Quand faut-il demander le permis pour mettre en location ? Calendrier et délais précis

Le moment précis pour demander un permis de louer dépend du type de procédure mise en place par votre commune. Dans tous les cas, il faut faire la demande AVANT que le locataire n'emménage dans le logement.Il existe deux procédures principales, chacune avec son propre calendrier.

À savoir : Cette procédure administrative engendre des frais qu'il est important d'anticiper dans votre budget. Le prix d'un permis de louer varie selon les communes.

1. Pour l'autorisation préalable de mise en location

L'autorisation préalable doit être demandée AVANT la conclusion du contrat de bail. C'est une condition indispensable pour pouvoir mettre votre bien en location légalement dans les zones concernées.La chronologie exacte est la suivante :

1. Demande d'autorisation préalable

2. Obtention de l'autorisation (délai d'un mois maximum)

3. Signature du contrat de bail avec le locataire

4. Entrée du locataire dans les lieux

2. Pour la déclaration de mise en location

La déclaration doit être effectuée dans un délai maximum de 15 jours suivant la conclusion du contrat de bail. Attention, il ne s'agit pas de l'entrée dans les lieux mais bien de la signature du bail.La chronologie précise est :

1. Signature du contrat de bail avec le locataire

2. Déclaration de mise en location dans les 15 jours qui suivent

3. Obtention du récépissé (sous 7 jours)

4. Entrée du locataire dans les lieux (généralement)

Calendrier détaillé de la demande de permis de louer

Pour l'autorisation préalable

Pour la déclaration de mise en location

Faut-il demander un permis de louer à chaque changement de locataire ?

Oui, le permis de louer doit être demandé à chaque nouvelle mise en location ou relocation, c'est-à-dire chaque fois qu'un nouveau locataire va occuper votre bien. Cette obligation s'applique :

• Lors de la première mise en location d'un logement

• À chaque changement de locataire

• Après une période de vacance locative

• Lors de la transformation d'un local en logement

En revanche, le permis de louer n'est PAS nécessaire dans les cas suivants :

• Lors du renouvellement d'un bail avec le même locataire

• En cas de reconduction tacite du bail

• Lors d'un avenant au contrat de bail (sans changement de locataire)

Quand le permis de louer devient-il valide et pour combien de temps ?

Autorisation préalable

• Début de validité : dès sa délivrance par l'autorité compétente

• Durée de validité : 2 ans à compter de sa délivrance

• Si non utilisée : vous devrez refaire une demande complète après ces 2 ans

Si l'autorité ne répond pas dans le délai d'un mois, l'autorisation est considérée comme tacitement accordée et vous pouvez procéder à la mise en location.

Déclaration de mise en location

• Validité : le récépissé de la déclaration est valable pour la durée du bail en cours

• Nouvelle obligation : à chaque changement de locataire, une nouvelle déclaration est nécessaire

Délais de traitement par les autorités : à quoi s'attendre ?

Pour bien planifier votre mise en location, prenez en compte les délais de traitement suivants :

Pour l'autorisation préalable

• Délai légal : 1 mois maximum à compter de la réception du dossier complet

• Délai réel moyen : entre 2 et 3 semaines selon les communes

• Délai en cas de forte demande : peut atteindre le mois complet

• En cas de dossier incomplet : le délai ne court qu'à partir de la réception de toutes les pièces manquantes

Pour la déclaration de mise en location

• Délai d'émission du récépissé : 7 jours maximum

• Délai réel moyen : 3 à 5 jours ouvrés

Peut-on commencer à chercher un locataire avant d'avoir le permis de louer ?

Dans le cas de l'autorisation préalable

Oui, vous pouvez commencer à chercher un locataire et même faire visiter votre logement avant d'avoir obtenu le permis de louer, mais :

• Vous devez informer les candidats que la location est soumise à l'obtention d'une autorisation

• Vous ne pouvez pas signer le bail avant d'avoir reçu l'autorisation

• Il est recommandé de préciser cette condition suspensive dans toute promesse de location

Dans le cas de la déclaration de mise en location

Comme la déclaration intervient après la signature du bail, vous pouvez :

• Rechercher des locataires

• Faire visiter le logement

• Signer le bail

• Puis effectuer la déclaration dans les 15 jours qui suivent

Cas particuliers : quand demander le permis de louer ?

En cas de renouvellement ou reconduction de bail

Aucune nouvelle demande n'est nécessaire tant que le même locataire occupe le logement, même si :

• Le bail est renouvelé

• Le bail est reconduit tacitement

• Un avenant est signé

En cas de colocation

• Changement de tous les colocataires : nouvelle demande obligatoire

• Changement d'un seul colocataire : la pratique varie selon les communes, renseignez-vous auprès de votre mairie

En cas de location saisonnière ou meublée touristique

Le permis de louer ne s'applique pas aux :

• Locations saisonnières

• Locations touristiques de courte durée

• Résidences secondaires

• Baux mobilité

En cas de logement social ou conventionné

Le permis de louer n'est généralement pas requis pour :

• Les logements sociaux (HLM)

• Les logements conventionnés APL

• Les logements gérés par des organismes publics

Bon à savoir : En cas de logement en copropriété, assurez-vous également de bien connaître les charges locatives en copropriété qui pourront être récupérées auprès du futur locataire. Cette connaissance facilite la constitution du dossier et l'établissement du budget prévisionnel.

Pour les biens en monopropriété, le propriétaire a plus d'autonomie dans la gestion. Découvrez les charges locatives en monopropriété pour anticiper correctement les coûts récupérables dans ce contexte.

Conséquences d'une demande tardive ou d'une absence de demande

Ne pas respecter les délais de demande du permis de louer peut entraîner de sérieuses conséquences :

Sanctions financières

• Absence de déclaration : amende jusqu'à 5 000 €

• Mise en location sans autorisation : amende jusqu'à 15 000 €

• Récidive dans les 3 ans : amende pouvant atteindre 15 000 €

Conséquences sur la relation locative

• Le bail reste valide pour le locataire

• Le propriétaire ne peut pas demander l'annulation du bail pour ce motif

• Les aides au logement en tiers payant peuvent être suspendues

Comment anticiper correctement sa demande de permis de louer ?

Planification recommandée pour l'autorisation préalable

1. 3 mois avant la mise en location : vérifiez si votre logement est dans une zone concernée

2. 2 mois avant : faites réaliser tous les diagnostics techniques

3. 6 semaines avant : déposez votre demande d'autorisation

4. Après obtention : commencez à signer des baux

Planification pour la déclaration de mise en location

1. Avant la signature du bail : préparez tous les documents nécessaires

2. Jour de la signature : signez le bail avec le locataire

3. Dans la semaine suivante : déposez votre déclaration (n'attendez pas le 15ème jour)

4. Après réception du récépissé : transmettez-le au locataire

Renouvellement du permis de louer : quand faut-il s'en préoccuper ?

Pour l'autorisation préalable

• Validité de 2 ans : si vous n'avez pas trouvé de locataire dans ce délai, vous devrez renouveler votre demande

• À anticiper : commencez les démarches de renouvellement 6 semaines avant l'expiration

Pour la déclaration de mise en location

• Pas de renouvellement tant que le même locataire occupe le logement

• Nouvelle déclaration uniquement en cas de changement de locataire

Situations d'urgence : peut-on accélérer la procédure ?

Dans certaines situations, vous pourriez avoir besoin de mettre votre logement en location rapidement :

Ce qui est possible

• Constituer votre dossier à l'avance (diagnostics, formulaires...)

• Contacter directement le service d'urbanisme pour signaler l'urgence

• Suivre activement votre dossier en relançant régulièrement

Ce qui n'est pas possible

• Réduire le délai légal d'instruction (1 mois pour l'autorisation)

• Obtenir une dérogation au dispositif

• Mettre en location sans autorisation même temporairement

Conclusion : bien planifier pour éviter les retards de mise en location

Respecter le calendrier de demande du permis de louer est essentiel pour éviter des sanctions financières et des retards dans la mise en location de votre bien. Pour résumer :

• Autorisation préalable : demandez-la AVANT de signer le bail, en anticipant le délai d'un mois d'instruction

• Déclaration de mise en location : effectuez-la DANS LES 15 JOURS suivant la signature du bail

• Renouvellement : une nouvelle demande est nécessaire à chaque changement de locataire

• Anticipation : préparez tous vos documents à l'avance pour gagner du temps

En suivant scrupuleusement ce calendrier, vous vous assurerez une mise en location sereine et conforme à la réglementation, tout en évitant des périodes de vacance locative inutiles.

Bon à savoir : N'oubliez pas non plus de mettre en place dès l'obtention du permis un système efficace pour régulariser les charges récupérables, garantissant ainsi une gestion locative optimale sur le long terme.

Foire aux questions sur le timing du permis de louer

Que faire si mon locataire veut emménager rapidement mais que je n'ai pas encore l'autorisation ?

Vous devez absolument attendre l'obtention de l'autorisation avant de finaliser le bail. Proposez à votre futur locataire un bail avec date de prise d'effet conditionnée à l'obtention de l'autorisation.

Si je vends mon bien loué, le nouveau propriétaire doit-il demander un nouveau permis de louer ?

Non, tant que le même locataire reste en place. Le permis de louer est lié au logement et à la relation locative en cours, pas au propriétaire.

Que faire si le délai d'un mois est dépassé et que je n'ai pas de réponse pour mon autorisation ?

Après un mois sans réponse, l'autorisation est considérée comme tacitement accordée. Conservez la preuve de dépôt de votre demande avec sa date pour justifier cette autorisation tacite.

Puis-je faire ma demande de permis de louer pendant la période de préavis de mon ancien locataire ?

Oui, c'est même recommandé pour minimiser la vacance locative. Vous pouvez déposer votre demande d'autorisation dès que vous avez connaissance du départ de votre locataire actuel.

Le délai de 15 jours pour la déclaration commence-t-il à la signature du bail ou à l'entrée dans les lieux ?

Le délai de 15 jours commence à courir à partir de la signature du contrat de bail, et non pas à partir de l'entrée effective du locataire dans les lieux.

Dois-je régler la question de l'électricité avant d'obtenir le permis de louer ?

Pour un dossier complet, préparez tous les aspects de la location, y compris la gestion énergétique. Vous vous demandez si l'électricité est une charge récupérable sur le locataire ? Cette question est importante car elle impacte votre mode de gestion locative après obtention du permis.