En France, la monopropriété se distingue fondamentalement de la copropriété dans la gestion des charges locatives. En monopropriété, un seul propriétaire possède l'intégralité du logement ou du bâtiment, contrairement aux charges locatives en copropriété où plusieurs copropriétaires se partagent la gestion via un syndic.
Cette propriété individuelle présente des spécificités uniques : absence de syndic, autonomie complète dans les décisions d'entretien, et gestion directe des charges locatives. Le monopropriétaire détermine personnellement quelles charges peuvent être répercutées : entretien des espaces verts, enlèvement des ordures ménagères, maintenance des équipements communs, ou encore charges d'eau et d'électricité.
Comprendre le fonctionnement de la monopropriété permet aux propriétaires et locataires de mieux appréhender leurs droits et obligations respectives. Cette clarification évite les malentendus concernant le décompte de charges, la provision mensuelle, ou encore les modalités de régularisation annuelle.
La monopropriété désigne un régime de propriété immobilière où un logement individuel ou un immeuble appartient exclusivement à un seul propriétaire. Cette forme de propriété se distingue fondamentalement de la copropriété, où un immeuble collectif est divisé en plusieurs lots appartenant à différents copropriétaires.
Dans un immeuble en monopropriété, le propriétaire unique :
Détient l'entière propriété du bâtiment et des équipements
Prend seul toutes les décisions d'entretien et de rénovation
Assume la totalité des charges de fonctionnement (maintenance, assurance, taxes)
Peut récupérer certaines charges auprès des locataires
selon un mode de répartition équitable
Cette autonomie de gestion signifie que le monopropriétaire endosse une responsabilité complète dans l'administration du bien locatif, sans recours à un syndic ou à un règlement de copropriété. Il doit ainsi assurer la gestion quotidienne du bien tout en respectant ses obligations légales envers les occupants.
En France, la monopropriété se distingue fondamentalement de la copropriété dans la gestion des charges locatives. En monopropriété, un seul propriétaire possède l'intégralité du logement ou du bâtiment, contrairement à un immeuble en copropriété où plusieurs copropriétaires se partagent la gestion via un syndic.
Cette propriété individuelle présente des spécificités uniques : absence de syndic, autonomie complète dans les décisions d'entretien, et gestion directe des charges locatives. Le monopropriétaire détermine personnellement quelles charges peuvent être répercutées : entretien des espaces verts, enlèvement des ordures ménagères, maintenance des équipements communs, ou encore charges d'eau et d'électricité.
A noté : Il convient de bien comprendre les règles concernant la facturation de l'électricité au locataire selon les spécificités du logement.
Comprendre le fonctionnement de la monopropriété permet aux propriétaires et locataires de mieux appréhender leurs droits et obligations respectives. Cette clarification évite les malentendus concernant le décompte de charges, la provision mensuelle, ou encore les modalités de régularisation annuelle.
La monopropriété désigne un régime de propriété immobilière où un logement individuel ou un immeuble appartient exclusivement à un seul propriétaire. Cette forme de propriété se distingue fondamentalement de la copropriété, où un immeuble collectif est divisé en plusieurs lots appartenant à différents copropriétaires.
Dans un immeuble en monopropriété, le propriétaire unique :
Détient l'entière propriété du bâtiment et des équipements
Prend seul toutes les décisions d'entretien et de rénovation
Assume la totalité des charges de fonctionnement (maintenance, assurance, taxes)
Peut récupérer certaines charges auprès des locataires
selon un mode de répartition équitable
Cette autonomie de gestion signifie que le monopropriétaire endosse une responsabilité complète dans l'administration du bien locatif, sans recours à un syndic ou à un règlement de copropriété. Il doit ainsi assurer la gestion quotidienne du bien tout en respectant ses obligations légales envers les occupants.
Le calcul des charges récupérables en monopropriété est rigorement encadré par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ces charges locatives doivent impérativement correspondre à un service rendu au locataire, être proportionnelles à la surface habitable et à l'usage réel du logement, et être justifiées par des pièces comptables détaillées.
Espaces verts et parties extérieures :
Entretien régulier des pelouses, massifs, arbres et arbustes
Produits de traitement phytosanitaire et système d'arrosage
Matériel d'entretien (achat ou location)
Remplacement des plantations et aménagements paysagers
Élagage professionnel des arbres pour la sécurité
Voies de circulation et espaces de stationnement :
Nettoyage et balayage des allées et parkings
Désherbage et entretien des accès
Maintenance des caniveaux et systèmes d'évacuation
Opérations de déneigement et de salage
Réfection mineure des revêtements
Nettoyage et entretien courant :
Fournitures et matériel de nettoyage
Nettoyage des surfaces vitrées accessibles
Entretien des parties communes du bâtiment
Ramonage obligatoire des conduits individuels
Sécurité et gardiennage :
Rémunération du gardien ou du concierge
Maintenance des dispositifs de sécurité
Entretien de l'éclairage de sécurité
Révision des systèmes d'accès (digicodes, interphones)
Électricité et éclairage :
Consommation électrique des parties communes
Éclairage des voies d'accès et zones de stationnement
Alimentation des équipements collectifs (piscine, ascenseur)
Consommation d'eau froide et eau chaude :
Répartition de l'eau froide selon la surface ou les compteurs
Arrosage automatique des espaces verts
Alimentation et traitement de l'eau de piscine
Maintenance d'ascenseur :
Contrat de maintenance préventive obligatoire
Consommation électrique des installations
Contrôles techniques périodiques réglementaires
Petites réparations et dépannages courants
Installation de chauffage collectif :
Combustibles (gaz, fioul) et carburants
Électricité pour le fonctionnement des équipements
Contrats d'entretien annuel obligatoire
Charges d'exploitation et de conduite
Équipements de piscine (si mis à disposition des locataires) :
Produits chimiques de traitement de l'eau
Nettoyage hebdomadaire et entretien saisonnier
Surveillance réglementaire (si requise)
Matériel de sécurité et de sauvetage obligatoire
En monopropriété, certaines dépenses restent intégralement à la charge du propriétaire bailleur et ne peuvent être répercutées sur le locataire. Il est crucial de bien distinguer ces charges non récupérables pour éviter tout risque de litige.
Remplacement d'équipements majeurs (chaudière, ascenseur, système de chauffage)
Réfection des toitures et étanchéité
Ravalement de façade et isolation
Gros œuvre et modifications structurelles
Rénovation complète d'installations vétustes
Frais de gestion immobilière (en l'absence de syndic)
Impôts et taxes (taxe foncière, contribution économique territoriale)
Assurance habitation du propriétaire et assurance du bâtiment
Frais de procédure juridique et contentieux
Honoraires du notaire et frais d'acte
Installation de nouveaux équipements non prévus initialement
Améliorations non demandées par le locataire
Modernisations du logement (cuisine, salle de bain)
Travaux d'embellissement et décoration
Mise aux normes non obligatoires
Ces dépenses représentent un investissement du propriétaire dans son bien immobilier et ne peuvent être intégrées au décompte des charges locatives.
En monopropriété, le propriétaire bailleur dispose de plusieurs modalités pour récupérer les charges locatives auprès de son locataire. Cette gestion directe nécessite de respecter des procédures précises.
Le locataire verse une provision mensuelle en complément du loyer, calculée sur la base des charges de l'année précédente. Cette provision pour charges apparaît dans le contrat de location et sur chaque quittance de loyer.
Comment régulariser les charges récupérables ? Une fois par an, le propriétaire doit établir un décompte des charges comparant les provisions versées aux dépenses réelles. Cette régularisation des charges peut donner lieu à :
Un complément à payer par le locataire
Un remboursement en faveur du locataire
Aucune différence (rare)
Le bailleur doit fournir les justificatifs dans un délai d'un mois après demande. Le locataire dispose des droits suivants :
Consulter toutes les factures et pièces comptables
Contester le décompte dans un délai de 3 ans
Demander des explications sur le mode de calcul
Exiger la production de documents complémentaires
En monopropriété, cette transparence dans la gestion des charges est essentielle pour maintenir de bonnes relations locatives et éviter les contentieux.
Lorsque le logement loué dispose d'une piscine privative, la répartition des charges suit des règles spécifiques en monopropriété. Le propriétaire doit distinguer soigneusement l'entretien courant des investissements majeurs.
Produits de traitement de l'eau (chlore, pH, algicides)
Nettoyage et entretien régulier du bassin
Consommation électrique du système de filtration
Analyses de l'eau et tests de qualité
Petit matériel flottant de sécurité (bouées, perches)
Remplacement du système de filtration
Réparations importantes de la structure
Installation de nouveaux équipements (pompe à chaleur, éclairage LED)
Rénovation du revêtement ou carrelage
Mise aux normes de sécurité (barrières, alarmes)
Une gestion rigoureuse des charges locatives en monopropriété repose sur plusieurs piliers essentiels pour assurer une relation locative sereine et respecter la réglementation.
Conserver tous les justificatifs : factures, reçus, contrats de maintenance
Tenir un registre détaillé des dépenses par catégorie
Photographier les interventions et l'état des lieux
Archiver les documents pendant au moins 3 ans (délai de prescription)
Informer le locataire de la liste prévisionnelle des charges
Expliquer le mode de calcul de la provision mensuelle
Répondre rapidement aux demandes de justification
Fournir un décompte clair avec détail des postes de dépense
Effectuer la régularisation dans les délais légaux
Négocier les contrats de maintenance (groupés si possible)
Privilégier l'entretien préventif pour réduire les coûts
Tenir compte de l'usage réel du locataire dans la répartition
Certaines situations en monopropriété nécessitent une approche spécifique dans la gestion des charges locatives, selon le type de location et les circonstances particulières.
En location meublée, les mêmes règles s'appliquent pour les charges récupérables. Cependant :
Les charges d'entretien du mobilier restent à la charge du propriétaire
Le loyer peut inclure un forfait de charges global
La régularisation annuelle reste obligatoire si des provisions sont demandées
Le décompte doit distinguer charges immobilières et entretien mobilier
Forfait de charges autorisé dans le contrat de location
Déclaration obligatoire du mode de calcul au locataire
Provision possible pour les séjours longs (> 1 mois)
Consommations (eau, électricité) souvent incluses dans le forfait
Information préalable obligatoire du locataire
Distinction entre travaux d'entretien et d'amélioration
Répartition selon la nature : amélioration = charge propriétaire
Réduction de loyer possible si les travaux gênent la jouissance du logement
En cas de manquement aux règles de récupération des charges en monopropriété, des sanctions peuvent être appliquées au propriétaire bailleur.
Impossibilité de récupérer des charges non justifiées
Remboursement des sommes indûment perçues avec intérêts
Dommages-intérêts possibles en cas de préjudice prouvé
Nullité des clauses abusives du contrat de location
Les voies de recours à disposition du locataire :
Commission départementale de conciliation (gratuite et rapide)
Tribunal de proximité pour les
litiges inférieurs à 4 000 €
Tribunal judiciaire pour les montants supérieurs
Délai de prescription de 3 ans pour contester les charges
Avant tout contentieux, il est recommandé de :
Rechercher un accord à l'amiable
Faire appel à un médiateur spécialisé
Conserver tous les échanges écrits
Proposer un échéancier de remboursement si nécessaire
Une gestion efficace des charges locatives en monopropriété permet d'optimiser la rentabilité tout en maintenant une relation sereine avec vos locataires.
Établir un budget prévisionnel annuel des charges par catégorie
Négocier les contrats de maintenance en groupant les interventions
Planifier l'entretien préventif pour éviter les réparations coûteuses
Prévoir une provision pour travaux imprévus dans votre budget
Comparer les fournisseurs régulièrement (énergie, entretien, assurances)
Regrouper les factures pour simplifier la comptabilité et les justificatifs
Investir dans l'efficacité énergétique (isolation, équipements performants)
Mutualiser certains services avec d'autres propriétaires du quartier si possible
Impliquer le locataire dans les économies (sensibilisation aux consommations)
Expliquer clairement la répartition des charges dès la signature du bail
Réagir rapidement en cas de problème pour éviter l'aggravation
Maintenir un dialogue ouvert sur les questions de charges
Le cadre juridique des charges locatives évolue régulièrement en France, impactant la gestion en monopropriété.
Audit énergétique obligatoire pour certaines ventes (classe F et G)
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) réformé avec nouvelle méthode
Interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025
Charges liées aux économies d'énergie : nouvelles possibilités de récupération
Dématérialisation encouragée pour les justificatifs de charges
Plateformes numériques de gestion facilitant les décomptes
Signature électronique autorisée pour les baux et avenants
Quittances dématérialisées acceptées avec accord du locataire
Loi Climat et Résilience : nouveaux critères de décence
Encadrement renforcé des forfaits de charges en location meublée
Délai de prescription confirmé à 3 ans pour les charges
Contrôles accrus sur les justificatifs et la transparence des décomptes
A noter : Les propriétaires doivent également anticiper d'autres obligations comme le prix d'un permis de louer. Et il est essentiel de savoir quand il faut demander le permis pour mettre en location pour respecter les délais légaux avant l'arrivée du locataire
Pour mieux comprendre les spécificités de la monopropriété, voici une comparaison avec le régime de copropriété :
Aspect | Monopropriété | Copropriété |
Gestionnaire | Propriétaire unique | Syndic obligatoire |
Décisions | Autonomie totale | Vote en assemblée générale |
Charges récupérables | Basées sur le décret 1987 | Idem + charges de copropriété |
Frais de gestion | Régie directe | Honoraires de syndic |
Régularisation | Contrôle total | Dépendance du syndic |
Gros travaux | Financement direct | Mutualisation des coûts |
La monopropriété offre plus de flexibilité dans la gestion des charges mais implique une responsabilité complète du propriétaire.