Investir en Corse en 2026 pour un investissement locatif rentable

L'île de Beauté séduit les investisseurs par un positionnement unique en Méditerranée. La demande touristique reste un moteur puissant de l'économie insulaire, avec un impact direct sur le marché immobilier, les locations saisonnières représentant une part significative des investissements. Chaque année, plus de 3 millions de visiteurs affluent vers les côtes corses, générant une tension locative permanente durant la haute saison. Les prix de l'immobilier en Corse ont connu une hausse constante ces dernières années, tendance qui se poursuit en 2025, cette augmentation s'expliquant par la rareté du foncier disponible et l'attrait croissant de l'île pour les investisseurs français et étrangers.

Le marché corse offre plusieurs atouts distinctifs. Effectivement, dans les villes les plus animées comme Ajaccio, Porto-Vecchio, Bastia ou encore Corte, la tension immobilière fait que vous risquez moins de subir les aléas de potentielles vacances immobilières. La démocratisation du télétravail a également renforcé l'attractivité de l'île auprès d'actifs continentaux en quête d'un cadre de vie exceptionnel. Enfin, le prix moyen au m² en Corse s'établit autour de 3 907€ pour les maisons et 3 950€ pour les appartements, des niveaux qui restent accessibles comparés à la Côte d'Azur tout en offrant un potentiel de valorisation significatif.

Top 8 des villes les plus rentables de Corse

La plaine orientale et le Bastiais : le meilleur compromis rendement-accessibilité (Bastia, Lucciana, Borgo)

Bastia, préfecture de Haute-Corse avec environ 48 500 habitants, constitue le choix le plus équilibré pour un investisseur recherchant un bon rendement. Bastia affiche un prix moyen autour de 3 574 €/m² et son centre historique attire les acheteurs cherchant du caractère. Avec un rendement brut estimé à 5,6 %, la ville offre le meilleur rapport qualité-prix de l'île. Le port de commerce et les liaisons régulières vers le continent assurent une activité économique stable toute l'année. Lucciana bénéficie d'un positionnement stratégique à proximité immédiate de l'aéroport Bastia-Poretta. Le prix moyen de 2 774 €/m² et un rendement de 5,3 % en font une alternative intéressante pour les investisseurs disposant d'un budget modéré. La demande locative y est soutenue par les professionnels travaillant dans la zone aéroportuaire. Borgo, avec un prix moyen d'environ 3 230 €/m², complète ce trio gagnant. La commune connaît un développement démographique soutenu et attire de jeunes actifs recherchant un cadre de vie agréable à quelques minutes de Bastia.

La Balagne : prestige et tourisme haut de gamme (Calvi, L'Île-Rousse)

En septembre 2025, l'estimation des prix immobiliers à Calvi montre un prix moyen de 5 031 €/m², avec une fourchette de 2 215 € à 8 488 €. Les appartements ont un prix moyen de 4 738 €/m². Cette station balnéaire prisée attire une clientèle internationale fortunée, ce qui se traduit par des loyers saisonniers particulièrement élevés. Calvi séduit pour des programmes neufs tandis que l'arrière-pays offre des prix plus accessibles. L'Île-Rousse, avec un prix moyen d'environ 4 368 €/m², constitue une alternative légèrement plus abordable tout en conservant l'attractivité de la Balagne. Ces deux villes correspondent davantage à un investissement patrimonial qu'à une recherche de cashflow immédiat.

Le Sud corse : valorisation et prestige (Porto-Vecchio, Propriano, Ajaccio)

Porto-Vecchio dépasse 6 102 €/m² pour les biens en bord de mer. La cité du sel, troisième pôle touristique de l'île, concentre une clientèle haut de gamme durant la saison estivale. Le rendement brut de 3,2 % peut sembler modeste, mais la plus-value potentielle sur le long terme compense largement cet écart. Si vous envisagez d'investir dans un appartement déjà loué, Porto-Vecchio offre d'excellentes opportunités avec des baux touristiques déjà en place. En août 2025, l'estimation des prix immobiliers à Propriano montre un prix moyen de 4 021 €/m². Les appartements ont un prix moyen de 4 075 €/m². Cette station balnéaire familiale du golfe du Valinco offre un bon compromis entre accessibilité et potentiel locatif saisonnier. Ajaccio, capitale régionale avec plus de 71 000 habitants, présente un profil mixte. Le prix moyen de 4 154 €/m² et un rendement d'environ 4 % permettent de concilier sécurité locative (demande permanente) et valorisation patrimoniale.

Le programme ferroviaire corse : l'opportunité à ne pas manquer

La Collectivité souhaite maintenant engager une deuxième phase pour moderniser et développer le réseau ferroviaire. Le système ferroviaire projeté à l'horizon 2025 et 2030, étendu et plus fréquent, cible autant les déplacements pendulaires que les déplacements occasionnels et touristiques. Plusieurs opérations structurantes sont prévues :

• Extensions du réseau en zone urbaine et en mode tram à Ajaccio et Bastia mais aussi pour desservir le périurbain et les aéroports

• Déploiement de la commande centralisée à voie unique (7,4 M€ en première phase)

• Remise en état et renforcement de la piste de l'aéroport de Figari (18,6 M€) afin d'assurer une portance adaptée au trafic aérien qui a doublé en 10 ans

Un plan ciblé pour les ports et aéroports, évalué à 50 à 70 millions d'euros, a été validé par l'Assemblée de Corse. Ces investissements massifs dans les infrastructures de transport devraient renforcer l'attractivité des communes desservies et anticiper une hausse de la demande locative. Les investisseurs avisés peuvent d'ores et déjà se positionner sur les secteurs concernés avant la valorisation attendue.

Les critères essentiels pour choisir une ville rentable en Corse

La réglementation locale, notamment le Plan d'Aménagement et de Développement Durable de la Corse (PADDUC), encadre strictement les constructions et les transactions immobilières, dans le but de préserver l'environnement et le patrimoine culturel de l'île. Cette contrainte limite l'offre nouvelle et soutient mécaniquement les prix des biens existants. Avant tout achat, vérifiez la conformité du bien avec les règles d'urbanisme locales. La saisonnalité marquée de l'économie corse impacte fortement le marché immobilier. Si elle offre des opportunités lucratives pour la location estivale, elle pose des défis en termes de rentabilité sur l'année. Les villes comme Bastia, Ajaccio et Corte, qui bénéficient d'une activité économique permanente, permettent de lisser les revenus locatifs tout au long de l'année.

Quelle ville choisir selon votre profil d'investisseur ?

Le choix de la ville dépend avant tout de votre stratégie patrimoniale. Les investisseurs offensifs recherchant un cashflow immédiat se tourneront vers Bastia, Lucciana ou Borgo, où les rendements atteignent 5 à 6 % brut grâce à des prix d'entrée contenus et une demande locative stable.

Les profils équilibrés, cherchant à conjuguer rendement et sécurité, privilégieront Ajaccio ou Corte avec des rendements de 4 à 5 % brut. Ces villes bénéficient d'une activité économique permanente qui limite les risques de vacance locative.

Pour une approche patrimoniale axée sur la plus-value à long terme, Porto-Vecchio et Calvi s'imposent malgré des rendements plus modestes (3 à 4 % brut). La rareté du foncier et l'attractivité touristique de ces stations garantissent une valorisation continue du patrimoine.

Les investisseurs ciblant la location saisonnière trouveront leur bonheur à Propriano ou L'Île-Rousse, où la forte affluence estivale permet de générer des revenus concentrés sur quelques mois.

Enfin, Corte, seule ville universitaire de l'île, mérite une attention particulière pour les investisseurs visant le marché étudiant. Avec un prix au m² d'environ 2 860 €, elle offre un ticket d'entrée accessible pour des studios ou T2 destinés à cette cible, avec des rendements potentiels de 5 à 6 % brut.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif en Corse

1. Privilégiez les secteurs à double potentiel — Recherchez les communes offrant à la fois une demande touristique estivale et une activité économique permanente (Ajaccio, Bastia) pour sécuriser vos revenus locatifs sur l'année complète.

2. Anticipez les projets d'infrastructure — Le réseau ferroviaire dessert les deux agglomérations majeures de Corse, à savoir celles de Bastia et d'Ajaccio, mais ne dessert pas Porto-Vecchio ni Bonifacio. Positionnez-vous sur les futures gares avant la hausse des prix.

3. Vérifiez la réglementation locale — La loi Littoral reste un élément central de la réglementation, limitant drastiquement les constructions sur les zones côtières. Les investisseurs doivent être particulièrement vigilants lors de l'acquisition de terrains en bord de mer.

4. Considérez les dispositifs fiscaux adaptés — Le dispositif Pinel permet une réduction d'impôt selon la durée de location pour le neuf. Le statut LMNP offre la récupération de TVA sous conditions et un amortissement fiscal.

5. Pensez revente dès l'achat — Si vous envisagez un jour de vendre un bien loué, privilégiez les emplacements premium qui attireront facilement les investisseurs. Les biens déjà loués avec un historique de rentabilité documenté trouvent preneurs plus rapidement.

Une approche ciblée selon les segments de marché peut s'avérer payante : résidences de luxe pour une clientèle haut de gamme, logements étudiants près des centres universitaires, résidences seniors adaptées au vieillissement de la population.

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Sources :

• Nos analyses terrain

• https://www.netvendeur.com/prix/region-corse-9/

• https://transaldis.com/plan-investissement-transport-corse/

• https://cf-corse.corsica/wp-content/uploads/2021/04/Rapport-CEREMA-operations-ferroviaires-corses.pdf

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