TOP 8 des villes avec le moins de Vacance Locative ! (A jour)

La vacance locative, c'est la peur ultime des investisseurs dans l'immobilier. Comment s'assurer de trouver un locataire pour éviter des mois sans loyer ? Comment limiter ce risque de vacance locative pour votre logement ? Est-il possible de viser une bonne rentabilité tout en évitant la carence locative ?

Villes au taux de vacances locatives les plus élevées, conseils pour l'éviter et calculs nécessaires pour connaître votre perte potentielle : on vous dit tout sur ce phénomène immobilier !

Vacance locative : définition

La vacance locative désigne la période entre le moment où un locataire quitte son logement et le moment où le suivant vient le remplacer. Aucune durée n'est prédéfinie, cette période de carence varie selon le bien ainsi que sa localisation. Elle peut donc aller de quelques jours à plusieurs années.

La vacance locative a un impact sur la rentabilité du bien. Il n'est pas possible de connaître son montant exact par avance mais selon plusieurs critères, le propriétaire peut l'estimer.

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans un investissement, nous vous conseillons d'inclure une période de vacances locatives pour calculer votre rendement locatif brut.

Comment ? Lorsque vous faites votre calcul, vous comptez 11 mois au lieu de 12.

Si votre bien est un studio loué dans une ville étudiante, il y a des chances que la vacance locative dure tout l'été. Vous devez donc plutôt compter 10 mois de loyers. Notez que certains paramètres augmentent le risque d'absence de locataire, comme l'emplacement de l'appartement.

Note : cette prise en compte du taux d'occupation annuelle est cruciale pour estimer correctement votre rendement locatif avant d'investir le moindre euro.

Vacance locative et carence locative, quelle différence ?

Même si le résultat est le même puisqu'aucun loyer n'est perçu, les deux termes n'ont pas la même définition.

• On parle de vacances locatives en cas de période courant entre deux locataires ;

• On parle de carence locative lorsqu’il s’agit de la première mise en location d’un bien neuf.

Vacance locative par ville

Vous le savez, l'emplacement de votre investissement immobilier a un impact sur votre rendement locatif.

Ville, quartier : le risque de vacance locative est différent selon ces points.

Par exemple, la ville de Rennes représente un risque très faible de vacances locative : 12 jours en moyenne pour louer votre studio dans cette ville.

Les villes où les rendements sont faibles ont un taux de carence locative basse

Les villes qui ont le plus faible rendement locatif sur le marché immobilier (entre 2 et 5%), connaissent plus de demande et donc moins de risque de vacances locatives. Dans ces endroits, votre logement a peu de chance de ne pas trouver de locataire, ce qui vous assure un loyer constant :

• Boulogne Billancourt

• Versailles

• Nanterre

• Asnières-sur-Seine

• Bordeaux

• Montreuil

• Aix-en-Provence

• Lyon

En investissant dans un logement là-bas, votre logement ne se retrouvera pas vide pendant une longue période.

Les villes dont les rentabilités dépassent 8% sont les plus risquées au final !

Plus l'emplacement de votre location a une rentabilité importante, plus votre logement a de chances d'être vacant. Si vous avez investi dans une des villes les plus rentables, vous devez être particulier vigilant à cette période de carence.

• Perpignan

• Le Mans

• Limoges

• Mulhouse

Un rendement très attrayant ne doit pas vous faire oublier de prendre en compte la demande. Par exemple, Mulhouse, qui est une des villes les plus rentables, vous offrira un rendement locatif important mais présente un risque de vacances locatives élevé.

En effet, la clientèle locale aisée recherche plutôt des biens en périphérie chic de Mulhouse car la ville n’a pas une très bonne réputation.

En investissant dans cette ville, vous risquez de vous affronter à une demande faible et donc une période de vacances locatives qui peut être longue. Selon l’INSEE, son taux atteint plus de 15% à Mulhouse et 14% à Perpignan.

À titre de comparaison, la moyenne nationale de vacances locatives se situe autour de 7,9% en France. Vous devez donc rester vigilants et trouver l’investissement au juste milieu : un bon rendement locatif pour rentabiliser votre bien et atteindre vos objectifs, et un risque de vacances locatives bas.

Nos conseils pour éviter la vacance locative

Contactez votre locataire

Lorsqu'il vous annonce son départ, n'hésitez pas à contacter l'occupant de votre logement. En effet, son départ peut venir d'une raison personnelle comme un changement de ville ou d'études, une famille qui s'agrandit, l'envie d'une maison etc.

Mais il est possible que le problème provienne de votre logement. En tant que propriétaire, vous devez avoir les bons réflexes : écouter votre locataire pour améliorer votre bien et éviter la même situation avec le prochain locataire.

Plus vous êtes attentif aux besoins de votre logement (travaux, vétusté...), moins il a de chance de rester inoccupé. D’autant plus que ces changements vous permettront d’augmenter votre rentabilité locative.

Anticiper la remise sur le marché

Dès que vous êtes averti du souhait de résiliation du bail, pensez à remettre votre bien en location. Cela vous permettra de minimiser la période sans loyer. De la même manière, si votre logement nécessite des travaux (peinture, changement d'électroménager...), n'attendez pas le départ de votre locataire pour la mise en place de ces changements.

Pour gagner du temps, soyez réactif pendant le mois de préavis de votre occupant. De cette manière, l'appartement sera prêt le jour où il se vide et pourra donc directement être remis sur le marché pour lui trouver un nouveau locataire.

Maximiser la diffusion de votre offre

En publiant votre offre sur le plus de sites professionnels possibles, vous décuplez sa visibilité, donc vos chances de signer rapidement un nouveau contrat locatif.

N'hésitez pas à vous rendre sur plusieurs plateformes, en publiant des photos de qualité pour un maximum d'attractivité. Bien sûr, soyez réactif lors des demandes de visites en vous arrangeant avec votre occupant actuel.

S'assurer contre la vacance locative

La période de vide, pendant laquelle vous n'avez pas de revenu, peut durer des jours, des semaines, ou de longs mois. Vous devez assumer seul le remboursement des mensualités d’emprunt et des charges. Cela crée un manque considérable pour votre rendement locatif, et peut même devenir un problème, notamment pour votre budget.

Souscrire à une assurance contre ce phénomène peut donc permettre une garantie de sécurité financière, en complément d'une assurance loyers impayés.

Comment fonctionnent ces assurances ?

La garantie vacance locative fonctionne comme tout type d’assurance : en contrepartie de la prime que vous lui versez, elle s’engage à prendre en charge les conséquences financières d’un risque, sinistre ou dommage.

Dans le cadre d'un investissement immobilier, elle vous verse une fraction des loyers quand votre logement est inoccupé. Aucune assurance souscrite ne vous offre une indemnisation de 100%.

L'assureur prévoit le plus souvent un plafond, une durée d’indemnisation, et une franchise. N'hésitez pas à comparer les options comprises chez les différents assureurs avec attention si vous souhaitez vous assurer.

L'assurance vacance locative, une bonne idée ?

Cela dépend de votre situation. Si votre investissement se trouve dans une ville où le taux de vacances locatives est élevé, opter pour une assurance peut être un bon moyen de ne pas prendre de risque financier.

Cependant, si votre logement est correctement optimisé, qu'il se trouve dans une zone à forte demande et que vous n’avez pas fait d’erreur dans le calcul de votre rendement, souscrire à une assurance serait probablement une perte inutile.

Nous vous conseillons plutôt de prendre en compte cette potentielle période de vacances locative lors du calcul de votre rendement locatif et de maximiser la rentabilité de votre bien.

Pour la bonne gestion de votre location, savoir anticiper la vacance locative est indispensable pour calculer correctement votre rentabilité. S'il s'agit de votre premier investissement immobilier, vous pouvez envisager de confier votre bien à une agence professionnelle ou de choisir une assurance, destinée à protéger le bailleur, tout en faisant attention à lire tout le contenu pour être averti des éventuelles exclusions.

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