Comment calculer la valeur d'un bien immobilier loué ?

Vous êtes propriétaire d'un bien loué et vous souhaitez le vendre mais vous ne savez pas quel prix fixer pour la vente de cet appartement ? Vous avez besoin d'aide pour le calcul de sa valeur et pour estimer la décote appliquée ?

En immobilier, il est en effet parfois difficile de fixer le prix de son bien, et encore plus quand il est occupé. Le montant de la décote peut être complexe à évaluer, mais nous sommes là pour vous aider. Voici nos conseils pour calculer la valeur de votre bien.

En bref : pour calculer le prix de vente d'un appartement loué, partez de sa valeur libre (le prix au m² des ventes comparables multiplié par sa surface), puis retirez une décote liée à la présence du locataire : souvent 0 à 5 % en location meublée, 10 à 15 % en location vide, et jusqu'à 40 à 50 % pour un bail loi de 1948. Si vous vendez à un investisseur, le prix se calcule plutôt à partir du loyer : loyer annuel divisé par le rendement attendu. Le simulateur Trackstone fait ce calcul gratuitement.

Il existe plusieurs méthodes d'estimation pour la valeur d'un bien immobilier :

1. Méthode comparative : Comparaison avec des propriétés similaires vendues récemment.

2. Méthode par capitalisation : Basée sur le rapport entre les revenus locatifs et le taux de capitalisation.

3. Évaluation par les revenus : Estimation basée sur les revenus potentiels générés, aka selon les loyers déduis des charges.

4. Méthode du coût de remplacement : Estimation du coût de reconstruction du bien.

5. Méthode de la valeur résiduelle : Valeur du terrain moins le coût de construction.

6. Méthode des flux de trésorerie actualisés : Projection des flux de trésorerie futurs et actualisation à une valeur actuelle.

Voyons cela en détails en nous concentrant sur les deux premières méthodes qui sont les plus courantes.

Déterminer la valeur de son bien occupé par rapport au marché

Imaginez hériter d'un bien immobilier que vous pensez revendre pour utiliser l'argent afin d'investir dans un autre projet qui vous tient à cœur.

Seulement voilà le bien est déjà occupé par des locataires en place depuis plusieurs années. Cela remet-il tout en question ?

Pour commencer, il est tout à fait possible de vendre un bien loué. Si vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement que vous souhaitez revendre, le plus efficace pour déterminer le prix à fixer pour votre bien est d’observer le prix des biens similaires.

Vous pourrez ensuite vous créer une fourchette de prix de vente qui vous aidera à fixer le vôtre. Bien sûr, il faut comparer ce qui est comparable. Analyser le prix des biens qui se rapprochent le plus de celui que vous souhaitez vendre. Soyez attentifs à ces différents points :

La ville

La valeur des biens varie énormément selon les villes, il faut donc veiller à comparer les biens qui se trouvent dans la même ville que le vôtre, et dans le même type de quartier car il existe aussi un gap entre certaines zones dans les mêmes villes.

Lisez ces articles pour en savoir plus et, le cas échéant, bâtir un solide argumentaire pour vos acquéreurs :

• Rendement locatif : top 10 des villes les plus rentables

• Rentabilité locative : dans quelles grandes villes européennes investir ?

• Quels sont les meilleurs quartiers français pour investir dans l’immobilier locatif ?

La surface

Un T3 et un studio ne se vendent évidemment pas au même prix. La surface habitable est importante, mais soyez surtout attentif au nombre de pièces. Par exemple, un appartement de 80 mètres carrés ne se vendra pas au même prix s’il a deux ou trois chambres.

Pour trouver ces prix, appuyez-vous sur les ventes réellement enregistrées chez les notaires (la base DVF). Trackstone les publie ville par ville dans son observatoire des prix, avec le prix au m² des appartements et des maisons, les loyers et le rendement brut : par exemple à Nantes, Bordeaux ou Paris.

Plus vous comparez votre bien à des appartements similaires, plus votre fourchette sera précise. Une fois que vous avez une idée approximative de la valeur de votre bien en vente classique, vous devez prendre en compte la décote appliquée pour la présence du locataire.

Prix de vente = Valeur libre × (1 − décote)

Par exemple, un deux pièces de 45 m² dans un quartier où les appartements comparables se vendent 4 000 €/m² a une valeur libre de 180 000 €. Loué vide avec un bail qui court encore deux ans, il subira une décote d'environ 10 % : son prix de vente se situera autour de 162 000 €.

En effet, il y a beaucoup d’avantages à vendre un appartement déjà loué, pour vous aider à estimer la valeur de votre bien, vous pouvez regarder des biens similaires sur trackstone.

Déterminer la valeur de son bien loué selon le loyer

Le prix du loyer payé par le locataire actuel peut être un indicateur efficace pour fixer le prix de vente. En effet, pour savoir s'il souhaite acheter votre bien, l'acheteur va calculer sa rentabilité.

En bref, selon le prix du loyer qu'il va toucher, le prix de vente pourra être plus ou moins élevé. Vous pouvez donc anticiper ce calcul pour mettre en avant la qualité du rendement locatif du bien pour les visiteurs.

Prix de vente = Loyer annuel hors charges / Rendement brut attendu

Par exemple, si votre appartement est loué 850 € par mois hors charges, soit 10 200 € par an, et que les investisseurs attendent un rendement brut de 5 % dans votre ville, son prix se situe autour de 204 000 € (10 200 / 0,05). Le rendement brut moyen de chaque ville est indiqué dans l'observatoire des prix Trackstone.

Puisque vous connaissez les charges, il est judicieux de calculer le rendement net et la rentabilité nette. Si le logement n'est pas rentable, songez à baisser le prix de vente.

Si au contraire, l'appartement apporte un bon rendement locatif, mais qu'il reste dans la moyenne, en cohérence avec les chiffres du marché, cela signifie que le prix fixé est correct. Si cela n'est pas clair, découvrez dans notre autre dossier pourquoi le revenu locatif brut n'est pas un bon indicateur.

Les deux méthodes ne donnent pas toujours le même prix. Si le calcul par le loyer donne un prix plus élevé que la valeur libre moins la décote, votre bien intéressera surtout des investisseurs : c'est à eux qu'il faut le présenter.

Utiliser le simulateur Trackstone

Trackstone, spécialisé dans la vente de bien loué, vous propose un simulateur gratuit, sans adresse mail, pour simuler le prix de votre bien de la manière la plus précise possible.

Estimer sa valeur immobilière par capitalisation

Pour déterminer la valeur d'un bien immobilier loué en fonction du loyer, une formule simplifiée couramment utilisée est celle de la capitalisation du loyer. Cette méthode repose sur le principe de la capitalisation des revenus locatifs à un taux donné, appelé le taux de capitalisation. Voici la formule :

Valeur du Bien = Loyer Annuel / Taux de Capitalisation

Où :

• Valeur du bien est la valeur estimée de votre propriété.

• Loyer annuel est le montant total du loyer net que vous percevez sur une année.

• Taux de capitalisation est un taux qui reflète le rendement attendu de l'investissement immobilier. Ce taux également appelé cap rate varie en fonction du marché et du type de propriété. Il est généralement exprimé en pourcentage.

Pourquoi considérer les revenus nets plutôt que bruts pour l'estimation par capitalisation ?

Lors de l'utilisation de la méthode par capitalisation pour évaluer la valeur d'un bien immobilier locatif, il est courant d'utiliser les revenus locatifs bruts. Ces revenus bruts correspondent au montant total des loyers perçus avant la déduction des dépenses. Cependant, il est important de noter que cette approche peut parfois donner une estimation optimiste de la valeur du bien, car elle ne tient pas compte des coûts associés à la propriété.

Pour une évaluation plus précise, certains investisseurs et évaluateurs préfèrent utiliser le revenu net opérationnel (NOI), qui est calculé en soustrayant les dépenses de fonctionnement (frais de gestion, entretien, impôts fonciers, assurances) des revenus bruts. Le NOI offre une perspective plus réaliste de ce que le bien génère réellement en termes de flux de trésorerie. Cette méthode par capitalisation des revenus nets est d'ailleurs la référence pour le calcul du prix d'un local commercial : les professionnels de l'immobilier d'entreprise raisonnent quasi exclusivement en NOI pour déterminer la valeur d'un actif.

Par exemple, si le loyer annuel net de votre bien est de 12 000 € et que vous utilisez un taux de capitalisation de 5 %, la valeur estimée de votre bien serait de 240 000 € (12 000 € / 0,05).

Il est important de noter que cette méthode est simplifiée et ne prend pas en compte d'autres facteurs tels que l'état du bien, son emplacement, ou les perspectives de marché.

Évaluation de la valeur immobilière par les revenus locatifs

L'évaluation par les revenus est une méthode d'estimation de la valeur d'un bien immobilier qui se base sur les revenus potentiels que le bien peut générer.

Elle est souvent utilisée pour les propriétés générant des revenus locatifs, telles que les appartements, les maisons, ou les immeubles commerciaux. Cette méthode prend en compte non seulement les loyers actuels, mais aussi les revenus locatifs potentiels futurs.

La formule générale pour l'évaluation par les revenus est :

Valeur du bien=Revenu annuel net potentiel×Multiplicateur de revenu

Le "Revenu annuel net potentiel" correspond aux revenus locatifs que l'on peut raisonnablement attendre du bien, après déduction des coûts non capitalisés tels que les frais de gestion, l'entretien, les taxes, etc.

Le "Multiplicateur de revenu" est un chiffre basé sur des comparaisons avec d'autres propriétés similaires dans le même marché.

Pour illustrer cela, supposons que vous possédiez un appartement loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an. Après déduction de la taxe foncière, des charges non récupérables et de l'assurance (1 800 € par an), le revenu annuel net potentiel est de 7 800 €. (Cette méthode par capitalisation est également la référence pour estimer et vendre un immeuble de rapport, qu'il soit cédé en bloc ou à la découpe.)

Si les appartements similaires du quartier se vendent autour de 25 fois leur revenu net (ce qui est déterminé en fonction des ventes récentes d'appartements similaires), l'évaluation de la propriété serait :

Valeur du bien = 7 800 € × 25 = 195 000 €

Ainsi, selon cette méthode, la valeur estimée de l'appartement serait de 195 000 €.

Il est important de noter que le multiplicateur de revenu varie en fonction de nombreux facteurs, y compris l'emplacement, le type de propriété, et les conditions actuelles du marché. Par conséquent, cette méthode nécessite une bonne connaissance du marché local et des tendances actuelles en matière d'investissement immobilier.

Quelle décote si votre bien est déjà loué ?

Si lors de la vente de votre bien, un locataire est en place, une décote peut parfois être appliquée. Mais comment estimer le montant de cette décote ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour cette estimation. Elle sera déterminée en fonction de plusieurs éléments.

Voici les décotes couramment observées quand l'acheteur souhaite habiter le bien à terme :

Ces fourchettes valent pour un acheteur qui veut occuper le logement. Un investisseur raisonne autrement : pour lui, le locataire en place est un revenu, pas un obstacle, et la décote peut être nulle si le loyer est au prix du marché.

La date d'échéance de bail.

Pour un acheteur qui souhaite habiter le bien, plus l'échéance est proche, plus vous pourrez proposer un prix haut : il n'aura pas longtemps à attendre avant de récupérer le logement. Au contraire, plus la fin du bail est lointaine, plus la décote sera élevée. Pour un investisseur, c'est l'inverse. Avoir un locataire qui paye bien, décidé à rester pendant plusieurs années, signifie qu'il ne s'occupe de rien. Il n'a pas de risque de vacance locative, a déjà une relation de confiance avec le locataire, et la durée restante du bail n'affectera pas le prix.

La surface de l'appartement

La surface d'un bien immobilier influence sa rentabilité. De ce fait, la surface de l'appartement est un critère important à prendre en compte lors du calcul de la valeur de votre bien. En effet, les petites surfaces type studio, T1 ou T2 étant très recherchés par les investisseurs, il est possible de vendre le bien plus cher au mètre carré.

Type de location

Selon que votre location est meublée ou vide, la décote ne sera pas la même. Un bail meublé dure un an : l'acquéreur qui veut habiter le bien peut le récupérer rapidement, la décote est donc faible. Un bail vide dure trois ans, et si vous donnez congé pour vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : la décote est plus forte.

Les logements soumis à la location “loi de 1948”

Avec cette forme de location spécifique, la décote peut atteindre les 40 à 50% car elle bénéficie d’un loyer très bas. La durée de location est donc en général très longue. Puisqu'il est resté occupé longtemps, vous devrez prévoir d'importants travaux avant de pouvoir vendre votre bien.

Le locataire protégé

Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond fixé chaque année, vous ne pouvez pas lui donner congé pour vendre sans lui proposer un relogement adapté, à proximité. Sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources modestes. Pour un acheteur qui veut habiter le bien, cette protection rend la reprise très difficile, et la décote peut être importante. Pour un investisseur, c'est au contraire un locataire stable.

Le DPE

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement ou d'une reconduction. Ce sera le cas des logements classés F en 2028 et E en 2034. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé. Le bail en cours continue, mais l'acquéreur devra prévoir des travaux de rénovation énergétique : il les déduira du prix.

L'emplacement

La ville où se trouve votre bien immobilier détermine en partie sa valeur. Si l'immeuble est situé dans une des villes au meilleur rendement locatif, cela augmente sa valeur sur le marché immobilier. Au contraire, si le bien est hors de la ville ou qu'il se situe dans un quartier ou une commune où la demande est faible, la décote sera plus élevée.

Le montant du loyer

C'est également un élément essentiel pour évaluer la décote d'un appartement. Si ce dernier est inférieur au prix du marché, à cause du quartier, du manque de travaux ou toute autre raison, une décote peut s'appliquer... Sauf si il y a un avantage fiscal à un loyer plus bas ( comme Loc'avantage) qui permet un investissement locatif intéressant.

Travaux

Si l'appartement a connu une mise à jour récente, notamment des travaux de rafraîchissement et qu'il est dans d'excellentes conditions, celui-ci prend automatiquement de la valeur. D'autant plus qu'à son achat, l'acquéreur ne peut pas effectuer de travaux puisque le locataire est déjà en place.

S'il se rend compte qu'aucun travaux n'a été effectué depuis plusieurs années, la valeur du bien sera réduite puisqu'il devra les prévoir à la sortie du locataire actuel, ce qui retardera la mise du bien sur le marché.

Attention, un bien vendu loué n'a pas forcément de décote.

💡 Les biens loués se vendent généralement avec une décote sur le prix de vente, cela est vrai quand l’acheteur souhaite habiter le bien à terme. Trackstone anime un réseau d’investisseurs qui cherchent des biens déjà loués dans une logique financière. Le prix de vente dépendra donc plutôt d’autres facteurs :

• Le montant du loyer : Cela représente la rentabilité du bien. Un bien loué à un prix juste, concordant aux prix du marché représente donc un retour sur l’investissement très intéressant pour un investisseur. Si le loyer est faible, il y a plusieurs cas de figure : soit en effet, cela impactera le prix de vente du bien. Soit, il existe des dispositifs fiscaux (notamment loc’avantages) qui permettent une réduction d’impôt. Dans ce cas, le rendement net du bien augmente et il n’y a pas obligatoirement de décote sur le prix de vente.

• La date d'échéance de bail. Elle compte surtout pour un acheteur qui veut habiter le bien, comme on l'a vu plus haut. Chez Trackstone, nous vendons uniquement des biens occupés à des acquéreurs intéressés par l'investissement locatif. Pour eux, la durée du bail ne fait pas baisser le prix : un locataire qui reste longtemps dans les lieux les rassure, car il leur évite la gestion locative et la vacance du bien.

• La typologie du bien : les petites surfaces en ville connaissent peu de vacance locative car très prisées par exemple Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux

Un bien immobilier déjà loué ne connaît pas obligatoirement une décote. Pour calculer la valeur de son appartement, le propriétaire doit prendre en compte tous les éléments de l'appartement : surface, location vide ou meublée, état de la résidence, travaux effectués, DPE... Vous devez fixer votre prix selon tous ces critères, pour qu’il puisse être rentable pour le prochain propriétaire d’acheter un bien déjà loué.

Quelle est l'influence des caractéristiques locatives spécifiques sur la valeur d'un bien ?

L'influence des caractéristiques locatives spécifiques sur la valeur d'un bien immobilier est un facteur à ne pas omettre lors d'une vente.

Ces caractéristiques peuvent inclure la nature du bail, la solvabilité du locataire, ou des clauses particulières.

Chacune de ces caractéristiques a un impact distinct sur la décote ou la valorisation du bien dans le cadre d'un investissement immobilier.

Commençons par nous pencher sur l'influence du type de bail.

• Les baux de longue durée offrent une sécurité de revenus et peuvent donc augmenter la valeur d'un bien pour un investisseur. À l'inverse, un bail de courte durée peut entraîner une certaine incertitude, influençant potentiellement l'estimation à la baisse.

• Un bail commercial présente souvent une valeur ajoutée en raison de sa durée maximale plus étendue et de la stabilité qu'il procure.

• En comparaison, un bien vide peut subir une décote, car il nécessite du temps et des efforts pour trouver un premier locataire.

Voici un tableau récapitulatif de l'impact du type de bail sur la valeur du bien immobilier :

Voyons à présent l'impact des caractéristiques locatives comme la solvabilité ou les clauses particulières.

La solvabilité des occupants et la présence de clauses spéciales, telles que les options d'achat, jouent un rôle prépondérant. Evidemment, un locataire solvable et fiable représente une donnée rassurante pour l'acquéreur potentiel.

Les baux avec des clauses offrant des options d'achat aux locataires peuvent également augmenter l'attrait du bien, car ils suggèrent un potentiel de transaction future.

Il ne faut pas non plus oublier les facteurs environnementaux et complémentaires.

On parle ici des caractéristiques propres du local loué, telles que sa proximité aux transports en commun, l'orientation, la présence d'un balcon, terrasse, ou parking, influencent également la valeur. La surface pondérée du bien, qui prend en compte ces éléments, est une référence importante pour estimer sa valeur.

De plus, les impôts locaux comme la taxe foncière et les charges liées à des propriétés non bâties ou à des espaces communs doivent être pris en compte dans l'évaluation. Considérez enfin la valeur locative révisée, utilisée par les collectivités territoriales pour calculer la taxe foncière, qui est un élément clé dans le cadre fiscal et administratif.

Pour vous aider à y voir plus clair, Trackstone vous a construit un tableau récapitulatif :

Quelle est la différence entre la valeur marchande et la valeur locative d'un bien ?

La valeur marchande et la valeur locative d'un bien immobilier sont deux concepts différents qui reflètent des aspects distincts de la propriété.

1. Valeur Marchande :

   • La valeur marchande, aussi connue sous le terme de

     valeur vénale

     , représente le montant auquel un bien pourrait être vendu sur le marché ouvert à un moment donné.

   • Elle dépend de divers facteurs tels que la situation, l'environnement, les commodités (comme la proximité de l'eau, la présence d'une cave), et la demande du marché.

   • Cette valeur est une référence importante pour les acheteurs et les vendeurs, et est souvent utilisée par les administrations pour déterminer les taxes et impôts, comme le montre le Code général des impôts.

   • La valeur marchande peut varier en fonction des tendances du marché, des nouvelles constructions dans la région, ou des modifications de la zone environnante.

2. Valeur Locative :

   • La valeur locative est le montant potentiel qu'un bailleur peut récupérer en louant son bien.

   • Elle dépend de facteurs tels que l'emplacement du bien, la qualité de la résidence (confort, âge du bâtiment), et la demande dans le marché locatif.

   • Cette valeur est cruciale pour déterminer le loyer approprié pour des locaux à usage de location meublée ou non.

   • La valeur locative est également influencée par la législation, comme les règles sur le déplafonnement du loyer, et peut varier selon les politiques de protection des locataires et les conditions du marché local.

La valeur marchande est donc la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu, tandis que la valeur locative est le revenu qu'il peut générer en tant que propriété locative. Les deux peuvent coexister pour un même bien mais reflètent des aspects différents : l'une concerne une transaction potentielle de vente, et l'autre, la capacité à générer des revenus locatifs.

Pour aller plus loin, Trackstone vous propose différents dossiers. Certains sont très spécifiques comme la comparaison fiscale entre vente et donation d'un bien immobilier ou encore entre SCPI vs investissement locatif. D'autres sont plus larges comme nos conseils pour devenir rentier immobilier ou encore les avantages du statut LMNP.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un appartement loué sans donner congé au locataire ?

Oui. Le bail continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions : le locataire n'a pas à partir et vous n'avez pas besoin de son accord pour vendre.

Quelle décote pour un appartement loué vide ?

Le plus souvent entre 10 et 15 % pour un acheteur qui veut habiter le bien, selon la durée restante du bail. Vendu à un investisseur, la décote peut être nulle si le loyer est au prix du marché.

Le locataire a-t-il un droit de préemption si je vends ?

Seulement si vous lui donnez congé pour vendre un logement loué vide. Si vous vendez le bien occupé, il n'en a pas, sauf cas particulier de la première vente après la mise en copropriété d'un immeuble.

Comment connaître le prix au m² de mon quartier ?

Les prix des ventes réelles sont publiés par l'État (base DVF). Trackstone les présente ville par ville, avec les loyers et le rendement brut, dans son observatoire des prix : par exemple à Nantes, Bordeaux ou Paris.