Loc'Avantages 2026 : comment réduire vos impôts en louant moins cher ?

Votre fiscalité immobilière pèse lourd sur votre rendement locatif ? Loc'Avantages permet de réduire vos impôts de 15 % à 65 % en louant sous le prix du marché. Le dispositif est prolongé jusqu'en 2027. Et le PLF 2026 pourrait changer la donne avec un cumul inédit : réduction d'impôt + amortissement. Voici comment en profiter.

Comment fonctionne le dispositif Loc'Avantages ?

Vous cherchez à optimiser la fiscalité de votre investissement locatif tout en facilitant l'accès au logement ? Loc'Avantages répond à ce double objectif. En acceptant un loyer modéré et des locataires aux revenus plafonnés, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt calculée sur vos loyers perçus.

Instauré par l'article 67 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, ce dispositif remplace l'ancienne loi Cosse depuis le 1er mars 2022. L'offre de logements sociaux reste insuffisante face à la demande. Les investisseurs y trouvent une incitation fiscale attractive et les ménages modestes un accès facilité au logement.

La signature d'une convention avec l'Anah constitue le prérequis obligatoire. Cette convention vous engage pour une durée minimale de 6 ans.

Quels logements sont éligibles en 2026 ?

Votre bien doit respecter plusieurs critères cumulatifs pour accéder au dispositif.

La localisation compte : France métropolitaine ou DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte). Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.

La performance énergétique représente un critère déterminant. Seuls les logements classés de A à E au DPE sont acceptés. Les passoires thermiques classées F ou G sont exclues depuis 2025.

Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre famille (ascendants ou descendants). Si vous détenez le bien via une SCI, la location à un associé est également interdite.

Les logements neufs comme anciens sont éligibles. Pour l'ancien, des travaux de rénovation énergétique peuvent s'avérer nécessaires afin d'atteindre le niveau de DPE requis.

Quel montant de réduction d'impôt selon votre niveau de loyer ?

Le montant de votre avantage fiscal dépend de deux facteurs : la décote du loyer par rapport au marché et le recours à l'intermédiation locative. Trois niveaux de convention existent.

Loc 1 (location intermédiaire) impose un loyer inférieur de 15 % au prix du marché. Vous obtenez une réduction de 15 % sans intermédiation et 20 % avec.

→ Investir dans un bien éligible Loc 1 (intermédiaire)

Loc 2 (location sociale) requiert un loyer inférieur de 30 % au marché. La réduction atteint 35 % sans intermédiation et 40 % avec.

→ Investir dans un bien éligible Loc 2 (social)

Loc 3 (location très sociale) exige un loyer inférieur de 45 % au marché. Ce niveau impose obligatoirement l'intermédiation locative et offre une réduction de 65 %.

→ Investir dans un bien éligible Loc 3 (très social)

L'intermédiation locative consiste à confier la gestion à une agence immobilière sociale ou une association agréée. Dans le cas de la sous-location, l'association devient locataire et vous verse un loyer garanti. Vous êtes protégé même en cas de vacance ou d'impayé du locataire final.

Le plafond de loyer applicable dépend de la zone géographique et de la surface du logement. Consultez notre article dédié aux plafonds de loyers Loc'Avantages par zone géographique pour calculer précisément le loyer maximum autorisé et accéder à un simulateur.

Pourquoi le cumul avec l'amortissement change la donne en 2026 ?

Le projet de loi de finances 2026 introduit une évolution majeure. Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) permet de pratiquer un amortissement fiscal sur les biens loués nus. Un sous-amendement parlementaire prévoit explicitement la possibilité de cumuler cet amortissement avec Loc'Avantages.

Cette combinaison créerait un double avantage fiscal. D'un côté la réduction d'impôt sur le revenu. De l'autre la déduction d'une partie de la valeur du bien sur vos revenus fonciers.

Pour le neuf, les taux d'amortissement varient de 3,5 % (Loc 1) à 5,5 % (Loc 3). Pour l'ancien, l'accès est conditionné à des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. L'engagement de location passe alors à 9 ans.

Point de vigilance : le PLF 2026 fait l'objet d'un passage en 49.3 à la date de rédaction. Les modalités exactes du cumul restent à confirmer dans le texte final. Consultez un conseiller fiscal avant tout engagement.

Quels plafonds de ressources pour vos locataires ?

Vos locataires doivent respecter des plafonds de ressources. Ces plafonds varient selon la composition du foyer, la zone géographique et le niveau de convention choisi. Ils sont définis par rapport au revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail.

Une personne seule en zone A bis (Paris et communes limitrophes) dispose d'un plafond de 43 953 € en Loc 1, 32 177 € en Loc 2 et 17 697 € en Loc 3. Ces montants diminuent progressivement en zones B et C.

Un couple sans personne à charge en zone B1 bénéficie d'un plafond de 47 842 € en Loc 1, 35 026 € en Loc 2 et 21 017 € en Loc 3. Des majorations s'appliquent pour chaque personne à charge supplémentaire.

Comment adhérer au dispositif Loc'Avantages ?

La procédure se déroule intégralement en ligne sur la plateforme monprojet.anah.gouv.fr.

Commencez par réaliser une simulation. Vous vérifierez l'éligibilité de votre logement et estimerez le montant de votre réduction selon le niveau de loyer envisagé.

Créez ensuite un compte personnel et déposez votre demande de convention. Les documents requis comprennent la copie du bail signé, l'avis d'imposition du locataire et votre RIB. En cas d'intermédiation locative, joignez également le mandat de gestion.

Le dépôt du dossier doit intervenir dans les deux mois suivant la signature du bail. Une fois la convention validée, déclarez votre adhésion lors de votre déclaration de revenus via le formulaire 2042-RICI.

Si des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires, le recours à Mon Accompagnateur Rénov' devient obligatoire pour bénéficier des aides associées.

Peut-on appliquer Loc'Avantages à plusieurs logements ?

Le dispositif s'applique à chaque logement individuellement. Vous pouvez donc cumuler les réductions d'impôt si vous possédez plusieurs biens. Chaque bien nécessite une convention distincte avec l'Anah et le respect des conditions d'éligibilité propres.

La réduction d'impôt totale est toutefois plafonnée à 10 000 € par an. Ce plafond s'applique tous logements confondus.

Peut-on acheter un bien déjà sous convention Loc'Avantages ?

L'acquisition d'un bien déjà conventionné permet de bénéficier immédiatement de l'avantage fiscal. Vous évitez ainsi le processus d'adhésion.

Le transfert de convention n'est cependant pas automatique. Vous devez vous engager à respecter les termes de la convention initiale pour la durée restante. L'Anah doit être informée du changement de propriétaire. L'acte de vente doit idéalement mentionner la reprise des engagements.

Cette option présente un avantage concret : vous connaissez immédiatement le rendement du bien et percevez les loyers dès la signature de l'acte authentique.

Pourquoi Loc'Avantages est-il un dispositif gagnant-gagnant ?

Loc'Avantages crée une situation favorable pour trois parties : le propriétaire, le locataire et les collectivités. Chacun y trouve un intérêt concret.

Quels avantages pour le propriétaire ?

Une réduction d'impôt pouvant atteindre 65 % de vos revenus locatifs. Plus vous acceptez une décote importante sur le loyer, plus l'avantage fiscal augmente. Avec l'intermédiation locative, les taux sont encore bonifiés.

Une protection contre les impayés. La garantie Visale peut couvrir jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés. Vous sécurisez vos revenus sans avoir à souscrire une assurance loyers impayés payante.

Un accès à des aides pour rénover votre bien. L'Anah propose des subventions pouvant atteindre 28 000 € pour la rénovation énergétique ou les travaux lourds. Vous pouvez également mobiliser l'éco-PTZ pour financer ces travaux.

Une vacance locative réduite. En vous adressant à un large bassin de ménages éligibles (forte demande), vous limitez les périodes sans locataire. La rentabilité nette peut dépasser celle d'une location classique malgré la décote sur le loyer.

Un cumul possible avec le déficit foncier. Vos charges et travaux déductibles s'ajoutent au crédit d'impôt Loc'Avantages. Cette combinaison optimise votre fiscalité immobilière.

Quels avantages pour le locataire ?

Un loyer 15 % à 45 % sous le prix du marché. Le locataire accède à un logement décent et performant à un tarif adapté à ses ressources.

Une stabilité garantie sur 6 ans. L'engagement du propriétaire sécurise le parcours résidentiel du locataire. Pas de risque de congé pour vente ou reprise pendant la durée de la convention.

Une solution pour les profils atypiques. Étudiants sans garant, salariés en période d'essai, intérimaires ou auto-entrepreneurs trouvent une porte d'entrée vers le logement. La garantie Visale lève les freins habituels à l'accès.

Des logements rénovés et économes. L'exclusion des passoires thermiques (DPE F et G) garantit un confort accru et des factures énergétiques maîtrisées.

Quels avantages pour les collectivités ?

Une réponse à la pénurie de logements abordables. Le parc privé vient compléter la production de logements sociaux là où elle ne suffit pas.

Une contribution aux objectifs SRU. Sous certaines conditions, les logements conventionnés Loc'Avantages peuvent être décomptés dans les obligations de logements sociaux des communes.

Un levier contre la vacance. Le dispositif incite les propriétaires à remettre des biens inoccupés sur le marché. Les collectivités réduisent ainsi l'artificialisation des sols et revitalisent leur territoire.

Un outil de mixité sociale. En répartissant les ménages modestes dans le parc privé, Loc'Avantages évite la concentration géographique et renforce la cohésion locale.

Loc'Avantages et Trackstone : une combinaison gagnante pour l'investisseur

L'achat d'un bien déjà loué via Trackstone s'articule naturellement avec le dispositif Loc'Avantages. Deux stratégies s'offrent aux investisseurs.

La première consiste à acquérir un bien dont le bail en cours respecte déjà les plafonds Loc'Avantages : l'investisseur peut alors conventionner le logement auprès de l'Anah et bénéficier immédiatement de la réduction d'impôt, sans période de vacance locative.

La seconde option vise l'anticipation : acheter un bien occupé dont le loyer actuel dépasse les plafonds, puis conventionner lors du renouvellement du bail ou du changement de locataire.

Dans les deux cas, Trackstone permet de visualiser en amont les données financières du bien (loyer en place, charges, historique de paiement) et de simuler l'impact d'une convention Loc'Avantages sur le rendement net. Cette transparence aide l'investisseur à arbitrer entre rendement brut immédiat et optimisation fiscale long terme. Pour les propriétaires souhaitant vendre un bien conventionné, Trackstone offre un accès direct à des investisseurs sensibilisés aux dispositifs fiscaux, sans nécessité de donner congé au locataire ni de rompre la convention en cours.

Questions fréquentes

Loc'Avantages est-il cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Le dispositif ne peut pas être cumulé avec Pinel ou Denormandie. Le PLF 2026 prévoit en revanche le cumul avec l'amortissement du dispositif Jeanbrun sous réserve de promulgation définitive. Loc'Avantages reste compatible avec MaPrimeRénov' pour les travaux de rénovation énergétique.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?

Vous perdez le bénéfice de la réduction d'impôt. Vous risquez un redressement fiscal portant sur les avantages indûment perçus. L'administration effectue des contrôles réguliers.

Un logement meublé peut-il bénéficier de Loc'Avantages ?

Non. Seules les locations nues sont éligibles. Si vous souhaitez louer en meublé, tournez-vous vers le régime LMNP qui offre d'autres avantages fiscaux.

Jusqu'à quand peut-on bénéficier de Loc'Avantages ?

Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 88 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.