Quel impact le DPE a-t-il sur le prix de vente d'un bien immobilier en 2026 ?

Sur les transactions 2024 analysées par les Notaires de France, chaque classe DPE perdue coûte en moyenne -4 % sur un appartement et -8 % sur une maison. Une maison classée G se vend 25 % moins cher qu'une équivalente classée D. À l'inverse, un appartement classé A-B se vend jusqu'à +16 % au-dessus du marché.

L'ampleur de la décote varie fortement : -2 % seulement à Paris, -25 % en Bretagne sur les passoires. La réforme DPE de 2026 fait gagner une classe à 850 000 logements chauffés à l'électricité, sans aucun travaux. Voici les chiffres exacts par classe, par région, le calcul ROI rénovation vs vente, et les stratégies pour limiter la décote en 2026.

Ce guide complet détaille l'impact chiffré du DPE sur le prix de vente en 2026 : décote par classe (A à G), variations régionales sur le marché immobilier, calcul ROI rénovation vs vente sans travaux, effet de la réforme à compter du 1er janvier 2026 sur 850 000 logements, et les stratégies pour vendre au meilleur prix même avec un mauvais DPE défavorable

De combien le DPE fait-il varier le prix de vente en 2026 ?

L'impact du DPE sur le prix de vente est désormais documenté chiffres à l'appui. L'étude de référence est publiée annuellement par le Conseil supérieur du notariat, qui a mis en place un suivi statistique national depuis 2018. Elle compare le prix au m² des logements vendus selon leur classe énergétique, à caractéristiques équivalentes (surface, localisation, ancienneté, prestations). La méthode neutralise les effets de marché pour isoler le seul impact du diagnostic de performance énergétique.

La règle moyenne en 2026 : -4 % par classe en appartement, -8 % en maison

Les Notaires de France ont mesuré l'écart moyen sur les transactions 2024. Le résultat est stable depuis trois ans :

• Pour un appartement, chaque classe DPE perdue représente une décote moyenne de -4 % sur le prix de vente

• Pour une maison individuelle, la décote monte à -8 % par classe, soit le double

L'écart entre maison et appartement s'explique par la consommation énergétique absolue. Une maison de 120 mètres carrés mal isolée consomme 4 à 5 fois plus d'énergie au mètre carré qu'un appartement de 60 m² équivalent en classe G. La facture annuelle (système de chauffage + eau chaude sanitaire) pèse donc beaucoup plus lourd dans la décision d'achat immobilier.

À cela s'ajoute le coût des travaux de rénovation énergétique : isoler 200 m² de murs et 80 m² de toiture coûte 30 000 à 50 000 €, contre 8 000 à 15 000 € pour un appartement. Les émissions de gaz à effet de serre suivent la même logique : une maison G émet 4 à 6 fois plus de CO₂ qu'un appartement G.

L'écart total entre une classe A et une classe G : jusqu'à 25 % de différence

Cumulé sur l'ensemble de l'échelle, l'écart devient massif. Un acheteur qui hésite entre deux maisons identiques en province, l'une classée B et l'autre classée G, paiera jusqu'à 30 % plus cher pour la première. Sur un bien à 250 000 €, cela représente 75 000 € de différence de valorisation. C'est une part substantielle d'un budget de rénovation globale, et c'est précisément ce que les acheteurs anticipent dans leur offre.

Pour un appartement, l'écart maximum est de l'ordre de 16 % entre A et G. La valeur verte existe donc dans les deux marchés, mais elle est nettement plus marquée sur la maison individuelle.

Quelle décote ou surcote selon la classe DPE (A à G) ?

Le détail par classe permet de positionner précisément un bien. Voici les écarts mesurés par les Notaires de France sur l'ensemble du territoire (hors Paris intra-muros), avec la classe D comme référence (prix = 100).

Classes A et B : la surcote de +12 à +16 %

Les logements classés A ou B représentent moins de 5 % du parc immobilier français. Cette rareté tire les prix vers le haut. Sur les transactions 2024, un appartement classé A s'est vendu en moyenne +16 % au-dessus du prix d'un D équivalent. La plus-value est encore plus marquée pour les maisons : +14 à +18 % selon les régions, avec des pointes à +20 % en Occitanie et en Bourgogne-Franche-Comté.

Cette surcote correspond à deux logiques : l'économie d'énergie attendue (1 200 à 1 800 € de facture annuelle évitée par rapport à un D), et l'absence totale de risque réglementaire futur. Un acheteur paie pour ne pas avoir à rénover dans les 15 ans qui viennent.

Classes C et D : le marché de référence

La classe D est la référence statistique du marché français : c'est la classe la plus représentée (environ 30 % des logements). La classe C, légèrement plus performante, se vend en moyenne +5 à +8 % au-dessus pour une maison. Ces deux classes constituent le cœur du marché secondaire et n'inquiètent ni les acheteurs particuliers ni les investisseurs locatifs.

Classe E : le seuil critique avant interdiction location 2034

La classe E concentre près de 20 % du parc. La décote moyenne reste contenue (-7 à -9 % pour une maison, -3 à -5 % pour un appartement), mais l'écart se creuse progressivement à mesure qu'approche l'interdiction de location des logements classés E en 2034. Pour un investisseur locatif, c'est un signal d'alerte : le bien restera louable encore 8 ans, puis nécessitera des travaux pour rester sur le marché locatif.

Classes F et G : passoires thermiques, décote de -10 à -25 %

C'est sur ces deux classes que l'écart est le plus brutal. Les passoires énergétiques (F et G) représentent encore 15 % des logements mis en vente début 2026. La décote dépasse -15 % pour une maison F et atteint -25 % pour une maison G dans les régions où l'offre est abondante.

S'ajoute le risque réglementaire. Les logements classés G sont interdits à louer depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F seront interdits en 2028. Pour un acheteur investisseur, cela transforme un appartement F-G en projet de rénovation obligatoire avant mise en location, ce qui justifie la décote agressive observée. La valeur locative chute mécaniquement, et avec elle la rentabilité visée sur le marché locatif. Sur le prix de location post-travaux, la marge de manœuvre est limitée par les plafonds de loyer en zone tendue.

Pourquoi le DPE n'a pas le même poids selon la région ?

La décote moyenne nationale masque des écarts régionaux considérables. La logique est celle de l'offre et de la demande sur le marché immobilier local : là où le marché est tendu et l'offre limitée, l'acheteur n'a aucune marge de négociation et accepte un mauvais DPE. Là où l'offre dépasse la demande, l'étiquette énergétique devient un critère discriminant fort qui pèse directement sur la baisse de prix obtenue par les acheteurs.

Paris et petite couronne : la décote quasi inexistante (-2 à -5 %)

À Paris intra-muros, près de 50 % des logements vendus sont classés E, F ou G. Le parc haussmannien d'avant 1948 concentre les passoires énergétiques. Face à une demande structurellement supérieure à l'offre, l'acheteur n'a pas le luxe d'écarter un bien pour son DPE. Résultat : la décote moyenne d'un appartement F-G à Paris est de -2 % seulement, contre -10 à -12 % à l'échelle nationale.

En petite couronne (92, 93, 94), la décote remonte à -5 %. Le marché reste tendu mais l'offre est plus large, ce qui redonne un peu de pouvoir de négociation à l'acheteur.

PACA, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine : décote de -11 à -15 %

Dans les régions méditerranéennes et atlantiques, la décote sur les passoires thermiques est marquée mais reste contenue par l'attractivité résidentielle :

• Provence-Alpes-Côte d'Azur : maison F-G à -12 %, appartement à -7 %

• Nouvelle-Aquitaine : appartement F-G à -11 %, maison à -14 %

• Occitanie : maison F-G à -15 %, appartement à -9 %

Le climat doux limite l'impact perçu de la consommation énergétique : un acheteur en PACA anticipe moins de chauffage qu'un acheteur en Hauts-de-France, ce qui réduit le poids du DPE dans sa décision.

Bretagne, Normandie, Hauts-de-France : décote maximale de -18 à -25 %

Dans les régions au climat océanique ou continental froid, la facture énergétique annuelle d'une passoire thermique peut dépasser 3 500 € par an. La décote suit logiquement :

• Bretagne : maison G à -22 %, appartement à -12 %

• Normandie : maison G à -23 %, appartement à -11 %

• Hauts-de-France : maison G à -25 %, appartement à -13 %

• Centre-Val de Loire : maison G à -21 %, appartement à -10 %

Le tableau de décote par région et par type de bien

Pour un propriétaire qui veut estimer le prix de vente de son bien immobilier, ce tableau régional est plus utile que la moyenne nationale. Une maison classée G de 200 000 € en Hauts-de-France perd 50 000 € de valeur, contre 24 000 € pour la même maison en PACA.

Comment la réforme DPE 2026 modifie le prix de vente sans travaux ?

L'arrêté du 25 mars 2024 a modifié la méthode de calcul du DPE pour les logements chauffés à l'électricité, avec une entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2026. C'est l'un des changements les plus impactants depuis la création du DPE actuel en 2021.

Pour un propriétaire vendeur, cela peut signifier une classe en moins, voire deux, sans aucun travaux de rénovation thermique.

Les logements chauffés à l'électricité : un saut de classe gratuit

Le coefficient de conversion énergie finale vers consommation d'énergie primaire appliqué à l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Concrètement, la méthode considère désormais que produire 1 kWh d'électricité consomme moins d'énergie primaire qu'avant. Effet mécanique : la consommation conventionnelle calculée d'un logement chauffé à l'électricité baisse de environ 17 %, ce qui se traduit par un gain d'une à deux classes au DPE et donc une amélioration directe de l'efficacité énergétique mesurée.

Selon les estimations du ministère de la Transition écologique, 850 000 logements sortiront du statut de passoire thermique sans aucun travaux. Pour un propriétaire vendeur, cela peut transformer un bien classé F en E, ou un G en F. La réforme DPE 2026 a donc un effet direct sur la valeur de marché des biens concernés.

Les petites surfaces de moins de 40 m² : recalcul favorable

Les studios et T1 de moins de 40 m² étaient particulièrement pénalisés par l'ancien calcul. La consommation d'eau chaude sanitaire et de cuisson rapportée au m² gonflait artificiellement leur étiquette énergie. Le nouveau calcul de 2026 corrige cet effet :

• Forfait eau chaude sanitaire revu à la baisse pour les petites surfaces

• Calcul de la consommation rapporté à un usage standard et non plus au m² strict

• Selon l'observatoire DPE de l'ADEME, 140 000 studios classés F-G sortent du statut de passoire

Combien gagner à la revente uniquement grâce au nouveau calcul

Pour un propriétaire qui faisait estimer son bien fin 2025, le nouveau DPE peut représenter un gain substantiel. Exemple chiffré sur un appartement de 35 m² chauffé à l'électricité, classé F en 2025 :

Le gain potentiel atteint 16 200 € sur ce seul exemple, sans engager le moindre euro de travaux. Pour un propriétaire concerné par le chauffage électrique, refaire le diagnostic après le 1er janvier 2026 est donc la première action à mener avant toute mise en vente.

Quelles stratégies pour limiter la décote sans rénover ?

Quand le calcul ROI ne justifie pas un chantier complet, il existe plusieurs leviers pour réduire l'effet de décote du DPE sur le prix de vente effectif.

Faire réaliser un audit énergétique avant la mise en vente

L'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente de tout logement classé F ou G en monopropriété. Cette obligation s'étendra aux logements classés E à compter de 2034. Au-delà du caractère obligatoire, l'audit est un argument commercial : il chiffre les travaux nécessaires (10 000 à 60 000 €) et présente deux scénarios de rénovation. L'acheteur n'a plus à faire ce travail, il peut budgéter immédiatement et se projeter.

Coût de l'audit énergétique : 500 à 1 200 € selon le diagnostiqueur professionnel certifié. Aide possible MaPrimeRénov' Audit jusqu'à 500 €. Les vendeurs qui présentent un audit complet réduisent en moyenne leur décote de 2 à 4 points par rapport à ceux qui ne fournissent que le DPE seul. C'est un véritable diagnostic immobilier complémentaire qui rassure l'acheteur sur la nature exacte des travaux à prévoir.

Présenter un devis travaux chiffré à l'acheteur

Compléter l'audit par 2 ou 3 devis gratuits d'artisans RGE pour les principaux postes (isolation, chauffage, menuiseries) renforce la transparence. L'acheteur peut intégrer le coût des travaux dans son plan de financement et son taux de crédit immobilier (prêt à taux zéro éco-PTZ jusqu'à 50 000 €), ce qui débloque souvent une offre proche du prix demandé. Pour un projet immobilier financé en parallèle d'un prêt principal, l'éco-PTZ ne pèse pas dans le calcul du taux d'endettement.

Cibler les acheteurs investisseurs (LMNP, marchands de biens)

Les particuliers résidence principale fuient les passoires thermiques. Les investisseurs locatifs, eux, raisonnent en rentabilité brute : un bien à -20 % avec 50 000 € de travaux à provisionner reste intéressant si le rendement final dépasse 6-7 %. Les marchands de biens cherchent activement des biens F-G à décoter pour rénover et revendre.

Cibler ces acheteurs change la stratégie de mise en vente : photos professionnelles axées potentiel locatif, mention des loyers possibles après travaux, fiche financière prête à présenter. Les biens postés sur des plateformes spécialisées investissement locatif trouvent acquéreur 30 à 40 % plus vite que sur les portails grand public.

Vendre un bien locatif déjà loué

C'est le levier le plus puissant pour un propriétaire bailleur. Vendre un bien locatif déjà loué à un investisseur élimine en grande partie la décote DPE classique :

• L'acheteur récupère un bien rentable dès le jour 1 (pas de vacance locative à craindre)

• Le bail en cours protège l'investisseur des nouvelles règles d'interdiction de location si le DPE est E (interdiction repoussée à 2034)

• La décote pour bien loué remplace la décote DPE et tourne autour de -10 à -15 %, comparable à ce qu'aurait coûté un mauvais DPE

• Le vendeur évite l'audit énergétique long et coûteux à présenter en plus

Pour un propriétaire bailleur, la vente d'un bien loué avec décote intégrée donne souvent un meilleur résultat net que la vente après congé pour vente, surtout si le DPE est faible.

Vendre un bien loué à un investisseur : éviter la décote DPE en gardant le locataire

Le marché de l'investissement locatif clé en main regroupe des acheteurs spécifiques : SCPI, marchands de biens, investisseurs particuliers cherchant un rendement immédiat sans gestion. Pour ces acheteurs, le mauvais DPE est moins discriminant car ils raisonnent en :

• Rentabilité brute : loyer annuel / prix d'achat (objectif 5-7 %)

• Présence d'un bail : revenus immédiats sans risque de vacance

• Absence de travaux dans les 5 prochaines années pour les classes E et F (échéances 2028 et 2034)

Cette logique d'investisseur permet de transformer une décote DPE classique de -15 % en décote bail + DPE de -10 %, soit +5 points de prix de vente récupérés. Pour un propriétaire bailleur qui vit à l'étranger ou n'a pas le temps de gérer un chantier, c'est l'option la plus efficiente.

Pour aller plus loin sur les obligations DPE et l'achat immobilier en pleine connaissance de cause :

Consulter le guide comment lire et comprendre son DPE, l'article sur le DPE obligatoire et la durée de validité d'un DPE (10 ans). Le coût DPE en 2026 reste encadré entre 100 et 250 € selon la surface et le diagnostiqueur professionnel choisi, là où un prêt immobilier classique reste lui aussi soumis à des frais de dossier réglementés. Pour toute vente immobilière, faire refaire un nouveau DPE peut suffire à améliorer DPE et donc à effacer une partie de la décote. Pour la fiscalité de la cession, voir l'article sur la fiscalité de la vente d'un bien loué.