Certaines villes sont-elles déconseillées pour de l'investissement locatif ? 

Face à un marché immobilier en constante évolution, identifier les villes où il ne faut pas investir devient un enjeu crucial pour tout investisseur cherchant à optimiser son placement. En 2025, plusieurs critères permettent de distinguer les zones à éviter pour garantir une rentabilité locative satisfaisante et une valorisation pérenne de votre bien. Dans le contexte actuel où le prix moyen au mètre carré continue sa montée dans les grandes métropoles, faire le bon choix de territoire d'investissement n'a jamais été aussi déterminant pour assurer une rentabilité nette attractive et minimiser les risques financiers.

Quelles villes éviter pour investir ?

L'investissement immobilier requiert une analyse approfondie du marché local et de son environnement économique. Selon les données récentes, plusieurs villes françaises et communes présentent des indicateurs défavorables pour l'investissement locatif. Il est essentiel d'étudier ces zones avec attention avant de prendre toute décision d'achat, particulièrement quand d'importantes sommes d'argent sont en jeu.

Les villes du Sud à éviter

Le Sud de la France, malgré son climat agréable et son attractivité touristique sur la côte méditerranéenne, compte plusieurs villes à risque pour l'investissement :

• Carcassonne

  : La ville souffre d'une baisse démographique et d'un manque de dynamisme économique qui impactent négativement le marché immobilier local. Malgré ses atouts touristiques, la commune peine à garantir une valorisation pérenne des biens.

• Béziers

  : Avec un taux de logements vacants atteignant 16,2%, cette ville présente l'un des indicateurs les plus alarmants en France pour l'immobilier locatif. Le grand nombre de biens inoccupés crée une tension à la baisse sur les loyers.

• Perpignan

  : La combinaison d'un taux de chômage élevé (14,91%) et d'une faible dynamique immobilière en fait une destination à éviter, même si le prix moyen au mètre carré peut sembler attractif.

• Narbonne

  : Son marché immobilier peu favorable la place parmi les villes déconseillées par les experts. La proximité avec la mer ne suffit pas à compenser le manque de croissance économique locale.

• Tarbes

  : Son manque d'attractivité économique et démographique la positionne comme un investissement risqué. Les perspectives de revente y sont souvent compromises.

Les villes de l'Ouest à surveiller

L'Ouest français, y compris la Bretagne et ses territoires environnants, compte également des villes présentant des caractéristiques défavorables :

• Brive

  : Identifiée comme une ville à éviter par les experts d'Ateis Patrimoine en raison de son faible potentiel de croissance. Cette commune, pourtant connue pour sa qualité de vie, ne présente pas les caractéristiques propices à une valorisation immobilière.

• Bergerac

  : Son manque de dynamisme économique impacte négativement la demande locative. Les indicateurs de développement durable et d'attractivité territoriale y sont en berne.

• Cholet

  : Malgré sa taille moyenne, Cholet figure sur la liste des villes à éviter en 2025. Les acheteurs potentiels s'y font rares et la tension locative reste insuffisante pour garantir un rendement brut satisfaisant.

• Saint-Brieuc

  : La ville bretonne est considérée comme un investissement à risque avec des perspectives limitées de plus-value. Même située à proximité de Rennes, elle ne bénéficie pas du même dynamisme que sa voisine.

• Morlaix

  : Son taux de logements vacants de 15,8% constitue un indicateur très défavorable pour l'investissement. Brest, autre ville bretonne, présente de meilleures opportunités en comparaison.

Les villes du Centre et de l'Est

Plusieurs villes du Centre et de l'Est de la France sont également déconseillées pour qui cherche à investir dans une ville offrant sécurité et rendement :

• Châteauroux

  : Figurant parmi les destinations à éviter selon les analyses d'experts immobiliers. L'économie locale peine à se développer et le centre-ville montre des signes de fragilité.

• Nevers

  : Son manque d'attractivité la place parmi les villes déconseillées pour l'investissement en 2025. La petite taille de cette commune et l'absence de projets immobiliers structurants limitent les perspectives de valorisation à long terme.

• Maubeuge

  : La ville est identifiée comme présentant des risques élevés pour les investisseurs immobiliers. Sa proximité avec la frontière belge ne suffit pas à dynamiser son marché.

• Mulhouse

  : Avec un taux de chômage de 16,94%, cette ville présente un marché de l'emploi fragilisé qui affecte la demande immobilière. Colmar, située dans la même région, offre un environnement plus favorable.

• Saint-Etienne

  : Bien que non mentionnée dans le document initial, cette grande ville continue de présenter des défis pour les investisseurs, avec une rentabilité brute qui ne compense pas toujours les risques encourus.

Quelles villes ont un faible rendement ?

Nous nous sommes penchés sur notre data à disposition pour vous livrer les villes avec le pire rendement locatif à ce jour.

Pour faire vos armes en investissement et aiguiser votre oeil, un exercice intéressant est d'aller consulter la page des analyses en question pour essayer de comprendre ce qui peut expliquer cette mauvaise performance économique !

Le tableau ci-dessous présente les villes françaises offrant les rendements locatifs les plus faibles en euro investi, classées par rentabilité locative brute moyenne pour un bien hybride (de la plus faible à la plus élevée) :

Pour encore plus de données sur les villes, rendez-vous ici : toutes nos analyses de marchés immobilier

Les villes balnéaires et touristiques

Les données du tableau montrent clairement que les villes balnéaires et stations touristiques prestigieuses offrent les rendements les plus faibles en France. Ces marchés immobiliers sont caractérisés par des prix d'acquisition très élevés qui ne sont pas compensés par des loyers proportionnellement plus hauts.

Les villes de la région parisienne

Versailles, avec une rentabilité moyenne de 2,59% pour un bien hybride, illustre la problématique des villes haut de gamme de la région parisienne. Paris, bien que non présente dans ce tableau, affiche également des rendements faibles en raison des prix d'acquisition très élevés malgré une forte demande locative.

Les villes du bassin d'Arcachon

Le bassin d'Arcachon est particulièrement représenté dans ce classement avec Lège-Cap-Ferret (1,49%), Arcachon (2,41%) et La Teste-de-Buch (2,60%). Cette zone, très prisée pour sa qualité de vie et son attractivité touristique, présente des prix immobiliers déconnectés des loyers potentiels.

Pourquoi certaines villes sont à éviter ?

Déclin démographique et impact sur l'immobilier

Une population en baisse constitue un signal d'alarme majeur pour les investisseurs. La ville de Paris, malgré son statut de capitale et son agglomération parisienne dynamique, connaît un déclin démographique préoccupant avec une perte moyenne de 12 200 habitants par an entre 2015 et 2021. Cette tendance, qui se mesure année après année, remonte aux années 1950-1960 et pourrait se poursuivre jusqu'à atteindre 2 064 000 habitants d'ici 2040. Les projets du Grand Paris ne changent pas fondamentalement cette démographie en recul dans le centre, ce qui impacte la demande au mètre carré.

Taux de chômage élevé et pouvoir d'achat

Le taux de chômage représente un facteur déterminant dans l'évaluation d'un marché immobilier. Les villes comme Mulhouse (16,94%), Saint-Denis en Seine-Saint-Denis (15,15%) et Perpignan (14,91%) figurent parmi les grandes villes françaises avec les taux de chômage les plus élevés. Un marché de l'emploi affaibli diminue le pouvoir d'achat des habitants et, par conséquent, leur capacité à payer des loyers ou à acquérir des biens.

Vacance locative importante

Un taux élevé de logements vacants indique une demande locative insuffisante et une faible tension locative. Certaines villes comme Avignon (15,7%), Béziers (16,2%) et Morlaix (15,8%) présentent des taux de vacance particulièrement préoccupants. Cette situation se traduit généralement par des difficultés à trouver des locataires et une pression à la baisse sur les loyers. Pour un propriétaire qui souhaite louer son bien, ces endroits représentent un véritable défi : il devient difficile de maintenir un taux d'occupation satisfaisant, et la gestion locative s'en trouve complexifiée. Les agences immobilières locales confirment que la vacance locative constitue l'un des principaux freins à la rentabilité nette d'un investissement.

Stagnation des prix immobiliers

La stagnation ou la baisse des prix immobiliers constitue un autre indicateur négatif pour l'investissement. Dans un contexte où le marché immobilier national connaît généralement une tendance haussière sur le long terme, les villes qui ne suivent pas cette dynamique présentent un risque accru pour la valorisation du patrimoine. Pour un investisseur, cette situation peut être catastrophique : acheter un bien à 150 000 euros aujourd'hui qui ne vaudra pas plus dans cinq ans représente une perte nette en tenant compte de l'inflation. Des communes entières peuvent ainsi voir la valeur de leur parc immobilier stagner, voire diminuer, contrairement à l'augmentation constatée dans les territoires plus dynamiques.

Quels critères pour choisir une ville où investir ?

Dynamisme économique et création d'emplois

Le dynamisme économique d'une ville est un facteur essentiel à considérer avant toute décision d'achat. Les métropoles régionales comme Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes ou Montpellier continuent d'attirer population et activités économiques grâce à un tissu d'entreprises diversifié et une création d'emplois soutenue. Ces grandes villes offrent généralement un meilleur rendement à long terme grâce à leur capacité à résister aux crises économiques. La présence d'entreprises innovantes et le nombre de créations annuelles d'entreprises constituent des indicateurs fiables pour mesurer cette vitalité économique.

Croissance démographique positive

Une croissance démographique positive indique généralement une ville attractive. Les grandes métropoles régionales affichent des taux de croissance démographique annuelle supérieurs à 1%, tandis que les villes à éviter voient souvent leur population diminuer.

Qualité de vie et cadre de vie

La qualité de vie joue un rôle de plus en plus important dans le choix d'une ville. Les communes offrant un cadre de vie agréable, un environnement sécurisé, des infrastructures de qualité et des transports en commun efficaces attirent davantage de nouveaux habitants, créant ainsi une demande locative soutenue. Les zones comme Aix-en-Provence profitent de cet avantage comparatif qui soutient la valorisation immobilière sur le long terme. Dans le monde post-crise sanitaire, ce critère a pris une importance considérable pour de nombreux ménages cherchant à s'installer dans des territoires offrant un meilleur équilibre vie professionnelle/vie personnelle.

Projets d'aménagement urbain et dispositifs fiscaux

Les projets d'aménagement urbain peuvent transformer l'attractivité d'une ville et valoriser certains quartiers. Il est judicieux de se tenir informé des initiatives municipales ou régionales susceptibles d'impacter positivement le marché immobilier local dans les années à venir. Par ailleurs, certains dispositifs comme la loi Pinel peuvent rendre un territoire plus attractif pour les investisseurs, bien que les avantages fiscaux ne doivent jamais être l'unique critère de décision. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont généralement situées dans des aires urbaines où la tension locative est suffisante, mais cela ne garantit pas pour autant un investissement réussi.

Comment évaluer une ville pour investir ?

Analyse des indicateurs économiques

Pour évaluer le potentiel d'une ville avant d'y acheter, il est essentiel de réaliser une analyse approfondie de plusieurs indicateurs économiques :

• Taux de chômage local comparé à la moyenne nationale

• Nombre de créations d'entreprises et dynamisme économique général

• Niveau de revenu moyen des habitants et évolution annuelle

• Diversité du tissu économique pour éviter la dépendance à un secteur unique

• Pression fiscale locale (taxe foncière notamment) qui peut impacter la rentabilité nette de votre investissement

Étude du marché immobilier local

L'étude du marché immobilier local permet de comprendre les tendances et opportunités :

• Évolution des prix au mètre carré sur les 5 dernières années

• Rapport entre prix d'achat et loyers (ratio prix/loyer)

• Temps moyen de mise en location

• Rapport entre l'offre et la demande de logements

Analyse démographique

L'analyse démographique d'une ville fournit des indications précieuses sur son potentiel et permet d'envisager des scénarios de développement :

• Évolution de la population sur les 10 dernières années

• Structure par âge de la population (ville jeune ou vieillissante)

• Solde migratoire (différence entre arrivées et départs)

• Projections démographiques à moyen terme

• Attractivité pour les jeunes actifs et les familles

• Présence d'étudiants qui peuvent constituer une clientèle locative spécifique

La démographie joue un rôle crucial dans la tension du marché immobilier : une ville vieillissante risque de voir sa population diminuer, tandis qu'une commune attirant un grand nombre de nouveaux habitants connaîtra une demande locative croissante.

Perspectives d'évolution

Les perspectives d'évolution d'une ville peuvent transformer son attractivité :

• Grands projets d'infrastructure (transports, équipements publics)

• Développement de pôles d'activité économique

• Politiques d'attractivité territoriale

• Transformation du tissu urbain

Quelles villes ont une forte vacance locative ?

Les villes moyennes en déclin

Plusieurs villes moyennes connaissent des taux de vacance locative préoccupants :

• Béziers

  : 16,2% de logements vacants

• Morlaix

  : 15,8% de logements vacants

• Avignon

  : 15,7% de logements vacants

Impact de la vacance sur l'investissement

Un taux de vacance locative élevé présente plusieurs risques pour l'investisseur :

• Difficulté à trouver des locataires, entraînant des périodes sans revenu locatif

• Pression à la baisse sur les loyers pour attirer les locataires

• Risque de dégradation du bien en cas de vacance prolongée

• Impact négatif sur la rentabilité globale de l'investissement

Conseils pour les investisseurs malgré les risques

Analyse quartier par quartier

Même dans les villes généralement déconseillées, certains quartiers peuvent présenter des opportunités d'investissement propices à une bonne rentabilité. Comme le souligne un expert immobilier : "D'un quartier à l'autre, le potentiel peut en effet changer du tout au tout". Une analyse fine à l'échelle du quartier est donc essentielle pour identifier d'éventuelles opportunités dans ces villes.

À Versailles comme dans l'Ouest parisien, à Saint-Etienne ou même dans la Seine-Saint-Denis, certains micro-marchés peuvent offrir des perspectives intéressantes, notamment grâce à des projets immobiliers structurants ou à la proximité d'infrastructures de transport. La connaissance approfondie du marché local et l'évaluation précise du potentiel de chaque section de la ville permettent parfois de dénicher des opportunités là où la tendance générale est défavorable.

Adapter sa stratégie d'investissement

Le type d'investissement peut faire la différence : "Le type d'investissement est aussi un facteur déterminant. Par exemple, dans une ville, la location meublée de type LMNP peut n'intéresser personne alors que les locations nues sont recherchées". Un investisseur avisé adaptera sa stratégie au contexte local spécifique.

Rester informé des projets d'aménagement

Certaines villes actuellement déconseillées pourraient bénéficier de projets d'aménagement urbain susceptibles de transformer leur attractivité. Il est donc judicieux de se tenir informé des initiatives municipales ou régionales pouvant impacter positivement ces marchés dans les années à venir.

Vers un investissement immobilier sécurisé

L'investissement immobilier en 2025 nécessite une vigilance particulière face aux villes présentant des indicateurs défavorables. Les villes citées dans cet article combinent généralement plusieurs facteurs de risque : baisse démographique, chômage élevé, vacance locative importante et stagnation des prix immobiliers. Dans un climat économique parfois incertain, il vaut mieux éviter ces territoires qui n'offrent pas les garanties nécessaires.

Pour un investissement plus sécurisé, il est préférable de se tourner vers des marchés plus dynamiques comme Marseille, Montpellier, Nantes ou Lyon, qui offrent de meilleures perspectives de rentabilité et de plus-value. Le développement durable et les projets d'aménagement urbain y sont généralement plus avancés, ce qui soutient la croissance économique locale. Ces villes présentent une tension locative suffisante pour garantir un bon rendement et minimiser les risques de vacance.

Notre article sur la rentabilité par ville peut vous aider, nous y faisons un top 10 des villes les plus rentables.

Cependant, même dans les villes déconseillées, une analyse minutieuse peut parfois révéler des opportunités nichées, à condition d'adopter une stratégie adaptée et d'accepter un niveau de risque plus élevé. L'immobilier locatif reste un placement de long terme qui demande réflexion et connaissance du marché.

Les investisseurs avisés prendront le temps d'observer tous les indicateurs pertinents et pourront s'appuyer sur des conseils professionnels d'une agence spécialisée pour naviguer dans ce paysage immobilier contrasté, où chaque marché local présente ses propres spécificités. Avant de choisir une commune pour y investir votre argent, une étude approfondie reste la clé d'une décision éclairée.