Où investir dans le Morbihan ?

L'investissement dans le Morbihan combine accessibilité financière (prix moyen 2 600 €/m² vs 3 700 €/m² dans le Sud), rendements attractifs (5 à 10% selon les villes) et qualité de vie exceptionnelle dans un département en plein développement économique.

Le marché immobilier du Morbihan continue de bénéficier d'une stabilisation progressive, avec des conditions de financement encore favorables et une demande locative solide pour les logements bien situés et performants énergétiquement.

A retenir pour investir dans le Morbihan : 

• Meilleur rendement locatif: Pontivy délivre 8 à 10% de rentabilité avec un ticket d'entrée très accessible (110 760 € pour 60m²), idéal avec le dispositif Denormandie.

• Equilibre prix-rendement: Lorient offre le meilleur compromis : 6 à 8% de rendement avec une économie maritime solide et un prix 34% inférieur à Vannes.

• Sécurité et la liquidité: Vannes garantit une demande locative stable, une excellente liquidité à la revente et un marché mature malgré un rendement plus modéré (5-6%).

• Potentiel touristique: Les communes littorales (Séné, Sarzeau) permettent de combiner usage personnel et revenus saisonniers via le statut LMNP.

Les meilleures villes où investir dans le Morbihan

Vannes : la valeur sûre du Morbihan

Prix m² Vannes : 3 961 €/m² | Rendement : 5-6%

Préfecture du département, Vannes combine économie dynamique, attractivité universitaire et patrimoine exceptionnel. À 3 961 €/m² pour les appartements, la ville offre une rentabilité locative de 5 à 6% brut, dans la moyenne nationale mais avec une excellente sécurité locative. Les 17 200 acteurs économiques et plus de 1 500 commerces garantissent une demande constante. Budget nécessaire : environ 237 660 € pour un 60m² avec une liquidité élevée à la revente.

• Pour qui ? Investissement sécurisé avec capital disponible

• Le + : Préfecture + université + tourisme + patrimoine historique + forte demande locative

• À savoir : Prix plus élevé que la moyenne départementale mais excellente liquidité

• Opportunités : Quartiers universitaires pour location étudiante longue durée

Pour quel profil d'investisseur ? Vannes convient aux investisseurs disposant d'un capital moyen (environ 237 660 € pour un 60m²) qui privilégient la sécurité locative et la facilité de revente plutôt que le rendement maximum.

Lorient : l'équilibre prix-rendement

Deuxième pôle économique du Morbihan avec ses 5 ports, Lorient offre une meilleure accessibilité financière. À 2 605 €/m² pour les appartements (soit 34% moins cher que Vannes), la ville délivre une rentabilité locative brute de 6 à 8%. L'économie maritime diversifiée et le tissu nautique dense garantissent une demande stable. Prévoyez 156 300 € pour un 60m² avec un excellent rapport qualité-prix.

• Prix m² Lorient : 2 605 €/m² | Rendement : 6-8%

• Pour qui ? Le meilleur ratio prix/rendement du département

• Le + : Économie maritime forte + 5 ports + prix accessible + rendement supérieur

• Potentiel : Croissance bleue avec investissements locaux massifs en 2026

Pour quel profil d'investisseur ? Lorient convient parfaitement aux investisseurs recherchant un équilibre entre accessibilité financière et rendement solide, avec la sécurité d'une économie maritime diversifiée.

Pontivy : le champion du rendement

1 846 €/m² | Rendement : 8-10%

À 1 846 €/m² pour les appartements, Pontivy présente les prix les plus attractifs du département. La rentabilité locative peut atteindre 8 à 10% dans certaines zones, soit le double de Vannes. Cette ville séduit les familles par son charme rural et son patrimoine historique. Les biens anciens à rénover bénéficient du dispositif Denormandie avec jusqu'à 21% de réduction d'impôt. Budget nécessaire : seulement 110 760 € pour un 60m².

• Pour qui ? Maximiser le rendement avec budget limité

• Le + : Meilleur rendement du département + prix plancher + éligibilité Denormandie

• Opportunités : Biens anciens à rénover dans le centre historique

• Stratégie : Dispositif Denormandie pour 21% de réduction d'impôt sur 12 ans

Pour quel profil d'investisseur ? Pontivy convient aux investisseurs disposant d'un budget serré (110 760 € pour 60m²) qui privilégient le rendement locatif maximum et acceptent de cibler une ville de taille moyenne.

Stratégie recommandée : Achetez un bien ancien nécessitant des travaux dans le centre historique. Avec le Denormandie, pour un investissement de 200 000 € (achat + travaux) sur 12 ans, vous obtenez 42 000 € de réduction totale (3 500 €/an) tout en générant 8 à 10% de rendement brut.

Auray : le compromis Golfe du Morbihan

3 608 €/m² | Rendement : 5-7%

Auray gagne en popularité avec des prix intermédiaires à 3 608 €/m² pour les appartements. La ville offre un bon compromis entre accessibilité et rendement (5 à 7%). Sa proximité avec le Golfe du Morbihan attire à la fois des résidents permanents et une clientèle touristique. Budget : environ 216 480 € pour un 60m² avec un potentiel de valorisation intéressant.

• Pour qui ? Compromis entre rendement et valorisation patrimoniale

• Le + : Proximité Golfe du Morbihan + attractivité croissante + double clientèle

• Potentiel : Appréciation progressive grâce à l'attractivité touristique

Pour quel profil d'investisseur ? Auray convient aux investisseurs recherchant un équilibre entre rendement locatif et potentiel de valorisation, avec la possibilité de capter une demande touristique ponctuelle.

Communes littorales : le potentiel saisonnier

3 500-4 000 €/m² | Rendement : 5-7%

Les communes du Golfe du Morbihan (Séné, Sarzeau, Ploemeur, Larmor-Plage) sont recherchées pour leur cadre naturel exceptionnel. Prix moyens entre 3 500 et 4 000 €/m² avec une rentabilité locative saisonnière de 5 à 7%. Ces zones offrent un double potentiel : résidents permanents et location touristique meublée. Le Morbihan compte environ 10 000 places de port et un voilier sur huit en France.

• Pour qui ? Location saisonnière + usage personnel

• Le + : Cadre naturel + Golfe du Morbihan + forte attractivité touristique

• Zones stratégiques : Proximité ports et plages

• Opportunité : LMNP pour location meublée saisonnière optimisée fiscalement

Pour quel profil d'investisseur ? Les communes littorales conviennent aux investisseurs souhaitant combiner usage personnel estival et revenus locatifs saisonniers, avec une préférence pour le statut LMNP.

Dispositifs fiscaux et aides pour investir dans le Morbihan

Le Morbihan bénéficie de quatre communes éligibles au Denormandie (Lorient, Vannes, Pontivy, Ploërmel) offrant jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt sur 12 ans, tandis que Loc'Avantages permet une réduction allant jusqu'à 65% des loyers perçus en contrepartie de loyers modérés. Ces deux dispositifs, prolongés jusqu'au 31 décembre 2027, constituent les principaux leviers de défiscalisation pour l'investissement locatif dans l'ancien en Bretagne.

Quel est l'intérêt du dispositif Denormandie pour investir dans le Morbihan ?

Le dispositif Denormandie représente aujourd'hui le principal levier de défiscalisation pour l'investissement locatif dans l'ancien, après la disparition du Pinel fin 2024. Son principe repose sur l'acquisition d'un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, avec un engagement de location sur une durée déterminée. Le Morbihan compte quatre communes éligibles : Lorient, Vannes, Pontivy et Ploërmel, toutes intégrées au programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

En savoir plus sur le dispositif Denormandie.

Comment fonctionne Loc'Avantages pour un investissement dans le Morbihan ?

Le dispositif Loc'Avantages, rétabli par la loi de finances pour 2025 après une brève interruption, offre une alternative complémentaire au Denormandie pour les propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité de leur investissement locatif. Contrairement au Denormandie qui cible les acquisitions avec travaux dans des communes spécifiques, Loc'Avantages s'adresse à tout propriétaire bailleur acceptant de pratiquer des loyers inférieurs au marché local, quelle que soit la localisation du bien dans le Morbihan.

Le principe repose sur un conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour une durée minimale de 6 ans. En contrepartie de loyers plafonnés et du respect de conditions de ressources des locataires, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt calculée directement sur les revenus locatifs perçus. Trois niveaux de conventionnement existent, chacun correspondant à un effort consenti sur le loyer et un avantage fiscal proportionnel.

Tout savoir sur Loc'Avantages.

Attention : il n'est pas possible de cumuler Loc'Avantages avec le dispositif Denormandie sur un même bien. L'investisseur doit donc arbitrer selon son profil fiscal et ses objectifs patrimoniaux entre une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition (Denormandie) ou sur les revenus locatifs (Loc'Avantages).

Consultez nos analyses détaillées par région pour identifier les meilleures opportunités selon vos objectifs.

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