DPE 2026 : ce qui change au 1er janvier et comment en profiter

L'article en bref :

Le 1er janvier 2026 marque un tournant majeur pour le marché immobilier français. La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9, permettant à environ 850 000 logements de sortir automatiquement de la catégorie des passoires thermiques sans aucun travaux. Pour les investisseurs et propriétaires de biens chauffés à l'électricité, cette révision technique se traduit par une revalorisation immédiate de leur patrimoine. Parallèlement, le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés et le calendrier d'interdiction des logements énergivores se précise jusqu'en 2034.

Qu'est-ce qui change concrètement dans le calcul du DPE en 2026 ?

La modification principale concerne le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité. Jusqu'au 31 décembre 2025, ce coefficient était fixé à 2,3, ce qui signifiait que chaque kWh d'électricité consommé était multiplié par 2,3 dans le calcul du DPE. À partir du 1er janvier 2026, ce coefficient passe à 1,9.

Cette évolution reflète la décarbonation progressive du mix électrique français, largement dominé par le nucléaire et les énergies renouvelables. En pratique, un logement chauffé à l'électricité voit sa consommation d'énergie primaire diminuer d'environ 17 % sur le papier, sans modification de ses équipements ni de son isolation.

Pour les propriétaires concernés, cette révision peut faire basculer un bien de la classe F ou G vers la classe D ou E, rendant le logement à nouveau louable légalement et plus attractif sur le marché.

Quel est le calendrier des interdictions de location entre 2026 et 2034 ?

La réforme du DPE s'inscrit dans un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Comprendre cette timeline est essentiel pour anticiper la valeur locative de son patrimoine.

Pour les investisseurs, ce calendrier impose une réflexion stratégique. Un logement actuellement classé F qui passe en E grâce à la réforme de 2026 gagne huit années de location supplémentaires avant d'être concerné par une interdiction. Cette fenêtre permet soit de générer des revenus locatifs additionnels, soit de planifier sereinement des travaux de rénovation.

Consultez nos analyses détaillées sur l'interdiction de location des DPE G et l'interdiction des DPE F pour comprendre les implications concrètes sur votre stratégie locative.

Comment la réforme impacte-t-elle la valeur des biens immobiliers ?

L'effet sur les prix varie selon les marchés locaux et les caractéristiques des biens concernés. Dans les zones tendues où la demande locative est forte, un logement passant de G à E peut voir sa valeur augmenter de 5 à 15 % sans aucune intervention du propriétaire. Cette revalorisation s'explique par plusieurs facteurs conjugués.

D'abord, le bien redevient légalement louable, ce qui restaure sa capacité à générer des revenus. Ensuite, les acquéreurs n'ont plus à provisionner un budget travaux pour des rénovations énergétiques immédiates. Enfin, l'accès au financement bancaire s'améliore, les établissements de crédit étant de plus en plus réticents à financer des passoires thermiques.

Pour les investisseurs qui s'interrogent sur la rentabilité de l'investissement locatif en 2026, cette réforme ouvre une fenêtre d'opportunité. Les biens électriques actuellement décotés en raison de leur mauvaise note DPE peuvent représenter des acquisitions stratégiques avant le 1er janvier 2026, à condition de vérifier que le reclassement est probable.

Faut-il encore rénover si le DPE s'améliore automatiquement ?

Le reclassement automatique ne dispense pas d'une réflexion sur la performance énergétique réelle du logement. Un bien qui passe de F à E grâce au nouveau coefficient reste un logement moyennement performant, avec des charges énergétiques significatives pour le locataire et une date butoir en 2034.

La rénovation énergétique conserve tout son intérêt économique, notamment grâce aux dispositifs d'aide en vigueur. MaPrimeRénov' permet de financer une partie substantielle des travaux d'isolation et de changement de système de chauffage. L'éco-prêt à taux zéro offre jusqu'à 50 000 € de financement sans intérêts pour des rénovations globales. Les aides locales (régions, départements, collectivités) viennent souvent compléter ces dispositifs nationaux.

Le retour sur investissement d'une rénovation bien menée se mesure sur plusieurs dimensions : valorisation du bien à la revente, augmentation du loyer potentiel, réduction de la vacance locative et anticipation des futures restrictions réglementaires. Pour optimiser ce ROI, privilégiez les travaux à fort impact comme l'isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres simple vitrage et l'installation d'une ventilation performante.

Qu'est-ce que le DPE collectif obligatoire en copropriété ?

Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de plus de 50 lots doivent disposer d'un DPE collectif. Cette obligation s'étend progressivement aux copropriétés plus petites selon un calendrier échelonné. Ce diagnostic évalue la performance énergétique globale de l'immeuble et non plus seulement des appartements individuels.

Pour les investisseurs en copropriété, ce DPE collectif apporte une information précieuse sur l'état thermique du bâti commun (façades, toiture, chauffage collectif) et sur les travaux potentiellement votés en assemblée générale. Un immeuble mal classé au DPE collectif peut entraîner des appels de fonds importants pour des travaux de rénovation énergétique, impactant directement la rentabilité de l'investissement.

Avant d'acquérir un bien en copropriété, demandez systématiquement le DPE collectif de l'immeuble en complément du DPE individuel du lot. Cette double lecture permet d'anticiper les charges futures et d'évaluer plus précisément le rendement locatif net de l'opération.

RE 2025 : quel impact sur l'immobilier neuf et la comparaison avec l'ancien ?

La RE 2025 (Réglementation Environnementale 2025) renforce les exigences pour les constructions neuves par rapport à la RE 2020. Les principales évolutions concernent une isolation thermique encore plus performante, l'obligation d'intégrer des énergies renouvelables et l'interdiction du chauffage au gaz dans les logements neufs.

Ces normes plus strictes augmentent légèrement le coût de construction, estimé entre 5 et 10 % supplémentaires. En contrepartie, les logements neufs RE 2025 affichent des performances énergétiques de classe A ou B, garantissant des charges réduites et une pérennité face aux évolutions réglementaires futures.

Pour les investisseurs hésitant entre neuf et ancien, la réforme DPE 2026 rééquilibre partiellement l'équation en faveur de certains biens anciens électriques, mais le neuf conserve l'avantage de la sérénité réglementaire sur le long terme.

Saisissez cette opportunité d'investissement

La réforme du DPE au 1er janvier 2026 crée une opportunité de valorisation passive pour les propriétaires de logements électriques actuellement mal classés. Environ 850 000 biens gagnent en attractivité sans nécessiter de travaux, certains retrouvant immédiatement leur capacité à être loués légalement.

Pour les investisseurs, plusieurs stratégies se dessinent. L'acquisition de biens électriques décotés avant la réforme peut générer une plus-value rapide après reclassement. Le maintien en portefeuille de logements qui passent de F/G à D/E prolonge la période de location autorisée de plusieurs années. La combinaison du reclassement automatique avec des travaux ciblés permet d'atteindre des classes B ou C, maximisant la valeur du bien et sécurisant sa conformité jusqu'en 2034 et au-delà.

Dans tous les cas, l'analyse du DPE devient un critère central dans l'évaluation d'un investissement locatif dans l'ancien. Comprendre les mécanismes de calcul et anticiper les évolutions réglementaires permet de transformer une contrainte administrative en avantage concurrentiel.

Questions fréquentes sur le DPE 2026

Mon DPE actuel reste-t-il valable après le 1er janvier 2026 ?

Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 avec l'ancien coefficient restent techniquement valides pendant leur durée légale de 10 ans. Cependant, pour bénéficier du reclassement, vous devrez faire réaliser un nouveau diagnostic utilisant le coefficient 1,9. Cette démarche est particulièrement recommandée avant une mise en vente ou en location.

La réforme concerne-t-elle les logements chauffés au gaz ?

Non. La modification porte uniquement sur le coefficient de conversion de l'électricité. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne voient pas leur calcul DPE modifié par cette réforme. Pour améliorer leur classement, des travaux de rénovation restent nécessaires.

Combien coûte un nouveau DPE en 2026 ?

Le prix d'un DPE varie généralement entre 100 et 250 € selon la taille du logement et la région. Ce tarif n'est pas réglementé et peut varier d'un diagnostiqueur à l'autre. Comparez plusieurs devis et vérifiez que le professionnel est certifié.

Un logement peut-il perdre des classes avec le nouveau calcul ?

Le nouveau coefficient est plus favorable à l'électricité. Il est donc très improbable qu'un logement chauffé à l'électricité voie sa note se dégrader. En revanche, la note reste inchangée ou s'améliore selon les cas.

Comment Trackstone accompagne les investisseurs face à ces évolutions ?

Trackstone propose des biens déjà loués avec une analyse financière complète intégrant le DPE actuel et son impact sur la rentabilité. Les fiches de chaque bien détaillent les performances énergétiques et permettent d'évaluer le potentiel de revalorisation lié aux évolutions réglementaires.