Comment lire et comprendre son DPE ?

L'essentiel à retenir sur la lecture de son DPE

• Le DPE attribue deux notes distinctes (énergie et climat) et retient la plus mauvaise

• La classification va de A (excellent) à G (passoire thermique) avec des seuils précis

• Un DPE contient des informations techniques, des estimations de dépenses et des recommandations de travaux

• Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028

• Comprendre son DPE permet d'anticiper les travaux nécessaires et d'estimer leur rentabilité

Le Diagnostic de Performance Énergétique peut sembler complexe avec ses étiquettes colorées, ses chiffres et son jargon technique. Pourtant, savoir le décrypter est devenu indispensable pour tout propriétaire ou locataire. Ce document de quelques pages concentre des informations cruciales qui peuvent influencer vos décisions d'achat, de location ou de rénovation, notamment dans le cadre d'un investissement locatif. Voici comment le lire et l'interpréter correctement.

Qu'est-ce que le DPE exactement ?

Le DPE est un document officiel qui évalue deux aspects de votre logement :

• Sa consommation d'énergie (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage)

• Son impact environnemental (émissions de gaz à effet de serre)

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, le DPE ne mesure pas la consommation réelle du logement, mais l'estime en fonction des caractéristiques du bâti : isolation, type de chauffage, système de ventilation, etc. C'est une photographie théorique de la performance énergétique du logement à usage standardisé.

Les deux étiquettes du DPE : pourquoi deux notes ?

Source : https://www.ecologie.gouv.fr

L'étiquette énergie : votre consommation

La première étiquette mesure la consommation d'énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an. Elle prend en compte :

• Le chauffage

• La production d'eau chaude sanitaire

• La climatisation éventuelle

• L'éclairage

• Les auxiliaires (ventilation, pompes)

Cette consommation théorique représente ce que votre logement consommerait dans des conditions d'usage standard (température de 19°C en hiver, occupation normale, etc.).

L'étiquette climat : votre empreinte carbone

La seconde étiquette évalue les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg CO₂ eq/m²/an. Cette mesure reflète l'impact environnemental de votre mode de chauffage :

• Une chaudière au fioul émettra beaucoup de CO₂

• Un chauffage électrique ou une pompe à chaleur seront bien plus favorables

• Le bois et les énergies renouvelables obtiennent de bons scores

Le principe de la double peine

Attention : votre logement obtient la note la plus défavorable entre les deux étiquettes. Un appartement peut consommer peu d'énergie (classe C) mais être classé E à cause d'émissions de CO₂ élevées dues à un chauffage au fioul. C'est la classe E qui apparaîtra sur le DPE.

Comment lire la classification de A à G ?

Le DPE classe les logements sur une échelle de 7 lettres, de A (excellent) à G (très mauvais). Voici les seuils précis pour chaque classe :

Que signifie concrètement votre classe ?

Classes A et B : Logements neufs ou récemment rénovés avec des performances exceptionnelles. Factures énergétiques très faibles, confort optimal. Ces biens sont particulièrement recherchés pour l'investissement locatif neuf.

Classe C : Bon niveau de performance. La plupart des logements construits après 2000 se situent dans cette catégorie. Factures maîtrisées et bon confort.

Classe D : Performance moyenne. C'est la classe la plus répandue dans le parc immobilier français. Quelques travaux d'amélioration peuvent être envisagés sans urgence.

Classe E : Performance insuffisante. Des travaux de rénovation sont recommandés pour améliorer le confort et réduire les factures. Interdiction de location à partir de 2034.

Classes F et G : Passoires thermiques. Factures énergétiques très élevées, inconfort important. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les logements F le seront en 2028.

Quelles informations trouve-t-on dans un DPE ?

Un DPE complet contient plusieurs pages avec des informations précises :

Page 1 : L'identité du logement

• Adresse complète

• Surface habitable de référence

• Année de construction

• Type de logement (appartement, maison)

• Informations sur le diagnostiqueur

Pages suivantes : Le détail technique

Descriptif du bâti :

• État de l'isolation (murs, toiture, fenêtres, planchers)

• Type de menuiseries et de vitrage

• Présence de ponts thermiques

Systèmes énergétiques :

• Type de chauffage (individuel/collectif, énergie utilisée)

• Production d'eau chaude sanitaire

• Système de ventilation

• Climatisation éventuelle

Les consommations estimées :

• Consommation annuelle par usage (chauffage, eau chaude, etc.)

• Estimation des dépenses annuelles en euros (basée sur des prix moyens de l'énergie)

Cette estimation financière est particulièrement utile pour comparer des biens ou anticiper vos futures charges.

Les recommandations de travaux : la feuille de route

Le DPE contient systématiquement des préconisations pour améliorer la performance énergétique. Ces recommandations incluent :

• La nature des travaux (isolation, changement de chauffage, ventilation)

• Le coût estimé pour chaque poste

• Les économies d'énergie attendues en pourcentage ou kWh

• Le gain potentiel en termes de classe énergétique

Exemple concret : Un appartement classé F avec une mauvaise isolation des combles et un chauffage électrique ancien pourrait recevoir ces recommandations :

• Isolation des combles : 3 000 € - économie de 30% sur le chauffage - passage en classe E

• Remplacement des fenêtres : 6 000 € - économie supplémentaire de 15% - passage en classe D

• Installation d'une pompe à chaleur : 12 000 € - passage potentiel en classe C

Pour aller plus loin sur la rénovation, consultez nos article sur l'amélioration de son DPE.

Comment interpréter sa note pour agir ?

Si vous êtes classé F ou G

Urgence absolue. Votre logement est ou sera bientôt interdit à la location. Vous devez :

• Identifier les travaux prioritaires : l'isolation est souvent le plus rentable

• Vous renseigner sur les aides : MaPrimeRénov', éco-PTZ, aides locales

• Faire réaliser un audit énergétique pour un plan de rénovation complet

• Anticiper un budget conséquent : 15 000 à 40 000 € selon les cas

• Consulter un professionnel pour faire des travaux dans votre logement occupé si nécessaire

Si vous êtes classé E

Vous avez du temps jusqu'en 2034, mais il est judicieux d'anticiper. Les biens classés E représentent la prochaine vague de rénovations obligatoires. Programmer des travaux dès maintenant permet de :

• Bénéficier des aides actuelles qui peuvent évoluer à la baisse

• Étaler l'investissement sur plusieurs années

• Valoriser votre patrimoine avant l'échéance réglementaire

• Améliorer votre rendement locatif en réduisant les charges

Si vous êtes classé C ou D

Votre logement est conforme et le restera. Des travaux d'amélioration peuvent néanmoins être rentables pour optimiser votre rendement locatif en réduisant les charges et en améliorant l'attractivité du bien.

Cas particulier : le nouveau coefficient électrique (2026)

À partir du 1er janvier 2026, un changement majeur intervient dans le calcul du DPE pour les logements chauffés à l'électricité. Le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9.

Conséquence concrète : environ 140 000 logements chauffés à l'électricité pourraient gagner une classe énergétique sans aucun travaux. Un studio électrique classé G pourrait ainsi passer en F, retardant l'obligation de travaux.

Si votre logement est concerné, vous pourrez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l'ADEME sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Vérifier la fiabilité de son DPE

Depuis l'automne 2025, chaque DPE comporte un QR code permettant de vérifier :

• L'authenticité du document

• La validité du diagnostic

• La certification du diagnostiqueur

N'hésitez pas à scanner ce code pour vous assurer de la fiabilité de votre DPE, surtout si vous envisagez des travaux importants sur la base de ses recommandations.

Ce que votre DPE signifie pour vos projets

Pour vendre

Un bon DPE est devenu un argument de vente. Les biens classés F ou G subissent une décote moyenne de 10 à 18% par rapport à un logement classé D. Effectuer des travaux avant la vente peut donc s'avérer rentable, surtout si vous vendez un bien destiné à l'investissement locatif.

Pour louer

Les contraintes sont strictes et croissantes :

• 2025 : Interdiction de louer les logements G

• 2028 : Interdiction pour les logements F

• 2034 : Interdiction pour les logements E

De plus, les loyers des passoires thermiques (F et G) sont gelés : aucune augmentation n'est possible, même lors du renouvellement du bail.

Pour investir

Si vous envisagez d'acheter un bien locatif, le DPE devient un critère d'analyse financière incontournable. Un appartement classé F acheté à prix décoté peut être une bonne affaire si le coût de rénovation est maîtrisé. Découvrez si c'est vraiment rentable d'acheter un bien déjà loué avec un mauvais DPE.

Trackstone vous d'investir dans des biens déjà loués en tenant compte de leur performance énergétique et du budget travaux nécessaire pour se conformer à la réglementation.

En pratique : les actions à mener selon votre situation

Vous êtes propriétaire bailleur avec un bien F ou G :

• Faire réaliser un audit énergétique complet pour identifier les travaux prioritaires

• Simuler vos aides sur le site MaPrimeRénov' et vérifier votre éligibilité

• Demander plusieurs devis à des artisans RGE certifiés

• Planifier vos travaux avant l'échéance de 2028

• Évaluer l'impact sur votre bon rendement locatif

Vous cherchez à acheter pour louer :

• Intégrer le coût des travaux dans votre calcul de rentabilité dès le départ

• Négocier le prix d'achat en fonction de la classe énergétique actuelle

• Vérifier que les travaux recommandés dans le DPE sont réalistes et chiffrés

• Consulter les biens performants pour un premier achat locatif sans souci

• Comparer l'investissement dans le neuf ou l'ancien

Vous êtes locataire :

• Vérifier que le DPE fourni est valide (moins de 10 ans)

• En cas de classe F ou G, vous pouvez exiger des travaux

• Votre loyer ne peut pas augmenter tant que le logement reste classé F ou G

• Si le propriétaire refuse les travaux, vous disposez de recours juridiques

Comprendre son DPE, c'est avoir les clés pour prendre les bonnes décisions. Que vous soyez vendeur, acheteur, propriétaire bailleur ou locataire, ce document conditionne désormais vos obligations, vos droits et la valeur de votre patrimoine.

Au-delà des contraintes réglementaires, un bon DPE reflète un logement confortable, économe en énergie et respectueux de l'environnement. Investir dans la performance énergétique, c'est investir dans l'avenir de votre bien immobilier.

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