Liste des villes éligibles Denormandie et nos conseils d'investissement

507 communes françaises sont éligibles au dispositif Denormandie en 2025, réparties selon trois critères : le programme Action Cœur de Ville (245 villes), les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT), et les communes à l'habitat dégradé.

Le choix de la commune d'investissement constitue l'élément déterminant de la réussite d'un investissement locatif Denormandie. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation axés sur les zones tendues, la loi Denormandie cible spécifiquement les centres-villes en revitalisation et les communes à l'habitat dégradé.

Cette approche géographique unique ouvre des opportunités d'investissement dans des petites et moyennes villes souvent délaissées par les investisseurs, mais qui présentent un potentiel de valorisation important grâce aux programmes publics de revitalisation urbaine.

Enjeux du choix géographique :

• Sécuriser la rentabilité locative dans un marché moins tendu

• Optimiser la plus-value grâce aux investissements publics de revitalisation

• Minimiser les risques de vacance locative

• Bénéficier des synergies entre rénovation privée et aménagements publics

La liste des 507 communes éligibles évolue régulièrement avec les nouvelles conventions ORT signées et les extensions du programme Action Cœur de Ville, créant de nouvelles opportunités pour les investisseurs avertis.

Liste complète des 507 villes éligibles Denormandie 2025

La répartition géographique des communes éligibles Denormandie couvre l'ensemble du territoire national, des petites communes rurales aux villes moyennes de 100 000 habitants. Cette diversité offre aux investisseurs un large spectre d'opportunités selon leurs objectifs patrimoniaux et leurs capacités de financement.

Répartition par région (507 communes total) :

Auvergne-Rhône-Alpes : 52 communes

Ain (01) : Ambérieu-en-Bugey, Artemare, Belley, Bourg-en-Bresse, Brégnier-Cordon, Champagne-en-Valromey, Culoz, Groslée-Saint-Benoit, Nantua, Oyonnax, Virieu-le-Grand

Allier (03) : Montluçon, Moulins, Vichy

Ardèche (07) : Annonay, Aubenas, Privas, Saint-Félicien, Tournon-sur-Rhône

Cantal (15) : Arpajon-sur-Cère, Aurillac

Drôme (26) : Bourg-de-Péage, Montélimar, Romans-sur-Isère, Saint-Félicien, Tain-l'Hermitage, Valence

Haute-Loire (43) : Le Puy-en-Velay

Haute-Savoie (74) : Rumilly

Isère (38) : Bourgoin-Jallieu, Crolles, Pontcharra, Saint-Marcellin, Vienne, Villard-Bonnot, Voiron

Loire (42) : Montbrison, Roanne

Puy-de-Dôme (63) : Ambert, Châtel-Guyon, Ennezat, Issoire, Ménétrol, Mozac, Riom, Thiers, Volvic

Rhône (69) : Amplepuis, Cours, Tarare, Thizy-les-Bourgs

Savoie (73) : Chambéry

Grand Est : 68 communes

Ardennes (08) : Charleville-Mézières, Sedan, Renwez, Revin, Fumay, Givet, Rocroi, Vouziers, Monthermé, Carignan, Mouzon, et 11 autres communes

Aube (10) : Troyes, Bar-sur-Aube, Bayel, Ville-sous-la-Ferté

Bas-Rhin (67) : Haguenau, Saverne, Sélestat, Bischwiller, Brumath, Schweighouse-sur-Moder, Val-de-Moder

Haute-Marne (52) : Chaumont, Langres, Saint-Dizier, Joinville, Poissons

Haut-Rhin (68) : Colmar, Guebwiller, Buhl, Issenheim, Soultz-Haut-Rhin

Marne (51) : Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François, Aÿ-Champagne, Bouzy

Meurthe-et-Moselle (54) : Lunéville, Longwy, Pont-à-Mousson, Toul, et 3 autres communes

Meuse (55) : Bar-le-Duc, Verdun, Commercy, Ligny-en-Barrois, Vaucouleurs

Moselle (57) : Forbach, Thionville, Sarreguemines, Sarrebourg, Saint-Avold, Fénétrange

Vosges (88) : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges

Nouvelle-Aquitaine : 55 communes

Charente (16) : Angoulême, Cognac, Jarnac, Châteauneuf-sur-Charente, Gond-Pontouvre, La Couronne, Ruelle-sur-Touvre, Segonzac

Charente-Maritime (17) : Rochefort, Saintes, Saint-Jean-d'Angély

Corrèze (19) : Brive-la-Gaillarde, Tulle, Allassac, Cornil, Corrèze, Donzenac, Juillac, Laguenne-sur-Avalouze, Objat, Sainte-Fortunade

Creuse (23) : Guéret

Deux-Sèvres (79) : Niort, Bressuire, Thouars

Dordogne (24) : Périgueux, Bergerac

Gironde (33) : Libourne, Castillon-la-Bataille, Sainte-Foy-la-Grande

Haute-Vienne (87) : Limoges, Saint-Léonard-de-Noblat

Hauts-de-France : 43 communes

Nord (59) : Valenciennes, Douai, Maubeuge, Dunkerque, Cambrai, Denain, Roubaix, Tourcoing, Anzin, Armentières, Condé-sur-l'Escaut, Fresnes-sur-Escaut, Houplines, Louvroil, Vieux-Condé, Wattrelos

Pas-de-Calais (62) : Arras, Lens, Calais, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la-Buissière, Liévin, Saint-Omer

Aisne (02) : Saint-Quentin, Laon, Château-Thierry, Soissons, Tergnier

Oise (60) : Beauvais, Compiègne, Creil, Senlis, et 4 autres communes

Somme (80) : Abbeville, Ault, et 4 autres communes

Normandie : 48 communes

Calvados (14) : Caen, Bayeux, Lisieux, Falaise, Honfleur, Vire, et 7 autres communes

Eure (27) : Évreux, Vernon, Louviers, Les Andelys, et 8 autres communes

Manche (50) : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô

Orne (61) : Alençon, Argentan, Flers, L'Aigle, Mortagne-au-Perche

Seine-Maritime (76) : Dieppe, Le Tréport, Fécamp, Elbeuf, et 12 autres communes

Autres régions significatives

Île-de-France (41 communes) : Meaux, Melun, Fontainebleau, Coulommiers (Seine-et-Marne), Corbeil-Essonnes, Étampes (Essonne), Les Mureaux, Mantes-la-Jolie (Yvelines)

Occitanie (42 communes) : Perpignan, Albi, Béziers, Carcassonne, Narbonne, Auch, Montauban, Cahors, Castres, Millau

Centre-Val de Loire (36 communes) : Bourges, Vierzon, Chartres, Châteauroux, Blois, Tours-périphérie

Bretagne (17 communes) : Quimper, Lorient, Saint-Brieuc, Brest, Morlaix, Lannion, Fougères, Redon

Cette diversité géographique permet aux investisseurs de choisir selon leurs critères personnels : proximité, connaissance du marché local, budget d'acquisition, ou potentiel de valorisation. Les villes listées bénéficient toutes du soutien public pour leur revitalisation, garantissant un environnement favorable à l'investissement immobilier.

Top 15 des meilleures villes Denormandie pour investir en 2025

Les critères de sélection privilégient l'équilibre entre accessibilité financière, potentiel locatif, dynamisme économique et engagement dans la revitalisation urbaine.

Programme Action Cœur de Ville : 245 communes prioritaires

Lancé en 2018, Action Cœur de Ville cible les villes de 10 000 à 100 000 habitants pour contrer leur déclin démographique et économique. Ce programme national mobilise 5 milliards d'euros sur 5 ans pour coordonner les investissements publics et privés destinés à dynamiser les centres-villes et améliorer l'attractivité résidentielle.

Le programme intervient simultanément sur la réhabilitation de l'habitat ancien et dégradé, le développement économique et commercial, l'amélioration des transports et mobilités, ainsi que la mise en valeur du patrimoine historique. Cette approche globale créé des synergies favorables aux investisseurs Denormandie.

Valenciennes illustre parfaitement cette reconversion post-industrielle grâce au TGV et aux nouveaux équipements. Troyes mise sur la valorisation de son patrimoine médiéval et ses centres commerciaux d'outlets. Limoges s'appuie sur son pôle universitaire et son industrie porcelainière historique, tandis que Quimper développe le tourisme culturel en préservant sa qualité de vie bretonne.

Cette labellisation garantit un accompagnement public renforcé sur cinq ans, sécurisant les investissements immobiliers grâce aux synergies entre rénovations privées financées par Denormandie et aménagements publics portant sur les espaces publics, commerces et services.

Outils et simulateurs pour vérifier l'éligibilité d'une commune

Malgré la liste exhaustive présentée dans cet article, nous recommandons vivement de vérifier l'éligibilité officielle de votre commune avant tout projet d'investissement locatif. Les listes évoluent régulièrement avec les nouvelles conventions ORT et extensions de périmètres.

Simulateur Service-Public.fr : L'outil gouvernemental de référence vérifie instantanément l'éligibilité en saisissant le nom de la commune. Il intègre en temps réel les mises à jour officielles et constitue la source juridique de référence.

Carte interactive observatoire des territoires.gouv.fr : Cette plateforme offre une visualisation cartographique des territoires éligibles, utile pour identifier les communes limitrophes et découvrir des opportunités dans un périmètre donné.

La vérification doit être effectuée au moment de la signature du compromis de vente, car l'éligibilité peut évoluer. Une commune initialement non éligible peut le devenir suite à une nouvelle convention ORT ou son intégration dans un périmètre de revitalisation élargi.

Évolution des zones éligibles et Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT)

Les Opérations de Revitalisation du Territoire représentent la catégorie d'éligibilité la plus dynamique du dispositif Denormandie, avec plus de 1 900 communes concernées par ces conventions depuis 2018. Créées par la loi ÉLAN, les ORT permettent aux intercommunalités de structurer des projets ambitieux de revitalisation urbaine sur des périmètres définis.

Les critères ORT privilégient les territoires présentant des dysfonctionnements urbains marqués, une dévitalisation commerciale ou résidentielle, et une volonté politique forte de redynamisation. Les conventions signées avec l'État mobilisent des financements publics coordonnés et ouvrent l'éligibilité Denormandie pour encourager l'investissement privé dans la rénovation.

L'évolution récente du dispositif témoigne de son succès. Depuis 2024, l'extension aux copropriétés en difficulté et aux périmètres ORCOD élargit encore les opportunités. Les projections pour 2025-2027 anticipent la signature de nouvelles ORT, particulièrement dans les territoires ruraux et les villes moyennes non encore couvertes.

Cette dynamique d'extension offre aux investisseurs des opportunités émergentes dans des marchés immobiliers jusqu'alors exclus des dispositifs de défiscalisation. La surveillance des nouvelles conventions ORT permet d'anticiper l'ouverture de nouveaux territoires avant leur montée en puissance immobilière.