Interdiction vente de passoire thermique (DPE F et G) : que dit la loi ?

Vendre un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique reste totalement légal en 2026, partout en France métropolitaine et outre-mer. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, souvent citée à tort, ne concerne que la mise en location : aucun de ses articles n'interdit ni ne restreint la mise en vente d'une passoire thermique.

Les seules contraintes pour le propriétaire vendeur sont des obligations d'information renforcées : fournir un DPE valide, faire réaliser un audit énergétique pour les classes F et G, et mentionner clairement le classement énergétique dans l'annonce immobilière.

Pour les bailleurs, la vente d'un logement déjà loué reste autorisée et constitue souvent une issue interessante face aux échéances 2025, 2028 et 2034.

L'essentiel à retenir

• Vendre une passoire thermique n'est pas interdit en France en 2026.

• La confusion vient de la loi Climat et Résilience qui interdit la location de manière progressive : DPE G depuis le

• Les obligations à la vente sont le DPE (depuis toujours) et un audit énergétique réglementaire (depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles classées F ou G).

• Aucun projet de loi ne prévoit d'étendre l'interdiction au marché de la vente. Le sujet revient dans les débats mais n'a jamais abouti.

• Vendre un bien déjà loué reste possible, même classé F ou G : c'est même la stratégie de sortie pour des bailleurs face à l'interdiction de location.

Vendre une passoire thermique est-il interdit ?

Aucune loi en vigueur en France n'interdit la vente d'un logement classé F ou G au DPE. C'est vrai en 2026, c'était vrai en 2025, et cela reste valable depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience.

Concrètement, un propriétaire peut signer un compromis puis un acte authentique de vente pour son logement énergivore sans aucune restriction réglementaire liée au DPE. Le notaire ne peut pas refuser l'acte au motif d'un mauvais classement énergétique. L'acquéreur peut acheter en toute légalité, qu'il soit primo-accédant, investisseur ou marchand de biens.

Cette absence d'interdiction concerne :

• Les maisons individuelles classées F ou G

• Les appartements en copropriété classés F ou G

• Les immeubles entiers en monopropriété

• Les logements vacants comme les biens occupés (par le propriétaire ou un locataire en place)

Pour les logements occupés par un locataire, la vente reste possible mais implique de respecter le droit de préemption éventuel et la durée du bail en cours. Ce cas particulier mérite un développement à part (voir plus bas).

Pourquoi la confusion entre interdiction de vente et interdiction de location ?

La confusion est massive parce que la loi Climat et Résilience a bel et bien créé des interdictions, mais uniquement sur le marché locatif. Beaucoup de propriétaires (et d'articles mal informés) confondent les deux régimes juridiques.

La loi du 22 août 2021 cible exclusivement la mise en location des logements considérés comme indécents au sens énergétique.

Consulter le calendrier de cette interdiction

Vente vs location : ce qui change dans le droit

La distinction repose sur une logique simple : un bailleur qui loue un logement énergivore fait peser le coût de l'énergie sur son locataire, ce qui aggrave la précarité énergétique. À l'inverse, lors d'une vente, l'acheteur consent en pleine connaissance de cause à acquérir un bien dont il connaît le classement et les coûts associés.

Pourquoi le législateur n'a pas étendu l'interdiction à la vente

Trois raisons expliquent ce choix politique :

1. L'ampleur du parc concerné : 3,9 millions de logements F et G en France métropolitaine. Bloquer leur vente reviendrait à figer une part significative du marché immobilier.

2. Le mécanisme de la décote : le marché s'autorégule. Les passoires thermiques se vendent en moyenne 15 % moins cher que les biens classés D, ce qui pousse mécaniquement les vendeurs à rénover ou à accepter une perte de valeur.

3. L'obligation d'information : l'audit énergétique réglementaire et le DPE opposable garantissent à l'acheteur une information complète sur le bien.

Une interdiction de vente est-elle prévue à l'avenir ?

C'est la deuxième question qui revient le plus souvent : si la vente est autorisée aujourd'hui, le sera-t-elle encore demain ?

À ce jour, aucun projet de loi ni aucun texte européen ne prévoit d'interdire la vente d'une passoire thermique.

Côté français : aucun projet de loi en cours

Le sujet est régulièrement évoqué dans les débats parlementaires, notamment par certains groupes politiques attachés à l'accélération de la transition écologique. Des amendements ont été déposés en 2023 puis en 2024 pour étendre l'interdiction à la vente, mais aucun n'a été adopté. Le gouvernement a toujours écarté cette option, jugée trop disruptive pour le marché immobilier et les ménages modestes.

Au contraire, la tendance récente va plutôt vers un assouplissement : début 2026, plusieurs propositions visent à reporter ou aménager le calendrier d'interdiction de location.

Côté européen : la directive EPBD ne prévoit pas d'interdiction de vente

La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB ou EPBD), révisée et adoptée par le Parlement européen en 2024, fixe des objectifs ambitieux :

• Tous les bâtiments résidentiels devront atteindre la classe E d'ici 2030

• Tous les bâtiments résidentiels devront atteindre la classe D d'ici 2033

Mais cette directive laisse aux États membres la liberté du moyen : ils peuvent agir par des aides à la rénovation, des restrictions locatives, ou éventuellement des restrictions à la vente. La France a choisi la voie de la location et de l'audit énergétique. Aucune obligation européenne ne contraint à étendre l'interdiction au marché de la vente.

Y a-t-il des exceptions à connaître ?

Comme aucune interdiction n'existe pour la vente, la question des exceptions ne se pose pas dans ce sens. La vente d'une passoire thermique est libre, sans cas particulier ni dérogation à demander.

Côté location en revanche, certaines situations peuvent exempter temporairement un bailleur de l'interdiction de louer :

• Copropriétés en attente de travaux votés : un sursis peut être accordé si une rénovation globale est planifiée par l'assemblée générale

• Contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiments classés ou contraintes techniques rendant les travaux impossibles

• Coût disproportionné des travaux : si les travaux représentent plus de 50 % de la valeur du bien

Quelles sont les obligations légales pour vendre une passoire thermique ?

Si la vente est libre, elle s'accompagne de trois obligations légales pour le propriétaire vendeur. Ces obligations visent à informer pleinement l'acheteur sur l'état énergétique du logement.

1. Le DPE, document obligatoire dès l'annonce

Le diagnostic de performance énergétique doit figurer dans toute annonce immobilière (en agence, en ligne, sur SeLoger, Le Bon Coin, ou directement sur le site d'un particulier) et dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur.

• Validité du DPE : 10 ans pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021

• DPE opposable : il engage la responsabilité du vendeur en cas d'erreur de classement

• Coût moyen : entre 100 et 250 euros, à la charge du vendeur

Pour comprendre la lecture précise du document et identifier les leviers d'amélioration, consultez notre guide comment lire et comprendre son DPE. Si vous vous demandez si votre DPE est encore valable, notre article sur la durée de validité d'un DPE répond à toutes les questions.

2. L'audit énergétique réglementaire pour les classes F et G

Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour toute mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G en France métropolitaine. Cette obligation ne concerne pas les appartements en copropriété (uniquement les biens où un seul propriétaire est concerné).

L'audit doit présenter :

• Un état des lieux énergétique complet (isolation, chauffage, ventilation)

• Au moins deux scénarios de travaux pour atteindre la classe B

• Une estimation chiffrée des coûts et des économies attendues

• La liste des aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économies d'énergie)

Le coût de l'audit varie de 500 à 1 500 euros selon la surface. Il est à la charge du vendeur et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite. À compter du 1er janvier 2034, cette obligation s'étendra aux logements classés E.

Pour un panorama complet de tous les diagnostics et du DPE obligatoire, notre dossier dédié reprend l'ensemble du cadre réglementaire.

3. La mention obligatoire dans l'annonce immobilière

Toute annonce immobilière pour un bien classé F ou G doit comporter la mention : « Logement à consommation énergétique excessive : classe F (ou G) ». Cette mention, contrôlée par la DGCCRF, doit apparaître de manière visible dès l'annonce, qu'elle soit publiée par un particulier ou un professionnel.

L'absence de cette mention peut être sanctionnée d'une amende et entraîner l'annulation de la vente pour vice du consentement.

À ces trois obligations s'ajoute, comme pour toute vente, l'information sur les futures interdictions de location si l'acheteur projette un investissement locatif. C'est un élément de loyauté que les agents immobiliers et notaires intègrent désormais systématiquement dans la documentation pré-contractuelle.

Peut-on vendre un logement F ou G déjà loué ?

C'est la question centrale pour les propriétaires bailleurs confrontés à l'interdiction de location. La réponse est claire : oui, vendre un logement loué reste tout à fait possible, même s'il est classé F ou G au DPE. Mieux : c'est devenu la stratégie de sortie privilégiée depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction de louer les DPE G en 2025.

La vente d'un logement loué est totalement légale, y compris pour une passoire thermique. Le bail en cours est transmis automatiquement au nouvel acquéreur, qui devient le bailleur. Le locataire conserve tous ses droits : durée du bail, montant du loyer, conditions du contrat initial.

Pour le vendeur, c'est souvent la solution la plus rapide et la plus sereine :

• Pas de procédure de congé à anticiper sur 6 mois

• Pas de période de vacance locative entre le départ du locataire et la vente

• Acheteur cible : un investisseur qui souhaite reprendre un bail en cours et qui a déjà intégré le coût des futurs travaux dans son offre

• Aucune relation conflictuelle à gérer avec le locataire

La contrepartie est financière : un logement occupé se vend avec une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien libre, à laquelle s'ajoute la décote DPE de 15 % en moyenne. Le cumul peut atteindre 25 à 35 % de moins qu'un bien équivalent classé D et libre.

Le cas des DPE G : le timing devient stratégique

Pour un logement classé G, la situation est devenue particulière depuis le 1er janvier 2025. Le bailleur ne peut plus :

• Signer un nouveau bail avec un nouveau locataire

• Renouveler le bail à son terme

• Reconduire tacitement le contrat existant

Concrètement, une fois le bail actuel terminé, le logement devient non louable en l'état. Vendre avant cette échéance permet de céder un bien encore valorisé par sa rente locative. Attendre la fin du bail réduit drastiquement les arguments de vente et expose à une vacance prolongée qui dégrade encore le prix.

Recommandation pratique : pour un DPE G dont le bail se termine dans les 12 prochains mois, vendre dès maintenant en vente occupée préserve la valeur. Au-delà, le calcul devient défavorable.

Le cas des DPE F : anticiper l'échéance 2028

Pour les DPE F, la même logique s'appliquera à compter du 1er janvier 2028. Vous avez encore 2 ans pour organiser une sortie ordonnée. Trois fenêtres d'action selon votre situation :

• Vente immédiate en 2026 ou 2027 : profiter de la dynamique de marché actuelle, avant que l'urgence ne pousse de nombreux bailleurs à vendre simultanément

• Vente avec congé pour vendre : possible si votre bail se termine avant 2028

• Rénovation pour passer en classe E : option à étudier si la décote vente dépasse le coût net des travaux

Anticiper 2 à 3 ans avant l'échéance permet de maximiser le prix et d'éviter l'effet domino de 2027-2028 où des centaines de milliers de bailleurs vont chercher à vendre en même temps.

Le congé pour vendre : encadré par la loi du 6 juillet 1989

Si vous préférez vendre votre logement vide pour optimiser le prix, vous pouvez délivrer un congé pour vendre au locataire. Les règles sont strictes :

• Notification 6 mois avant la fin du bail (pour une location vide ; 3 mois pour un meublé)

• Le congé doit comporter une offre de vente prioritaire au locataire (droit de préemption)

• Le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser cette offre

• Si le locataire renonce à la préemption, le bien peut être proposé sur le marché libre

• Le congé doit être notifié par lettre recommandée, par acte d'huissier ou en main propre contre récépissé

Cette option permet de récupérer un logement vide et donc de le vendre au meilleur prix, mais elle implique d'attendre la fin du bail en cours. Pour un bail signé en 2024 par exemple, le congé ne pourra produire effet qu'en 2027.

Attention : pour un DPE G, l'interdiction de location en cours peut compliquer une stratégie de congé pour vendre, puisque vous ne pourrez de toute façon pas relouer entre deux ventes en cas d'échec.

Acheteurs cibles pour un bien loué F ou G

Connaître les profils d'acheteurs facilite la commercialisation et permet d'ajuster son discours :

• Investisseurs travaux : achètent à prix décoté, prévoient une rénovation à la sortie du locataire pour récupérer une étiquette louable

• SCPI ou foncières spécialisées : intéressées par les biens loués avec rendement immédiat, intègrent le coût des travaux dans leur offre

• Marchands de biens : achètent à fort discount pour rénover et revendre vide

• Particuliers en stratégie patrimoniale : recherchent des biens à fort potentiel de valorisation après travaux

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FAQ : vos questions sur la vente d'une passoire thermique

Peut-on vendre une passoire thermique sans rénover ?

Oui. Aucune loi n'impose de réaliser des travaux avant la mise en vente. Vous pouvez vendre votre logement F ou G en l'état, à condition de fournir le DPE et l'audit énergétique réglementaire à l'acquéreur.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement classé G ?

Non si l'appartement se situe dans une copropriété classique. L'audit énergétique réglementaire ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Le DPE individuel reste obligatoire pour l'appartement.

Y aura-t-il une interdiction de vendre les passoires thermiques en 2025, 2028 ou 2034 ?

Non. Aucune des échéances de la loi Climat et Résilience (2025 pour les G, 2028 pour les F, 2034 pour les E) ne concerne la vente. Toutes ces dates portent uniquement sur l'interdiction de mise en location.

Peut-on vendre un logement F ou G occupé par un locataire ?

Oui, totalement. La vente d'un logement loué est légale, même pour une passoire thermique. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur. Une décote de 10 à 20 % s'applique généralement par rapport à un bien libre, mais c'est souvent la stratégie de sortie la plus rapide pour les bailleurs.