Investir à L'Île-Saint-Denis : Rendement locatif, Prix m² et Tendances

Vous voulez réaliser un investissement locatif à L'Île-Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) pour compléter vos revenus, sécuriser votre patrimoine ou profiter d'une défiscalisation avantageuse ? Investir dans l'immobilier locatif à L'Île-Saint-Denis est une stratégie qui a fait ses preuves mais les plus belles opérations ont toutes un point commun : une excellente préparation.

Comme les meilleurs investisseurs se basent sur la data, Trackstone a compilé pour vous quelques conseils et toutes les données essentielles à votre analyse immobilière. Si investir à L'Île-Saint-Denis peut-être une stratégie rentable et performante pour vous, vous le saurez.

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Le marché immobilier à L'Île-Saint-Denis

Projection du marché immobilier à L'Île-Saint-Denis

Le marché à L'Île-Saint-Denis est un marché dynamique avec un nombre d'acheteurs 12,0 % plus élevé que le nombre de biens à vendre.

Les prix de vente à L'Île-Saint-Denis devraient donc augmenter et les délais de vente baisser.

Tension locative
10/10
74,5 % de locataires
Rendement brut
6,7 %
achat + loyers observés

Prix de vente et évolution des prix

Appartements
2 831 €/m²
Prix moyen 2025, fourchette de 2 317 € à 5 490 €
Sur 5 ans
-1,0 %
Sur 10 ans
+17,7 %
Ventes en 2024
45
Maisons
3 543 €/m²
Prix moyen 2025, fourchette de 2 352 € à 6 195 €
Sur 5 ans
-1,3 %
Sur 10 ans
+16,9 %
Ventes en 2024
2

À L'Île-Saint-Denis, un appartement se vend en moyenne 2 831 €/m² et une maison 3 543 €/m² en 2025. Sur cinq ans, les prix ont évolué de -1,0 % pour les appartements et de -1,3 % pour les maisons.

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Loyer mensuel

Appartements · loyer moyen
17,7 €/m²
de 11,3 € à 28,3 € par mois · rendement brut 7,5 %
Maisons · loyer moyen
20,6 €/m²
de 13,7 € à 27,7 € par mois · rendement brut 7,0 %
Studio de 25 m²
≈ 440 €/mois
loyer indicatif, encadrement à vérifier

Le loyer moyen d'un appartement à L'Île-Saint-Denis est de 17,7 €/m² par mois, soit un rendement brut de 7,5 % au prix d'achat moyen.

Le parc immobilier à L'Île-Saint-Denis

3 033 logements · 2.4 personne par logement

Taille des logements

Locataires et propriétaires

Près de deux ménages sur trois louent leur logement : une demande locative structurelle.

L'Île-Saint-Denis compte 3 033 logements, dont 94,0 % d'appartements. Les studios et deux pièces représentent 30,3 % du parc, et 74,5 % des ménages sont locataires de leur résidence principale.

Répartition des classes DPE à L'Île-Saint-Denis

  1. A
    0 %
  2. B
    3 %
  3. C
    39 %
  4. D
    42 %
  5. E
    12 %
  6. F
    3 %
  7. G
    2 %
4,4 %
de passoires énergétiques (F et G)
Environ 86 logements classés F ou G, interdits à la location depuis 2025 pour les G.
16,6 %
concernés par l'interdiction de location (E à G)
Calendrier : G en 2025, F en 2028, E en 2034. Un levier de négociation et de plus-value après rénovation.

16,6 % des logements sont classés E, F ou G et concernés par l'interdiction progressive de location, dont 4,4 % de passoires énergétiques classées F ou G.

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Résidences principales et secondaires à L'Île-Saint-Denis

3 213
Appartements
94,0 % du parc
206
Maisons
6,0 % du parc
Nombre de logements% des logements
Résidences principales2 86994,6 %
Résidences secondaires150,5 %
Logements vacants1494,9 %

Résidences principales selon le nombre de pièces à L'Île-Saint-Denis

Nombre de logements% des résidences principales
Studios2017,0 %
2 pièces66923,3 %
3 pièces1 03336,0 %
4 pièces78027,2 %
5 pièces et plus1896,6 %

Informations générales sur L'Île-Saint-Denis

La population à L'Île-Saint-Denis

Habitants
8 664
Croissance
+1,1 %
Âge médian
34ans
Densité
4 974hab/km²

L'Île-Saint-Denis compte 8 664 habitants, avec un âge médian de 34 ans et une densité de 4 974 habitants au km².

Revenu, Emploi et chômage à L'Île-Saint-Denis

Revenu annuel médian
23 176 €
Taux de chômage
22,8 %
Évolution du chômage
+3,4pt
Locataires
74,5 %

Le revenu annuel médian des ménages est de 23 176 €, pour un taux de chômage de 22,8 %.

Les meilleures opportunités en Seine-Saint-Denis

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Maison au 15 Rue du Progrès, 93100 Romainville

1 400 000 €
Rendement net6,1 %
Rendement brut7,2 %
Romainville(93)

Maison · 12 p. · 274 m²E

9 020 € de loyer mensuel

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Appartement au 6 Mail Federico Garcia Lorca, 93160 Noisy-le-Grand

199 000 €
Rendement net6,6 %
Rendement brut10,5 %
Noisy-le-Grand(93)

Appartement · 5 p. · 84 m²C

1 871 € de loyer mensuel

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Image de couverture du 45 Avenue Edouard Vaillant, 93270 Sevran

Maison au 45 Avenue Edouard Vaillant, 93270 Sevran

630 000 €
Rendement net3,4 %
Rendement brut4,9 %
Sevran(93)

Maison · 8 p. · 225 m²A

2 766 € de loyer mensuel

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Image de couverture du 11 Allée Alice, 93140 Bondy

Maison au 11 Allée Alice, 93140 Bondy

699 000 €
Rendement net4,0 %
Rendement brut5,1 %
Bondy(93)

Maison · 5 p. · 165 m²C

3 190 € de loyer mensuel

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Image de couverture du 1 Rue de la Remise À Grouan, 93420 Villepinte

Appartement au 1 Rue de la Remise À Grouan, 93420 Villepinte

180 000 €
Rendement net4,0 %
Rendement brut6,8 %
Villepinte(93)

Appartement · 3 p. · 78 m²D

1 100 € de loyer mensuel

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Image de couverture du 23 Route de Montreuil, 93230 Romainville

Appartement au 23 Route de Montreuil, 93230 Romainville

545 000 €
Rendement net4,4 %
Rendement brut7,3 %
Romainville(93)

Appartement · 6 p. · 100 m²E

3 565 € de loyer mensuel

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D'autres villes où investir en Seine-Saint-Denis

Photo de la ville de Romainville

Romainville

Prix m² appart.
4 891 €
+73 % vs L'Île-Saint-Denis
Loyer m²
19 €
L'Île-Saint-Denis : 18 €
Rendement brut
4,5 %
L'Île-Saint-Denis : 6,7 %
33 266 habitants
Photo de la ville de Aubervilliers

Aubervilliers

Prix m² appart.
3 917 €
+38 % vs L'Île-Saint-Denis
Loyer m²
20 €
L'Île-Saint-Denis : 18 €
Rendement brut
5,9 %
L'Île-Saint-Denis : 6,7 %
90 071 habitants
Photo de la ville de Noisy-le-Grand

Noisy-le-Grand

Prix m² appart.
4 074 €
+44 % vs L'Île-Saint-Denis
Loyer m²
17 €
L'Île-Saint-Denis : 18 €
Rendement brut
5,2 %
L'Île-Saint-Denis : 6,7 %
70 374 habitants
VillePopulationPrix m² moyen appartementPrix m² moyen maisonLoyer m² moyen appartementLoyer m² moyen maisonRentabilité envisagée
Bondy52 9052 940 €3 715 €18 €20 €6,65 %
Sevran51 8452 458 €3 205 €17 €17 €7,29 %
Rosny-sous-Bois45 6553 851 €4 229 €18 €22 €5,56 %
Villepinte38 7252 481 €3 188 €17 €17 €7,24 %
Tremblay-en-France37 2712 506 €3 254 €15 €16 €6,60 %
Les Lilas23 4696 398 €6 061 €23 €26 €4,47 %
Le Bourget14 8323 152 €3 913 €18 €17 €6,11 %
Villetaneuse12 6632 659 €3 507 €17 €19 €6,78 %
Saint-Denis113 9423 792 €4 075 €20 €17 €5,97 %
Montreuil111 4555 777 €5 672 €22 €24 €4,77 %
Aulnay-sous-Bois86 1353 094 €3 736 €18 €20 €6,53 %
Drancy71 3633 437 €3 838 €18 €17 €5,87 %
Pantin60 8005 765 €4 681 €22 €26 €5,12 %
Le Blanc-Mesnil58 2573 514 €4 009 €18 €18 €5,68 %
Bobigny55 0563 393 €3 723 €19 €20 €6,35 %
Épinay-sur-Seine53 4892 730 €3 537 €18 €21 €7,01 %
Saint-Ouen-sur-Seine53 2076 381 €4 966 €23 €27 €4,95 %
La Courneuve47 1603 098 €3 732 €18 €17 €6,15 %
Noisy-le-Sec46 0943 892 €5 113 €18 €21 €5,07 %
Livry-Gargan46 0282 887 €3 547 €17 €19 €6,62 %
Stains40 3592 755 €3 594 €18 €17 €6,68 %
Gagny40 1893 019 €3 748 €17 €20 €6,47 %
Bagnolet39 3665 169 €6 043 €22 €25 €4,73 %
Neuilly-sur-Marne37 5313 226 €4 112 €17 €19 €5,61 %
Pierrefitte-sur-Seine32 3792 666 €3 535 €19 €17 €6,99 %
Villemomble30 3323 435 €3 967 €18 €22 €6,30 %
Clichy-sous-Bois29 7352 152 €3 200 €18 €19 €8,04 %
Montfermeil27 9802 953 €3 643 €17 €18 €6,27 %
Les Pavillons-sous-Bois24 1653 310 €3 797 €18 €19 €6,29 %
Neuilly-Plaisance21 4154 075 €4 208 €19 €22 €5,89 %
Le Pré-Saint-Gervais16 8656 284 €6 243 €24 €27 €4,62 %
Le Raincy14 8773 656 €4 307 €18 €21 €5,70 %
Dugny11 3283 007 €3 957 €17 €16 €5,97 %