Où investir en Bourgogne-Franche-Comté en 2026 ? Les meilleures villes pour un investissement locatif rentable

Pourquoi investir en Bourgogne-Franche-Comté ?

La Bourgogne-Franche-Comté se positionne en première place des régions les plus accessibles de France pour acheter un appartement ou une maison, avec un prix moyen de 1 762 €/m².

Cette région au carrefour de Paris, Lyon et la Suisse offre un équilibre rare entre rendements locatifs attractifs et sécurité patrimoniale. Le marché immobilier se caractérise par des prix modérés et une grande diversité de biens, des maisons de village avec jardin aux appartements en centre-ville.

Des villes comme Dijon, Besançon, Belfort ou Chalon-sur-Saône concentrent une forte demande, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Le territoire bénéficie d'investissements massifs dans ses infrastructures ferroviaires pour moderniser le réseau, renforçant l'attractivité des villes desservies.

Entre vignes prestigieuses, massifs montagneux du Jura et richesse architecturale, la région séduit par son cadre de vie authentique. Avec des rendements bruts pouvant dépasser 10 % dans certaines villes et des prix d'entrée parmi les plus bas de France, quelles sont les communes à privilégier pour maximiser votre investissement locatif ?

Top 10 des villes les plus rentables de Bourgogne-Franche-Comté

Le Sud de la région : les champions du rendement

La Saône-et-Loire et la Nièvre concentrent les opportunités les plus rentables pour les investisseurs en quête de cashflow immédiat. Nevers, préfecture de la Nièvre, affiche un rendement brut exceptionnel de 11,05 % pour un prix moyen de seulement 1 064 €/m². Cette ville de 33 000 habitants bénéficie d'une tension locative soutenue et d'un patrimoine architectural remarquable qui attire locataires et touristes. Chalon-sur-Saône, deuxième ville de Bourgogne avec 45 000 habitants, propose un compromis idéal entre rendement (9,07 %) et sécurité grâce à son bassin d'emploi diversifié dans l'industrie et les services. Montceau-les-Mines complète ce trio gagnant avec des prix planchers autour de 1 047 €/m² et un rendement dépassant 10 %. Pour les investisseurs souhaitant acheter un bien déjà loué, ces villes offrent un vivier d'opportunités avec des locataires en place.

L'axe Est : Belfort et le Nord Franche-Comté

Le Territoire de Belfort et le Nord Franche-Comté constituent un marché à part, bénéficiant de projets d'infrastructure majeurs qui renforcent leur attractivité. Belfort, ville universitaire de 46 000 habitants, affiche un rendement de 8,65 % pour un prix moyen de 1 287 €/m². La présence de l'Université de Technologie de Belfort-Montbéliard (UTBM) garantit une demande locative étudiante constante. Beaucourt, commune limitrophe, offre un rendement encore supérieur à 9,38 % grâce à sa proximité avec la frontière suisse et les emplois frontaliers. Les prévisions des notaires anticipent une stabilisation des prix dans certaines zones, tandis que des secteurs attractifs pourraient connaître une hausse de 2 à 3 %.

L'Yonne et le Jura : l'équilibre parfait

Auxerre, préfecture de l'Yonne, se distingue par son accessibilité depuis Paris (moins de 2 heures en train) et un rendement solide de 8,10 %. À 1 548 €/m², la ville attire les télétravailleurs parisiens en quête d'espace et de qualité de vie. Dans le Jura, Lons-le-Saunier (préfecture) et Dole proposent des rendements entre 6,77 % et 7,69 % avec un marché équilibré et une demande locative stable. Dole bénéficie particulièrement de son classement au patrimoine mondial de l'UNESCO et de sa desserte TGV.

L'extension du tramway dijonnais : l'opportunité à ne pas manquer

Dijon Métropole prépare un projet ambitieux d'extension de son réseau de transport avec une troisième ligne de tramway estimée à 200 millions d'euros. Ce projet structurant vise à répondre à une croissance démographique projetée de 30 000 habitants et 13 000 emplois d'ici 2040. Plusieurs tracés sont à l'étude, notamment vers Chevigny-Saint-Sauveur à l'est et vers le sud en direction de Chenôve. Les communes situées sur les futurs tracés verront leur attractivité et leurs prix immobiliers progresser significativement. Chevigny-Saint-Sauveur, actuellement accessible à 2 356 €/m² avec un rendement de 5,90 %, représente une opportunité d'anticipation particulièrement intéressante. Le projet prévoit également la création de parkings-relais et l'interconnexion avec les lignes existantes T1 et T2.

Par ailleurs, SNCF Réseau investit 85 millions d'euros pour rajeunir et moderniser la ligne PLM au nord de Dijon, renforçant les connexions ferroviaires de la métropole bourguignonne.

Les critères essentiels pour choisir une ville rentable

En Bourgogne-Franche-Comté, la tension locative varie fortement selon les territoires. Les villes universitaires comme Dijon, Besançon et Belfort affichent une demande soutenue toute l'année. L'accessibilité aux axes TGV (Paris-Lyon, Rhin-Rhône) constitue un atout majeur pour la valorisation à long terme. Les investisseurs avisés privilégieront les secteurs bénéficiant de projets urbains identifiés, notamment les programmes Action Cœur de Ville dans les villes moyennes comme Auxerre, Chalon-sur-Saône ou Nevers.

Quelle ville choisir selon votre profil d'investisseur ?

• Profil offensif (cashflow immédiat) : Nevers et Montceau-les-Mines offrent des rendements entre 10 et 11 % pour des tickets d'entrée inférieurs à 50 000 € sur des studios. Ces marchés conviennent aux investisseurs acceptant une gestion plus active.

• Profil équilibré (rendement + sécurité) : Chalon-sur-Saône, Auxerre et Belfort proposent des rendements de 8 à 9 % avec des bassins d'emploi diversifiés et une demande locative stable.

• Profil patrimonial (plus-value long terme) : Dijon et sa périphérie (Fontaine-lès-Dijon, Chevigny-Saint-Sauveur) offrent des rendements plus modestes (5 à 6 %) mais une valorisation assurée grâce aux projets d'infrastructure et à l'attractivité croissante de la métropole.

• Profil étudiant/colocation : Dijon (35 000 étudiants), Besançon (25 000 étudiants) et Belfort constituent les cibles prioritaires pour les petites surfaces avec des rendements optimisés en colocation.

• Profil saisonnier : Les communes viticoles de la Côte-d'Or (Beaune, Nuits-Saint-Georges) et les stations du Jura permettent de combiner location touristique et résidentielle.

5 conseils pour réussir votre investissement locatif en Bourgogne-Franche-Comté

• Anticipez les projets de transport : Les communes sur le tracé de la future ligne T3 dijonnaise ou à proximité des gares TGV (Besançon Franche-Comté TGV, Belfort-Montbéliard TGV) verront leur valeur progresser.

• Vérifiez la réalité de la demande locative : Un rendement affiché de 11 % à Nevers ne vaut rien sans locataire. Consultez les données de tension locative sur Trackstone avant d'investir.

• Exploitez les dispositifs fiscaux adaptés : Le Denormandie dans l'ancien s'applique dans de nombreuses villes de la région (Auxerre, Chalon-sur-Saône, Nevers). Le statut LMNP et le dispositif Loc'Avantages offrent également des optimisations intéressantes, notamment si vous envisagez à terme de vendre un bien loué.

• Ciblez les villes moyennes en reconquête : Les programmes Petites Villes de Demain et Action Cœur de Ville financent des rénovations urbaines qui valorisent l'immobilier environnant.

• Évitez les pièges à rendement : Certaines communes affichent des rendements attractifs mais souffrent d'une vacance locative élevée ou d'un tissu économique fragile. Privilégiez les villes disposant d'un employeur majeur ou d'une fonction administrative (préfecture, sous-préfecture).

La Bourgogne-Franche-Comté offre aujourd'hui un terrain de jeu exceptionnel pour les investisseurs immobiliers, combinant prix accessibles, rendements élevés et perspectives de valorisation portées par les grands projets d'infrastructure. Que vous visiez le cashflow immédiat ou la constitution d'un patrimoine durable, la région dispose d'opportunités adaptées à chaque stratégie.

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