Les meilleures villes où investir dans le Sud de la France

L'idée d'investir dans le sud de la France vous séduit, mais la multitude d'options vous submerge ? Voici notre analyse des meilleures villes où investir en 2026. Le meilleur investissement dépend de votre profil. 

Nice

Avec ses 5 267 €/m², Nice reste la destination haut de gamme du sud de la France. Contrairement aux idées reçues, c'est aussi celle qui offre le meilleur rendement locatif brut (4,5 à 5,79% pour les petites surfaces). La transformation urbaine en cours avec les nouvelles lignes de tramway L4-L5 et les projets Grand Arénas et Éco-Vallée créent des opportunités dans les quartiers en mutation. Pour un T2 de 60m², comptez environ 316 000 €, mais avec des loyers mensuels pouvant atteindre 870 € pour une petite surface bien placée.

• Prix m² de Nice : 5 267 €

• Rendement : 5%

• Pour qui ? Investisseurs avec capital disponible cherchant les meilleurs revenus locatifs

• Le + : Meilleur rendement du sud malgré le prix élevé (14,5 €/m²/mois)

• À savoir : Restrictions strictes sur la location touristique depuis fin 2025 (quotas dans le Vieux-Nice)

• Opportunités : Projets tramway L4-L5, Grand Arénas et Éco-Vallée valorisent les quartiers

⚠️ Point de vigilance: 

Depuis fin 2025, Nice a instauré des restrictions strictes sur la location touristique suite à l'application de la loi Le Meur. Concrètement :

• Des quotas sont appliqués dans les secteurs les plus tendus (Vieux-Nice, le Port, la Promenade)

• La location touristique devient beaucoup plus contrainte qu'auparavant

• Alternative recommandée : la location meublée en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Pour quel profil d'investisseur ? Nice convient aux investisseurs disposant d'un capital conséquent (environ 316 020 € pour un 60m²) qui recherchent les meilleurs revenus locatifs immédiats tout en bénéficiant de la valorisation liée aux grands projets urbains.

Toulouse  

À 3 597 €/m², Toulouse représente le meilleur compromis prix-rendement du marché. La capitale de l'aéronautique bénéficie d'un tissu économique exceptionnel et d'une demande locative constante. Les quartiers des Carmes, Saint-Étienne et Capitole conservent leur valeur patrimoniale, tandis que Borderouge et Montaudran offrent un potentiel de plus-value intéressant. Budget nécessaire : environ 216 000 € pour 60m² avec un rendement stable de 4,5%.

• 3 597 €/m² | Rendement : 4,5%

• Pour qui ? Le meilleur ratio prix/rendement pour un investissement sécurisé

• Le + : Économie solide (aéronautique, spatial, numérique) + forte demande locative

• Quartiers premium : Carmes, Saint-Étienne, Capitole

• Potentiel : Borderouge, Montaudran, Cartoucherie

Pour quel profil d'investisseur ? Toulouse offre le meilleur ratio prix/rendement et convient parfaitement aux investisseurs recherchant un placement sécurisé avec des revenus locatifs solides sans nécessiter un capital trop important.

Stratégie recommandée : Privilégiez les petites surfaces (T2-T3) dans les quartiers en développement pour capter la demande étudiante/jeunes actifs tout en bénéficiant de l'appréciation liée aux aménagements urbains.

Montpellier : La Dynamique Étudiante 

Montpellier (3 675-3 798 €/m²) surfe sur une croissance démographique ininterrompue. La ville attire massivement étudiants et jeunes actifs, garantissant une tension locative permanente. Le quartier de Port Marianne, parfaitement desservi et proche de la mer, représente l'investissement d'avenir. Prévoyez 224 000 € pour un 60m² avec un rendement de 4,3% et une excellente perspective de valorisation.

• 3 675-3 798 €/m² | Rendement : 4,3%

• Pour qui ? Miser sur la croissance démographique et l'attractivité long terme

• Le + : Explosion du nombre d'étudiants et jeunes actifs

• Quartier star : Port Marianne (qualité de vie + transports + proximité mer)

Pour quel profil d'investisseur ? Montpellier convient aux investisseurs qui misent sur la croissance à long terme et souhaitent bénéficier de l'attractivité démographique continue. Budget modéré avec perspective d'appréciation patrimoniale progressive.

Marseille

À 3 704 €/m², Marseille offre des opportunités remarquables. La croissance de 6,2% dans l'hôtellerie-restauration et le développement du secteur audiovisuel et numérique créent une nouvelle dynamique. Les quartiers en rénovation près des axes de transport offrent un potentiel de plus-value important, avec un rendement actuel de 4,2%.

• 3 704 €/m² | Rendement : 4,2%

• Pour qui ? Budget modéré avec volonté de diversification économique

• Le + : Prix compétitif + secteur hôtellerie-restauration en hausse (+6,2% en 2024)

• Atout : Économie diversifiée et tissu entrepreneurial en développement

Stratégie d'investissement recommandée : Marseille nécessite une analyse fine par quartier. Privilégiez : Les arrondissements centraux bien desservis (1er, 2e, 6e, 7e). Les quartiers en cours de réhabilitation urbaine. Les zones proches du Vieux-Port et du littoral

Pour quel profil d'investisseur ? Marseille convient aux investisseurs disposant d'un budget modéré qui acceptent de faire une sélection rigoureuse du quartier en échange d'un prix d'entrée compétitif et d'un rendement acceptable.

Aix-en-Provence

Malgré une légère baisse (-0,1% sur un an), Aix-en-Provence à 5 192 €/m² reste une valeur refuge. Avec 13% d'étudiants dans sa population, la demande locative est structurellement forte. C'est l'investissement idéal pour ceux qui privilégient la préservation du patrimoine avec un rendement de 3,8%.

• 5 192 €/m² | Rendement : 3,8%

• Pour qui ? Préservation patrimoniale + qualité de vie premium

• Le + : 13% de population étudiante = demande locative stable

• Stratégie : Appréciation à long terme plutôt que revenus immédiats

Pour quel profil d'investisseur ? Aix-en-Provence convient aux investisseurs disposant d'un capital important qui privilégient la sécurité patrimoniale, la qualité de l'environnement et l'appréciation à long terme plutôt que les revenus locatifs immédiats.

Ou investir dans le sud avec un budget serre ? 

Toutes les opportunités du sud ne nécessitent pas un capital élevé. Plusieurs villes offrent des points d'entrée très accessibles avec des rendements locatifs potentiellement attractifs.

Attention : Dynamique urbaine moins prononcée que les grandes métropoles.

Tarbes

Prix moyen Tarbes : 1 541-1 698 €/m² | Budget 60m² : 97 200 €

Tarbes représente le point d'entrée le plus accessible du sud de la France avec des prix quasiment 3 fois inférieurs à Toulouse. Cette accessibilité unique permet une première acquisition immobilière ou la constitution d'un patrimoine avec un budget très limité. La ville offre un potentiel d'appréciation intéressant en cas de redynamisation urbaine future.

• 1 541-1 698 €/m² | Rendement estimé : 5-6%

• Pour qui ? Premiers investisseurs ou stratégie patrimoniale très long terme

• Le + : Prix plancher du sud + potentiel de valorisation si développement urbain

• Zones cibles : Centre historique, quartiers résidentiels proches gare

• Limites : Dynamique urbaine modérée, marché de l'emploi restreint

Pour quel profil d'investisseur ? Tarbes convient aux investisseurs disposant d'un budget très limité ou pariant sur une valorisation très long terme. Idéal pour une première acquisition patrimoniale sans pression de rendement immédiat.

Stratégie recommandée : Privilégiez les biens avec potentiel de rénovation dans le centre historique pour maximiser la plus-value future tout en maintenant des charges minimales.

Béziers : Le Bon Compromis Accessible

Prix moyen : 2 074-2 126 €/m² | Budget 60m² : 126 000 €

Béziers offre un positionnement unique à 40% moins cher que Montpellier tout en bénéficiant de la proximité méditerranéenne. La ville garantit des rendements locatifs attractifs grâce aux prix d'acquisition contenus. Le potentiel touristique saisonnier et la demande étudiante locale créent des opportunités de revenus diversifiés.

• 2 074-2 126 €/m² | Rendement : 5-5,5%

• Pour qui ? Recherche de rendement avec capital limité

• Le + : Proximité Méditerranée + prix 40% inférieurs à Montpellier

• Quartiers porteurs : Centre historique, proximité gare, quartiers universitaires

• Potentiel : Location saisonnière, demande étudiante stable

Pour quel profil d'investisseur ? Béziers convient aux investisseurs recherchant un rendement locatif solide avec un capital modéré, particulièrement adaptée pour diversifier entre location longue durée et saisonnière.

Stratégie recommandée : Ciblez les T2-T3 proches des commodités pour la location étudiante ou les biens avec terrasse/balcon pour le marché touristique estival.

Perpignan : La Méditerranée Accessible

Prix moyen de Perpignan : ~2 100 €/m² | Budget 60m² : 126 000 €

Perpignan capitalise sur sa position transfrontalière unique et son accès méditerranéen à prix contenu. L'attractivité espagnole proche et le potentiel de location saisonnière compensent un marché de l'emploi local moins dynamique. La ville attire une clientèle diversifiée entre touristes, frontaliers et résidents secondaires.

• ~2 100 €/m² | Rendement : 4,8-5,2%

• Pour qui ? Investissement locatif saisonnier ou résidence secondaire rentabilisée

• Le + : Position transfrontalière + Méditerranée accessible + flux touristique

• Zones stratégiques : Centre historique catalan, quartiers plage (Canet proximité)

• Opportunité : Clientèle espagnole et location courte durée

Pour quel profil d'investisseur ? Perpignan convient aux investisseurs souhaitant exploiter le potentiel touristique méditerranéen sans l'investissement élevé de la Côte d'Azur, avec option résidence secondaire rentabilisée.

Stratégie recommandée : Privilégiez les biens avec charme catalan dans le centre historique ou les appartements proches des axes de transport pour capter la clientèle touristique et frontalière.

Consultez nos analyses détaillées par région pour identifier les meilleures opportunités selon vos objectifs.

• Où investir en Normandie ?

• Où investir en Bretagne ?

• Où investir en Auvergne Rhône Alpes?

• Où investir en Aquitaine ?

• Où investir en Corse ?

• Où investir dans les Hauts-de-France ?

• Où investir dans le Grand-Est ?

• Où investir en PACA ?

• Investir en Occitanie

• Où investir en Bourgogne Franche-Comté ?

• Où investir en Centre-Val de Loire