Nos conseils pour votre investissement locatif en Centre-Val de Loire

Pourquoi investir en Centre-Val de Loire ?

Le Centre-Val de Loire s'impose comme l'une des régions les plus attractives pour l'investissement immobilier en 2026. Avec un prix moyen de 1 813€/m², cette région figure parmi les plus accessibles de France, offrant un différentiel de prix considérable par rapport à l'Île-de-France. Les villes comme Orléans, Tours et Chartres affichent un dynamisme constant, loin de l'agitation des métropoles saturées. La région bénéficie d'une position géographique stratégique avec Tours à moins d'une heure de Paris en TGV et Chartres accessible en seulement 60 minutes depuis la capitale.

Entre patrimoine historique, dessertes ferroviaires vers Paris, grands projets urbains et nombreux espaces naturels, la région coche toutes les cases des acheteurs en quête d'équilibre. Le potentiel locatif est renforcé par la présence de pôles universitaires majeurs à Tours et Orléans, ainsi que par l'attractivité touristique exceptionnelle des châteaux de la Loire. Mais quelles villes offrent réellement les meilleurs rendements et comment identifier les opportunités adaptées à votre profil d'investisseur ?

Top 10 des villes les plus rentables du Centre-Val de Loire

L'axe ligérien : le cœur économique de la région (Tours, Blois, Orléans)

L'axe ligérien concentre les principales opportunités d'investissement de la région grâce à son dynamisme économique et sa desserte ferroviaire exceptionnelle. Tours constitue la locomotive de ce corridor avec ses 137 000 habitants et son université attirant plus de 30 000 étudiants. Malgré un rendement brut de 4,53% pour un prix moyen de 3 202€/m², la ville offre une excellente sécurité locative avec une tension immobilière élevée. Le secteur de Tours-Nord, le quartier des Deux-Lions et la première couronne attirent particulièrement les investisseurs.

Pour optimiser votre rendement sur Tours, privilégiez la périphérie : Joué-lès-Tours affiche 5,85% de rendement pour 2 254€/m², tandis que Saint-Avertin propose 4,93% pour 2 936€/m².

Orléans représente un excellent compromis entre rendement et sécurité avec 5,50% de rentabilité brute pour 2 595€/m². Préfecture de région comptant 116 000 habitants, elle bénéficie d'un bassin d'emploi diversifié autour de la cosmétique et de la logistique. Sa première couronne offre des opportunités remarquables : Saint-Jean-de-la-Ruelle culmine à 7,28% de rendement pour seulement 1 880€/m², et Saint-Jean-de-Braye atteint 6,44% grâce à la proximité du technopôle.

Blois, avec ses 46 000 habitants et son château royal classé UNESCO, combine patrimoine et rentabilité : 7,13% de rendement brut pour 1 745€/m². La ville attire une clientèle touristique importante, favorable aux locations saisonnières.

Le Berry : des rendements exceptionnels (Bourges, Vierzon)

Le département du Cher offre les rendements les plus élevés de la région pour les investisseurs recherchant une stratégie offensive. Vierzon se distingue avec un rendement exceptionnel de 11,95% pour un prix d'entrée de seulement 932€/m². Cette ancienne ville industrielle de 25 000 habitants, située au carrefour des autoroutes A71 et A20, connaît une transformation progressive. Si vous envisagez d'acheter un appartement déjà loué, Vierzon représente une opportunité intéressante pour sécuriser immédiatement vos revenus locatifs.

Bourges, capitale historique du Berry avec 64 500 habitants, propose un équilibre remarquable : 8,23% de rendement pour 1 556€/m². Classée en troisième position des communes où il fait bon vivre, la ville bénéficie d'un cadre patrimonial exceptionnel avec sa cathédrale gothique classée UNESCO et ses nombreux espaces verts. Le marché locatif y est soutenu par la présence d'établissements d'enseignement supérieur et d'une base militaire.

La porte de l'Île-de-France : l'alternative à Paris (Chartres, Dreux, Montargis)

Les villes situées aux portes de l'Île-de-France attirent une population croissante de Franciliens en quête de qualité de vie et de prix accessibles. Chartres incarne parfaitement cette tendance : avec moins d'une heure de train de Paris, la ville est devenue le terrain de jeu des acquéreurs déçus par les prix franciliens. Son rendement de 5,93% pour 2 381€/m² s'accompagne d'une tension locative de 7/10, témoignant d'une demande supérieure à l'offre. Avec son climat agréable et ses opportunités d'emploi, Chartres séduit les jeunes actifs.

Dreux propose un rendement supérieur de 8,28% pour 1 662€/m², à seulement 1h20 de Paris. Construite dans une vallée bordée de forêts et d'espaces verdoyants, les familles et seniors apprécient particulièrement ce cadre. Montargis, surnommée la Venise du Gâtinais, affiche 8,76% de rendement pour 1 450€/m². Sa voisine Châlette-sur-Loing culmine même à 9,04% pour 1 405€/m².

Le projet de deuxième ligne de tramway à Tours : l'opportunité à saisir

La deuxième ligne de tramway prévue pour 2025 garantit des liaisons fréquentes et rapides vers Tours, transformant l'accessibilité de plusieurs communes périphériques. Ce projet structurant devrait impacter significativement les prix immobiliers dans les secteurs desservis. Les communes de La Riche, Saint-Cyr-sur-Loire et Chambray-lès-Tours figurent parmi les principales bénéficiaires de cette nouvelle infrastructure. Pour les investisseurs, le moment est stratégique : acquérir avant la mise en service complète permet de bénéficier de prix encore accessibles tout en anticipant la valorisation liée à l'amélioration de la desserte. L'expérience de la première ligne a démontré une hausse significative des valeurs immobilières dans les quartiers traversés.

Les critères essentiels pour choisir une ville rentable en Centre-Val de Loire

La région Centre-Val de Loire présente des spécificités importantes à prendre en compte. La forte proportion de maisons, représentant plus des trois quarts de l'offre régionale, implique de bien calibrer votre stratégie. Les appartements en centre-ville des métropoles régionales offrent généralement une meilleure liquidité et une gestion locative simplifiée. Les acquéreurs bénéficient de +2m² en moyenne pour la région contre -1m² pour la France métropolitaine, ce qui permet de proposer des surfaces attractives à des loyers compétitifs.

Quelle ville choisir selon votre profil d'investisseur ?

L'investisseur offensif privilégiera Vierzon ou Montargis pour maximiser son cashflow, avec des tickets d'entrée inférieurs à 50 000€ pour un studio. L'investisseur patrimonial se tournera vers Tours ou Chartres, où la valorisation à long terme compense un rendement plus modéré. Pour ceux qui souhaitent diversifier, la région offre un potentiel intéressant en location saisonnière autour des châteaux de la Loire. Si vous possédez déjà un bien locatif et envisagez de le céder, consultez notre guide pour vendre un bien loué afin d'optimiser votre transaction.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif en Centre-Val de Loire

• Anticipez les projets de transport : la deuxième ligne de tramway à Tours et les améliorations des liaisons TER vers Paris créent des opportunités de valorisation dans les communes desservies.

• Ciblez les villes universitaires pour la location meublée : Tours et Orléans concentrent plus de 50 000 étudiants, garantissant une demande locative pérenne pour les T1 et T2 meublés éligibles au statut LMNP.

• Évaluez le potentiel touristique : les communes proches des châteaux de la Loire permettent de combiner location longue durée et saisonnière pour optimiser vos revenus.

• Vérifiez l'éligibilité au dispositif Loc'Avantages : plusieurs villes du Berry et du Loiret présentent des loyers de marché compatibles avec ce dispositif offrant jusqu'à 65% de réduction fiscale sur les revenus locatifs.

• Privilégiez les biens économes en énergie : avec le renforcement des normes DPE, les passoires thermiques subissent une décote importante. À l'inverse, les logements classés A ou B bénéficient d'une prime de 8 à 10% sur leur valeur.

Le Centre-Val de Loire représente en 2026 une alternative crédible aux marchés saturés des grandes métropoles. Avec des prix moyens inférieurs à 2 000€/m² et des rendements pouvant dépasser 10% dans certaines villes, la région offre un terrain de jeu idéal pour constituer un patrimoine immobilier rentable. Découvrez toutes les opportunités sur notre plateforme d'investissement locatif et identifiez les villes correspondant à votre stratégie grâce à notre base de données de plus de 2 000 communes analysées.

Consultez nos analyses détaillées par région pour identifier les meilleures opportunités selon vos objectifs.

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