte unique : la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. Son article 160 modifie l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et inscrit dans le droit positif un calendrier en trois marches.

Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : le cadre légal

Le mécanisme est le suivant : un logement est considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d'énergie finale, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an, reste sous un seuil défini par la loi. Tout logement au-dessus du seuil ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation, ni d'un renouvellement du bail, ni d'une reconduction tacite. Le calendrier abaisse le seuil par paliers de trois à neuf ans, pour viser successivement les classes G, F puis E de l'étiquette énergie issue du diagnostic de performance énergétique. Les critères du DPE combinent deux indicateurs cumulés : la consommation d'énergie primaire (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage) et les émissions de gaz à effet de serre du logement, exprimées en kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an.

L'interdiction concerne la location, pas la vente. Un propriétaire reste libre de vendre une passoire thermique à n'importe quelle date, sous réserve de fournir l'audit énergétique réglementaire prévu depuis avril 2023. Pour le détail de la vente, l'article dédié au DPE et prix de vente explore l'impact financier sur la cession.

1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G (en vigueur)

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE en France métropolitaine ne peuvent plus être proposés à la location à usage de résidence principale. Concrètement, ils ne peuvent plus faire l'objet :

• d'un nouveau bail signé après cette date

• d'un renouvellement de bail à l'arrivée du terme

• d'une reconduction tacite quand le bail arrive à échéance

Cette interdiction concerne environ 600 000 logements dans le parc immobilier locatif privé métropolitain selon les données du ministère de la Transition écologique publiées sur le site service-public.fr, soit près de 8 % du parc locatif privé. Elle complète une première marche entrée en vigueur le 1er janvier 2023, qui interdisait déjà les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale, c'est-à-dire les G les plus extrêmes. À cette interdiction s'ajoute le gel des loyers applicable aux logements classés F et G depuis le 24 août 2022 (loi pouvoir d'achat) : impossible d'augmenter le loyer ni de l'indexer sur l'IRL au renouvellement du bail tant que le logement reste une passoire thermique.

Pour le détail des conséquences pratiques sur les baux en cours, les recours du locataire et la dérogation copropriétés, l'article complet sur la location d'un logement classé G au DPE pose toutes les obligations du bailleur depuis 2025. Si vous êtes propriétaire d'un G, le guide DPE G : que faire détaille les actions à mener par ordre de priorité.

1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F

La deuxième marche tombe le 1er janvier 2028. À cette date, les logements classés F au DPE seront interdits de mise en location en métropole, selon les mêmes modalités que pour les G en 2025. La loi prévoit donc une fenêtre de trois années pour les bailleurs de F, ce qui constitue un délai déjà court pour engager des travaux de rénovation énergétique d'ampleur, intégrant l'isolation thermique des murs et de la toiture, le remplacement des menuiseries et la mise à niveau du système de chauffage.

Le parc concerné est plus large : on compte environ 1,2 million de logements F dans le parc locatif privé métropolitain, soit près du double des G. La marche 2028 est donc la plus structurante, à la fois en volume et en impact sur l'offre locative en zone tendue. Anticiper dès 2026 reste la seule façon réaliste pour un bailleur d'éviter le pic de demande sur les artisans certifiés RGE en 2027.

Pour le zoom complet sur la marche 2028, lisez l'article interdiction de location DPE F. Pour le plan d'action propriétaire, le guide DPE F : que faire chiffre les options de rénovation et de vente avant l'échéance.

1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E

La troisième marche est la plus tardive et la plus contestée politiquement. Au 1er janvier 2034, l'interdiction s'étend aux logements classés E au DPE. Le parc concerné est massif : environ 2,6 millions de logements E dans le parc locatif privé métropolitain, soit plus de quatre fois le volume des G.

Plusieurs amendements ont tenté en 2024 et 2025 de repousser ou d'assouplir cette marche, sans succès à ce jour. La date du 1er janvier 2034 reste la référence légale, À noter, l'audit énergétique réglementaire est déjà obligatoire à la vente d'un logement classé E depuis le 1er janvier 2025, ce qui anticipe la marche 2034 sur le volet vente.

Pour la lecture complète de la marche 2034 et les implications pour les bailleurs de E, l'article interdiction de location DPE E détaille le périmètre. Le guide DPE E : que faire liste les arbitrages à conduire dès maintenant pour ne pas se retrouver pris au piège en 2033.

Outre-mer : un calendrier décalé de trois à six ans

L'application du calendrier d'interdiction de location en outre-mer fait l'objet d'un décalage explicite prévu par la loi Climat et Résilience. La justification tient à deux facteurs : un parc immobilier ultramarin globalement plus jeune mais conçu pour un climat différent, et un marché de la rénovation énergétique moins structuré qu'en métropole.

Pourquoi un calendrier spécifique en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte

Les cinq départements et région d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) bénéficient d'un calendrier propre, fixé par décret. La méthode du DPE elle-même y diffère partiellement, avec des seuils ajustés au climat tropical et à des modes constructifs différents (forte présence du parc en climatisation plutôt qu'en chauffage). Le retard structurel de la filière locale en matière d'audit et de rénovation a justifié un décalage de trois à six ans selon les classes.

Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Wallis-et-Futuna disposent quant à eux de régimes propres, traités au cas par cas. La Polynésie française et la Nouvelle-Calédonie, compétentes en matière de logement, ne sont pas concernées par le dispositif national.

Les dates clés outre-mer : 2028, 2031, 2034

Le calendrier d'interdiction de location dans les cinq DROM se résume ainsi :

Pour les bailleurs ultramarins de logements G, l'horizon 2028 laisse trois ans de marge nette pour arbitrer entre rénovation, vente ou maintien locatif. Pour les bailleurs de F, l'horizon 2031 offre cinq ans, ce qui rend la planification de travaux d'isolation et de mise à niveau de la climatisation réellement faisable. Le 1er janvier 2034 marque la convergence finale entre métropole et outre-mer pour la classe E.

La réforme du DPE au 1er janvier 2026 : ce que ça change pour le calendrier

Au 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évolue pour les logements chauffés à l'électricité. C'est la modification la plus structurante du dispositif depuis sa refonte de 2021. Pour beaucoup de bailleurs, la réforme change mécaniquement la classe DPE de leur logement, sans aucune intervention.

Le nouveau coefficient de conversion électrique passe de 2,3 à 1,9

La méthode de calcul du DPE convertit la consommation d'énergie finale en énergie primaire à l'aide d'un coefficient propre à chaque énergie (électricité, gaz, fioul, bois). Pour l'électricité, ce coefficient était fixé à 2,3 depuis 2006, en cohérence avec un mix électrique majoritairement nucléaire mais comptabilisé selon une convention internationale ancienne. Au 1er janvier 2026, ce coefficient passe à 1,9, en application des règles européennes mises à jour pour refléter la part décarbonée du mix français.

L'impact mathématique est direct : la consommation d'énergie primaire d'un logement chauffé à l'électricité diminue de 17,4 % à consommation finale identique. Pour un logement situé près d'un seuil de classe (par exemple à la frontière F-G ou E-F), ce changement suffit à le faire basculer dans la classe supérieure.

850 000 logements sortent automatiquement du statut de passoire

Selon les chiffrages publiés par le ministère de la Transition écologique en 2024 et 2025, la réforme fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique (classes F et G), sans aucun travaux. Sur ces 850 000 unités, la majorité concerne des logements classés F qui passent en E, et une part significative de G qui passent en F. Aucun logement ne voit sa classe énergétique se dégrader avec la nouvelle méthode : seule l'étiquette énergie peut s'améliorer.

Concrètement, un bailleur dont le logement était classé F en 2025 sur la base d'un chauffage électrique peut se retrouver classé E en 2026 et donc échapper à la marche 2028. Le bénéfice se reporte sur la marche 2034, soit six années de visibilité supplémentaires.

Comment vérifier si votre logement bénéficie de la mise à jour gratuite

La mise à jour ne nécessite pas un nouveau diagnostic. L'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe propose un service en ligne qui recalcule le DPE selon la nouvelle méthode à partir du numéro ADEME du diagnostic d'origine. La mise à jour est gratuite, instantanée et produit une attestation opposable. La validité du DPE initial reste de dix ans à compter de la date d'émission, sans nouveau délai.

Pour les détails techniques, les seuils précis de la nouvelle méthode et le mode opératoire de la mise à jour, l'article DPE 2026 : ce qui change au 1er janvier couvre l'ensemble du sujet.

Les exceptions et dérogations au calendrier d'interdiction

Le calendrier ne s'applique pas à tous les logements ni à tous les baux. Trois familles d'exceptions et trois familles de dérogations existent, avec des conditions strictes et un cadre opposable au juge. Confondre une exception légale (le bail n'est pas concerné) avec une dérogation (le bail est concerné mais le bailleur peut s'en exonérer sur preuve) entraîne une mauvaise lecture du risque.

Logements et baux exclus du dispositif

L'interdiction concerne les seuls logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dans le cadre d'un bail régi par la loi du 6 juillet 1989. Sont donc hors champ :

• Les meublés de tourisme et locations saisonnières (régies par le Code du tourisme et non par la loi de 1989)

• Les baux mobilité de un à dix mois pour public en mobilité professionnelle

• Les baux dérogatoires de courte durée hors résidence principale

• Les résidences secondaires louées ponctuellement

• Les logements de fonction attachés à un emploi (gardien d'immeuble, etc.)

• Les baux de logement étudiant en résidence universitaire (CROUS)

Cette exclusion explique en partie le report d'un certain nombre de logements vers le marché de la location saisonnière depuis 2023, phénomène que plusieurs collectivités tentent désormais d'encadrer par des règles d'urbanisme ou de fiscalité locale.

La dérogation copropriétés bloquées

La loi du 9 avril 2024 relative à l'accélération de la rénovation de l'habitat dégradé a introduit une dérogation temporaire pour les bailleurs en copropriété. Quand des travaux de rénovation énergétique relevant du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ne peuvent être votés en assemblée générale, faute de majorité ou en raison d'une procédure judiciaire en cours, le bailleur peut continuer à louer son logement F ou G en attendant la levée du blocage.

La dérogation n'est pas automatique : elle doit être déclarée et justifiée par le bailleur, qui doit produire les procès-verbaux d'assemblée, les devis et les preuves de la procédure de blocage. La dérogation est limitée dans le temps et tombe dès que la copropriété se met en capacité de voter le PPT. Elle ne couvre pas non plus les travaux purement individuels (intérieur du logement) que le bailleur peut réaliser seul.

L'exception des coûts de rénovation disproportionnés

Lorsque les travaux de mise en conformité dépassent un seuil défini par décret, le bailleur peut demander une exemption pour coûts disproportionnés. Le seuil de référence est fixé à 50 % de la valeur vénale du logement, calculée sur la base d'une expertise contradictoire ou de références notariales locales.

L'exemption suppose la production d'un audit énergétique réglementaire et de devis détaillés émanant de professionnels RGE. Elle est appréciée par le juge en cas de contentieux et n'est pas un blanc-seing : elle suppose que la rénovation soit techniquement nécessaire pour atteindre la classe E (sortie du statut de passoire) et qu'aucun scénario alternatif moins coûteux ne permette d'y parvenir.

Les bâtiments protégés (monuments historiques, ABF, secteurs sauvegardés)

Les logements situés dans un bâtiment classé ou inscrit au titre des monuments historiques, en secteur sauvegardé ou en site patrimonial remarquable bénéficient d'une exonération conditionnée. La logique est simple : si la rénovation thermique exigée pour atteindre la classe E est incompatible avec les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France (par exemple isolation par l'extérieur impossible en façade protégée), le bailleur peut obtenir une dérogation sur preuve de l'avis ABF.

Cette dérogation ne couvre pas les bâtiments simplement anciens. Elle suppose un classement, une inscription ou une localisation dans un périmètre protégé documenté par la collectivité. L'avis ABF doit être motivé et opposable au juge en cas de contestation.