DPE G que faire ? Spécificités et conseils

🚨 Interdiction effective depuis le 1er janvier 2025 : votre logement classé G ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Voici vos options en 2026.

Votre logement est classé G au DPE et vous êtes confronté à la situation la plus tendue du parc résidentiel français en 2026. L'interdiction de mise en location des classes G est effective depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Avec une consommation d'énergie primaire supérieure à 420 kWh par mètre carré et par an et des émissions de gaz à effet de serre dépassant 100 kg de CO2eq par mètre carré, votre logement est juridiquement considéré comme indécent et ne peut plus être proposé à la location pour un nouveau contrat. Quelles sont vos options ?

A retenir :

• Pour un bail en cours, votre logement reste louable jusqu'au terme du bail mais sans renouvellement ni augmentation de loyer

• Les sanctions vont de 1 500 € d'amende à la restitution des loyers et l'obligation de travaux sous astreinte

• La réforme du DPE du 1er janvier 2026 fait sortir 850 000 logements du statut de passoire : votre G électrique peut redevenir relouable sans travaux

• Pour passer de G à E (minimum légal pour relouer), comptez 30 000 à 55 000 € bruts, soit 12 000 à 25 000 € nets après aides

Locataire en place dans votre logement classé G : obligations, marges de manœuvre et sanctions encourues en 2026

Le cas du locataire en place est la situation la plus complexe et la plus mal couverte par la communication officielle. Voici ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire selon votre configuration précise.

Bail signé avant le 1er janvier 2025 toujours en cours. Le bail reste valide jusqu'à son terme contractuel. Vous pouvez continuer à percevoir les loyers normalement. En revanche, vous ne pouvez ni augmenter le loyer (gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour les passoires thermiques), ni réviser le loyer sur la base de l'IRL au moment de la révision annuelle, ni récupérer les charges de chauffage au-delà du strict nécessaire. Le locataire peut continuer à exiger un logement décent et saisir le tribunal judiciaire si le logement est effectivement inhabitable.

Bail arrivant à échéance en 2026 ou 2027. Vous ne pouvez plus le renouveler tacitement ni proposer un nouveau bail au même locataire. Le locataire est censé partir à la fin du bail, sauf à ce que vous engagiez des travaux pour sortir le logement de la classe G avant la date du renouvellement. Si vous laissez le bail se reconduire de fait par silence, vous vous exposez à une action en annulation et à une obligation de relogement à votre charge.

Reconduction tacite déjà intervenue après le 1er janvier 2025. La situation est juridiquement bancale. Le contrat est techniquement reconduit mais entaché d'une cause d'irrégularité. Le locataire peut soit accepter la situation et continuer à payer le loyer (avec un risque limité pour vous), soit saisir le tribunal pour faire constater la nullité du nouveau bail et obtenir des dommages et intérêts. Notre recommandation : régulariser la situation en lançant un audit énergétique et un planning de travaux.

Nouveau bail signé après le 1er janvier 2025 sur un logement G. Cette situation est explicitement interdite par la loi Climat et Résilience. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir : la diminution du loyer en proportion de la perte de jouissance, la réalisation de travaux d'amélioration sous astreinte, le remboursement des loyers indûment perçus, voire l'annulation pure et simple du bail avec restitution intégrale des sommes versées. La procédure est gratuite pour le locataire, sans avocat obligatoire en première instance. Le délai moyen de traitement est de 6 à 12 mois selon les juridictions.

Sanctions administratives applicables en 2026. Au-delà de l'action civile du locataire, l'administration peut prononcer des amendes :

• 1 500 € d'amende administrative en première infraction (3 000 € pour les personnes morales)

• 3 000 € en récidive dans un délai de 2 ans

• Jusqu'à 15 000 € en cas de manquements graves répétés

• Sanctions pénales pour tromperie délibérée (location en connaissance de cause d'un logement non décent) : jusqu'à 300 000 € d'amende et 2 ans d'emprisonnement (article L131-4 du code de la consommation, article 313-2 du code pénal pour escroquerie)

L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) et les services départementaux de l'habitat sont habilités à recevoir les signalements et à transmettre les dossiers à la juridiction compétente. Pour le cadre réglementaire complet, consultez notre dossier sur l'interdiction de location des DPE G.

Réforme du DPE 2026 : votre logement classé G chauffé à l'électricité peut-il devenir relouable sans travaux ?

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 est l'événement le plus significatif pour les propriétaires de logements G depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction de location en 2025. Le coefficient d'énergie primaire appliqué à l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette baisse de 17,4 % traduit dans le calcul du DPE la réalité du mix électrique français, fortement décarboné par le nucléaire et les énergies renouvelables.

L'impact pour les propriétaires de logements classés G chauffés à l'électricité peut être radical. Selon les estimations du Ministère de la Transition écologique relayées par l'Ademe, environ 850 000 logements sortent automatiquement du statut de passoire thermique en France grâce à cette réforme. Près de 91 % des logements bénéficiaires sont chauffés tout-électrique. Une maison classée G avec une consommation de 480 kWh/m²/an avant la réforme se retrouve à environ 396 kWh/m²/an, soit une bascule en F. Une maison à 450 kWh/m²/an passe à 372 kWh/m²/an et bascule également en F. Pour une consommation autour de 430 kWh/m²/an, le passage en F devient quasi systématique.

Pour vérifier si votre logement bénéficie du reclassement, deux procédures gratuites. Si votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 avec l'ancienne méthode, vous pouvez demander la régénération automatique de votre étiquette énergie sur l'observatoire DPE de l'Ademe. La nouvelle étiquette est délivrée sous quelques jours et a la même valeur juridique que le DPE initial. Si votre DPE est plus ancien que juillet 2021, faites établir un nouveau diagnostic par un diagnostiqueur certifié. Comptez 100 à 250 € selon la surface, pour une validité de 10 ans.

Si votre logement bascule de G à F grâce à la réforme, vous redevenez juridiquement louable jusqu'au 31 décembre 2027. À partir du 1er janvier 2028, l'interdiction de location s'étendra aux classes F. Vous gagnez donc deux ans de location sans travaux, mais vous devrez engager une rénovation pour passer en E ou D avant le 1er janvier 2028 si vous voulez continuer à louer. Si votre logement reste en G malgré la réforme (chauffage gaz, fioul, bois ou consommation très élevée), seule une rénovation énergétique permet de redevenir louable. Pour le détail complet des changements introduits par la nouvelle réglementation, consultez notre guide sur la réforme du DPE 2026.

Quels travaux d'urgence pour passer de G à E : le minimum légal pour relouer

Pour les logements G qui ne bénéficient pas de la réforme du coefficient électricité, la rénovation énergétique est obligatoire pour redevenir louable. L'objectif minimum est de sortir du statut de passoire thermique en passant en E. Cela nécessite un saut de deux classes, ce qui exige une rénovation coordonnée de plusieurs postes. Un seul geste de rénovation est rarement suffisant pour un logement classé G.

L'ordre d'intervention est critique. Une mauvaise séquence augmente le coût final de 20 à 30 % et réduit le gain effectif au DPE. La règle : isolation d'abord, chauffage ensuite, ventilation pour finir. Voici la combinaison la plus efficace pour passer de G à E sur un logement individuel chauffé au gaz, au fioul ou avec un système électrique ancien.

Geste 1 : Isolation des combles ou de la toiture. La toiture est le poste de déperdition le plus élevé d'un logement classé G, à 25 à 35 % des pertes totales selon l'ancienneté du bâti. L'isolation des combles perdus avec laine de verre, laine de roche ou ouate de cellulose coûte 30 à 80 € par mètre carré. Pour les combles aménagés, comptez 100 à 150 € par mètre carré. Pour une maison de 100 mètres carrés, le budget se situe entre 3 000 et 8 000 €. Le gain au DPE est immédiat : 1 à 2 classes selon l'état initial. Aides MaPrimeRénov jusqu'à 25 € par mètre carré pour les ménages très modestes via le Coup de Pouce isolation.

Geste 2 : Remplacement du système de chauffage. C'est le levier le plus puissant pour un logement G. Le remplacement d'une chaudière fioul ou d'une chaudière gaz de plus de 15 ans par une pompe à chaleur air/eau apporte 1 à 2 classes au DPE. Les options en 2026 :

• Pompe à chaleur air/eau

  : 12 000 à 18 000 € posée. COP autour de 4. Compatible radiateurs basse température et plancher chauffant. MaPrimeRénov jusqu'à 10 000 € pour les très modestes, 5 000 € pour les modestes

• Chaudière à granulés bois

  : 15 000 à 22 000 €. Très performante en zone rurale, MaPrimeRénov jusqu'à 11 000 € pour les très modestes

• Pompe à chaleur géothermique

  : 18 000 à 30 000 €. Performance maximale mais investissement lourd, adapté aux maisons avec terrain

• Chauffe-eau thermodynamique

  : 2 500 à 4 500 €. Remplace le ballon électrique pour la production d'eau chaude sanitaire, gain de 0,5 à 1 classe

Geste 3 : Isolation des murs ou des fenêtres. Pour boucler le passage en E, ajoutez un troisième geste sur l'enveloppe. L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) coûte 100 à 200 € par mètre carré pour un gain de 1 classe complète. L'isolation par l'intérieur (ITI) coûte moitié moins (50 à 100 € par mètre carré) pour un gain équivalent mais réduit la surface habitable. Le remplacement des fenêtres pour passer au double vitrage performant coûte 500 à 1 000 € par fenêtre standard.

Geste 4 : Ventilation. Une VMC simple flux hygroréglable à 800 - 2 000 €, ou une VMC double flux à 4 000 - 7 000 €. Obligatoire dans toute rénovation globale pour éviter humidité et moisissures, contribue à 5 à 10 % du DPE final.

Pour passer de G à E sur une maison individuelle de 100 mètres carrés chauffée au fioul, la combinaison standard est : isolation des combles (5 000 €) + remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur air/eau (15 000 €) + isolation des murs ITI (8 000 €) + VMC simple flux (1 500 €). Total brut : 29 500 €. Pour viser le D et sécuriser durablement la valeur du bien, ajoutez le remplacement des fenêtres (6 000 €) ou poussez à l'ITE. Pour la priorisation détaillée des travaux selon votre logement, consultez notre guide sur l'amélioration du DPE.

Combien coûte la rénovation pour sortir de la classe G : fourchettes par surface

Les coûts de rénovation pour un logement classé G sont les plus élevés du marché car le saut de classes à réaliser est important et les travaux portent sur plusieurs postes simultanément. Les fourchettes ci-dessous reposent sur les remontées des artisans certifiés RGE en 2025 et les barèmes de l'Ademe.

Le coût au mètre carré pour gagner une classe complète sur un logement G se situe entre 250 et 350 €, soit 50 % de plus qu'un logement classé E. La raison : les travaux portent sur plusieurs postes simultanément et nécessitent une coordination renforcée. Le coût moyen pour passer de G à D pour une maison individuelle s'établit autour de 45 000 € bruts, soit environ 16 000 € nets après cumul MaPrimeRénov, éco-PTZ et CEE pour un ménage modeste.

MaPrimeRénov majorée, éco-PTZ et CEE pour passoires thermiques : montants 2026

Les logements classés G bénéficient en 2026 du dispositif d'aides le plus généreux du marché, justifié par l'objectif gouvernemental de sortir le maximum de passoires thermiques du parc résidentiel. La majoration des barèmes peut atteindre 30 % par rapport aux logements classés D ou E, et plusieurs bonus se cumulent pour les rénovations ambitieuses.

MaPrimeRénov Parcours Accompagné 2026 est obligatoire pour tous les chantiers visant la sortie de passoire thermique. Le dispositif impose un saut minimum de deux classes au DPE et le recours à un Mon Accompagnateur Rénov agréé pour la coordination des travaux. Les plafonds 2026 incluent un bonus sortie de passoire thermique de 10 % sur le montant éligible :

• Gain de 2 classes (G vers E) : 33 000 € HT de travaux éligibles avec le bonus passoire

• Gain de 3 classes (G vers D) : 44 000 € HT

• Gain de 4 classes (G vers C) : 55 000 € HT

• Gain de 5 classes ou plus (G vers B) : 77 000 € HT

Le taux de prise en charge varie selon les revenus du foyer :

• Ménages très modestes (revenus annuels inférieurs à 22 461 € pour une personne en Île-de-France, 17 173 € hors Île-de-France) : 80 % des travaux éligibles, soit jusqu'à 26 400 € pour un gain de 2 classes

• Ménages modestes : 65 % des travaux éligibles, soit jusqu'à 21 450 €

• Ménages intermédiaires : 45 %, soit jusqu'à 14 850 €

• Ménages supérieurs : 30 %, soit jusqu'à 9 900 €

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance le reste à charge sans conditions de revenus. Plafond porté à 50 000 € pour une rénovation globale visant le saut de plusieurs classes (cas typique d'un G en rénovation), sur 20 ans maximum. Distribué par les banques partenaires de l'État, cumulable avec MaPrimeRénov, les CEE et les aides locales.

Les certificats d'économies d'énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie sont particulièrement avantageux pour les passoires thermiques. Le Coup de Pouce isolation porte la prime CEE à 22 € par mètre carré pour l'isolation des combles d'une maison classée G occupée par un ménage modeste. Le Coup de Pouce chauffage porte la prime à 5 000 € pour le remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau pour un ménage modeste, 4 000 € pour un ménage intermédiaire. Le Coup de Pouce rénovation performante peut atteindre 10 000 € pour une rénovation globale visant un saut de 4 classes ou plus.

TVA à taux réduit 5,5 % sur tous les travaux d'amélioration de la qualité énergétique, au lieu des 20 % habituels.

Aides locales. De nombreuses régions, départements et intercommunalités versent des aides complémentaires pour les sorties de passoire thermique. La Région Île-de-France verse jusqu'à 5 000 € via le programme Énergie Habitat. La Métropole de Lyon abonde MaPrimeRénov à hauteur de 10 % supplémentaires pour les sorties de F ou G. Renseignez-vous auprès de France Rénov, le service public gratuit de la rénovation énergétique.

Pour un ménage modeste réalisant une rénovation G vers E sur une maison de 100 mètres carrés à 30 000 € bruts, le cumul des aides peut couvrir jusqu'à 22 000 €, ramenant le reste à charge à 8 000 - 10 000 €. Pour un ménage très modeste, le reste à charge peut descendre à 4 000 - 6 000 € grâce au taux de prise en charge de 80 % et aux Coups de Pouce CEE majorés.

Vendre un logement classé G interdit à la location : décote -19 %, marché et acheteurs cibles

Vendre un logement classé G en 2026 reste possible et même fluide dans la majorité des situations, à condition d'accepter la décote du marché et de cibler les bons acquéreurs. Avec environ 600 000 logements G exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, l'offre s'est mécaniquement étoffée et le marché s'est structuré autour d'acheteurs professionnels ou semi-professionnels. Les biens classés G représentent environ 4,8 % du parc résidentiel français mais 6 à 8 % des transactions selon les régions.

Les chiffres de la décote en 2025, selon les Notaires de France et la dernière étude valeur verte :

L'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé G. Coût : 800 à 1 500 €. Validité 5 ans. Doit être remis à l'acquéreur dès la première visite. Il propose des scénarios chiffrés de travaux pour atteindre les classes B ou A. L'audit n'est pas obligatoire pour les appartements en copropriété, mais la communication du DPE collectif (obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, étalé jusqu'en 2026 pour les autres) joue un rôle équivalent.

Les acheteurs cibles d'un logement classé G en 2026 se répartissent en quatre profils principaux. Les marchands de biens et opérateurs de la rénovation qui achètent en lot pour transformer et revendre, avec un horizon de 12 à 24 mois et des marges visées de 15 à 25 %. Les investisseurs locatifs longs avec stratégie de rénovation qui acceptent la décote pour bénéficier d'un meilleur rendement après travaux financés par les aides. Les primo-accédants en zone tendue qui priorisent l'accès à la propriété sur la qualité énergétique, en particulier à Paris, Lyon, Bordeaux ou en zone côtière. Les investisseurs patrimoniaux long terme qui anticipent la dérogation Gacquerre/Lecornu et tablent sur une remontée de valeur après assouplissement réglementaire.

Le calcul du retour sur investissement entre vente immédiate et rénovation puis vente est plus complexe pour un G que pour un F, car le coût de la rénovation est élevé et la décote très importante. Sur une maison de 250 000 € en zone moyennement tendue, la décote G vs D représente 47 500 €. Le coût net d'une rénovation G vers D pour une maison de 100 mètres carrés s'établit entre 14 000 et 25 000 € pour un ménage modeste, et descend à 8 000 - 13 000 € pour un ménage très modeste. Le bilan de la rénovation est donc largement positif, avec un gain net de 22 000 à 35 000 € à conditions équivalentes.

Cas où vendre sans travaux est gagnant : besoin urgent de trésorerie, bien situé en zone très tendue où la décote est limitée (Paris intra-muros, hyper-centres), héritage en indivision avec urgence de partage, propriétaire âgé ne souhaitant pas piloter un chantier de 8 à 12 mois, bien dans une zone à forte demande pour la rénovation par des opérateurs spécialisés.

Cas où rénover puis relouer est gagnant : capacité à supporter 8 à 14 mois de travaux sans loyer, accès aux aides MaPrimeRénov majorées (revenus modestes ou très modestes), bien à fort potentiel locatif (zone tendue, surface adaptée à la demande), horizon patrimonial long terme.

Cas où rénover puis vendre est gagnant : zone moyennement tendue ou détendue où la décote est forte (-15 % et plus), valorisation du bien après travaux supérieure à l'investissement net, horizon de revente compatible avec le délai des travaux.

Pour estimer précisément la décote attendue sur votre bien classé G selon sa surface, sa localisation et son état, demandez une estimation Trackstone. Notre équipe utilise les données réelles de transactions sur votre commune et la décote constatée pour les classes G dans votre zone géographique. Pour les acquéreurs intéressés par votre bien, notre guide sur l'interprétation du DPE leur donne tous les repères pour bien valoriser leur acquisition.

Loi Gacquerre et projet Lecornu en avril 2026 : faut-il vraiment attendre une dérogation ?

L'environnement réglementaire des logements classés G est en évolution active depuis le début 2025 et plusieurs textes en discussion peuvent modifier directement votre stratégie. Les suivre de près évite d'engager des travaux précipités si une dérogation devait permettre de continuer à louer sous condition d'engagement formel.

La proposition de loi Gacquerre, portée par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste), a été adoptée en première lecture au Sénat le 1er avril 2025. Le texte vise à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété. Il prévoit principalement quatre dispositions :

• Une exemption à l'interdiction de location pour les logements présentant des contraintes architecturales avérées (façades classées, monuments historiques, secteurs sauvegardés)

• Une exemption pour contraintes patrimoniales (immeubles en zone protégée, secteur sauvegardé, abords de monuments classés)

• Une exemption pour coût manifestement disproportionné des travaux par rapport à la valeur du bien

• Un délai de grâce de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés sous condition d'engagement de travaux contractualisé avec un Mon Accompagnateur Rénov

• L'opposabilité du DPE collectif d'immeuble en copropriété, qui peut sortir certains lots de leur statut individuel sans travaux

Le texte est bloqué en commission à l'Assemblée nationale depuis avril 2025. Son adoption pure et simple paraît peu probable à court terme dans le contexte politique actuel, le gouvernement préférant porter ses propres dispositions dans un véhicule législatif plus large.

Le projet de loi Lecornu, annoncé par le gouvernement le 23 avril 2026 dans le cadre du plan de relance du logement, reprend plusieurs dispositions de la loi Gacquerre dans un véhicule législatif gouvernemental. Le texte central pour les propriétaires G prévoit une dérogation à l'interdiction de location effective depuis 2025 sous condition d'engagement formel de travaux dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour une copropriété. La signature d'un contrat de rénovation avec un Mon Accompagnateur Rénov, accompagné d'un planning de travaux et d'un échéancier de financement, vaudrait engagement et permettrait la poursuite de la location pendant la période des travaux. Un suivi annuel par l'administration vérifierait la bonne exécution du planning.

Au 28 avril 2026, le projet de loi Lecornu n'est pas encore promulgué. Son adoption avant la fin du premier semestre 2026 reste incertaine. Si le texte est voté, il modifie radicalement la donne pour les propriétaires G : la rénovation reste obligatoire mais peut s'étaler sur 3 à 5 ans après mise en application, sans interruption de location ni perte de loyer. Pour les nouveaux baux signés après l'entrée en vigueur du texte, la dérogation s'appliquerait également sous condition d'engagement préalable.

Notre recommandation pour les propriétaires G : ne pas attendre la dérogation Gacquerre/Lecornu pour engager votre projet de rénovation. Quatre raisons solides. D'abord, l'incertitude juridique reste forte : un texte annoncé en avril 2026 peut ne jamais être voté ou être amputé de ses dispositions clés en cours de navette parlementaire. Ensuite, l'engagement de travaux requis par la dérogation suppose de toute façon de réaliser un audit énergétique, de signer avec un Mon Accompagnateur Rénov et de planifier les chantiers, autant le faire dès maintenant. Troisième raison, les aides MaPrimeRénov sont à leur niveau le plus généreux en 2026 et leurs barèmes pourraient être revus à la baisse en 2027 ou 2028 si le déficit budgétaire impose des arbitrages. Quatrième raison, votre exposition à l'action civile du locataire en place ou à l'amende administrative continue de courir tant que la dérogation n'est pas votée.

Le scénario optimal en 2026 pour un propriétaire G avec locataire en place : réaliser immédiatement l'audit énergétique réglementaire (1 000 - 1 500 €), signer le contrat de Mon Accompagnateur Rénov, déposer le dossier MaPrimeRénov Parcours Accompagné, et lancer les travaux dès que possible. Si le projet Lecornu est voté entre-temps, votre planning sera déjà conforme à l'engagement requis. Si la loi n'est pas votée, vous serez en règle dès la fin des travaux. Dans les deux cas, vous avez gagné du temps, sécurisé la valeur de votre bien et amélioré votre rendement locatif futur.

Pour comparer votre situation avec celle des propriétaires de logements F (interdiction de location au 1er janvier 2028) ou de logements E (interdiction au 1er janvier 2034), consultez nos analyses dédiées à ce que faire d'un DPE F et ce que faire d'un DPE E. Pour le détail réglementaire complet de l'interdiction effective depuis 2025, notre dossier sur l'interdiction de location des DPE G reprend tous les textes en vigueur, les sanctions applicables et les recours disponibles pour les propriétaires comme pour les locataires.