L'investissement Locatif Rentable, encore possible en 2025 ?

2025 marque un tournant pour le marché immobilier français après une correction des prix (-4,1% en 2023, -0,8% en 2024) et des taux d'intérêt désormais stabilisés autour de 3%. Le prix moyen national s'établit à 2 930 € le m², avec Paris sous la barre des 10 000 €/m² (-11% depuis 2020) et des baisses significatives à Nantes (-14,2% sur deux ans), Saint-Étienne et Lyon (-13,5%).

Cette baisse des taux réduit les mensualités d'emprunt (économie de 60 €/mois pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans) et, combinée à une hausse des loyers de 3,3%, crée un contexte idéal pour l'investissement locatif rentable.

L'investissement locatif reste une stratégie pertinente en 2025

L'investissement locatif en 2025 présente un potentiel de rentabilité renouvelé après plusieurs années de turbulences. La baisse des taux d'intérêt, combinée à une correction des prix dans de nombreuses zones et à une hausse des loyers, crée des conditions favorables pour les investisseurs avisés.

Toutefois, cette rentabilité retrouvée s'accompagne de contraintes réglementaires accrues, notamment en matière de performance énergétique. L'interdiction de louer les biens classés G depuis janvier 2025 impose une vigilance particulière sur la qualité énergétique des biens et anticipe d'éventuels travaux de rénovation.

Pour maximiser les chances de succès, trois recommandations principales émergent :

1. Adopter une approche sélective en privilégiant les villes à fort potentiel où la demande locative reste forte et les prix encore accessibles

2. Intégrer la dimension énergétique dès la sélection du bien pour éviter les surcoûts futurs liés à l'évolution des normes

3. Optimiser le montage financier et fiscal en tirant parti des taux bas tout en choisissant le régime fiscal le plus avantageux selon sa situation personnelle

Dans ce contexte, le premier semestre 2025 apparaît comme une période particulièrement propice pour concrétiser un projet d'investissement locatif, avant la remontée des prix anticipée pour le second semestre. L'investissement locatif reste ainsi une stratégie pertinente pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires, à condition d'adopter une approche méthodique et informée.

Les investisseurs qui sauront combiner une analyse pointue du marché, une sélection rigoureuse des biens et une optimisation fiscale adaptée à leur situation pourront tirer le meilleur parti de cette conjoncture favorable et atteindre des niveaux de rentabilité locative nette attractifs, dépassant souvent les 5% dans les villes moyennes les plus dynamiques.

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, immeuble ou local commercial) dans le but de le mettre en location et d'en tirer un revenu régulier. Cette stratégie d'investissement patrimoniale permet non seulement de générer des flux de trésorerie mensuels, mais également de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux selon le régime choisi.

En devenant propriétaire d'un bien destiné à la location, l'investisseur peut percevoir des loyers qui, idéalement, couvrent les charges et le remboursement du crédit, tout en réalisant une plus-value immobilière à la revente. Cette stratégie permet également de réduire son impôt sur le revenu grâce aux différents dispositifs de défiscalisation disponibles.

Pourquoi faire de l'investissement locatif en 2025 ?

Un rendement attractif dans un contexte favorable

En 2025, le rendement locatif moyen en France s'établit autour de 5,9%. Plus précisément, la rentabilité brute nationale atteint 5,2% en moyenne, contre 4,6% en juillet 2022, soit une progression de 13% en trois ans. Cette amélioration s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs :

• La baisse des prix immobiliers (-4,9% en moyenne depuis juillet 2022)

• La hausse continue des loyers (+8% pendant la même période)

• La forte demande locative, particulièrement dans les grandes métropoles où trouver un logement devient un parcours du combattant pour les locataires

• La baisse des taux d'intérêt qui optimise l'effet de levier du crédit

• L'inflation contenue (autour de 1,3%), qui maintient la valeur réelle des rendements

Pour estimer la performance d'un investissement locatif, il est essentiel de calculer non seulement son rendement brut, mais aussi sa rentabilité locative nette après déduction de toutes les charges et prélèvements sociaux.

Un placement patrimonial sécurisé

Dans un contexte économique incertain, l'immobilier demeure une valeur refuge. Contrairement à d'autres placements, l'investissement locatif permet de :

• Se constituer un patrimoine tangible dont la valeur actuelle tend à augmenter sur le long terme

• Générer des revenus complémentaires réguliers mois après mois

• Préparer sa retraite avec un complément de revenu

• Transmettre un capital à ses héritiers

• Bénéficier de l'effet de levier du crédit pour amplifier le retour sur investissement

• Protéger son capital contre l'inflation

L'immobilier est également l'un des rares investissements que l'on peut réaliser en empruntant à 100%, les banques acceptant de financer l'intégralité du projet pour les dossiers solides, parfois même sans apport personnel significatif.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Pour évaluer correctement la pertinence d'un projet immobilier et estimer sa performance, il est essentiel de distinguer deux indicateurs clés :

La rentabilité brute = (Loyer annuel hors charges / Prix d'achat) × 100

Cette formule simple permet d'obtenir le taux de rendement brut en divisant le montant des loyers annuels perçus par le prix d'acquisition du bien. Ce calcul donne une première indication, mais reste insuffisant pour une analyse complète.

La rentabilité locative nette = (Revenus locatifs annuels - Charges annuelles) / Prix d'achat × 100

Cette formule plus précise prend en compte l'ensemble des charges liées à la propriété et à la gestion du bien :

• Taxe foncière

• Charges de copropriété non récupérables

• Assurance propriétaire non occupant (PNO)

• Frais de gestion locative

• Frais d'entretien et travaux

• Impôt sur le revenu généré

• Prélèvements sociaux (17,2% pour les revenus fonciers)

• Intérêts d'emprunt

Prenons l'exemple d'un appartement acheté 150 000 euros dans une ville moyenne dynamique :

• Prix d'achat : 150 000 € (soit 3 750 € le mètre carré pour un 40m²)

• Loyer mensuel : 1 000 € (soit 12 000 € annuels)

• Charges annuelles : 4 000 € (taxe foncière, frais de gestion, entretien, assurances)

• Intérêts d'emprunt : 6 000 € par an sur la durée du crédit

Rentabilité brute = (12 000 / 150 000) × 100 = 8%

Rentabilité nette = (12 000 - 10 000) / 150 000 × 100 = 1,33%

Ce calcul démontre l'importance de prendre en compte tous les frais pour obtenir une vision réaliste du rendement d'un investissement. La règle d'or pour calculer le rendement net est de ne jamais négliger aucune charge ni aucun prélèvement fiscal.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2025 ?

En 2025, un taux de rendement locatif peut être considéré comme :

• Faible : inférieur à 3% net

• Moyen : entre 3% et 5% net

• Bon : entre 5% et 7% net

• Excellent : supérieur à 7% net

Dans le contexte actuel, viser une rentabilité nette minimale de 4% constitue un objectif raisonnable pour un investissement locatif rentable. Cette performance doit être mise en perspective avec les autres placements disponibles sur le marché (livrets réglementés, assurance-vie, actions) dont les rendements moyens restent inférieurs pour un niveau de risque comparable ou supérieur.

Pour atteindre ces bons niveaux de rendement, il est souvent nécessaire de s'éloigner des quartiers les plus huppés des grandes métropoles où les prix au mètre carré élevés limitent mécaniquement la rentabilité. Les villes moyennes ou les quartiers en devenir offrent généralement de meilleures perspectives.

Quels dispositifs d'investissement locatif privilégier en 2025 ?

La fin du dispositif Pinel

2025 marque la fin définitive du dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier, il n'est plus possible de bénéficier des avantages Pinel ou Pinel+ pour de nouveaux investissements. Ce dispositif phare de la défiscalisation immobilière permettait aux particuliers de réduire leurs impôts sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location sous conditions pendant 6, 9 ou 12 ans.

Face à cette évolution, plusieurs alternatives fiscales s'offrent aux investisseurs :

Le statut LMNP : une solution fiscalement avantageuse

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'impose comme l'une des options les plus intéressantes en 2025. Le dispositif LMNP permet :

• D'être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que dans celle des revenus fonciers

• D'amortir comptablement le bien et les équipements, permettant de réduire significativement la base imposable

• De bénéficier d'une fiscalité allégée, particulièrement adaptée aux investisseurs soumis à des tranches marginales d'imposition élevées

• De percevoir des loyers plus importants grâce à la location meublée, généralement 15% à 20% plus élevés que pour une location nue

Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les biens situés dans des zones à forte demande locative comme les résidences étudiantes ou les quartiers d'affaires, où la location meublée répond parfaitement aux attentes des locataires.

La stratégie du déficit foncier

Pour les investisseurs disposant de revenus fonciers importants, la stratégie du déficit foncier peut s'avérer pertinente, particulièrement dans le contexte actuel où de nombreux biens nécessitent des travaux de rénovation énergétique pour respecter les nouvelles normes DPE. Cette approche permet de :

• Déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers

• Déduire, sous certaines conditions, jusqu'à 10 700 € du revenu global imposable

• Valoriser le bien tout en optimisant sa fiscalité

• Améliorer la performance énergétique du logement, critère devenu essentiel pour louer dans le cadre des nouvelles réglementations

Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les contribuables fortement imposés possédant déjà un patrimoine locatif générateur de revenus fonciers significatifs.

Le dispositif Loueur Abordable (ex-Cosse)

Ce dispositif, parfois méconnu, permet une réduction fiscale allant jusqu'à 65% des revenus locatifs en contrepartie d'un engagement à louer à des locataires aux ressources modestes et à des loyers plafonnés. Pour en bénéficier, il faut :

• Louer un bien non meublé comme résidence principale

• Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires

• Signer une convention avec l'Anah pour une durée de 6 ans minimum

• Le bien doit être situé dans une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements

L'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

La loi de finances 2025 prévoit l'extension du PTZ à l'ensemble du territoire national, y compris les zones dites "moins tendues". Cette mesure peut faciliter l'accès à la propriété pour les primo-accédants qui souhaiteraient se constituer un patrimoine locatif par étapes, en faisant de leur première acquisition leur résidence principale avant de la transformer en investissement locatif quelques années plus tard.

Quelles villes sont les plus rentables pour investir en 2025 ?

Les métropoles résilientes

Malgré la correction des prix, certaines grandes villes conservent un potentiel intéressant :

• Marseille

  : avec des prix encore abordables (environ 3 500 € le m²) et une rentabilité pouvant atteindre 7%, favorisée par la modernisation rapide de la ville et des projets comme Euroméditerranée

• Lyon

  : référence du marché avec des prix autour de 5 200 € le m² et une rentabilité entre 3,5% et 5%

• Lille

  : marché dynamique avec un bon équilibre entre prix d'acquisition et demande locative

• Montpellier

  : attractivité démographique soutenue et marché locatif tendu

Les villes moyennes à fort potentiel

Des études récentes mettent en avant plusieurs villes où il est possible d'acheter un T2 de 40m² presque sans apport tout en dégageant un bénéfice mensuel positif :

• Châlons-en-Champagne

  : se distingue avec des prix d'achat particulièrement avantageux

• Reims

  : marché dynamique avec une correction des prix de -5,2%

• Évry

  : en périphérie de l'Île-de-France, avec des rentabilités atteignant jusqu'à 5,95%, particulièrement pour l'investissement en colocation

Les marchés de niche à explorer

Certains segments spécifiques du marché offrent des opportunités intéressantes :

• Les stations balnéaires et de ski

  : ces zones connaissent un dynamisme remarquable avec une progression des prix de 24,7% pour les stations balnéaires et 26,2% pour

  les stations de ski

• Les communes rurales

  : elles enregistrent une progression des prix de 0,8% en 2024, témoignant d'un regain d'intérêt pour ces territoires depuis la crise sanitaire

Pour en savoir plus, découvrez notre dossier sur la rentabilité locative par ville (avec un top 10 des villes les plus rentables) ainsi que notre article sur les villes où nous vous déconseillons d'investir.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Les avantages de l'ancien en 2025

Dans le contexte actuel, l'investissement dans l'ancien présente plusieurs atouts :

• Des prix d'acquisition plus abordables, permettant des rentabilités supérieures

• Une offre plus diversifiée, notamment dans les centres-villes

• Des opportunités de valorisation par des travaux de rénovation, générant potentiellement des déficits fonciers

• Une meilleure résistance à la correction des prix dans les emplacements premium

• Une plus grande variété de biens disponibles, du studio à l'immeuble entier

Toutefois, l'investissement dans l'ancien nécessite une vigilance particulière concernant :

• La performance énergétique du bien (DPE)

• Les éventuels travaux de mise aux normes

• La gestion des parties communes dans les copropriétés

• Les risques cachés (plomb, amiante, structure)

L'impact des nouvelles réglementations énergétiques

L'année 2025 marque un tournant majeur en matière de réglementation énergétique. Depuis le 1er janvier, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location pour les nouveaux contrats. Cette mesure concerne environ 600 000 biens en France métropolitaine et s'inscrit dans un calendrier progressif qui s'étendra aux logements classés F en 2028, puis aux classés E en 2034.

Par ailleurs, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ces évolutions contraignantes obligent de nombreux propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe F s'ils souhaitent continuer à louer leur bien.

Cette situation crée des opportunités pour les investisseurs capables d'identifier les biens à fort potentiel de valorisation après rénovation, particulièrement dans les quartiers recherchés où la demande locative reste forte.

Nos conseils pour réussir son investissement locatif en 2025

1. Adoptez une approche sélective

Privilégiez les villes à fort potentiel comme Marseille, Lyon, Lille, Saint-Étienne ou certaines villes moyennes dynamiques, où la demande locative reste forte et les prix encore accessibles. Avant d'acquérir un bien, réalisez une étude de marché approfondie :

• Analysez les prix au mètre carré par quartier

• Étudiez l'évolution des loyers sur les 3 dernières années

• Estimez le taux de vacance locative du secteur

• Évaluez les projets d'urbanisme à venir

• Chiffrez précisément les charges non récupérables

2. Intégrez la dimension énergétique dès la sélection du bien

Anticipez les évolutions réglementaires en matière de performance énergétique pour éviter les surcoûts futurs. Un bien classé D ou mieux représente un investissement pérenne. Pour les biens énergivores (E, F ou G), chiffrez précisément le coût des travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe D, et intégrez ce montant dans votre calcul de rentabilité.

3. Optimisez le montage financier et fiscal

Tirez parti des taux d'intérêt favorables (autour de 3% en 2025) et choisissez le régime fiscal le plus avantageux selon votre situation personnelle. L'effet de levier du crédit redevient particulièrement intéressant, permettant dans certaines villes de dégager un bénéfice mensuel positif après remboursement du prêt.

Comparez les offres de plusieurs banques pour obtenir les meilleures conditions :

• Taux nominal

• Durée d'emprunt

• Assurance emprunteur

• Frais de dossier

• Conditions de remboursement anticipé

Notre article complet sur le montage financier d'un investissement locatif.

4. Maîtrisez le risque locatif

Le taux de vacance moyen en France se situe entre 7 et 8%, ce qui peut considérablement réduire la rentabilité effective. Pour minimiser ce risque :

• Privilégiez les zones à forte demande locative (proximité des universités, des pôles d'emploi, des transports)

• Adaptez le bien aux attentes du marché (type et taille de logement correspondant à la demande locale)

• Diversifiez géographiquement vos investissements

• Envisagez une gestion locative professionnelle pour optimiser l'occupation et sécuriser vos revenus

• Fixez un loyer cohérent avec le marché local pour limiter le risque de rotation des locataires

Une vacance locative de seulement un mois par an réduit la rentabilité de 8,3% (1/12). Il est donc crucial de mettre tous les atouts de votre côté pour maintenir un taux d'occupation maximal.

5. Saisissez les opportunités du premier semestre 2025

Le premier semestre 2025 apparaît comme une période particulièrement propice pour concrétiser un projet d'investissement locatif, avant la remontée des prix anticipée pour le second semestre. Cette fenêtre d'opportunité, combinée à des taux d'intérêt favorables, crée des conditions idéales pour les investisseurs avisés.

Pour profiter pleinement de cette conjoncture :

• Préparez votre dossier de financement en amont

• Ciblez précisément les quartiers et types de biens recherchés

• Mettez en place une veille immobilière efficace

• N'hésitez pas à négocier les prix, le rapport de force étant encore favorable aux acheteurs

• Anticipez les démarches administratives et les éventuels travaux pour optimiser le calendrier de mise en location

Quels critères pour un bon investissement locatif ?

L'emplacement : facteur n°1 de réussite

Le choix de la ville et du quartier est déterminant, car les caractéristiques du marché local, la demande sectorielle et l'accessibilité impactent directement la rentabilité. Privilégiez :

• Les quartiers à proximité des transports en commun

• Les zones universitaires pour la location étudiante

• Les secteurs proches des bassins d'emploi

• Les centres-villes des métropoles régionales dynamiques

• Les quartiers en devenir, bénéficiant de programmes de rénovation urbaine

Le nombre d'habitants, la croissance démographique et le revenu moyen par habitant constituent également des indicateurs précieux pour évaluer le potentiel d'un secteur.

Le type de bien : adapter l'offre à la demande

La demande locative varie selon les secteurs géographiques et il est essentiel d'adapter votre investissement au marché local :

• Dans les grandes villes universitaires : studios et T2 pour étudiants et jeunes actifs

• Dans les zones d'activité économique : T3 pour les jeunes couples

• Dans les quartiers familiaux : T4 pour les familles

• Dans les centres-villes : petites surfaces pour les actifs urbains

• Dans les zones touristiques : pièce supplémentaire pour la location saisonnière

Pour chaque type de bien, analysez le rapport entre le prix d'achat et le loyer potentiel. Les petites surfaces (studios, T1, T2) offrent généralement les meilleurs rendements bruts, mais peuvent présenter un taux de rotation des locataires plus élevé.

​En savoir plus : Quel type de bien est le plus rentable ?

Le coût global de l'opération

Au-delà du prix d'achat, intégrez dans votre calcul :

• Les frais de notaire (qui ont augmenté de 0,5 point en 2025)

• Les éventuels travaux de rénovation

• Les frais de gestion locative (entre 6% et 10% des loyers perçus)

• La taxe foncière (variable selon les communes)

• Les charges de copropriété non récupérables

• Le coût du crédit immobilier (capital et intérêts)

• Les assurances (PNO, loyers impayés)

Pour calculer le montant précis de votre investissement, utilisez la formule suivante : Coût total = Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux + Frais d'agence

Puis, pour évaluer la rentabilité, divisez les revenus locatifs nets annuels par ce coût total.